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주거지원정책 선호의 결정요인 분석 - 수요 및 공급 정책에 초점을 맞추어서 -

The Analysis on the Determinants of Housing Policy Preference - Focusing on the Demand and Supply Strategies -

이윤주 ( Yun Ju Lee ) , 최열 ( Yeol Choi )
  • : 한국부동산원
  • : 부동산 분석 8권1호
  • : 연속간행물
  • : 2022년 04월
  • : 127-148(22pages)
부동산 분석

DOI


목차

Ⅰ. 서론
Ⅱ. 이론적 배경
Ⅲ. 분석
Ⅳ. 분석 결과
Ⅴ. 결론
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앞으로의 주거복지정책의 목표는 단순히 저소득층의 주거 빈곤으로부터의 구제, 주택의 양적 지원뿐만 아니라 주거의 질적 수준을 향상시켜 적정 주거를 제공함으로써 주거의 안정을 보장하여 삶의 질을 고양하는 것에 있다. 본 연구에서는 2020년 주거실태조사를 바탕으로 주거 지원 정책 선호의 결정 요인을 파악하기 위해 가구의 인구사회학적, 경제적, 주거 환경적, 주거 정책에 대한 인식적 특성이 주거 지원 정책 선호에 미치는 영향을 실증적으로 분석하고자 하였다. 먼저 주거 지원 정책의 필요성에 대해서 분석하고 정책의 성격에 따라 수요와 공급적 측면의 선호를, 다시 정책을 세분화하고 임차가구와 자가가구를 구분하여 선호를 비교분석을 하였다. 로지스틱 회귀분석 결과 저연령, 여성, 가족가구, 저소득, 임차가구, 낮은 주거만족도 등 기존 주거취약계층의 주거지원정책에 대한 필요성이 확인되었으며 임대주택 공급정책보다 대출 지원과 같은 수요 정책을 선호하고 있는 것으로 분석되었다. 주거지원정책 선호에는 임차와 자가의 점유형태와 같은 경제적 특성뿐만 아니라 수도권과 교외지역과 같은 지역적 특성도 중요한 결정요인으로 나타났다. 주거의 불안정성이 사회통합과 국가 경제에 미치는 영향을 고려할 때 주거 지원 정책의 대상이 다양화되고 확장되어 가야 하는 것이 바람직하다.
The goals of the policies for housing welfare in the future are to save lower-income brackets from housing poverty, make a quantitative residential support, improve housing quality, offer adequate housing, guarantee residential stability and eventually enhance the quality of life. In order to identify the determinants of preference for housing support policies based on the Survey of Household Finances and Living Conditions (SFLC) in 2020, this study tried to empirically analyze effects of demographic-sociological, economic, residential-environmental, and cognitive characteristics of preference for housing support policies. This study analyzed the need of housing support policies and identified the preference of demand and supply according to them. This study also differentiated them and divided tenants into owners in order to analyze preferences. According to the results of Logistic Regression, housing support policies for vulnerable brackets including younger age groups, women, families, low-income groups, tenants and households with low- residential satisfaction were necessary. Policies for demand such as mortgage were more popular than ones for supply such as rental housings. Regional characteristics as well as economic ones including tenants and owners turned out to be very important for preference of housing policies. As targets of the policies are more diverse, there is growing interest in order-made housing welfare. This study is expected to be timely and meaningful for comprehensive analysis of preference of housing policies according to residential characteristics. The targets of the policies are necessary to be diversified and expanded as residential instability can have a large influence on social unity and national economy.

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간행물정보

  • : 사회과학분야  > 경제학
  • : KCI후보
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  • : 연3회
  • : 2415-9754
  • : 2508-1292
  • : 학술지
  • : 연속간행물
  • : 2015-2022
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8권2호(2022년 07월) 수록논문
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1이자율 및 주택담보대출이 주택가격에 미치는 영향 - 3-국면 모형 -

저자 : 이영수 ( Young Soo Lee )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 1-17 (17 pages)

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본 연구에서는 MS-VAR 모형을 이용하여 이자율과 대출 변동이 주택가격에 미치는 동태적 효과가 주택시장의 국면에 따라 어떻게 달라지는가를 살펴보았다. 주택시장의 국면에 따른 효과를 파악하기 위해, 본 연구에서는 주택가격의 MS-AR 모형을 통해 주택시장의 국면을 식별한 후, 국면식별 결과를 MS-VAR 모형의 추정에 이용하는 2단계 분석 방식을 제안하였다. 모형에서 고려한 변수는 아파트 실거래가격지수, 이자율, 주택담보대출의 세 변수이며, 데이터 기간은 2006년 1월부터 2021년 9월까지이다. 실증분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택시장에서의 국면 구분은 2-국면보다 3-국면 모형에서 통계적 적합성이 높다. 둘째, 주택시장의 국면은 주택가격상승률을 중심으로 정상국면, 급등국면, 급락국면의 3-국면으로 구분될 수 있으며, 주택가격의 변동성은 급등국면과 급락국면에서 높고 정상국면에서는 낮다. 셋째, 금융변수 변동이 주택가격에 미치는 동태적 효과는 변동성이 높은 국면에서 크다. 넷째, 이자율 변동의 효과는 급등국면보다는 급락국면에서 크며, 주택담보대출 변동의 효과는 급락국면보다는 급등국면에서 크다.


