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한국감정평가학회> 감정평가학 논집> 빈집의 가치 하락률 추정: 부동산 가치평가 전문가 조사를 중심으로

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빈집의 가치 하락률 추정: 부동산 가치평가 전문가 조사를 중심으로

Estimating the Rate of Decline in the Value of Vacant Houses: Research about Real Estate Valuation Experts

서광채 ( Seo Kwangchae ) , 임미화 ( Lim Mihwa )
  • : 한국감정평가학회
  • : 감정평가학 논집 21권1호
  • : 연속간행물
  • : 2022년 04월
  • : 3-31(29pages)
감정평가학 논집

DOI

10.23843/as.21.1.1


목차

Ⅰ 서론
Ⅱ 이론적 고찰 및 선행연구 검토
Ⅲ 연구설계
Ⅳ 전문가 조사 결과 분석
Ⅴ 결론
참고문헌

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초록 보기

본 연구는 전라북도 군산시를 사례지역으로 선정하여 부동산 가치평가의 전문가인 감정평가사를 대상으로 전문가 조사를 통해 빈집의 가치 하락률을 추정하였다.
먼저 내부적 감가에 의한 가치 하락률은 일반건물에서 건물 가치 기준으로 단독주택이 35.13%로 가장 크고, 다중주택 32.79%, 다가구주택 31.42%, 복합부동산 내주택 29.81% 순으로 나타났다. 집합건물에서는 토지ㆍ건물 전체 가치 기준으로 다세대주택의 가치 하락률이 28.725%로 가장 크고, 연립주택 28.105%, 주거용오피스텔 26.19%, 아파트 25.79% 순으로 나타났다. 한편, 빈집의 상태가 불량할수록 가치 하락률의 격차가 크게 나타나 빈집의 등급이 올라갈수록 체증적으로 가치가 하락하는 현상을 확인할 수 있었다.
다음으로 외부적 감가에 의한 가치 하락률은 일반건물에서 토지ㆍ건물 전체 가치 기준으로 단독주택이 30.70%로 가장 크고, 다가구주택 29.52%, 다중주택 29.22%, 복합부동산 내 주택 28.29% 순으로 나타났다. 집합건물에서는 토지ㆍ건물 전체 가치 기준으로 연립주택의 가치 하락률이 25.69%로 가장 크고, 다세대주택 25.49%, 주거용오피스텔 25.06%, 아파트 24.86% 순으로 나타났다. 한편, 빈집의 등급이 올라갈수록, 빈집의 밀집도가 증가할수록 빈집의 가치가 하락하는 현상을 확인할 수 있었다.
This study selected Gunsan-si, Jeollabuk-do as a case study and estimated the rate of decline in the value of vacant houses through expert surveys of appraisers who are experts in real estate valuation.
First, the rate of decrease in value due to internal depreciation was the largest for single-family houses at 35.13%, followed by 32.79% for multi-family houses, 31.42% for multi-family houses, and 29.81% for houses in complex real estate. In collective buildings, the rate of decline in the value of multi-family houses was the largest at 28.76% based on the total value of land and buildings, followed by row houses with 28.11%, residential officetels (studio apartments) with 26.19%, and apartments with 25.79%. On the other hand, the poorer the condition of the vacant house, the greater the gap in the rate of decline in value.
Next, the rate of decline in value due to external depreciation was the largest for single-family houses at 30.70%, followed by 29.52% for multi-family houses, 29.22% for multi-family houses, 31.42% for multi-family houses, and 28.29% for houses in complex real estate, based on the total land and building values. In collective buildings, the rate of decline in the value of row houses was the largest at 25.69% based on the total value of land and buildings, followed by multi-family houses at 25.49%, residential officetels at 25.06%, and apartments at 24.86%. On the other hand, it was confirmed that the value of vacant houses decreased as the grade of vacant houses increased and the density of vacant houses increased.

