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연기금 상장리츠 투자의 포트폴리오 효과와 투자전략

Portfolio Effect and Investment Strategy of Pension Fund’s Listed REITs Investing

노상윤 ( Roh Sang-youn )
  • : 한국부동산분석학회
  • : 부동산학연구 28권1호
  • : 연속간행물
  • : 2022년 03월
  • : 63-85(23pages)
부동산학연구

DOI

10.19172/KREAA.28.1.5


목차

Ⅰ. 서론
Ⅱ. 이론적 배경
Ⅲ. 실증연구
Ⅳ. 결론
참고문헌

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최근 국민연금을 비롯한 국내 연기금들은 상장리츠에 대해 많은 관심을 가지고 투자를 준비하거나 확대하고 있다. 본 연구는 상장리츠를 활용하여 국내 연기금들이 기존 보유 포트폴리오의 위험조정수익을 개선시킬 수 있는 방안을 소개하고, 그 실증적 근거를 제시하였으며, 기존 보유 포트폴리오에 상장리츠를 편입하는 것과 관련한 합리적인 투자전략을 제시하였다. 이를 위해 본 연구에서는 Visual Capitalist가 1985년부터 2019년까지 총 35년 동안 작성한 주식과 채권 자산군 내 하위 자산 섹터, 그리고 상장리츠의 배당 재투자를 가정한 인플레이션 조정 총수익률 연간시계열을 수집하였다. 그리고 전술적 자산배분 전략으로 상장리츠를 일반 주식과 채권으로 구성된 포트폴리오에 편입할 때의 기대효과를 위험조정수익 측정지표인 샤프비율 최대화 모형을 Matlab을 활용하여 분석하였다. 주요 연구 결과들은 다음과 같다. 연기금과 개인투자자들이 위험 선호에 따라 상대적으로 안정적이거나 고위험 자산들로 구성한 포트폴리오 모두에 리츠를 추가로 편입하면 위험조정수익을 개선시킬 수 있다. 체계 적인 투자전략을 수립하여 국내 연기금들이 상장리츠를 활용한 대체투자를 확대하기 위해 필요한 투자전략은 다음과 같다. 첫째, 자산군 분류(Asset Classification) 문제에 있어 상장리츠는 주식 자산군에 편입하는 것이 합리적 이다. 둘째, 상장리츠를 주식 자산군에 편입할 때, 주식 자산군의 약 38.61%를 투자비중 목표로 설정할 것을 제시하고, 연기금 전체 포트폴리오의 약 19.3%를 상장리츠 투자비중 목표로 설정할 것을 제안한다. 셋째, 상장리츠투자에 있어 적절한 정책 및 성과평가 벤치마크는 개별 연기금의 리츠투자 전략에 기초하여 사용자 지수 (Customized Index)를 활용하는 방안을 제안한다.
Domestic pension funds, including the National Pension Service, have recently shown interest in listed REITs and are in fact preparing or expanding investment in listed REITs. This study introduces ways to improve risk-adjusted returns of holding portfolios by utilizing listed REITs. The empirical basis for these measures is also presented. In addition, a reasonable investment strategy related to incorporating listed REITs into the holding portfolio is presented. To this end, an annual time series of inflation-adjusted total returns assuming dividend reinvestment prepared by Visual Capitalist covering 35 years from 1985 to 2019 is collected This includes the sub-asset sectors within the stock and bond asset classes, and the yields time series of listed REITs, In addition, as a Tactical Asset Allocation(TAA) strategy, the expected portfolio effect of incorporating listed REITs into a portfolio composed of general stocks and bonds is calculated. The Sharpe ratio maximization model, an indicator of risk-adjusted returns, is analyzed using matlab. The main research results are as follows. Investment in listed REITs via TAA can be incorporated into a portfolio of relatively stable or high-risk assets by pension funds depending on risk preferences to improve risk-adjusted returns. The investment strategies necessary for domestic pension funds to expand alternative investments using listed REITs by establishing a systematic investment strategy are identified as follows. First, in the issue of asset classification, it is reasonable to incorporate listed REITs into the stock asset class. Second, when incorporating listed REITs into the stock asset class, it is suggested that about 38.61% of the stock asset class be set as the investment share goal. In addition, it is proposed to set about 19.3% of the pension fund's total portfolio as the target of investment in listed REITs. Third, the appropriate policy and performance evaluation benchmark for investing in listed REITs proposes to utilize the customized index based on the individual pension fund's investment strategy in listed REITs.