This study analyzes how the dynamic impacts of interest rate and mortgage shocks on housing prices varies under different regimes of the housing market, using the MS-VAR model with three regimes. The study suggests the two-staged analysis; the housing market regimes are identified through the MS-AR model for housing prices, and the identification results are used to estimate the MS-VAR model. Variables considered for the model are Indices for Apartment Housing Index, interest rates and total amount of mortgage lended. Data covers a period ranging January 2006 to September 2021. The results of the empirical analysis are as follows, First, regime classification in the housing market has a higher statistical validity in the 3-regime model than in the 2-regime model. Second, the volatility of housing prices is high in the boom and bust stage while low in the normal stage. Third, the dynamic impact of financial shocks on housing prices is large in the high volatility regime. Fourth, the impact of interest rate shock is greater in the bust regime, whereas the impact of mortgage shock is greater in the boom regime.

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2권역별, 주택유형별 가구의 점유형태 결정요인 분석 - 소비선호집단과 투자선호집단을 중심으로 -

저자 : 김부권 ( Bukwon Kim ) , 원두환 ( Doohwan Won )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 19-37 (19 pages)

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본 연구는 2020년 주거실태조사 자료를 이용하여 권역별, 주택유형별로 투자선호집단과 소비선호집단에 따른 주택점유 형태를 분석하였다. 본 연구의 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 권역별, 주택유형별 추정결과에서 인구학적 요인이 소비선호 집단에서 효과의 크기가 더 크게 나타났지만, 투자선호 집단에서는 사회ㆍ경제적 요인이 자가보유에 미치는 효과가 더 큰 것으로 나타났다. 둘째, 수도권 투자선호 집단은 임시소득 효과가 더 크게 나타나는 반면, 비수도권 투자선호 집단은 임시소득 효과가 작게 나타나 수도권이 임시소득 효과에 민감하게 반응하는 것을 확인하였다. 셋째, 아파트의 경우 투자선호 집단은 임시소득에 민감하게 반응하지만, 주택 투자선호집단의 경우 관찰 소득, 항상소득, 임시소득 효과가 유의하게 나타나지 않았다.


This study investigates the type of housing tenure in investment preference groups and consumption preference groups by region and housing type using Korea housing survey data. The main findings of this study are summarized as follows. First, in the estimation by region and housing type, demographic characteristics have greater effects in the consumption preference group, but socio-economic characteristics have greater effect on tenure in the investment preference group. Second, it is confirmed that the metropolitan investment preference group has a greater transitory income effect, compared to non-metropolitan investment preference group, which indicates that the metropolitan area is more sensitive to the transitory income effect. Third, in the case of apartments, the investment preference group is very sensitive to transitory income while the effects of income, permanent income, and transitory income are not significantly observed in the housing investment preference group.

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3서울 공공임대주택 입주에 따른 소득효과 분석 - 임대료 편익을 중심으로 -

저자 : 김윤중 ( Yoonjoung Kim ) , 이훈 ( Hoon Lee )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 39-55 (17 pages)

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본 연구는 서울지역 내 저소득계층이 공공임대주택에 거주하면서 발생하는 임대료 편익이 지역에 따라 소득수준과 공급유형별로 발생하는 차별적인 특성을 추정하고, 그에 따르는 시사점을 제시하기 위해서 시도되었다. 이를 위해서 2020년 공개된 서울주택도시공사의 「2019년도 서울 공공임대주택 입주자 패널조사」와 국토교통부의 「2019년도 주거실태조사」를 활용하여 시장가격접근법으로 입주민의 편익을 추정하였다. 분석결과에 따르면 공공임대주택 임대료 편익은 시장의 임대료가 상대적으로 높은 장기전세, 동남권, 아파트에서 높게 발생하고 있었다. 특히 소득수준에 따른 편익의 효과는 저소득가구에서 높은 비율로 발생하여 소득재분배 수단으로써의 공공임대주택 유용성을 확인할 수 있었다. 이처럼 공공임대주택 입주에 따른 임대료 편익으로 발생하는 실질소득의 증가효과는 가구의 주거 외 소비의 변화를 유발시켜 가구의 효용을 높이고, 더불어 삶의 만족도를 높일 것으로 기대할 수 있다.


