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한국부동산분석학회> 부동산분석학회 학술발표논문집> 패널자료를 이용한 청년세대의 주택점유형태 결정요인 변화에 관한 연구

패널자료를 이용한 청년세대의 주택점유형태 결정요인 변화에 관한 연구

정의충 ( Ui-chung Jeong ) , 정의철 ( Eui-chul Chung )
  • : 한국부동산분석학회
  • : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권0호
  • : 프로시딩
  • : 2022년 05월
  • : 99-105(7pages)
부동산분석학회 학술발표논문집

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최근 풍부한 유동성과 저금리 기조의 지속은 급격한 부동산 가격의 상승을 가져왔고, 벼락거지, 영끌 대출, 빚투 등 부동산 신조어를 만들어내며 청년세대의 적극적인 주택시장의 참여를 이끌어왔다. 이러한 주택시장의 큰 변화의 시점에 청년세대의 자가 주택 보유와 주거형태의 결정 요인에 어떠한 변화가 있었는지 확인을 위해 2011년 기준 청년세대(만20세~만39세)의 5년간 패널자료와 2016년 기준 청년세대(만20세~만39세)의 5년간 표본을 패널프로빗 모형을 이용하여 비교 분석하였다. 2011년 청년세대의 5년간 패널 표본에 비해 2016년 청년세대의 5년간 패널 표본의 경우 주택 자가 소유율이 상당히 증가하였으며, 실질 항상소득과 실질 순자산의 경우에도 상당한 증가가 있었다. 또한, 부모의 1천만원 이상 주택구입 지원액의 경우, 1억원이 증가할수록 두 시기의 청년세대의 모두 주택구입 확률은 약 20% 가량 높아지는 결과가 나타났다. 2011년부터 5년간 청년세대 표본은 2015년부터 5년간 청년세대 표본에 주택구입 결정에 핵심요인 중 하나인 항상 소득이 증가할수록 주택 자가 전환에 미치는 영향이 큰 폭으로 상승하였다.

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  • : 사회과학분야  > 경제학
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  • : 학술지
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2022권1호(2022년 12월) 수록논문
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1아직도 모르는 몇 가지 문제들

저자 : 손재영

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 3-9 (7 pages)

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2지역주택조합 선택요인 및 위험인식 연구

저자 : 이수한 ( Lee Soo Han ) , 이정란 ( Lee Jeong Ran )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 13-21 (9 pages)

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지역주택조합은 주택공급의 다양성과 청약통장과 전매제한이 필요 없는 점, 재개발 · 재건축에 비하여 사업절차가 간소하고 그에 따른 비용 절감 효과로 일반분양 아파트보다 저렴하다는 긍정적인 측면이 있음에도 사회적으로 여러 문제점이 드러나며 2016년, 2019년, 2020년에 걸쳐 대대적인 개정을 하게 되었다. 하지만 지속된 개정에도 불구하고 최근까지 끊임없이 관련 문제가 발생하고 있으며, 이에 본 연구는 잠재적 수요자인 일반인들을 대상으로 한 설문조사를 통해 지역주택조합의 선택요인과 위험인식에 대해 밝히고자 하였다.
분석결과는 지역주택조합의 장점인 낮은분양가, 청약불필요, 동호수선점이 선택에 긍정적 영향을 미치기도 하지만, 높은 매매가, 낮은 청약당첨 기회, 재건축 · 재개발 투자위험성 등으로 신규주택 취득 기회가 낮아지면 지역주택조합을 대안으로 고려하는 잠재수요자가 증가하게 됨을 보여주고 있다. 또한 주택법 개정에 따라 사업진행, 조합원보호, 관리투명성, 탈퇴및해산 측면에서 일부 개선되었지만, 조합원부담, 탈퇴및해산, 조합설립전, 사업비지출 부분에서 여전히 문제점들이 남아있다고 인식하는 것으로 나타났다. 그리고 이러한 위험인식은 지역주택조합 투자위험 및 제도 개선 필요성에 매우 유의한 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 이러한 연구결과는 시장상황에 따라 신규주택 취득이 어려워질수록 지역주택조합을 선택하는 수요자는 지속해서 존재할 것이며, 법 개정 후에도 여전히 남아있는 문제점들에 관한 피해사례 조사와 함께, 조합원들을 보호하기 위한 추가적인 제도 개선이 필요함을 시사하고 있다.