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간행물정보

  • : 사회과학분야  > 경제학
  • : KCI등재
  • :
  • : 계간
  • : 1229-4403
  • :
  • : 학술지
  • : 연속간행물
  • : 1995-2022
  • : 674


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28권2호(2022년 06월) 수록논문
최근 권호 논문
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1코로나 19 발생에 따른 서울시 골목상권 유형별 회복탄력성 및 영업 위기에 관한 분석

저자 : 이슬 ( Lee Seul ) , 김태건 ( Kim Taegeon ) , 김갑성 ( Kim Kabsung )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 7-25 (19 pages)

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본 연구에서는 우리마을가게 상권분석서비스 자료를 활용하여 서울시 골목상권을 대상으로 상권 유형을 구분하고, 코로나19 발생에 따른 상권별 회복탄력성과 영업 위기를 분석하였다. 우선 코로나19의 영향이 큰 상권 수요 특성을 기준으로 골목상권의 유형을 분류하고, 유형별 회복탄력성을 측정하여 그 차이를 파악하였다. 마지막으로 생존분석을 실시하여 골목상권 유형별 생존율의 차이를 확인하고 그에 따른 영향요인을 분석하였다. 골목상권은 총 4개 유형으로 분류되었고, 회복탄력성 진단 결과, 유동인구와 직장인구의 규모가 큰 유형 1과 청년층 수요의 영향이 큰 유형 2 상권에서 피해가 크게 나타났다. 영업 위기 영향요인 결과에서도 유형 2 상권이 가장 취약한 것으로 도출되었다. 골목상권 매출 위기에 영향을 주는 요인으로는 유형 2 상권 여부, 프랜차이즈 점포 비율, 영업제한 업종 매출 비율은 위험을 높이는 요인으로, 면적당 상주인구와 업종 다양성은 위기 발생 위험을 낮추는 것으로 분석되었다. 본 연구는 생활밀접형 상권인 골목상권을 대상으로 상권 유형을 구분하고, 유형별로 회복탄력성과 영업 위기 영향요인을 분석하여 지역 경제 활성화 정책을 위한 기초연구를 제공하였다는 점에서 의의가 있다. 하지만 코로나19 장기화에 따른 추가 데이터 확보와 상권 유형별 세부 업종 등에 대한 차이를 반영한 후속 연구가 요구된다.


In this study, we classify Seoul's Side Street Trade Areas in detail to diagnose the level of resilience and business crisis during the COVID-19 pandemic First, using cluster analysis, the Side Street Trade Areas is classified based on the demand to reflect the impact of COVID-19. Next, we measure the resilience of each type of the Side Street Trade Areas and identify differences between the types. Finally, in the survival analysis, we plot Kaplan-Meier curves of each type and construct a Cox proportional hazard model. As a result, the Side Street Trade Areas is divided into 4 types. The resilience analysis and survival analysis show that Type 1 and 2 are vulnerable compared to Type 3 and 4. Type 2 value, Franchise store ratio and Business restriction industry ratio increase the risk of crisis, while Resident population per area and Industry diversity decrease the risk. These results are expected to be useful in the development of local economic policy and provide beneficial support to the Side Street Trade Areas.