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간행물정보

  • : 사회과학분야  > 지역개발
  • : KCI등재
  • :
  • : 연3회
  • : 1598-771x
  • : 2671-5562
  • : 학술지
  • : 연속간행물
  • : 2002-2022
  • : 358


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21권1호(2022년 04월) 수록논문
최근 권호 논문
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1빈집의 가치 하락률 추정: 부동산 가치평가 전문가 조사를 중심으로

저자 : 서광채 ( Seo Kwangchae ) , 임미화 ( Lim Mihwa )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 3-31 (29 pages)

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본 연구는 전라북도 군산시를 사례지역으로 선정하여 부동산 가치평가의 전문가인 감정평가사를 대상으로 전문가 조사를 통해 빈집의 가치 하락률을 추정하였다.
먼저 내부적 감가에 의한 가치 하락률은 일반건물에서 건물 가치 기준으로 단독주택이 35.13%로 가장 크고, 다중주택 32.79%, 다가구주택 31.42%, 복합부동산 내주택 29.81% 순으로 나타났다. 집합건물에서는 토지ㆍ건물 전체 가치 기준으로 다세대주택의 가치 하락률이 28.725%로 가장 크고, 연립주택 28.105%, 주거용오피스텔 26.19%, 아파트 25.79% 순으로 나타났다. 한편, 빈집의 상태가 불량할수록 가치 하락률의 격차가 크게 나타나 빈집의 등급이 올라갈수록 체증적으로 가치가 하락하는 현상을 확인할 수 있었다.
다음으로 외부적 감가에 의한 가치 하락률은 일반건물에서 토지ㆍ건물 전체 가치 기준으로 단독주택이 30.70%로 가장 크고, 다가구주택 29.52%, 다중주택 29.22%, 복합부동산 내 주택 28.29% 순으로 나타났다. 집합건물에서는 토지ㆍ건물 전체 가치 기준으로 연립주택의 가치 하락률이 25.69%로 가장 크고, 다세대주택 25.49%, 주거용오피스텔 25.06%, 아파트 24.86% 순으로 나타났다. 한편, 빈집의 등급이 올라갈수록, 빈집의 밀집도가 증가할수록 빈집의 가치가 하락하는 현상을 확인할 수 있었다.


This study selected Gunsan-si, Jeollabuk-do as a case study and estimated the rate of decline in the value of vacant houses through expert surveys of appraisers who are experts in real estate valuation.
First, the rate of decrease in value due to internal depreciation was the largest for single-family houses at 35.13%, followed by 32.79% for multi-family houses, 31.42% for multi-family houses, and 29.81% for houses in complex real estate. In collective buildings, the rate of decline in the value of multi-family houses was the largest at 28.76% based on the total value of land and buildings, followed by row houses with 28.11%, residential officetels (studio apartments) with 26.19%, and apartments with 25.79%. On the other hand, the poorer the condition of the vacant house, the greater the gap in the rate of decline in value.
Next, the rate of decline in value due to external depreciation was the largest for single-family houses at 30.70%, followed by 29.52% for multi-family houses, 29.22% for multi-family houses, 31.42% for multi-family houses, and 28.29% for houses in complex real estate, based on the total land and building values. In collective buildings, the rate of decline in the value of row houses was the largest at 25.69% based on the total value of land and buildings, followed by multi-family houses at 25.49%, residential officetels at 25.06%, and apartments at 24.86%. On the other hand, it was confirmed that the value of vacant houses decreased as the grade of vacant houses increased and the density of vacant houses increased.

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2소규모주택정비사업의 문제점과 개선방안: 대구광역시를 중심으로

저자 : 김종수 ( Kim Jong Soo )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 33-61 (29 pages)

