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한국부동산원> 부동산 분석> 환지방식 민간도시개발사업의 위험요인 분석 - AHP 분석을 활용하여 -

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환지방식 민간도시개발사업의 위험요인 분석 - AHP 분석을 활용하여 -

A Study on the Risk Factors of the Land Replotting Approach in the Private Sector-Led Urban Development Project - Using the Analytic Hierarchy Process -

한원형 ( Wonhyeong Han ) , 진장익 ( Jangik Jin )
  • : 한국부동산원
  • : 부동산 분석 8권2호
  • : 연속간행물
  • : 2022년 07월
  • : 95-119(25pages)
부동산 분석

DOI


목차

Ⅰ. 서론
Ⅱ. 토지개발사업의 개념적 정리 및 선행연구 검토
Ⅲ. 연구의 방법 및 절차
Ⅳ. 연구결과
Ⅴ. 결론 및 논의
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본 연구의 목적은 민간주도 도시개발사업에서 주로 사용되는 환지방식개발의 위험요인을 분석함과 동시에, 개발사업의 각 단계별로, 가장 중요한 위험요인들이 무엇인지를 찾아내는 것이다. 이를 위해, 전문가 설문을 활용한 AHP(Analytic hierarchy process) 분석을 실시하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 지방정부와 조합(토지소유자) 간의 협력이 필요한 단계는 계획단계로 나타났으며, 민간기업과의 협력은 시행단계에서 필요한 것으로 나타났다. 이를 통해, 개발단계별로 참여주체의 역할 중요도에 차이가 있음을 확인하였다. 둘째, 응답자 그룹별 비교ㆍ분석 결과, 지방자치단체와 시공사의 개발단계별 위험요인의 중요도는 큰 차이가 없는 것으로 나타났지만, 업무대행사와 조합의 경우, 개발단계별 위험요인의 중요도에 차이가 있는 것으로 나타났다. 이는, 참여주체별로 문제를 인식하는 관점이 다르다는 것을 의미한다. 본 연구는 도시개발사업시에 개발주체들 간의 문제를 해결하기 위해서는 자신들이 생각하는 위험요인뿐만 아니라 다른 주체들이 위험요인으로 생각하는 문제들을 함께 고려하여 협력할 필요가 있음을 시사한다.
This study aims to identify risk factors of land replotting used in private sector-led urban developments and to figure out the priority of risk factors for each stage in the developments. To this end, the Analytic Hierarchy Process (AHP) was employed by data interviewed with experts. Our findings are as follows. First, local governments should cooperate with cooperatives for landowners at the planning stage, whereas local governments should collaborate with private companies at the implementation stage. The result shows that there is a difference among roles of participants by stages in the development. Second, as a result of comparative analysis by respondents’ groups, there is little difference from risk factors of local governments and construction companies among stages in the development but a big difference from risk factors of business agencies and cooperatives for landowners. This indicates that each participant has a different perspective on recognizing risk factors. This study suggests that in order to solve risk factors caused by participants in urban developments all participant should cooperate with each other for risk factors that one thinks as well as them that others do.

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간행물정보

  • : 사회과학분야  > 경제학
  • : KCI등재
  • :
  • : 연3회
  • : 2415-9754
  • : 2508-1292
  • : 학술지
  • : 연속간행물
  • : 2015-2022
  • : 129


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8권2호(2022년 07월) 수록논문
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1이자율 및 주택담보대출이 주택가격에 미치는 영향 - 3-국면 모형 -

저자 : 이영수 ( Young Soo Lee )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 1-17 (17 pages)