3전월세전환율 결정요인 분석에 관한 연구 : 서울특별시 강남구와 노원구를 중심으로

저자 : 유송지 ( Yu Songji ) , 이창무 ( Lee Changmoo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 23-31 (9 pages)

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국내 주택의 임대시장은 전세와 순수월세, 그리고 보증부월세가 공존하는 국내만의 독특한 임대계약의 형태로 구성되어 있으며, 임차형태별 비중을 살펴보면 보증부월세의 비율은 지속적으로 증가하고 있고, 전세 비율은 하락세를 보이고 있다. 일반적으로 전월세전환율은 임대계약의 형태를 결정함에 있어 전세 보증금을 월세로 전환하고자 할 때 적용되는 비율을 의미한다. 과거 시장에서 관측되는 전월세전환율은 시장이자율보다 높은 수준을 유지하고 있었던 반면, 최근 그 격차가 점차 줄어들었으며 시장이자율이 급등함에 따라 서울의 전월세전환율을 역전하는 모습을 보였다.
본 연구는 2003년부터 2022년 10월까지의 패널데이터를 구축하여 전세와 보증부월세의 간 관계를 이해하는 지표로 활용되는 전월세전환율의 결정요인에 대한 실증분석을 수행하고, 자본환원율, 시장이자율, 기대가격상승률의 변수를 통해 전월세전환율과의 관계를 확인하였다.
패널모형을 통해 실증분석한 결과, 전월세전환율은 레버리지 가설에 따라 시장이자율보다 자본환원율, 기대가격상승률에 의해 통계적으로 유의하게 양(+)의 영향을 받는 구조로 작동되는 것으로 나타났다.
본 연구는 장기 패널데이터를 통하여 전월세전환율의 결정요인을 분석하였다는 의의가 있으나, 전월세전환율이 하부지역별로 상이한 수준을 보인다는 점, 아파트만을 분석대상으로 하였기 때문에 국내 주택임대시장 전체를 판단하기 어렵다는 점에서 한계점을 가진다.

4용산공원 조성지구 지정이 인접지역 아파트 가격에 미치는 영향분석

저자 : 박혜민 ( Park Hyemin ) , 노승한 ( Ro Seunghan )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 33-50 (18 pages)

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용산공원 조성지구는 2007년 용산공원 조성 특별법이 제정된 이래로 유례없는 장기 개발 답보상태였고 앞으로도 가야 할 길이 멀다. 긴 세월 동안 시장 대세하락기와 상승기를 모두 거쳐온 해당 지역 주변의 아파트를 대상으로 공원조성지구 인접특성이 아파트 가격에 미치는 영향을 시장 대세 하락기와 상승기로 구분하여 연구해보았다.
본 연구는 이중차분모형과 다중회귀분석모형을 활용하여, 용산구 안에서 용산공원 조성지구 인접지역과 비인접 지역의 아파트 집단을 선정하고, 시장 상황별 시간 간격을 설정하여 실거래 표본을 추출한 뒤 해당 특성이 실거래 가격에 어떤 영향력을 가지는지 확인하는 방식으로 진행하였다.
본 연구의 분석결과를 통하여 표t악한 시사점은 첫째, 부동산 시장 대세 상승기의 경우 용산공원 조성지구 인접아파트라는 요인은 실거래 가격에 양의 방향 영향력을 갖고 있다. 둘째, 부동산 시장 대세 하락기의 경우에도 용산공원 조성지구 인접아파트는 비인접 지역 아파트 대비 상대적으로 우수한 가격 하방 경직성을 가지고 있다.
정부는 시민의 복리증진을 위한 국가공원 개발정책 시행 시 보다 체계적인 정책추진으로 국민의 신뢰를 획득하는 것이 필요할 것이며, 향후 국가주도 개발 국영공원이라는 특수성을 가진 본 대상지역에 대한 추가적 연구가 필요할 것으로 생각된다.