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본 연구는 소규모주택정비사업에 대하여 여러 쟁점에 관한 문제들을 살펴보고, 개선방안을 모색하는 데 목적이 있다. 주요 문제점으로는 첫째, 조합 등 사업 주체는 사업추진여건, 전문지식 등의 추진역량이 부족하다. 둘째, 시공비용이 높고, 각종 부담금 및 세금 등으로 경제성이 부족하다. 셋째, 주변환경과의 부조화가 우려된다. 넷째, 사회적 선호도가 낮아 공실, 미분양 등이 우려된다. 다섯째, 특례법인 해당 법령이 사업추진 및 지원 등에서 미흡한 규정이 있다. 개선방안으로는 첫째, 사업 주체의 전문성을 높여야 하고, 표준정관 등의 작성 및 보급 등이 필요하다. 둘째, 경제성 제고이다. 특히 공사비용의 적정성 검증시스템 도입, 공동의 공사입찰로 공사비용 절감 등을 추구해야 한다. 또한, 소규모주택정비사업의 부담금, 세금은 정비사업과 동등 이상의 특례를 부여하여야 한다. 셋째, 관련 계획과의 연계성을 강화하여 주변환경과 조화로운 사업을 시행하여야 한다. 넷째, 근린환경의 선호도를 높이고, 개별주택단지만의 차별화를 추구해야 한다. 다섯째, 소규모재건축사업의 조합설립인가 후 양수자에 대한 조합원 지위 부여, 소규모재건축사업의 주택단지 외 지역 토지 등 소유자에 대한 매도청구 등 관련 법령의 재정비가 필요하다. 여섯째, 조합설립 등 초기사업비용에 대한 공공의 지원 확대가 필요하다.


The purpose of this study is to examine issues related to the small-scale housing improvement project and to discover improvements. A major problem is that the main participants such as unions lack driving capacities like business promotion conditions, expertise and so on. Second, the project is economically infeasible because of high taxes, miscellaneous charges, and high cost of construction. Third, there are fears of a potential mismatch with the surrounding environment.
Furthermore, there are concerns that there could be vacancies or unsold houses due to low social preference. Lastly, the related ordinance, which is a special law, is inadequate in terms of business implementation or promotion and support. One of the improvement plans is to increase the expertise of principle participants and to establish and distribute standard conventions. The second is the profitability provision. In particular, it is necessary to introduce a verification system for construction cost reasonableness and seek expense savings through joint bids for construction work. Also, concerning the construction charges or taxes for small-scale housing projects, the government should give an equal or higher level of grants compared to similar businesses. Third, businesses pursuing harmony with the surrounding environment should be encouraged to strengthen the connection between related plans. Fourth, it is necessary to enhance the preference of neighborhood environment and differentiate each housing estate from others simultaneously. Fifth, related laws concerning the Small-scale Reconstruction Project, such as giving union member the status of grantee after the approval of the union establishment and claim for sale to local landowners, should be reorganized. Lastly, public support should be expanded to support initial project expense such as the establishment of a union.

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3계약갱신청구권과 전월세상한제: 문제점 및 근원적 해결 방안

저자 : 노현숙 ( Roh Hyeon Sook )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 65-90 (26 pages)

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이 논문은 계약갱신청구권과 전월세상한제로 인하여 임대차 시장에서 나타난 실제적인 현상 및 문제점을 살펴보고, 개선 방향을 제시하고자 한다. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 임차인을 보호하려는 것으로 보이는 정책이지만 임대차 및 주택 시장에 관한 충분한 연구 없이 시행됨으로써 부작용 및 임대차 가격 이상 현상을 유발하였다. 결과적으로 임차인과 임대인 모두에게 부정적 영향을 미치게 되었고 임대인과 임차인의 기존 상생 관계를 대립 관계로 조성하게 되었다고 보인다. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 대한민국의 모든 생활 근간인 사적 자치 정신을 무시한 결과이며, 임대인과 임차인을 자율적 능력을 보유한 존재가 아닌 국가기관이 후견해야 하는 존재로 보는 시각에서 비롯되었다고 보인다. 그러므로 사적 자치의 원칙으로 돌아가는 것이 헌법 정신과 민법의 원칙에 부합하고 문제 해결의 실마리가 될 것으로 보인다. 임대차 시장의 자율능력이 회복되고 자체적인 조절을 통해 임대차 시장의 문제가 조율되기 위해서는 계약갱신청구권과 전월세상한제의 전면 폐지가 요구된다고 보인다.