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본 연구에서는 MS-VAR 모형을 이용하여 이자율과 대출 변동이 주택가격에 미치는 동태적 효과가 주택시장의 국면에 따라 어떻게 달라지는가를 살펴보았다. 주택시장의 국면에 따른 효과를 파악하기 위해, 본 연구에서는 주택가격의 MS-AR 모형을 통해 주택시장의 국면을 식별한 후, 국면식별 결과를 MS-VAR 모형의 추정에 이용하는 2단계 분석 방식을 제안하였다. 모형에서 고려한 변수는 아파트 실거래가격지수, 이자율, 주택담보대출의 세 변수이며, 데이터 기간은 2006년 1월부터 2021년 9월까지이다. 실증분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택시장에서의 국면 구분은 2-국면보다 3-국면 모형에서 통계적 적합성이 높다. 둘째, 주택시장의 국면은 주택가격상승률을 중심으로 정상국면, 급등국면, 급락국면의 3-국면으로 구분될 수 있으며, 주택가격의 변동성은 급등국면과 급락국면에서 높고 정상국면에서는 낮다. 셋째, 금융변수 변동이 주택가격에 미치는 동태적 효과는 변동성이 높은 국면에서 크다. 넷째, 이자율 변동의 효과는 급등국면보다는 급락국면에서 크며, 주택담보대출 변동의 효과는 급락국면보다는 급등국면에서 크다.


This study analyzes how the dynamic impacts of interest rate and mortgage shocks on housing prices varies under different regimes of the housing market, using the MS-VAR model with three regimes. The study suggests the two-staged analysis; the housing market regimes are identified through the MS-AR model for housing prices, and the identification results are used to estimate the MS-VAR model. Variables considered for the model are Indices for Apartment Housing Index, interest rates and total amount of mortgage lended. Data covers a period ranging January 2006 to September 2021. The results of the empirical analysis are as follows, First, regime classification in the housing market has a higher statistical validity in the 3-regime model than in the 2-regime model. Second, the volatility of housing prices is high in the boom and bust stage while low in the normal stage. Third, the dynamic impact of financial shocks on housing prices is large in the high volatility regime. Fourth, the impact of interest rate shock is greater in the bust regime, whereas the impact of mortgage shock is greater in the boom regime.

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2권역별, 주택유형별 가구의 점유형태 결정요인 분석 - 소비선호집단과 투자선호집단을 중심으로 -

저자 : 김부권 ( Bukwon Kim ) , 원두환 ( Doohwan Won )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 19-37 (19 pages)

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본 연구는 2020년 주거실태조사 자료를 이용하여 권역별, 주택유형별로 투자선호집단과 소비선호집단에 따른 주택점유 형태를 분석하였다. 본 연구의 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 권역별, 주택유형별 추정결과에서 인구학적 요인이 소비선호 집단에서 효과의 크기가 더 크게 나타났지만, 투자선호 집단에서는 사회ㆍ경제적 요인이 자가보유에 미치는 효과가 더 큰 것으로 나타났다. 둘째, 수도권 투자선호 집단은 임시소득 효과가 더 크게 나타나는 반면, 비수도권 투자선호 집단은 임시소득 효과가 작게 나타나 수도권이 임시소득 효과에 민감하게 반응하는 것을 확인하였다. 셋째, 아파트의 경우 투자선호 집단은 임시소득에 민감하게 반응하지만, 주택 투자선호집단의 경우 관찰 소득, 항상소득, 임시소득 효과가 유의하게 나타나지 않았다.


This study investigates the type of housing tenure in investment preference groups and consumption preference groups by region and housing type using Korea housing survey data. The main findings of this study are summarized as follows. First, in the estimation by region and housing type, demographic characteristics have greater effects in the consumption preference group, but socio-economic characteristics have greater effect on tenure in the investment preference group. Second, it is confirmed that the metropolitan investment preference group has a greater transitory income effect, compared to non-metropolitan investment preference group, which indicates that the metropolitan area is more sensitive to the transitory income effect. Third, in the case of apartments, the investment preference group is very sensitive to transitory income while the effects of income, permanent income, and transitory income are not significantly observed in the housing investment preference group.