5도시가로경관이 상권 내 소매업 성과에 미치는 차별적 효과에 관한 연구 : 업종별 상권 이질성을 중심으로

저자 : 박준영 ( Joonyoung Park ) , 우아영 ( Ayoung Woo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 53-60 (8 pages)

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상권과 입지 선정은 창업시 고려해야 할 중요한 요소이며, 건조환경에 큰 영향을 받는다. 또한 건조환경은 보행량과 밀접한 관계가 있다(Ewing and Cervero, 2010). 나아가 보행 친히적 환경은 가로에 활력을 불어넣어 소매업 매출액에 영향을 준다(최막중 · 신선미, 2001). 특히 외식업 성과는 보행친화적 환경과 같은 물리적 요인에 많은 영향을 받는다(Darley and Gilbert, 1985). 국 · 내외 선행연구에서 근린 생활권 단위의 보행환경이 점포 성과에 미치는 영향에 대한 실증 연구가 진행되고 있다. 그러나 보행자 시점의 미시적 보행 환경을 측정하여 분석한 연구는 미비한 실정이다. 이에 본 연구는 보행자 시점의 가로 환경이 서울 상권 내 외식업 매출액에 미치는 영향에 대해 살펴보았다. 보행자 시점의 보행환경을 분석하기 위해 Google Street View (GSV) 파노라마 이미지를 대상으로 한 의미론적 분할론(Semantic segmentation) 기반의 딥러닝 기법을 통해 측정한다. 이를 바탕으로 본 연구는 서울 열린데이터 광장에서 제공하는'서울시 우리마을가게 상권분석 서비스'데이터에 다중회귀분석을 활용하여, 외식업과 그 외 업종에 미칠 수 있는 다양한 요인들의 상관관계에 대한 차별적 효과에 대해 연구하고자 한다. 분석 결과 보행자 시점의 보행 환경이 상권 내 소매업 매출액에 영향을 미치는 것으로 확인하였다. 녹시율과 개방감, 개방감의 제곱항이 외식업 매출액에 유의한 영향을 주는 것으로 나타났으며, 외식업 외 기타 업종에서는 보도포장율이 유의한 것으로 나타났다. 이는 외식업 활성화를 위해 녹시율, 개방감이 높은 양호한 보행환경을 조성하여야 하며, 이를 통해 지역 경제 활성화에 기여할 수 있을 것으로 사료된다.

6서울시 권역별 중심지 영향력의 변화 분석: 오피스 순점유비용을 이용하여

저자 : 박경현 ( Park Kyunghyun ) , 이창무 ( Lee Changmoo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 61-68 (8 pages)

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상업용 부동산 시장은 도시의 변화를 나타내는 하나의 부분이다. 서울시는 다핵화가 진행된 이후에도 지속적으로 다양한 요인에 의해 변화하고 있다. 본 연구는 서울시의 도시공간구조의 변화를 살펴보기 위해 상업용 부동산 시장 중 오피스 시장을 들여다보았다. 기존의 선행연구에서는 도시공간구조를 파악하기 위해 오피스 시장의 현재 시장 상황이 반영되지 않은 호가 임대료를 이용하여 분석한 한계가 있었다. 본 연구의 목적은 시장 상황을 반영하지 못하는 부분을 보완하기 위해 렌트프리가 반영된 오피스 순점유비용을 이용하여 오피스 가격경사계수를 추정하고, 이를 통해 서울시 도시공간구조의 동적인 변화와 실제 값을 파악하는 것이다. 분석은 2017년 1분기부터 2022년 1분기까지 서울시 전역의 오피스를 대상으로 각 핵심권역(도심, 강남, 여의도)까지의 네트워크 거리를 계산하여 진행하였다. 중심지별 상대적인 영향력의 동적 변화를 추정하기 위해 McMillen(2003)의 수정반복매매모형(modified repeat sales model)을 이용하였으며, 헤도닉가격모형(hedonic price model)을 통해 각 권역의 실제 영향력을 확인하였다. 연구 결과를 종합하면, 시장상황이 반영되지 않은 순점유비용을 이용하여 상대가격경사계수를 추정한 결과, 도심권역은 영향력의 변동이 거의 없었으나, 강남과 여의도권역은 지속적으로 증가하였다. 반면, 렌트프리를 반영한 순점유비용을 통한 상대가격경사계수 추정결과 2020년을 기점으로 도심권의 영향력이 크게 하락하였고 현재까지 그 방향성이 유지되고 있다. 그러나 헤도닉가격모형을 이용하여 절대가격경사계수를 추정한 결과, 도심권역의 영향력은 감소하고 있지만 여전히 여의도권역에 비하여 중심성이 강한 것으로 나타났다.