This article examines the practical aspects and problems in the rental market due to the right to request contract renewal and the jeonse and monthly rent limit system, and suggests fundamental resolutions. Although the right to request contract renewal and the jeonse and monthly rent limit system are seemingly policies to protect the tenant, the systems caused the side effects and abnormal price phenomenon because the systems were implemented without sufficient research on the rental and housing markets. As a result, the systems had negative impacts on both the tenant and the landlord, and drove the existing win-win relationship between the landlord and the tenant into a confrontational one. The implementation of the right to request contract renewal and the jeonse and monthly rent limit system is the result of ignoring the spirit of private autonomy, which is the basis of all life in Korea, and it seems to have originated from the view that the landlord and tenant are beings without autonomous capabilities, and beings that must be taken care of by state institutions. Therefore, recovering the spirit of private autonomy is in line with the spirit of the Constitution and the principle of civil law and seems to be the key to resolving the problems in the rental market. It is expected that the autonomy would be restored, and thus problems would be adjusted in the rental market through self-regulation by completely abolishing the right to request contract renewal and the jeonse and monthly rent limit system.

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4주택연금 재가입 소요기간에 미치는 영향

저자 : 임병권 ( Lim Byungkwon ) , 김병국 ( Kim Byeng Kuk )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 91-113 (23 pages)

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본 연구는 주택연금을 해지한 후 재가입한 총 975건의 가입가구를 대상으로 해지 이후 재가입 의사결정(소요기간)에 미치는 요인들을 분석하였다. 이를 위해 가입자특성, 담보주택 특성, 대출계약 특성, 기타 특성 등 다양한 요인을 고려하였다. 분석결과, 재가입 시점의 연령이 높고 담보주택 변경, 수도권 그리고 월지급금이 증가하면 해지 후 재가입에 더 많은 기간이 소요되었다. 반면, 아파트나 종신지급 형태, 해지시 LTV, 주택연금의 최초 가입 후 해지까지의 유지기간은 재가입 소요일수에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 한편, 담보주택이 미변경된 가입가구는 담보주택 가격 변동 수준이 그리고 변경된 가입가구는 담보주택의 위치가 재가입 결정에 중요한 요인임이 확인되어 해당 측면들을 적절하게 반영할 수 있는 정책적 방안 검토가 필요한 것으로 사료된다.


This study analyzed the factors affecting the decision-making process for re-subscription from a dynamic point of view for a total of 975 households who rejoined after the termination of JooTaekYeonKeum (reverse mortgage). We considered various factors such as subscriber characteristics, mortgage housing characteristics, and loan contract characteristics. The main findings were as follows. If the age of a subscriber was high at the time of re-subscription, the change of the mortgaged house was made, he/she lived in a metropolitan area, and the monthly payment increased, it took longer to resubscribe after cancellation. On the other hand, it was found that the type of apartment or life payment dummy, LTV upon termination, and the maintenance period of JooTaekYeonKeum had a negative (-) effect on the number of days required to re-up the JooTaekYeonKeum. In particular, it is confirmed that while households without changing the mortgaged house consider the level of relative change in housing prices important factors to in deciding to resubscribe, households with a change consider the location of the mortgaged house important. Therefore, it seems appropriate to consider these findings and form adequate policy to reflect these aspects.

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5부동산 공시가격현실화정책의 재정립과 향후과제

저자 : 전동흔 ( Jun Dong Heun )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 115-146 (32 pages)

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본 연구는 부동산공시가격 현실화 추진에 따른 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 현행 공시가격 현실화 방향을 재정립하기 위해서는 점진적 공시가격 현실화방향은 무작정 각종 부담을 급증하게 하는 부작용이 있는 만큼, 『선 평준화, 후 일시현실화』 정책으로 전환하면서 『정책적 합의에 의한 부담수준』을 정한 다음 합리적 세율조정이 병행되어야 할것이다. 공시가격의 평준화를 위해서도 3년마다 공시가격을 공시하는 공시주기의 개편이 필요하다. 둘째, 공시가격현실화를 추진하기 위한 기준가격제를 도입하여 투명성 있게 추진되어야 하고 현실화의 주요요소인 공시가격의 적격성을 제고시키도록 부동산공시법 등 관련제도의 개선도 병행추진되어야 할 것이다. 이를 위해 ① 공시가격현실화추진을 위한 기준가격제 도입과 적정가격과 공시가격과의 법적 개념의 구분이다. ② 부동산 공시가격 운영체계의 왜곡 시정과 임장활동 강화체계로 전환이다. 이에 따라 공동주택의 공시가격 결정권지방이양이 불가피하다. ③ 공시가격 『조사ㆍ평가』 체계로 개편과 검증기능을 강화함으로서 공시가격의 정합성을 제고하도록 하여야 한다. ④ 공시가격 결정과정에 대한 정보를 국민에게 제공하고, 국민의 공시가격에 대한 「정보공개요청권」 신설 및 공개범위를 실질적으로 확대하여야 한다. ⑤ 공시가격 심사시 준사법적절차를 준용토록 개선하여야 한다. ⑥ 오류나 불합리한 공시가격에 대하여 현장에서 시정하도록 지방정부에 조정권 및 검증권이 부여되어야 한다. 셋째, 일정 수준의 先 공시가격 평준화, 後 목표 현실화를 일시에 추진하는 경우 재산세 세율 체계와 과표구간 및 종부세 세율체계, 공시가격관련 제도개정을 동시에 병행하여야 할 것이다.