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3서울 공공임대주택 입주에 따른 소득효과 분석 - 임대료 편익을 중심으로 -

저자 : 김윤중 ( Yoonjoung Kim ) , 이훈 ( Hoon Lee )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 39-55 (17 pages)

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본 연구는 서울지역 내 저소득계층이 공공임대주택에 거주하면서 발생하는 임대료 편익이 지역에 따라 소득수준과 공급유형별로 발생하는 차별적인 특성을 추정하고, 그에 따르는 시사점을 제시하기 위해서 시도되었다. 이를 위해서 2020년 공개된 서울주택도시공사의 「2019년도 서울 공공임대주택 입주자 패널조사」와 국토교통부의 「2019년도 주거실태조사」를 활용하여 시장가격접근법으로 입주민의 편익을 추정하였다. 분석결과에 따르면 공공임대주택 임대료 편익은 시장의 임대료가 상대적으로 높은 장기전세, 동남권, 아파트에서 높게 발생하고 있었다. 특히 소득수준에 따른 편익의 효과는 저소득가구에서 높은 비율로 발생하여 소득재분배 수단으로써의 공공임대주택 유용성을 확인할 수 있었다. 이처럼 공공임대주택 입주에 따른 임대료 편익으로 발생하는 실질소득의 증가효과는 가구의 주거 외 소비의 변화를 유발시켜 가구의 효용을 높이고, 더불어 삶의 만족도를 높일 것으로 기대할 수 있다.


This study attempts to estimate different characteristics of rent benefits generated by the low-income households living in public rental housing in Seoul by income level and supply type, and suggest implications of findings. For this purpose, rent benefits of people who resides in public housing are estimated by the market price approach using Panel Survey of Seoul Housing & Communities Corporation and Korea Housing Survey of Ministry of Land, Infrastructure and Transport both released in 2020. According to the findings, rent benefits provided by public rental housing are significant in relation to long-term public Jeonse (SHift), apartment complexes and, geographically, the southeast area where the market rents are relatively high. With regard to income, benefits are noticeable especially in low-income households, which confirms that public rental housing is a very effective tool for redistribution of income. In sum, the findings show that reduction in housing expenses and subsequent increase in disposable income, which can be happened by households moving into public housing, is expected to induce changes in people's non-rent spendings and bringing in great value and life satisfaction.

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4패널FGLS를 이용한 테크노파크 조성 및 입지, 운영특성이 지역경제 성장에 미치는 효과 분석

저자 : 서원석 ( Wonseok Seo ) , 노성록 ( Sungrok Ro )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 57-73 (17 pages)

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본 연구는 지역의 산업클리스터링 및 지역혁신체계를 구축하고 정부의 지역산업 육성을 위한 정책적 추진방안의 일환으로 설치된 테크노파크의 조성 및 입지, 그리고 운영특성이 지역의 경제성장에 미치는 효과를 패널FGLS를 이용해 실증분석 하였다. 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 기술 및 연구개발, 지원서비스와 같은 직접 이용 공간의 확대는 기술창업 기업의 성과를 높일 수 있다는 점에서 지역경제 활성화에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 지역 내 전략산업을 육성하고 개별기업을 육성하기 위한 테크노파크의 사업비는 지역경제 성장에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 공공주도 테크노파크에 비해 빠르게 변화하는 산업구조 변화에 더 유연하게 대처할 수 있는 민간주도 테크노파크의 지역경제 성장효과가 더 높은 것으로 나타났다. 넷째, 광역시 및 수도권 이외 지역에 조성된 테크노파크가 지역경제에 미치는 영향이 더 큰 것으로 나타났다. 다섯째, 테크노파크를 바탕에 둔 지역산업 특화정책은 지역경제 성장에 유의한 효과를 주는 것으로 나타났다. 이를 바탕으로 본 연구는 테크노파크를 산업이 침체된 지역을 중심으로 확대 조성해 지역산업의 활성화 및 특화전략을 추진할 필요가 있다는 결론을 도출하였다.