This study attempts to estimate different characteristics of rent benefits generated by the low-income households living in public rental housing in Seoul by income level and supply type, and suggest implications of findings. For this purpose, rent benefits of people who resides in public housing are estimated by the market price approach using Panel Survey of Seoul Housing & Communities Corporation and Korea Housing Survey of Ministry of Land, Infrastructure and Transport both released in 2020. According to the findings, rent benefits provided by public rental housing are significant in relation to long-term public Jeonse (SHift), apartment complexes and, geographically, the southeast area where the market rents are relatively high. With regard to income, benefits are noticeable especially in low-income households, which confirms that public rental housing is a very effective tool for redistribution of income. In sum, the findings show that reduction in housing expenses and subsequent increase in disposable income, which can be happened by households moving into public housing, is expected to induce changes in people's non-rent spendings and bringing in great value and life satisfaction.

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4패널FGLS를 이용한 테크노파크 조성 및 입지, 운영특성이 지역경제 성장에 미치는 효과 분석

저자 : 서원석 ( Wonseok Seo ) , 노성록 ( Sungrok Ro )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 57-73 (17 pages)

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본 연구는 지역의 산업클리스터링 및 지역혁신체계를 구축하고 정부의 지역산업 육성을 위한 정책적 추진방안의 일환으로 설치된 테크노파크의 조성 및 입지, 그리고 운영특성이 지역의 경제성장에 미치는 효과를 패널FGLS를 이용해 실증분석 하였다. 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 기술 및 연구개발, 지원서비스와 같은 직접 이용 공간의 확대는 기술창업 기업의 성과를 높일 수 있다는 점에서 지역경제 활성화에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 지역 내 전략산업을 육성하고 개별기업을 육성하기 위한 테크노파크의 사업비는 지역경제 성장에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 공공주도 테크노파크에 비해 빠르게 변화하는 산업구조 변화에 더 유연하게 대처할 수 있는 민간주도 테크노파크의 지역경제 성장효과가 더 높은 것으로 나타났다. 넷째, 광역시 및 수도권 이외 지역에 조성된 테크노파크가 지역경제에 미치는 영향이 더 큰 것으로 나타났다. 다섯째, 테크노파크를 바탕에 둔 지역산업 특화정책은 지역경제 성장에 유의한 효과를 주는 것으로 나타났다. 이를 바탕으로 본 연구는 테크노파크를 산업이 침체된 지역을 중심으로 확대 조성해 지역산업의 활성화 및 특화전략을 추진할 필요가 있다는 결론을 도출하였다.


This study empirically analyzes the effects of development, location and operation features of a technology complexes (so-called 'Technopark') on the regional economic growth, which are being constructed as a part of the government's policy initiatives to establish a regional industrial clustering and regional innovation system, and foster regional industries. The empirical analysis is conducted with Panel FGLS. The major findings are as follows. First, it is found that the expansion of direct use spaces such as technology, R&D, and support services has a positive effect on regional economic growth as they increase corporate performance. Second, it is confirmed that business cost of a technopark to foster strategic industries and individual companies in the region has a significant effect on the regional economic growth. Third, it is also found that private technoparks had better effects on regional economic growth, compared to public technoparks, as they are more flexible in dealing with fast changing industrial environment. Fourth, it is shown that technoparks created in non-metropolitan areas has a greater impact on the regional economy. Fifth, it is suggested that the regional industrial specialization policy based on technopark construction has a significant effect on the regional economic growth. With findings, this study suggests that it is necessary to promote a policy for activation and specialization of regional industry by expanding and creating a technopark in underdeveloped areas.

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5이변량 프로빗 모형을 이용한 노인가구의 주거이동 의사 결정요인 분석 - 부산ㆍ울산ㆍ경남 노인가구를 대상으로 -

저자 : 최효비 ( Hyobi Choi ) , 최열 ( Yoel Choi )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 75-94 (20 pages)

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본 연구는 주거실태조사 자료를 활용하여 부산ㆍ울산ㆍ경남 거주 노인가구를 대상으로 인구사회학적 특성, 주거환경 특성, 경제적 특성에 따른 주거이동 의사 및 주거이동 계획 지역(지역 내 이동, 지역 간 이동) 결정요인을 분석하고자 하였다. 분석은 종속변수의 특성을 고려하여 표본 선택 이변량 프로빗 모형을 활용하였다. 연구의 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 노인가구의 주거이동 의사와 주거이동 계획 지역에 영향을 미치는 변수는 가구주 연령, 주택 점유형태, 주거비 부담정도, 주택 자산으로 나타났다. 둘째, 노인가구의 주거이동 의사에만 유의미한 영향을 미치는 변수는 가구주 학력, 가구원 수, 주택 유형, 주택 면적, 거주 지역, 주택 만족도, 주거환경 만족도, 국민기초생활보장급여 수급가구 여부, 총 자산으로 나타났다. 셋째, 노인가구의 주거이동 계획 지역에만 유의미한 영향을 미치는 변수는 가구주 은퇴 여부로 나타났다. 이를 바탕으로 정책적 우선순위를 도출하여, 노인가구를 대상으로 한 주거정책 수립이 필요하다.