The original function of the officially announced price of real estate is “Indicators of Transactions and Evaluation and Taxation Standards”. However, it is also an important factor that performs ancillary functions as a means of real estate policy such as restraining real estate speculation. The government is pushing for real estate announced price realization as a means of informing real estate policy. The plan for realization of the announced price is based on the goal of realization rate of 90%, the differential increase between the announced prices and the progressive realization direction by dividing the high and low-priced houses.
Such plan to realize the announced price is causing side effects such as a distortion of equity due to excessive announcement price increase and accumulation of unfair practices between the announced prices under the conditions of soaring house prices. In addition, according to the plan to realize the announced price, the proper price in the real estate disclosure law reflects the market price, but it is inconsistent to establish the “public price”, which is the appropriate price reflecting the market price. Therefore, the improvement plan for Realization plan for the officially announced price of real estate is presented as follows.
First, the direction of the realization plan for the officially announced price has caused the burden to surge. After the transition to the policy of “equalization and temporary realization”, the level of burden by policy agreement should be set and rational tax rate adjustments should be concurrently performed. In order to equalize the official price, it is necessary to reorganize the disclosure cycle that discloses the officially announced price every three years.
Second, the standard price system should be introduced to promote the realization of the announced price in order to be transparent. Also, the improvement of related system such as real estate disclosure law should be promoted in parallel to improve the eligibility of the official price, which is the main element of the realization of the official price.
Third, if the level of an officially announced price is equalized and the goal is realized at a certain level, then the property tax rate system, the standard of assessment criteria, the comprehensive real estate tax rate system, and the system related to the official price should be revised at the same time.

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6저자의 자격과 올바른 저자표시

저자 : 이인재 ( Lee In Jae )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 147-165 (19 pages)

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학술 연구 결과물에서 누가 저자가 될 수 있으며 저자 순서를 어떻게 정하는 것이 바람직한가에 대한 논란은 최근 국내 연구윤리에서 가장 뜨거운 이슈 중의 하나이다. 저자로서 자격이 없는 교수의 미성년 자녀 또는 미성년자가 소위 '부모 찬스'를 통해 전문 학술지의 저자로 등재된 것이 교육부의 실태조사 및 연구 진실성 검증을 통해 부당한 저자표시가 있었음이 드러나면서 연구 분야에서도 공정한 업적 배분이 중요함을 다시 한번 인식하는 계기가 되었다. 출판윤리(publication ethics)의 중요한 영역을 차지하고 있는 저자(author)에 관한 이슈는 한마디로 저자의 자격과 책임 그리고 바람직한 저자의 순서라고 할 수 있다. publish or perish라는 말에서 알 수 있듯이, 연구자들은 양적으로 많은 학술 논문의 저자가 됨으로써 좋은 평판을 유지하고, 취업, 연구비 수주, 승진 등에서 이익을 얻고자 치열하게 경쟁하고 스트레스를 감내하곤 한다. 그런데 종종 저자가 됨으로써 얻는 보상에만 신경쓰고 마땅히 짊어져야 할 책무를 등한시 하는 과정에서 부당한 저자표시나 저자분쟁에 휘말리곤 한다. 본 논문에서는 부당한 저자표시와 저자분쟁을 피하기 위해 연구자가 반드시 알아야 할 사항이 무엇인지를 중심으로 논의를 전개하고자 한다. 이를 위해 첫째, 학술 연구 결과물에서 저자가 된다는 것의 의미, 누가 저자가 되어야 하고, 될 수 있는지에 관한 저자자격에 대해 둘째, 저자의 책임에 대해 마지막으로 올바른 저자표시의 방안에 대해 이와 관련된 국내ㆍ외의 가이드라인을 근거로 살펴보고자 한다.