This study empirically analyzes the effects of development, location and operation features of a technology complexes (so-called 'Technopark') on the regional economic growth, which are being constructed as a part of the government's policy initiatives to establish a regional industrial clustering and regional innovation system, and foster regional industries. The empirical analysis is conducted with Panel FGLS. The major findings are as follows. First, it is found that the expansion of direct use spaces such as technology, R&D, and support services has a positive effect on regional economic growth as they increase corporate performance. Second, it is confirmed that business cost of a technopark to foster strategic industries and individual companies in the region has a significant effect on the regional economic growth. Third, it is also found that private technoparks had better effects on regional economic growth, compared to public technoparks, as they are more flexible in dealing with fast changing industrial environment. Fourth, it is shown that technoparks created in non-metropolitan areas has a greater impact on the regional economy. Fifth, it is suggested that the regional industrial specialization policy based on technopark construction has a significant effect on the regional economic growth. With findings, this study suggests that it is necessary to promote a policy for activation and specialization of regional industry by expanding and creating a technopark in underdeveloped areas.

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5이변량 프로빗 모형을 이용한 노인가구의 주거이동 의사 결정요인 분석 - 부산ㆍ울산ㆍ경남 노인가구를 대상으로 -

저자 : 최효비 ( Hyobi Choi ) , 최열 ( Yoel Choi )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 75-94 (20 pages)

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본 연구는 주거실태조사 자료를 활용하여 부산ㆍ울산ㆍ경남 거주 노인가구를 대상으로 인구사회학적 특성, 주거환경 특성, 경제적 특성에 따른 주거이동 의사 및 주거이동 계획 지역(지역 내 이동, 지역 간 이동) 결정요인을 분석하고자 하였다. 분석은 종속변수의 특성을 고려하여 표본 선택 이변량 프로빗 모형을 활용하였다. 연구의 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 노인가구의 주거이동 의사와 주거이동 계획 지역에 영향을 미치는 변수는 가구주 연령, 주택 점유형태, 주거비 부담정도, 주택 자산으로 나타났다. 둘째, 노인가구의 주거이동 의사에만 유의미한 영향을 미치는 변수는 가구주 학력, 가구원 수, 주택 유형, 주택 면적, 거주 지역, 주택 만족도, 주거환경 만족도, 국민기초생활보장급여 수급가구 여부, 총 자산으로 나타났다. 셋째, 노인가구의 주거이동 계획 지역에만 유의미한 영향을 미치는 변수는 가구주 은퇴 여부로 나타났다. 이를 바탕으로 정책적 우선순위를 도출하여, 노인가구를 대상으로 한 주거정책 수립이 필요하다.


The purpose of the study is to analyze the determinants that affect elderly households' intention to move and a potential destination (between regions or within a region), with the elderly who resides in Busan, Ulsan, and Gyengsangnam-do, by demographic characteristics, residential environmental characteristics, and economic characteristics, using Korea housing survey. The study uses a bivariate probit model for the analysis, considering the characteristics of dependent variables. The major findings are as followed. First, the variables influencing the elderly households' intention to move and a potential destination are householder age, housing occupancy type, stress related to housing expense, and value of housing assets. Second, it is found that the variables only affecting the elderly households' residential mobility plan are householder educational background, the number of household members, housing type, housing area, residential region, housing satisfaction, residential environment satisfaction, National Basic Living Security, and value of total assets. Third, the variable that has significant effects on the elderly households' potential destination only is retirement status of householder. According to the findings, it is necessary to decide policy priority and prepare housing policy for the elderly households.

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6환지방식 민간도시개발사업의 위험요인 분석 - AHP 분석을 활용하여 -

저자 : 한원형 ( Wonhyeong Han ) , 진장익 ( Jangik Jin )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 95-119 (25 pages)