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2전자상거래 성장에 따른 상권의 온·오프라인 매출변화 분석: 서울의 발달상권을 중심으로

저자 : 김고은 ( Kim Go-eun ) , 이정란 ( Lee Jeong-ran )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 27-45 (19 pages)

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전자상거래 시장이 성장함에 따라 소매 시장의 변화 양상은 온라인 쇼핑이 오프라인 상권을 대체하는 방향으로 이뤄지고 있다. 그러나 지역별로 오프라인 매출이 증가하고 있는 상권들도 있으며, 온 · 오프라인 매출이 동시에 성장하고 있는 새로운 성장패턴이 관찰되기도 한다. 본 연구의 목적은 서울 253개 발달상권의 온 · 오프라인 매출 변화 분석을 통해 전자상거래 시대에 매출 증가 상권의 특성을 알아보는 것이다. 이를 위해 군집분석을 실시 하여 온 · 오프라인 매출 변화 양상이 다른 상권들을 분류하고, 다항 로지스틱 회귀분석을 활용하여 매출이 증가하고 있는 상권의 특징을 밝히고자 하였다. 분석 결과는 ICT 산업 지원을 통하여 상권의 온 · 오프라인 매출이 동시에 성장하는 전략을 취하거나, 상권 경쟁력을 높이는 방안이 필요함을 보여주고 있다. 반면 경쟁력이 낮은 상권의 경우, 업무, 물류, 주거 등으로 용도변경에 대한 인센티브를 통해 지역의 새로운 성장동력으로 전환을 유도하는 출구전략이 필요할 것이다.


With the growth of the e-commerce market, the retail market changes in the direction of online shopping replacing offline shopping. However, some commercial areas witness gradual increase of sales from offline stores and some commercial areas experience a new growth pattern where both online and offline sales increase together. The purpose of this study is to investigate the characteristics of commercial areas with growing sales in the era of e-commerce by analyzing the changes in online and offline sales focusing on 253 major commercial districts in Seoul To this end, clustering analysis is presented to classify commercial districts with different pattern of online and offline sales, and multinomial logistic regression is suggested to identify the characteristics of commercial districts which experience sales growth. The results show that it is necessary to have a strategy to grow both online and offline sales by supporting ICT industry, or explore ways to increase the competitiveness of the commercial districts. On the contrary, it is necessary to establish exit strategies to induce transition to new growth engines by providing incentives for changing the use to office, logistics or residential areas for commercial areas with low competitiveness.

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3서울 오피스 용적률과 자본환원율 관계에 관한 실증분석

저자 : 배상열 ( Bae Sang-yeoul ) , 이창무 ( Lee Chang-moo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 47-62 (16 pages)

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본 연구는 서울의 오피스 중 실제 거래된 사례를 중심으로 잔여/초과 용적률과 자본환원율의 관계를 확인하기 위하여 실증분석을 시도한다. 건축물의 자산 가치를 높이는 방법 중 하나로 리모델링과 재건축/재개발 방식이 있다. 리모델링은 기존의 골조를 그대로 유지하면서 공간의 시설환경 개선하고, 기존보다 높은 지불능력이 있는 임차인을 유치하여 건물가치를 향상시킨다. 반면, 건축물이 노후 되었거나 사업성을 갖춘 경우, 용도를 혼합한 복합 건축물로 개발하기도 한다. 특히, 집합투자기구, PFV, 일반법인 등 시장참여자들은 수익을 위한 개발 검토하면서 기대가치가 높아져 거래가격에도 영향을 줄 수 있다. 이 때, 사업성 검토요소 중 하나인 용적률을 검토한다. 용적률이 법정 상한보다 잔여 혹은 초과함에 따라 기대할 수 있는 운용수익이 달라지며, 자본환원율에도 영향을 줄 수 있다. 따라서 본 연구는 오피스의 용적률 변수를 고려하여 자본환원율과의 관계적 해석을 도출한 점에서 기존 연구와 차별성을 지닌다.