The purpose of the study is to analyze the determinants that affect elderly households' intention to move and a potential destination (between regions or within a region), with the elderly who resides in Busan, Ulsan, and Gyengsangnam-do, by demographic characteristics, residential environmental characteristics, and economic characteristics, using Korea housing survey. The study uses a bivariate probit model for the analysis, considering the characteristics of dependent variables. The major findings are as followed. First, the variables influencing the elderly households' intention to move and a potential destination are householder age, housing occupancy type, stress related to housing expense, and value of housing assets. Second, it is found that the variables only affecting the elderly households' residential mobility plan are householder educational background, the number of household members, housing type, housing area, residential region, housing satisfaction, residential environment satisfaction, National Basic Living Security, and value of total assets. Third, the variable that has significant effects on the elderly households' potential destination only is retirement status of householder. According to the findings, it is necessary to decide policy priority and prepare housing policy for the elderly households.

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6환지방식 민간도시개발사업의 위험요인 분석 - AHP 분석을 활용하여 -

저자 : 한원형 ( Wonhyeong Han ) , 진장익 ( Jangik Jin )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 95-119 (25 pages)

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본 연구의 목적은 민간주도 도시개발사업에서 주로 사용되는 환지방식개발의 위험요인을 분석함과 동시에, 개발사업의 각 단계별로, 가장 중요한 위험요인들이 무엇인지를 찾아내는 것이다. 이를 위해, 전문가 설문을 활용한 AHP(Analytic hierarchy process) 분석을 실시하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 지방정부와 조합(토지소유자) 간의 협력이 필요한 단계는 계획단계로 나타났으며, 민간기업과의 협력은 시행단계에서 필요한 것으로 나타났다. 이를 통해, 개발단계별로 참여주체의 역할 중요도에 차이가 있음을 확인하였다. 둘째, 응답자 그룹별 비교ㆍ분석 결과, 지방자치단체와 시공사의 개발단계별 위험요인의 중요도는 큰 차이가 없는 것으로 나타났지만, 업무대행사와 조합의 경우, 개발단계별 위험요인의 중요도에 차이가 있는 것으로 나타났다. 이는, 참여주체별로 문제를 인식하는 관점이 다르다는 것을 의미한다. 본 연구는 도시개발사업시에 개발주체들 간의 문제를 해결하기 위해서는 자신들이 생각하는 위험요인뿐만 아니라 다른 주체들이 위험요인으로 생각하는 문제들을 함께 고려하여 협력할 필요가 있음을 시사한다.


This study aims to identify risk factors of land replotting used in private sector-led urban developments and to figure out the priority of risk factors for each stage in the developments. To this end, the Analytic Hierarchy Process (AHP) was employed by data interviewed with experts. Our findings are as follows. First, local governments should cooperate with cooperatives for landowners at the planning stage, whereas local governments should collaborate with private companies at the implementation stage. The result shows that there is a difference among roles of participants by stages in the development. Second, as a result of comparative analysis by respondents' groups, there is little difference from risk factors of local governments and construction companies among stages in the development but a big difference from risk factors of business agencies and cooperatives for landowners. This indicates that each participant has a different perspective on recognizing risk factors. This study suggests that in order to solve risk factors caused by participants in urban developments all participant should cooperate with each other for risk factors that one thinks as well as them that others do.

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7북한의 주택배정제도와 비공식 주택시장 발전의 제한성 - 김정은 정권 시기를 중심으로 -

저자 : 최봉대 ( Bong Dae Choi )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 121-144 (24 pages)

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2010년대 북한 김정은 정권의 주택배정제도 운영과 주택건설ㆍ공급사업은 유일지배체제의 안정적 존속을 목표로 하는 '정치적 사업'의 성격을 강하고 갖고 있다. 다음 세 가지 점에서 이를 알 수 있다. 첫째, 주택배정제도의 네 가지 배정방식(선물집, 직무주택, 가족아파트, 일반 배정주택)은 지배체제 유지를 위한 정치적 충성도와 기능적 필요성을 기준으로 선물집에서 일반 배정주택까지 위계적으로 차등화되어 있다. 특별 배정주택들은 체제보위장치로서, 그리고 일반 배정주택은 사회보장장치로서 정치적 성격을 잘 보여준다. 둘째, 국가 주택건설사업은 그 자체가 체제 내적인 정치적 결속과 간부들의 충성심 제고 그리고 대중의 정치적ㆍ경제적 동원 효과를 창출하기 위한 '정치사업'으로 활용되고 있다. 셋째, 국가는 주택공급 확대를 위해 개인 주택건설ㆍ공급의 불법성을 묵과하면서도 유일지배체제에 대한 위협을 제거하기 위해 비공식 주택시장에 개입하여 통제하는 이중적 전략을 취한다. 여기에는 비공식적 주택 재산권의 불인정, 개인 주택건설의 규제, 국가주택 공급, 개인 청부업자 제거 등과 같은 조치들이 포함된다. 이런 점들에 비춰볼 때 김정은 정권은 주택공급 통제권을 정권에 대한 주민 일반의 충성 유도와 중요한 국가정책 추진과 체제안보 유지 수단으로, 그리고 핵심계층 위주의 정치적 보상자원으로 활용하고 있다고 평가할 수 있다.