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본 연구의 목적은 민간주도 도시개발사업에서 주로 사용되는 환지방식개발의 위험요인을 분석함과 동시에, 개발사업의 각 단계별로, 가장 중요한 위험요인들이 무엇인지를 찾아내는 것이다. 이를 위해, 전문가 설문을 활용한 AHP(Analytic hierarchy process) 분석을 실시하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 지방정부와 조합(토지소유자) 간의 협력이 필요한 단계는 계획단계로 나타났으며, 민간기업과의 협력은 시행단계에서 필요한 것으로 나타났다. 이를 통해, 개발단계별로 참여주체의 역할 중요도에 차이가 있음을 확인하였다. 둘째, 응답자 그룹별 비교ㆍ분석 결과, 지방자치단체와 시공사의 개발단계별 위험요인의 중요도는 큰 차이가 없는 것으로 나타났지만, 업무대행사와 조합의 경우, 개발단계별 위험요인의 중요도에 차이가 있는 것으로 나타났다. 이는, 참여주체별로 문제를 인식하는 관점이 다르다는 것을 의미한다. 본 연구는 도시개발사업시에 개발주체들 간의 문제를 해결하기 위해서는 자신들이 생각하는 위험요인뿐만 아니라 다른 주체들이 위험요인으로 생각하는 문제들을 함께 고려하여 협력할 필요가 있음을 시사한다.


This study aims to identify risk factors of land replotting used in private sector-led urban developments and to figure out the priority of risk factors for each stage in the developments. To this end, the Analytic Hierarchy Process (AHP) was employed by data interviewed with experts. Our findings are as follows. First, local governments should cooperate with cooperatives for landowners at the planning stage, whereas local governments should collaborate with private companies at the implementation stage. The result shows that there is a difference among roles of participants by stages in the development. Second, as a result of comparative analysis by respondents' groups, there is little difference from risk factors of local governments and construction companies among stages in the development but a big difference from risk factors of business agencies and cooperatives for landowners. This indicates that each participant has a different perspective on recognizing risk factors. This study suggests that in order to solve risk factors caused by participants in urban developments all participant should cooperate with each other for risk factors that one thinks as well as them that others do.

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7북한의 주택배정제도와 비공식 주택시장 발전의 제한성 - 김정은 정권 시기를 중심으로 -

저자 : 최봉대 ( Bong Dae Choi )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 121-144 (24 pages)

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2010년대 북한 김정은 정권의 주택배정제도 운영과 주택건설ㆍ공급사업은 유일지배체제의 안정적 존속을 목표로 하는 '정치적 사업'의 성격을 강하고 갖고 있다. 다음 세 가지 점에서 이를 알 수 있다. 첫째, 주택배정제도의 네 가지 배정방식(선물집, 직무주택, 가족아파트, 일반 배정주택)은 지배체제 유지를 위한 정치적 충성도와 기능적 필요성을 기준으로 선물집에서 일반 배정주택까지 위계적으로 차등화되어 있다. 특별 배정주택들은 체제보위장치로서, 그리고 일반 배정주택은 사회보장장치로서 정치적 성격을 잘 보여준다. 둘째, 국가 주택건설사업은 그 자체가 체제 내적인 정치적 결속과 간부들의 충성심 제고 그리고 대중의 정치적ㆍ경제적 동원 효과를 창출하기 위한 '정치사업'으로 활용되고 있다. 셋째, 국가는 주택공급 확대를 위해 개인 주택건설ㆍ공급의 불법성을 묵과하면서도 유일지배체제에 대한 위협을 제거하기 위해 비공식 주택시장에 개입하여 통제하는 이중적 전략을 취한다. 여기에는 비공식적 주택 재산권의 불인정, 개인 주택건설의 규제, 국가주택 공급, 개인 청부업자 제거 등과 같은 조치들이 포함된다. 이런 점들에 비춰볼 때 김정은 정권은 주택공급 통제권을 정권에 대한 주민 일반의 충성 유도와 중요한 국가정책 추진과 체제안보 유지 수단으로, 그리고 핵심계층 위주의 정치적 보상자원으로 활용하고 있다고 평가할 수 있다.