This study attempts an empirical analysis to confirm the relationship between the residual/excess floor area ratio and the capitalization rate, focusing on actual transaction cases among offices in Seoul. One of the methods of increasing the asset value of a building is remodeling and reconstruction or via redevelopment. Remodeling improves the facility's space environment while maintaining the existing frame and also increases the building's value by attracting lessees with higher capacity to pay. If the building is outdated or has business feasibility, it may be developed as a mixed-use building. In particular, market participants such as Fund, PFV, and corporations raise their expected value while reviewing development for profit, which may affect the transaction price. At this time, the floor area ratio, which is one of the feasibility review factors, is reviewed. When the floor area ratio exceeds the statutory upper limit, the expected operating income will change and may affect the capitalization rate. Therefore, this study differs from previous studies in that it derives a relational interpretation with the capitalization rate by taking into account the floor area ratio that varies per office.

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4모바일 부동산 어플리케이션의 정보품질과 사용자특성이 사용만족과 지속사용 의도에 미치는 영향

저자 : 이진우 ( Lee Jinwoo ) , 오세준 ( Oh Saejoon )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 63-76 (14 pages)

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본 연구에서는 모바일 부동산 앱의 품질 중 정보품질에 관한 요인들을 세분하고 모바일 사용자특성의 요인들과 함께 사용만족과 지속사용 의도에 영향을 미칠 수 있다는 가설하에 연구를 진행하여 규명하고자 하였다.
주요 분석 결과, 첫째, 소비자가 지각한 모바일 부동산 앱의 정보품질 하위요인 신뢰성, 적시성, 유용성이 모두 사용만족에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 소비자가 지각한 모바일 부동산 앱의 사용자특성 하위 요인 혁신성, 친숙성, 자기효능감이 모두 사용만족에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 모바일 부동산 앱 서비스의 사용만족은 지속사용 의도에 유의한 정(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 기업은 소비자가 브랜드 진정성을 느낄 수 있도록 신뢰성 있는 마케팅 커뮤니케이션을 진행하고, 타 기업이 제공하는 앱과는 차별화된 유용성과 최신 정보를 제공하는 브랜드 마케팅에 노력을 기울여 준다면 사용자들의 편의가 더욱 증대될 것이다.


This study segments factors related to the information quality of real estate brokerage mobile applications based on the hypothesis that they could affect usage satisfaction and the intent to use continuously along with mobile user characteristics. An online survey is conducted to empirically investigate the research questions. The results are as follows. First, the subfactors of information quality of real estate brokerage mobile applications perceived by consumers- including reliability, timeliness, and usefulness- have positive (+) effects on usage satisfaction. Second, the subfactors of user characteristics of real estate brokerage mobile applications perceived by consumers- including innovation, familiarity, and self-efficacy- have positive (+) effects on usage satisfaction. Third, usage satisfaction with the service of real estate brokerage mobile applications has significant positive (+) effects on the intent to use continuously. Thus, corporations need to implement reliable marketing communication methods so that consumers can perceive the authenticity of their brands. They also need to carry out brand marketing by providing differentiated usefulness as well as the latest information compared to other applications. In addition, corporations can increase the user's convenience by handling user opinions and complaints quickly and conveniently by implementing an interactive communication system for higher service quality.

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5팬데믹의 단기적 지하철 수요 변동 영향 분석

저자 : 구강모 ( Koo¸ Kang Mo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 77-91 (15 pages)

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이 논문은 코로나19 이후 지하철 이용객의 변화를 알아보기 위해 환승역 정보 및 역별 혼잡도 정보를 활용하여 지하철 탑승객의 혼잡역 회피 혹은 비혼잡역에 대한 선호를 분석하였다. 이는 팬데믹의 상황에서 지하철을 이용할 경우 개인 의지에 따라 저밀도 시설을 선택할 것이라는 가설에 기반한다. 비교 분석 기간은 정부의 체계적인 사회적 거리두기 시작 이전인 2020년 1월부터 6월까지로 한정하였으며, 이는 강제적 규제가 아닌 개인의 의지에 따른 교통수단 선택을 분석하기 위해서이다. 주요 결과로 코로나19가 발생 후 지하철 이용객이 14%~31.4% 감소 하였으나 혼잡도가 낮은 지하철은 이용객 수가 늘었다는 점이다. 하지만, 환승역이나 혼잡도가 높은 지하철역의 유의한 이용객 감소는 발견되지 않았다. 교통수단에 대한 접근성은 부동산가격 변화와 밀접한 관련이 있어, 감염병 발생 이후 대중교통 이용객 변화는 상권분석 및 주택 가격의 변동연구의 배경이 될 수 있다는 점에서 이 논문의 시사점이 있다.