The housing policy under Kim Jong-un's regime is characterized as a political project to stabilize and strengthen the personal dictatorship, due to the following three reasons. First, the housing allocation system composed of three special allocation modes (SAMs) and one general allocation mode (GAM) is arranged hierarchically according to the relative degree of political allegiance and functional necessity for the regime. SAMs serve to enhance the security of the regime. GAMs play roles as a social security apparatus. Second, public housing construction projects in themselves are utilized as 'political works' to strengthen the social cohesion of the cadres-masses relations and enhance the cadres' allegiance to the regime. Third, the regime uses the double strategy to control the unofficial housing market (IHM), The regime connives at the illegality of the private housing construction (PHC) in order to increase the housing provision while intervening IHM to suppress the potential threat to the regime with several means, such as denial of property rights associated with a house traded through an unofficial housing market, control of PHC, supply of the public housing by the government and severe punishments of private housing developers. In view of these characteristics, it is said that Kim's regime controls the housing provision system to induce the people's obedience and reward the regime's core support groups for their loyalty.

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1서울 아파트 가격은 거품인가?

저자 : 홍정의 ( Jengei Hong ) , 김형준 ( Hyeongjun Kim ) , 안세륭 ( Seryoong Ahn )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 1-21 (21 pages)

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본문은 2017년 이후 나타난 서울의 아파트 가격상승을 주택거품으로 해석해야 하는지를 진단한다. 본 연구는 거품으로 인한 주택 가격상승은 시장의 관찰 가능한 환경 변화로 설명되기 어렵다는 점에 착안하여, 어떤 기간의 주택 가격변화가 해당 기간 직전에 주택가격 변화율이 경제변수들과 맺고 있던 관계의 연장선상에서 설명될 수 있는지를 분석하였다. 본문은 먼저 실제 주택가격 변화율이 설명 가능한 근본적 시장 환경 변화로부터 얼마나 벗어나 있는지를 판단하는 모형을 세우고, 이를 미국 서브프라임 위기 직전 주택거품 사례(2000년대 초중반)와 2017년 이후 서울 아파트 시장에 각각 적용하여 그 결과를 비교하였다. 분석 결과, 2000년대 중반 미국 주택시장에서 나타난 가격상승은 시장 변화로 인해 예상되는 상승분을 크게 상회하는 데에 반해, 서울 아파트 가격변화에서는 시장 환경의 변화로 설명되는 수준을 크게 초과하지 않는 것으로 나타났다. 이는 최근 나타난 서울의 주택가격 상승이 과열적 기대와 자기실현적 예언에 의한 거품보다는 정책 변화나 통화정책 등과 같이 주택의 근본가치 변화를 일으키는 요인에 의해 나타난 것일 가능성이 큼을 시사한다.

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2도시공간 특성에 따른 인구소멸 위험과 미분양이 지역 주택가격에 미치는 영향

저자 : 김혜진 ( Hyejin Kim ) , 서원석 ( Wonseok Seo )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 23-40 (18 pages)

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본 연구는 우리나라 시ㆍ군구를 대상으로 수요측면의 인구소멸위험과 공급측면의 주택미분양, 그리고 도시공간 특성을 중심으로 이러한 요인들이 복합적으로 지역 주택시장에 미치는 영향을 공간헤도닉모형을 이용해 실증분석하였다. 주요 결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 미분양 자체는 지역 주택가격에 유의한 영향을 미치는 요인은 아닌 것으로 파악되었으나, 수도권에서 발생하는 미분양은 비수도권에 비해 해당 주택시장에 유의한 음(-)의 효과를 주고 있었다. 둘째, 인구소멸 위험성이 높아질수록 비수도권 도시의 주택가격에 더 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났는데, 이를 통해 비수도권 도시를 중심으로 생산가능인구 증가를 위한 다각도의 정책은 비수도권 주택시장 안정에 더 큰 기여를 할 수 있음을 밝혔다. 셋째, 특히 인구소멸 위험성은 수도권에 비해 비수도권의 주택시장 침체를 가속화시킬 가능성이 높은 것으로 나타났다. 이러한 결과를 통해 본 연구는 미분양으로 인한 주택시장 불안심리가 가중되지 않도록, 수도권 미분양에 대한 관리와 함께 비수도권 중심의 인구정책과 주택정책의 통합추진이 강화될 필요가 있다는 시사점을 도출하였다.