The housing policy under Kim Jong-un's regime is characterized as a political project to stabilize and strengthen the personal dictatorship, due to the following three reasons. First, the housing allocation system composed of three special allocation modes (SAMs) and one general allocation mode (GAM) is arranged hierarchically according to the relative degree of political allegiance and functional necessity for the regime. SAMs serve to enhance the security of the regime. GAMs play roles as a social security apparatus. Second, public housing construction projects in themselves are utilized as 'political works' to strengthen the social cohesion of the cadres-masses relations and enhance the cadres' allegiance to the regime. Third, the regime uses the double strategy to control the unofficial housing market (IHM), The regime connives at the illegality of the private housing construction (PHC) in order to increase the housing provision while intervening IHM to suppress the potential threat to the regime with several means, such as denial of property rights associated with a house traded through an unofficial housing market, control of PHC, supply of the public housing by the government and severe punishments of private housing developers. In view of these characteristics, it is said that Kim's regime controls the housing provision system to induce the people's obedience and reward the regime's core support groups for their loyalty.

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1이자율 및 주택담보대출이 주택가격에 미치는 영향 - 3-국면 모형 -

저자 : 이영수 ( Young Soo Lee )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 1-17 (17 pages)

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본 연구에서는 MS-VAR 모형을 이용하여 이자율과 대출 변동이 주택가격에 미치는 동태적 효과가 주택시장의 국면에 따라 어떻게 달라지는가를 살펴보았다. 주택시장의 국면에 따른 효과를 파악하기 위해, 본 연구에서는 주택가격의 MS-AR 모형을 통해 주택시장의 국면을 식별한 후, 국면식별 결과를 MS-VAR 모형의 추정에 이용하는 2단계 분석 방식을 제안하였다. 모형에서 고려한 변수는 아파트 실거래가격지수, 이자율, 주택담보대출의 세 변수이며, 데이터 기간은 2006년 1월부터 2021년 9월까지이다. 실증분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택시장에서의 국면 구분은 2-국면보다 3-국면 모형에서 통계적 적합성이 높다. 둘째, 주택시장의 국면은 주택가격상승률을 중심으로 정상국면, 급등국면, 급락국면의 3-국면으로 구분될 수 있으며, 주택가격의 변동성은 급등국면과 급락국면에서 높고 정상국면에서는 낮다. 셋째, 금융변수 변동이 주택가격에 미치는 동태적 효과는 변동성이 높은 국면에서 크다. 넷째, 이자율 변동의 효과는 급등국면보다는 급락국면에서 크며, 주택담보대출 변동의 효과는 급락국면보다는 급등국면에서 크다.

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2권역별, 주택유형별 가구의 점유형태 결정요인 분석 - 소비선호집단과 투자선호집단을 중심으로 -

저자 : 김부권 ( Bukwon Kim ) , 원두환 ( Doohwan Won )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 19-37 (19 pages)

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본 연구는 2020년 주거실태조사 자료를 이용하여 권역별, 주택유형별로 투자선호집단과 소비선호집단에 따른 주택점유 형태를 분석하였다. 본 연구의 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 권역별, 주택유형별 추정결과에서 인구학적 요인이 소비선호 집단에서 효과의 크기가 더 크게 나타났지만, 투자선호 집단에서는 사회ㆍ경제적 요인이 자가보유에 미치는 효과가 더 큰 것으로 나타났다. 둘째, 수도권 투자선호 집단은 임시소득 효과가 더 크게 나타나는 반면, 비수도권 투자선호 집단은 임시소득 효과가 작게 나타나 수도권이 임시소득 효과에 민감하게 반응하는 것을 확인하였다. 셋째, 아파트의 경우 투자선호 집단은 임시소득에 민감하게 반응하지만, 주택 투자선호집단의 경우 관찰 소득, 항상소득, 임시소득 효과가 유의하게 나타나지 않았다.