7코로나19 팬데믹이 서울시의 도시공간구조 중심성에 미친 영향

저자 : 구한민 ( Hanmin Gu ) , 김갑성 ( Kabsung Kim )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 71-101 (31 pages)

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본 연구는 서울시 생활인구 밀도의 공간적 분포를 중심으로 코로나19 팬데믹 전후로 도시공간구조 중심성에 어떻게 변화하였는지를 규명하기 위하여 군집성과 구심성에 초점을 맞추어 실증분석을 수행하였다. 실증분석 결과, 코로나19 팬데믹 발생 이전과 비교하여 발생 이후, 3도심에 의한 군집성과 구심성은 전반적으로 감소한 것으로 나타났다. 본 연구는 우리나라를 대상으로 감염병과 도시공간구조 중심성의 관계를 규명한 최초의 실증연구로서 의의를 갖는다. 또한 초학제적 접근으로 수행된 본 연구는 미래사회의 빅 퀘스천을 해결하기 위한 융합연구로서의 가치도 있다. 본 연구의 결과는 스마트시티의 도시공간구조 설정에 관한 정책수립에 기초자료로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

8전문건설업체의 규모별, 업종별 재무건전성 모형 추정과 스트레스테스트

저자 : 최준성 ( Choi Joon-sung ) , 노승한 ( Ro Seung-han )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 103-121 (19 pages)

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본 연구는 외부충격으로 건설업과 관련된 거시경제지표가 변동했을 때 전문건설업체에 미치는 부정적인 재무영향을 추정하고자 규모별, 업종별 스트레스테스트를 실시하였다. 스트레스테스트를 실시하기 위해 재무건전성을 추정하였고, 산출된 한계효과로 민감도 분석을 실시하였다. 민감도 분석 결과로 상장 업체와 보링 · 그라우팅공사업종 및 시설물유지관리 업종에 대해 스트레스테스트를 실시하였다. 스트레스테스트 결과 기성실적의 감소 영향보다 금리 인상의 영향이 더 큰 것으로 나타났다. 또한, 상장 업체 및 자본집약적인 특징을 가지는 전문건설업종은 금리 인상과 기성실적 감소에 민감하게 반응하는 것으로 확인되었다.
본 연구의 분석 결과로 전문건설업체는 건설경기 침체기에 경기부양 정책보다 금융정책이 효과적일 수 있을 것이라고 추정했다. 또한 금리 인상 시기 및 건설 기성이 감소하는 시기에는 상장 업체와 자본집약적인 특징을 가지는 전문건설업종의 위험관리를 하는 것이 금융기관의 재무건전성을 위한 효과적인 수단이 될 수 있다고 보았다.

9Factor Analysis를 활용한 서울시 골목상권 활성화지수 분석

저자 : 임범구 ( Yim Beom-gu ) , 이재경 ( Lee Jae-kyung )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 123-132 (10 pages)

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The purpose of this study is to develop Backstreet Commercial Vitality indicators in Seoul and to describe it statistically. Accordingly, various processes of factor analysis could be described in detail. Finally, it was possible to devlop Commercial Vitality index of 1090 Backstreet commercial districts in Seoul.
Through the comparison of the Commercial Vitality index by year, it was possible to observe the changes in Backstreet districts. This Backstreet Commercial Vitality index can be used as basic data that can be helpful to small business owners operating commercial activities in seoul Backstreet commercial district.

10집합상가의 가격결정요인과 과세가격 개선 시사점

저자 : 유기용 ( Yoo Ki Yong ) , 이재우 ( Lee Jae Woo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 135-156 (22 pages)

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최근 대출규제와 고금리로 인하여 거래가 급격하게 감소하고 있는 주거용 건물과 달리 집합상가의 거래규모는 지속적으로 증가하고 있으며, 이와 더불어 상가의 보유와 관련한 재산세의 형평성에 대한 문제 또한 제기되고 있다. 집합상가의 과세가격은 토지, 건물로 분리되어 개별적인 방식으로 산정되며, 특히 건물의 과세가격인 시가표준액은 부동산의 가격형성에 있어 수직적 효용 및 수평적 효용에 크게 영향을 받는 집합상가와 같은 구분건물의 가치를 적정하게 반영하지 못하고 있는 것으로 평가받고 있다. 과세가격은 부동산의 시장가치를 기준으로 산정되므로 집합상가의 시장가치의 대용치로서 실거래가격에 대한 결정요인 분석의 결과는 과세가격 산정방법 개선에 활용될 여지가 있다. 분석결과, 집합상가의 가격은 전유면적, 에스컬레이터, 주출입구, 코너점포, 층 등의 개별상가특성과 연면적, 경과년수, 개별공시지가 등의 개별건물특성에 유의미한 영향을 받는 것으로 나타났다. 이를 토대로 현재의 시가표준액 산정요인으로 반영하고 있지 않은 수평적 효용 특성을 고려할 경우 집합상가 재산세의 불형평성 완화에 기여할 수 있을 것으로 기대한다.