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3소득 및 자산에 따른 주거면적별 주택점유형태 분석

저자 : 이준민 ( Jun-min Lee ) , 심승규 ( Seung-gyu Sim ) , 홍지훈 ( Gihoon Hong )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 41-60 (20 pages)

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본 연구는 주거실태조사 2020년 자료를 활용하여 자가 가구와 차가 가구의 특성을 자산효과와 소득효과라는 측면에서 구분하고자 한다. 특히 자산과 소득의 다중공선성 문제를 해결하기 위하여 2단계 다변량로짓회귀분석 모형을 추정한다. 이를 통해 본고는 자가 확률에 대한 자산과 소득의 중첩된 효과를 통제한 상태에서 순수한 소득효과는 전용면적 기준과 상관없이 통계적으로 유의미한 음(-)의 값을 갖는다는 점을 밝혔다. 더 나아가 전용면적 기준을 40㎡에서 60㎡로, 그리고 84㎡로 늘림에 따라, 해당 전용면적 기준 이하(초과) 주택에 자가로 거주하고 있을 확률은 크게 감소(증가)함을 보였다. 이러한 결과들을 종합하면, 자산을 포함한 다른 모든 조건이 동일하지만 소득만 다른 두 가구를 놓고 본다면, 소득이 높은 가구가 더 넓은 주택에 차가로 거주할 가능성이 높다는 것을 알 수 있다. 이는 자산이 동일하다면, 고소득 가구일수록 주거안정성보다는 넓고 쾌적한 주거환경을 중시함을 의미한다.

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4지역별 주택 공급과 시장가격 변화는 신혼부부 증감에 영향을 미치는가? - 지리적가중회귀분석을 활용한 공간분석 연구 -

저자 : 정기성 ( Kiseong Jeong ) , 이경애 ( Kyung Ae Lee )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 61-83 (23 pages)

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본 연구는 지역별 주택 공급과 시장 가격변화가 신혼부부 증감에 미치는 영향을 주요하게 분석하고, 인구 사회요인들과 삶의 질 요인들까지 더하여 공간적 인과관계 규명 및 시사점 제시하고자 한다. 이를 위해 전역적 공간회귀모델(OLS)와 지리적가중회귀모형(GWR) 공간분석을 진행하였으며, 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 주택시장변수가 지역의 신혼부부 가구 증감에 유의미하게 영향을 미치는 가운데, 국지적으로 수도권ㆍ호남지역의 경우 아파트 매매가지수와 신혼부부 증가가 정비례하는 결과를 나타냈으나, 나머지 비수도권 지역의 경우 반대의 결과가 나타났다. 둘째, 주택 공급의 증가는 지역의 신혼부부 증가에 긍정적인 영향을 보이는 가운데, 아파트 공급의 경우 지역 간 차이를 나타내었다. 충청권, 경남권 일부 지역에서 아파트 공급과 신혼부부 증가가 정비례한 반면 수도권 지역에서는 아파트 공급확대와 신혼부부 증가가 반비례의 경향이 있는 것으로 나타났다. 다만, 세종시 등 비수도권 지역에 부담가능한 가격의 아파트 공급 확대는 신혼부부 가구 증가의 원인으로 작용할 것으로 보인다. 셋째, 인구, 1인 가구, 고령자 및 합계출산율, 사업체수, 복지시설, 문화시설 증가가 전역적(OLS)으로 지역의 신혼부부 수 증감에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다.

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5보행친화적 근린환경이 주택가격에 미치는 영향 - 아파트와 연립다세대 주택의 비교를 중심으로 -

저자 : 공영은 ( Young Eun Gong ) , 김은정 ( Eun Jung Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 85-107 (23 pages)

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본 연구는 대구시 아파트와 연립다세대 주택을 대상으로 주택가격에 영향을 미치는 보행친화적 근린환경요인이 무엇인지 분석하고, 주택유형 간 차이를 살펴보는 것에 목적이 있다. 종속변수는 2020년 대구시에서 거래된 아파트와 연립다세대 주택의 단지별 ㎡당 평균 실거래가이며, 독립변수는 건축특성과 보행환경특성(접근성, 쾌적성, 편의성 안전성)으로 구성하였다. 분석을 위한 모형은 주택 가격의 공간적 자기상관성을 고려한 공간회귀모형을 활용하였다. 분석결과, 아파트는 지하철역까지 거리가 가깝고, 소규모 상업시설의 밀도가 낮고, 횡단보도 밀도가 높을수록 주택가격이 상승하는 것으로 나타났다. 연립다세대 주택의 경우, 지하철역과 버스정류장까지 거리 그리고 고등학교까지 거리가 가깝고, 가로등 밀도가 높을수록 주택가격은 상승하는 것으로 나타났다. 이를 통해 주택유형에 따라 선호하는 보행친화적 환경이 다르게 나타나며 이는 주택가격에도 반영되어짐을 확인하였다. 본 연구는 서로 다른 주택유형을 대상으로 보행친화적 환경이 주택가격에 미치는 영향을 비교하였다는 점에 의의가 있다. 또한, 향후 건전한 주택시장의 형성을 위해 주택유형의 다양화가 지속가능하도록 도모하는 정책수립에 있어 기초자료로 활용될 수 있기를 기대한다.