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3서울 공공임대주택 입주에 따른 소득효과 분석 - 임대료 편익을 중심으로 -

저자 : 김윤중 ( Yoonjoung Kim ) , 이훈 ( Hoon Lee )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 39-55 (17 pages)

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본 연구는 서울지역 내 저소득계층이 공공임대주택에 거주하면서 발생하는 임대료 편익이 지역에 따라 소득수준과 공급유형별로 발생하는 차별적인 특성을 추정하고, 그에 따르는 시사점을 제시하기 위해서 시도되었다. 이를 위해서 2020년 공개된 서울주택도시공사의 「2019년도 서울 공공임대주택 입주자 패널조사」와 국토교통부의 「2019년도 주거실태조사」를 활용하여 시장가격접근법으로 입주민의 편익을 추정하였다. 분석결과에 따르면 공공임대주택 임대료 편익은 시장의 임대료가 상대적으로 높은 장기전세, 동남권, 아파트에서 높게 발생하고 있었다. 특히 소득수준에 따른 편익의 효과는 저소득가구에서 높은 비율로 발생하여 소득재분배 수단으로써의 공공임대주택 유용성을 확인할 수 있었다. 이처럼 공공임대주택 입주에 따른 임대료 편익으로 발생하는 실질소득의 증가효과는 가구의 주거 외 소비의 변화를 유발시켜 가구의 효용을 높이고, 더불어 삶의 만족도를 높일 것으로 기대할 수 있다.

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4패널FGLS를 이용한 테크노파크 조성 및 입지, 운영특성이 지역경제 성장에 미치는 효과 분석

저자 : 서원석 ( Wonseok Seo ) , 노성록 ( Sungrok Ro )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 57-73 (17 pages)

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본 연구는 지역의 산업클리스터링 및 지역혁신체계를 구축하고 정부의 지역산업 육성을 위한 정책적 추진방안의 일환으로 설치된 테크노파크의 조성 및 입지, 그리고 운영특성이 지역의 경제성장에 미치는 효과를 패널FGLS를 이용해 실증분석 하였다. 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 기술 및 연구개발, 지원서비스와 같은 직접 이용 공간의 확대는 기술창업 기업의 성과를 높일 수 있다는 점에서 지역경제 활성화에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 지역 내 전략산업을 육성하고 개별기업을 육성하기 위한 테크노파크의 사업비는 지역경제 성장에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 공공주도 테크노파크에 비해 빠르게 변화하는 산업구조 변화에 더 유연하게 대처할 수 있는 민간주도 테크노파크의 지역경제 성장효과가 더 높은 것으로 나타났다. 넷째, 광역시 및 수도권 이외 지역에 조성된 테크노파크가 지역경제에 미치는 영향이 더 큰 것으로 나타났다. 다섯째, 테크노파크를 바탕에 둔 지역산업 특화정책은 지역경제 성장에 유의한 효과를 주는 것으로 나타났다. 이를 바탕으로 본 연구는 테크노파크를 산업이 침체된 지역을 중심으로 확대 조성해 지역산업의 활성화 및 특화전략을 추진할 필요가 있다는 결론을 도출하였다.

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5이변량 프로빗 모형을 이용한 노인가구의 주거이동 의사 결정요인 분석 - 부산ㆍ울산ㆍ경남 노인가구를 대상으로 -

저자 : 최효비 ( Hyobi Choi ) , 최열 ( Yoel Choi )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 75-94 (20 pages)

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본 연구는 주거실태조사 자료를 활용하여 부산ㆍ울산ㆍ경남 거주 노인가구를 대상으로 인구사회학적 특성, 주거환경 특성, 경제적 특성에 따른 주거이동 의사 및 주거이동 계획 지역(지역 내 이동, 지역 간 이동) 결정요인을 분석하고자 하였다. 분석은 종속변수의 특성을 고려하여 표본 선택 이변량 프로빗 모형을 활용하였다. 연구의 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 노인가구의 주거이동 의사와 주거이동 계획 지역에 영향을 미치는 변수는 가구주 연령, 주택 점유형태, 주거비 부담정도, 주택 자산으로 나타났다. 둘째, 노인가구의 주거이동 의사에만 유의미한 영향을 미치는 변수는 가구주 학력, 가구원 수, 주택 유형, 주택 면적, 거주 지역, 주택 만족도, 주거환경 만족도, 국민기초생활보장급여 수급가구 여부, 총 자산으로 나타났다. 셋째, 노인가구의 주거이동 계획 지역에만 유의미한 영향을 미치는 변수는 가구주 은퇴 여부로 나타났다. 이를 바탕으로 정책적 우선순위를 도출하여, 노인가구를 대상으로 한 주거정책 수립이 필요하다.