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1데이터경제와 부동산: 산업 및 학술연구 측면에서의 시사점

저자 : 조만

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 0호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 3-36 (34 pages)

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2민간수요기반 공공DB의 개방 혁신 방안 : 공공DB 개방 사례를 중심으로

저자 : 배기학

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 0호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 39-52 (14 pages)

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3부동산산업에서의 공공DB 활용 현황과 혁신방안

저자 : 임하나

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 0호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 53-86 (34 pages)

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4부동산산업, 융복합 · 협력 방안 : PropTech을 중심으로

저자 : 허윤경

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 0호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 87-96 (10 pages)

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5패널자료를 이용한 청년세대의 주택점유형태 결정요인 변화에 관한 연구

저자 : 정의충 ( Ui-chung Jeong ) , 정의철 ( Eui-chul Chung )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 0호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 99-105 (7 pages)

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최근 풍부한 유동성과 저금리 기조의 지속은 급격한 부동산 가격의 상승을 가져왔고, 벼락거지, 영끌 대출, 빚투 등 부동산 신조어를 만들어내며 청년세대의 적극적인 주택시장의 참여를 이끌어왔다. 이러한 주택시장의 큰 변화의 시점에 청년세대의 자가 주택 보유와 주거형태의 결정 요인에 어떠한 변화가 있었는지 확인을 위해 2011년 기준 청년세대(만20세~만39세)의 5년간 패널자료와 2016년 기준 청년세대(만20세~만39세)의 5년간 표본을 패널프로빗 모형을 이용하여 비교 분석하였다. 2011년 청년세대의 5년간 패널 표본에 비해 2016년 청년세대의 5년간 패널 표본의 경우 주택 자가 소유율이 상당히 증가하였으며, 실질 항상소득과 실질 순자산의 경우에도 상당한 증가가 있었다. 또한, 부모의 1천만원 이상 주택구입 지원액의 경우, 1억원이 증가할수록 두 시기의 청년세대의 모두 주택구입 확률은 약 20% 가량 높아지는 결과가 나타났다. 2011년부터 5년간 청년세대 표본은 2015년부터 5년간 청년세대 표본에 주택구입 결정에 핵심요인 중 하나인 항상 소득이 증가할수록 주택 자가 전환에 미치는 영향이 큰 폭으로 상승하였다.

6공공지원 민간임대주택이 인근 아파트의 전월세에 미치는 영향에 관한 연구

저자 : 이호일 ( Lee Ho-il ) , 정용호 ( Jung Yong-ho ) , 노승한 ( Ro Seung-han )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 0호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 107-123 (17 pages)

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공공지원 민간임대주택은 소득재분배와 사회적 형평성을 고려해 주거 취약계층이자 실질적인 수요인구인 무주택 서민과 청년들이 거주하는 주택의 주거 안정화를 위해 도입되었다. 본 연구에서는 공공지원 민간임대주택이 인근 아파트 전월세에 미치는 영향에 대해 알아보고자 한다. 이러한 영향을 분석하기 위해 정책의 시행 전과 후로 처치집단과 통제집단의 차이를 통하여 정책효과를 측정하는 분석방법인 이중차분법(DID)을 기반으로 다중회귀분석을 통해 인근 아파트단지의 전월세에 미치는 영향에 관한 요인을 추정하였다. 분석 결과, 인근 아파트단지가 공공지원 민간임대주택의 공급지점에 가까울수록 전월세가격을 낮추고, 입주시점에 가까울수록 전월세가격을 높이는 것으로 나타났다. 영향을 미치는 요인간의 상호작용은 인근 아파트단지의 위치에 따라서는 동일한 결과가 나타났으며, 시점에 따라서는 다른 결과가 나타났다. 이는 공공지원 민간임대주택의 착공 시점에서 실제 공급에 따라 전월세가격을 하락시키지만, 입주 이후 역세권에 대한 인구 증가로 인한 근린 활성화 효과가 발생하여 오히려 수요는 더 크게 발생하고, 인근 아파트 단지의 전월세를 상승시키는 것으로 판단된다. 본 연구는 수도권(서울, 경기, 인천)이라는 지역적 범위와 공공지원 민간임대주택이라는 공공임대주택 중 하나의 유형을 대상으로 하고 있기 때문에 공공임대주택 전체로 일반화하기에는 한계를 갖는다. 따라서 유형별 공공임대주택에 대한 다양한 입주지역과 시간적 범위가 충분히 적용된 연구가 향후 연구될 필요가 있다.