KCI후보

6수도권 신도시 내 도시철도 개통에 따른 주택가격 변화 - 광교신도시 사례 -

저자 : 최필성 ( Pilseong Choi ) , 현동우 ( Dongwoo Hyun )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 109-125 (17 pages)

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본 연구는 도시철도 신규 노선의 개통이 수도권 신도시 내 주택가격 변화에 미치는 영향을 살펴보고자 하였다. 실증분석은 2016년 신분당선이 개통된 광교신도시를 대상으로 하였고, 신분당선 개통 전후 3년간 광교신도시에서 거래된 4,800여 개의 아파트 실거래가격에 기반하여 이중차이분석을 적용하였다. 실증분석 결과, 신분당선 개통은 도보거리 기준 전철역 600m 이내에서 아파트가격을 최대 12.7%까지 상승시키는 효과가 있는 것으로 나타났다. 가격효과는 개통 2년 후부터 뚜렷하게 나타났으며, 단기보다는 중장기적으로 더욱 강해지는 패턴을 보였다. 실증분석 결과는 또한 지도상 직선거리가 아닌 도보거리를 활용할 경우, 가격효과의 추정이 공간적 패턴에서 뚜렷한 거리감쇠 형태를 나타내는 등, 더 유의미한 결과를 보이는 것으로 나타났다. 또한, 주택가격의 추세가 고려되지 않은 횡단면 분석의 적용에 비해 이중차이분석을 적용할 경우, 도시철도 신규 노선 개통으로 인한 접근성 개선 효과를 왜곡 추정할 위험성을 낮추는 것으로 나타났다.

KCI후보

7주거지원정책 선호의 결정요인 분석 - 수요 및 공급 정책에 초점을 맞추어서 -

저자 : 이윤주 ( Yun Ju Lee ) , 최열 ( Yeol Choi )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 127-148 (22 pages)

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앞으로의 주거복지정책의 목표는 단순히 저소득층의 주거 빈곤으로부터의 구제, 주택의 양적 지원뿐만 아니라 주거의 질적 수준을 향상시켜 적정 주거를 제공함으로써 주거의 안정을 보장하여 삶의 질을 고양하는 것에 있다. 본 연구에서는 2020년 주거실태조사를 바탕으로 주거 지원 정책 선호의 결정 요인을 파악하기 위해 가구의 인구사회학적, 경제적, 주거 환경적, 주거 정책에 대한 인식적 특성이 주거 지원 정책 선호에 미치는 영향을 실증적으로 분석하고자 하였다. 먼저 주거 지원 정책의 필요성에 대해서 분석하고 정책의 성격에 따라 수요와 공급적 측면의 선호를, 다시 정책을 세분화하고 임차가구와 자가가구를 구분하여 선호를 비교분석을 하였다. 로지스틱 회귀분석 결과 저연령, 여성, 가족가구, 저소득, 임차가구, 낮은 주거만족도 등 기존 주거취약계층의 주거지원정책에 대한 필요성이 확인되었으며 임대주택 공급정책보다 대출 지원과 같은 수요 정책을 선호하고 있는 것으로 분석되었다. 주거지원정책 선호에는 임차와 자가의 점유형태와 같은 경제적 특성뿐만 아니라 수도권과 교외지역과 같은 지역적 특성도 중요한 결정요인으로 나타났다. 주거의 불안정성이 사회통합과 국가 경제에 미치는 영향을 고려할 때 주거 지원 정책의 대상이 다양화되고 확장되어 가야 하는 것이 바람직하다.