One of the most contested issues in research ethics in Korea is over who can be an author in academic research results and the best way to determine the order of authors. A survey from the Ministry of Education revealed that minors and children of professors, who are often minors, were listed as authors in specialized academic journals. Although they were unqualified, the so-called 'parent chance' practice enabled such claims to authorship. The issue of author, which occupies an important area of publication ethics, can be succinctly summed up as: the author's qualifications and responsibilities, and the desired order of authors. As the expression of 'publish or perish' suggests, researchers often compete fiercely and endure stress in order to maintain a good reputation by becoming the authors of many quantitative academic papers, gaining employment, research grants, and promotions. However, in the process of ignoring the responsibility of being an author and paying attention only to the rewards of becoming an author, they often get embroiled in unfair authorship or authorship disputes. In this paper, I intend to develop a discussion focusing on what a researcher must know to avoid unfair authorship and author disputes. To this end, first, on the meaning of becoming an author in the results of academic research, on author qualifications regarding who should and can become an author, second on the responsibility of the author, and finally on the correct way to indicate the authorship based on following the related guidelines.

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1빈집의 가치 하락률 추정: 부동산 가치평가 전문가 조사를 중심으로

저자 : 서광채 ( Seo Kwangchae ) , 임미화 ( Lim Mihwa )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 3-31 (29 pages)

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본 연구는 전라북도 군산시를 사례지역으로 선정하여 부동산 가치평가의 전문가인 감정평가사를 대상으로 전문가 조사를 통해 빈집의 가치 하락률을 추정하였다.
먼저 내부적 감가에 의한 가치 하락률은 일반건물에서 건물 가치 기준으로 단독주택이 35.13%로 가장 크고, 다중주택 32.79%, 다가구주택 31.42%, 복합부동산 내주택 29.81% 순으로 나타났다. 집합건물에서는 토지ㆍ건물 전체 가치 기준으로 다세대주택의 가치 하락률이 28.725%로 가장 크고, 연립주택 28.105%, 주거용오피스텔 26.19%, 아파트 25.79% 순으로 나타났다. 한편, 빈집의 상태가 불량할수록 가치 하락률의 격차가 크게 나타나 빈집의 등급이 올라갈수록 체증적으로 가치가 하락하는 현상을 확인할 수 있었다.
다음으로 외부적 감가에 의한 가치 하락률은 일반건물에서 토지ㆍ건물 전체 가치 기준으로 단독주택이 30.70%로 가장 크고, 다가구주택 29.52%, 다중주택 29.22%, 복합부동산 내 주택 28.29% 순으로 나타났다. 집합건물에서는 토지ㆍ건물 전체 가치 기준으로 연립주택의 가치 하락률이 25.69%로 가장 크고, 다세대주택 25.49%, 주거용오피스텔 25.06%, 아파트 24.86% 순으로 나타났다. 한편, 빈집의 등급이 올라갈수록, 빈집의 밀집도가 증가할수록 빈집의 가치가 하락하는 현상을 확인할 수 있었다.