7부동산 가격 공시제도의 재정비를 통한 부동산서비스산업 발전방안에 관한 연구

저자 : 김종성 ( Kim Jongsung ) , 유선종 ( Yoo Seonjong )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 0호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 125-131 (7 pages)

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지가공시제도를 필두로 부동산 가격공시제도가 시행된 지 30여 년의 세월이 흘렀다. 그간 많은 사회적 변화를 경험하면서, 제도 내에서도 여러 사회적 변화를 반영하며 개선 · 발전되었으나, 동족방뇨식의 대처와 근거법령의 개정은 일부 부작용을 낳기도 하였으며, 제도의 논리적 모순도 곳곳에서 목격되기 시작하였다.
한편, 적정가격은 부동산 가격공시제도 전반을 지배하고 있는 기준가격 내지는 기준가치라고 할 수 있다. 최초 도입 당시와는 달리 제도의 개선 과정에서 공시가격의 기준이 되는 이 적정가격마저 그 개념이 모호해지는 상항에 이르렀고, 이 가격개념의 재정립과 현행법령 내 유지되고 있는 효력규정, 이를 통해 파악할 수 있는 공시가격의 기능을 검토하는 토대로 제도의 개선방안을 논의할 필요성이 대두된다.
공시가격의 평가 혹은 산정 · 공시절차, 효력규정 등을 검토했을 때, 적정가격은 '시장가치 외의 기준'에 해당함이 마땅하나. 일부 효력규정의 해석을 통해 시장가치의 성격이 일부 내포되어 있음을 부정할 수 없다. 아울러, 근거 법령의 해석을 통해 부동산 공시가격은 크게 '시장 지원적 기능'과 '행정 목적적 기능'을 동시에 수행하고 있음을 확인할 수 있었다.
4차 산업혁명의 시기를 맞이하고 있는 현재, 부동산 가격산정 분야에서도 사적 영역을 중심으로 Big Data를 기반으로 한 AVM서비스가 상용화되기 시작했다. 이러한 사회적 배경을 바탕으로 부동산 가격공시제도에도 대대적인 정비가 필요하다. 공시가격의 '시장 지원적 기능'은 사적 시장으로 이양하는 동시에 행정적 기능에 집중하는 방향의 재정비가 요구된다.
부동산 가격정보는 더 이상 공공재가 아닌 사적재의 형태로 변모하였다. 부동산 시장의 원활한 순환을 돕기 위한 정부의 시장개입의 한 형태인 부동산 가격공시제도 역시 시대적 흐름에 따라 그 역할을 수정해야 한다.

8글로벌 에너지 변동성의 주택시장에 대한 영향 분석 : 미국, 영국, 일본, 캐나다 주택시장을 중심으로

저자 : 이재광 ( Lee Jae Kwang )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 0호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 135-143 (9 pages)