KCI후보

8지역별 소득규모와 운송거리를 고려한 물류부동산 입지 평가에 관한 탐색적 연구

저자 : 류강민 ( Kang Min Ryu ) , 송기욱 ( Ki Wook Song )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 149-168 (20 pages)

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본 연구의 목적은 전국 소재 읍면동을 대상으로 총교통비용 관점에서 물류센터 입지를 정량적으로 평가하는 것이다. 분석대상은 2019년 말 기준 전국의 최소 공간단위인 5,002개 동 또는 면의 수요지를 대상으로 선정하고, 핵심 요인이라 할 수 있는 총교통비용은 시장규모와 네트워크 거리를 고려하여 산정하였다. 본 연구의 주요 분석결과는 다음과 같이 요약ㆍ정리할 수 있다. 첫째, 총교통비용이 낮은 입지는 서울 남부 및 경기 남부, 인천 등 수도권에 집중되며, 이 중 경기는 총교통비용이 다양하게 분포하는 것으로 나타났다. 둘째, 총교통비용의 분포가 물류센터 공급량이 많은 지역과 비교적 유사하게 나타나, 공급이 국토 공간 구조상에서 효율적으로 배치됨을 알 수 있다. 또한, 지가를 종속변수로 한 회귀분석 결과에서도 총교통비용이 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 결정요인임을 증명하였다. 셋째, 지역별지가 및 제도 운용상의 세부적인 차이로 인해 공급량이 제한되기 때문에, 이러한 공급물량과 총교통비용 간의 분포 차이는 세부지역별로 물류 시장의 수급과 임대료, 화주의 특성이 달라질 수 있는 가능성을 시사한다. 본 연구결과는 GIS 공간 분석 툴을 통해 향후 정책입안자에게 한정된 예산제약 범위 내에서 사회적으로 효율적인 최적의 물류시설 개발사업 입지후보지 대안 순위를 선정하는데 유용한 의사결정의 기초자료로 활용될 것이다.

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9주택 관련 세제의 이중과세에 대한 고찰

저자 : 김종원 ( Jongwon Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 169-192 (24 pages)

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부동산 주택 관련 세제는 시점별로 구분하여 과세되는 세금을 분류할 수 있는데, 취득 시점에 과세되는 주요 세목으로는 상속세, 증여세, 취득세가 있고, 보유 시점에는 재산세와 종합부동산세, 처분 시점에는 양도소득세와 지방소득세가 있다. 이중 취득 시점에 과세되는 상속세, 증여세, 취득세는 상속 시 상속세와 취득세가 과세되고, 증여 시 증여세와 취득세가 과세된다. 상속 및 증여 시에 과세되는 각 세금은 주택의 시가액을 고려하여 과세되므로 과세대상이 동일하며, 납세의무자도 동일하다. 과세목적도 재원조달 및 주택의 가격과 수급 안정으로 동일하며, 이를 위해 과세하는 방식도 중과세하고 있어 이중과세 여부의 가능성이 높다. 이중과세를 인정한 판례에서도 납부대상과 과세방안은 동일하나, 납부시기가 다른 사안에 대해 과세목적이 유사하고 과세대상이 중복되므로 이중과세로 인정하였다. 이를 고려하면 납부시기도 동일한 상속 시 과세되는 상속세와 취득세, 증여 시 과세되는 증여세와 취득세는 이중과세일 가능성이 높다. 이러한 문제를 해결할 방안으로는 상속 및 증여 시 과세되는 취득세를 상속 및 증여 세액 산출과정에서 공제되는 상속공제 및 증여공제 부분과 연계하여 취득세를 과세하는 방안이다.

KCI후보

10코로나바이러스감염증-19 발생이 서울시 외식업 매출에 미치는 영향

저자 : 이진희 ( Jin Hui Lee ) , 이경주 ( Gyoungju Lee ) , 박효숙 ( Hyosook Park ) , 손종혁 ( Jonghyuck Son )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 193-217 (25 pages)

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본 연구의 목적은 코로나19 발생이 외식업 매출에 미친 영향을 분석하고, 코로나19 대응을 위한 보다 효과적인 지역경제 활성화 정책 수립의 근거를 제시하는 것이다. 이를 위해 서울시 424개 행정동을 단위로 종속변수로는 서울시 외식업 매출액을, 독립변수로는 입지요인과 코로나19 관련 요인을 사용하여 2019년과 2020년 두 개의 일반회귀모형과 공간가중회귀모형을 분석하였다. 본 연구의 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 코로나19로 인하여 외식업 매출액에 영향을 미치는 요인의 영향력이 변화한 것을 확인하였다. 코로나19 발생 전ㆍ후 모두에서 매출액과 정(+)의 관계를 가지더라도 코로나19 발생 이후 영향 정도가 감소하였다. 사회적 거리두기와 관계된 변수는 코로나19 발생 전ㆍ후 모두 부(-)의 영향력을 가졌으며, 특히 코로나19 확진자 변수는 2020 모형에서 강한 부의 영향력을 보였다. 둘째, 공간가중회귀모형 분석 결과, 공간상에 정과 부의 영향력이 혼재되어 나타나, 코로나19의 영향이 전 지역에서 동일하다고 판단할 수 없음을 확인했다. 하지만 본 연구에서는 서울시만을 대상으로 외식업 매출에 영향을 미치는 시기적 영향을 고려하지 않아 한계가 있으므로, 추후 타 지역을 대상으로 보다 구체적인 시ㆍ공간적 단위의 분석을 통한 후속연구가 필요하다.

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