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2소규모주택정비사업의 문제점과 개선방안: 대구광역시를 중심으로

저자 : 김종수 ( Kim Jong Soo )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 33-61 (29 pages)

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본 연구는 소규모주택정비사업에 대하여 여러 쟁점에 관한 문제들을 살펴보고, 개선방안을 모색하는 데 목적이 있다. 주요 문제점으로는 첫째, 조합 등 사업 주체는 사업추진여건, 전문지식 등의 추진역량이 부족하다. 둘째, 시공비용이 높고, 각종 부담금 및 세금 등으로 경제성이 부족하다. 셋째, 주변환경과의 부조화가 우려된다. 넷째, 사회적 선호도가 낮아 공실, 미분양 등이 우려된다. 다섯째, 특례법인 해당 법령이 사업추진 및 지원 등에서 미흡한 규정이 있다. 개선방안으로는 첫째, 사업 주체의 전문성을 높여야 하고, 표준정관 등의 작성 및 보급 등이 필요하다. 둘째, 경제성 제고이다. 특히 공사비용의 적정성 검증시스템 도입, 공동의 공사입찰로 공사비용 절감 등을 추구해야 한다. 또한, 소규모주택정비사업의 부담금, 세금은 정비사업과 동등 이상의 특례를 부여하여야 한다. 셋째, 관련 계획과의 연계성을 강화하여 주변환경과 조화로운 사업을 시행하여야 한다. 넷째, 근린환경의 선호도를 높이고, 개별주택단지만의 차별화를 추구해야 한다. 다섯째, 소규모재건축사업의 조합설립인가 후 양수자에 대한 조합원 지위 부여, 소규모재건축사업의 주택단지 외 지역 토지 등 소유자에 대한 매도청구 등 관련 법령의 재정비가 필요하다. 여섯째, 조합설립 등 초기사업비용에 대한 공공의 지원 확대가 필요하다.

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3계약갱신청구권과 전월세상한제: 문제점 및 근원적 해결 방안

저자 : 노현숙 ( Roh Hyeon Sook )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 65-90 (26 pages)

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이 논문은 계약갱신청구권과 전월세상한제로 인하여 임대차 시장에서 나타난 실제적인 현상 및 문제점을 살펴보고, 개선 방향을 제시하고자 한다. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 임차인을 보호하려는 것으로 보이는 정책이지만 임대차 및 주택 시장에 관한 충분한 연구 없이 시행됨으로써 부작용 및 임대차 가격 이상 현상을 유발하였다. 결과적으로 임차인과 임대인 모두에게 부정적 영향을 미치게 되었고 임대인과 임차인의 기존 상생 관계를 대립 관계로 조성하게 되었다고 보인다. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 대한민국의 모든 생활 근간인 사적 자치 정신을 무시한 결과이며, 임대인과 임차인을 자율적 능력을 보유한 존재가 아닌 국가기관이 후견해야 하는 존재로 보는 시각에서 비롯되었다고 보인다. 그러므로 사적 자치의 원칙으로 돌아가는 것이 헌법 정신과 민법의 원칙에 부합하고 문제 해결의 실마리가 될 것으로 보인다. 임대차 시장의 자율능력이 회복되고 자체적인 조절을 통해 임대차 시장의 문제가 조율되기 위해서는 계약갱신청구권과 전월세상한제의 전면 폐지가 요구된다고 보인다.

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4주택연금 재가입 소요기간에 미치는 영향

저자 : 임병권 ( Lim Byungkwon ) , 김병국 ( Kim Byeng Kuk )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 91-113 (23 pages)

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본 연구는 주택연금을 해지한 후 재가입한 총 975건의 가입가구를 대상으로 해지 이후 재가입 의사결정(소요기간)에 미치는 요인들을 분석하였다. 이를 위해 가입자특성, 담보주택 특성, 대출계약 특성, 기타 특성 등 다양한 요인을 고려하였다. 분석결과, 재가입 시점의 연령이 높고 담보주택 변경, 수도권 그리고 월지급금이 증가하면 해지 후 재가입에 더 많은 기간이 소요되었다. 반면, 아파트나 종신지급 형태, 해지시 LTV, 주택연금의 최초 가입 후 해지까지의 유지기간은 재가입 소요일수에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 한편, 담보주택이 미변경된 가입가구는 담보주택 가격 변동 수준이 그리고 변경된 가입가구는 담보주택의 위치가 재가입 결정에 중요한 요인임이 확인되어 해당 측면들을 적절하게 반영할 수 있는 정책적 방안 검토가 필요한 것으로 사료된다.