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6환지방식 민간도시개발사업의 위험요인 분석 - AHP 분석을 활용하여 -

저자 : 한원형 ( Wonhyeong Han ) , 진장익 ( Jangik Jin )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 95-119 (25 pages)

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본 연구의 목적은 민간주도 도시개발사업에서 주로 사용되는 환지방식개발의 위험요인을 분석함과 동시에, 개발사업의 각 단계별로, 가장 중요한 위험요인들이 무엇인지를 찾아내는 것이다. 이를 위해, 전문가 설문을 활용한 AHP(Analytic hierarchy process) 분석을 실시하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 지방정부와 조합(토지소유자) 간의 협력이 필요한 단계는 계획단계로 나타났으며, 민간기업과의 협력은 시행단계에서 필요한 것으로 나타났다. 이를 통해, 개발단계별로 참여주체의 역할 중요도에 차이가 있음을 확인하였다. 둘째, 응답자 그룹별 비교ㆍ분석 결과, 지방자치단체와 시공사의 개발단계별 위험요인의 중요도는 큰 차이가 없는 것으로 나타났지만, 업무대행사와 조합의 경우, 개발단계별 위험요인의 중요도에 차이가 있는 것으로 나타났다. 이는, 참여주체별로 문제를 인식하는 관점이 다르다는 것을 의미한다. 본 연구는 도시개발사업시에 개발주체들 간의 문제를 해결하기 위해서는 자신들이 생각하는 위험요인뿐만 아니라 다른 주체들이 위험요인으로 생각하는 문제들을 함께 고려하여 협력할 필요가 있음을 시사한다.

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7북한의 주택배정제도와 비공식 주택시장 발전의 제한성 - 김정은 정권 시기를 중심으로 -

저자 : 최봉대 ( Bong Dae Choi )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 121-144 (24 pages)

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2010년대 북한 김정은 정권의 주택배정제도 운영과 주택건설ㆍ공급사업은 유일지배체제의 안정적 존속을 목표로 하는 '정치적 사업'의 성격을 강하고 갖고 있다. 다음 세 가지 점에서 이를 알 수 있다. 첫째, 주택배정제도의 네 가지 배정방식(선물집, 직무주택, 가족아파트, 일반 배정주택)은 지배체제 유지를 위한 정치적 충성도와 기능적 필요성을 기준으로 선물집에서 일반 배정주택까지 위계적으로 차등화되어 있다. 특별 배정주택들은 체제보위장치로서, 그리고 일반 배정주택은 사회보장장치로서 정치적 성격을 잘 보여준다. 둘째, 국가 주택건설사업은 그 자체가 체제 내적인 정치적 결속과 간부들의 충성심 제고 그리고 대중의 정치적ㆍ경제적 동원 효과를 창출하기 위한 '정치사업'으로 활용되고 있다. 셋째, 국가는 주택공급 확대를 위해 개인 주택건설ㆍ공급의 불법성을 묵과하면서도 유일지배체제에 대한 위협을 제거하기 위해 비공식 주택시장에 개입하여 통제하는 이중적 전략을 취한다. 여기에는 비공식적 주택 재산권의 불인정, 개인 주택건설의 규제, 국가주택 공급, 개인 청부업자 제거 등과 같은 조치들이 포함된다. 이런 점들에 비춰볼 때 김정은 정권은 주택공급 통제권을 정권에 대한 주민 일반의 충성 유도와 중요한 국가정책 추진과 체제안보 유지 수단으로, 그리고 핵심계층 위주의 정치적 보상자원으로 활용하고 있다고 평가할 수 있다.

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