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최근 미국연방준비위원회의 Quantitative tightening 정책의 실행과 맞물린 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 인하여 글로벌 에너지 시장이 흔들리며, 에너지 가격이 과거 금융위기 수준으로 강하게 급등하리라는 전망이 쏟아지고 있는 상황이다. 에너지 가격의 불확실성과 주택가격의 하락은 글로벌 경기침체로 이어질 수 있다는 기존 해외 연구들을 고려할 때, 에너지 가격 변동에 따른 국내 주택시장에 대한 영향을 점검해 볼 필요가 있다. 그러나 현재 국내문헌에는 이를 뒷받침할 수 있는 학문적 자료들이 불충분하기에, 본 연구는 원유시장과 주택시장간의 관계를 보다 선명하게 이해하기 위해 원유 수급요인들의 변동에 대한 주택가격의 반응을 분석하였다. 글로벌관점에서 세계 권역별 대표 주택시장, 미국, 캐나다, 영국, 일본을 대상으로 하였고, 국가별 월별 시계열자료를 사용하여 구조 백터자기회귀모형을 적용하여 분석을 진행하였다. 분석결과 각국의 주택가격은 원유 수급요인들의 변동과 밀접한 관련이 있는 것으로 나타났다. 원유공급 및 수요, 그리고 세계경제에 기반한 원유 총수요는 글로벌 주택시장의 가격변동에 일정부분 영향을 주는 것이 실증적으로 분석되었다. 그러나 원유 수급요인들에 반응하는 정도와 방식은 국가별로 다소 차이를 보였다. 가령, 미국과 캐나다의 주택가격은 원유 수요가격에 대해 음의 방향으로 반응한 반면 영국 주택가격은 대조적으로 양의 방향으로 반응하였다. 이러한 이유는 국가별로 원유에 의존하거나 사용하는 정도와 경제구조에 따라 달라지는 것으로 보이며, 원유를 어떻게 얼마만큼 생산, 수입, 소비하는 지가 중요한 결정요인으로 작동하는 것으로 분석된다. 향후 보다 최신자료와 세밀한 분석이 필요할 것으로 예상하며, 국내를 포함한 아시아권의 주택시장에 대한 분석도 함께 고려되어야 할 것이다.

9계층 모형을 활용한 서울시 오피스 하부지수 산정 연구

저자 : 송영선 ( Young-sun Song ) , 이창무 ( Chang-moo Lee )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 0호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 145-153 (9 pages)

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국내 오피스 시장의 투자규모가 급격히 성장해왔고, 부동산 간접투자 활성화를 위한 움직임이 활발한 상황에 따라 시장의 투명성에 대한 요구가 증가하고 있으나, 정보 공개가 상당히 제한적이고 시장 상황을 세밀하게 진단할 수 있는 지표가 명확하지 않다. 특히 자본환원율의 분모로써 중요한 한 요소인 자산가치의 시장 가격 변동성을 보여줄 수 있는 매매가격지수는 과거 다양한 민간기업에서 공표가 되었으나 현재는 일부에서만 간신히 유지되고 있다. 오피스 시장은 주택시장과 비교하여 거래단위의 재고가 현저히 적고 따라서 거래빈도 또한 지극히 적어 실거래 사례를 이용하여 안정적인 지수의 산정이 쉽지 않다.
본 연구에서는 랜덤워크 구조를 도입하여 지수 안정성을 대폭 개선하였으며, 계층모형을 활용하여 서울시 오피스 하부시장 지수를 작성하였다. 특히, 반복매매지수와 헤도닉지수를 각각 산정하여 비교하고, 서울시 오피스 시장의 세분화 된 가격 변동추이를 확인하고자 하였다. 헤도닉모형과 반복매매모형이 각각 가지는 장 · 단점으로 인해 서로 다른 추정 결과를 나타낼 수 있으며, 변수선택 편의를 확인하고 특성변수의 영향력을 잘 통제할 수 있는 모형을 선택하였다.
하부시장별 오피스 가격지수의 산정은 보다 많은 측면에서 세분화 된 시장 정보의 제공 측면에서 의의가 있으며, 자본환원율의 분모에 해당하는 자산가치의 추정을 위한 시점보정으로 활용 가치가 높을 것으로 기대한다.

10택지개발지구 근린생활 시설용지 낙찰가격결정 요인에 관한 연구

저자 : 김미영 ( Kim Mi Young ) , 신종칠 ( Shin Jong Chil )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2022권 0호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 155-162 (8 pages)

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본 연구는 택지개발지구 내 근린생활시설용지의 낙찰가격에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 실증분석을 위해 2016년부터 2020년까지 5년간의 수도권지역 택지개발지구 내 근린생활시설용지 410건에 대해 다중회귀분석을 사용하여 분석하였다.
주된 결과는 다음과 같다.
첫째, 근린생활시설용지는 사업지구 특성에 영향을 받는 것으로 나타났다. 사업지구 면적, 상업용지 비율, 인접 택지 여부는 낙찰가격에 영향을 미치지 않는 것으로 나타난 반면 아파트 임대비율은 낙찰가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 입지특성과 관련하여 지하철(기차역)과의 거리, 500m이내의 아파트/단독주택 수, 배후 아파트단지와의 거리가 낙찰가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 토지특성과 관련하여 접한 도로의 수, 용적률이 낙찰가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 마지막으로 기타특성과 관련하여 분할지불횟수와 사용가능시기가 낙찰가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다.

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