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5부동산 공시가격현실화정책의 재정립과 향후과제

저자 : 전동흔 ( Jun Dong Heun )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 115-146 (32 pages)

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본 연구는 부동산공시가격 현실화 추진에 따른 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 현행 공시가격 현실화 방향을 재정립하기 위해서는 점진적 공시가격 현실화방향은 무작정 각종 부담을 급증하게 하는 부작용이 있는 만큼, 『선 평준화, 후 일시현실화』 정책으로 전환하면서 『정책적 합의에 의한 부담수준』을 정한 다음 합리적 세율조정이 병행되어야 할것이다. 공시가격의 평준화를 위해서도 3년마다 공시가격을 공시하는 공시주기의 개편이 필요하다. 둘째, 공시가격현실화를 추진하기 위한 기준가격제를 도입하여 투명성 있게 추진되어야 하고 현실화의 주요요소인 공시가격의 적격성을 제고시키도록 부동산공시법 등 관련제도의 개선도 병행추진되어야 할 것이다. 이를 위해 ① 공시가격현실화추진을 위한 기준가격제 도입과 적정가격과 공시가격과의 법적 개념의 구분이다. ② 부동산 공시가격 운영체계의 왜곡 시정과 임장활동 강화체계로 전환이다. 이에 따라 공동주택의 공시가격 결정권지방이양이 불가피하다. ③ 공시가격 『조사ㆍ평가』 체계로 개편과 검증기능을 강화함으로서 공시가격의 정합성을 제고하도록 하여야 한다. ④ 공시가격 결정과정에 대한 정보를 국민에게 제공하고, 국민의 공시가격에 대한 「정보공개요청권」 신설 및 공개범위를 실질적으로 확대하여야 한다. ⑤ 공시가격 심사시 준사법적절차를 준용토록 개선하여야 한다. ⑥ 오류나 불합리한 공시가격에 대하여 현장에서 시정하도록 지방정부에 조정권 및 검증권이 부여되어야 한다. 셋째, 일정 수준의 先 공시가격 평준화, 後 목표 현실화를 일시에 추진하는 경우 재산세 세율 체계와 과표구간 및 종부세 세율체계, 공시가격관련 제도개정을 동시에 병행하여야 할 것이다.

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6저자의 자격과 올바른 저자표시

저자 : 이인재 ( Lee In Jae )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 147-165 (19 pages)

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학술 연구 결과물에서 누가 저자가 될 수 있으며 저자 순서를 어떻게 정하는 것이 바람직한가에 대한 논란은 최근 국내 연구윤리에서 가장 뜨거운 이슈 중의 하나이다. 저자로서 자격이 없는 교수의 미성년 자녀 또는 미성년자가 소위 '부모 찬스'를 통해 전문 학술지의 저자로 등재된 것이 교육부의 실태조사 및 연구 진실성 검증을 통해 부당한 저자표시가 있었음이 드러나면서 연구 분야에서도 공정한 업적 배분이 중요함을 다시 한번 인식하는 계기가 되었다. 출판윤리(publication ethics)의 중요한 영역을 차지하고 있는 저자(author)에 관한 이슈는 한마디로 저자의 자격과 책임 그리고 바람직한 저자의 순서라고 할 수 있다. publish or perish라는 말에서 알 수 있듯이, 연구자들은 양적으로 많은 학술 논문의 저자가 됨으로써 좋은 평판을 유지하고, 취업, 연구비 수주, 승진 등에서 이익을 얻고자 치열하게 경쟁하고 스트레스를 감내하곤 한다. 그런데 종종 저자가 됨으로써 얻는 보상에만 신경쓰고 마땅히 짊어져야 할 책무를 등한시 하는 과정에서 부당한 저자표시나 저자분쟁에 휘말리곤 한다. 본 논문에서는 부당한 저자표시와 저자분쟁을 피하기 위해 연구자가 반드시 알아야 할 사항이 무엇인지를 중심으로 논의를 전개하고자 한다. 이를 위해 첫째, 학술 연구 결과물에서 저자가 된다는 것의 의미, 누가 저자가 되어야 하고, 될 수 있는지에 관한 저자자격에 대해 둘째, 저자의 책임에 대해 마지막으로 올바른 저자표시의 방안에 대해 이와 관련된 국내ㆍ외의 가이드라인을 근거로 살펴보고자 한다.

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