This study analyzes the change in the subway ridership after the outbreak of COVID-19 by using transit station and station density information. This analysis relies on the hypothesis that public transportation users would prefer to use stations with lower density. The treatment period is limited to the time frame before the implementation of the systematic social distancing regulation in Korea in order to capture the ridership change by the personal willingness, not by the strict regulation. This paper finds that subway ridership is negatively affected by 14%~28.5% in general. Moreover, it is found that subway ridership in the greater Seoul area increased positively in the subway stations with lower density compared with the ridership in the 2nd and 3rd quartile density stations., while the change in ridership from the transit station or stations with a higher density is found to be insignificant This paper contributes to the literature in that significant changes in transport accessibility or ridership can affect the house price and retail property price in property research.

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6개발부담금제도의 쟁점과 입법적 개선방안에 관한 연구

저자 : 김성훈 ( Kim Sung-hoon ) , 심교언 ( Shim Gyo-eon )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 94-94 (1 pages)

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7미국 리츠 시장의 꼬리 위험

저자 : 송정섭 ( Song Jeongseop ) , Liow Kim Hiang

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 95-95 (1 pages)

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1주택가격을 결정하는 유효수요와 유효공급에 관한 연구 : 7개 특별 · 광역시에 대한 패널회귀모형 분석

저자 : 공준현 ( Gong Junhyun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 7-20 (14 pages)

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본 연구의 목적은 수요-공급 원리에 입각한 주택시장 안정화 방안을 도출하는데 있다. 이를 위해 2007년부터 2020년까지 7개 특별 · 광역시(서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산)의 자료를 사용하여 유효수요와 유효공급 변수를 중심으로 한 회귀모형을 설정한 후, Cochrane-Orcutt 이원고정효과모형으로 분석하였다. 분석결과에 대한 정책적 시사점과 주택시장 안정화방안을 종합하면 다음과 같다.
첫째, 아파트가격의 가계소비 탄력성이 매우 높게 나타난 반면, 연립다세대가격의 가계소비 탄력성은 통계적으로 유의미하지 않았다. 따라서 경제 성장이나 유동성 증가 등으로 인해 수요자의 구매력이 증가될 것으로 예상되는 경우 정부는 아파트 공급 확대에 만전을 기해야 할 것이다. 둘째, 수요 분산과 공급 확대라는 근본적인 해법을 중심으로 시장 안정화 정책을 추진하되 가계대출 억제 정책은 일시적인 가격 진정효과를 위한 단기조절 정책으로 사용하는 것이 바람직하다. 셋째, 아파트와 연립다세대 모두 매매가격의 전세가격탄력성이 매우 크게 나타났다. 따라서 전세대출에 대한 관리를 엄격히 하고 임대등록주택스톡을 충분히 확보할 필요가 있다. 넷째, 아파트스톡이 증가하면 아파트가격은 대폭 하락한 반면 연립다세대스톡의 증가는 연립다세대가격에 유의미한 영향을 주지 못하는 것으로 나타났다. 다섯째, 주택가격 안정화에 있어서 임대등록주택보다 유효주택을 증가시키는 것이 더 효과적이다. 여섯째, 건설임대등록주택이 증가하면 임대가격의 안정은 물론 일부 매입수요가 임대수요로 이동하여 주택가격의 안정에도 기여한다.

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2등급별 오피스빌딩의 경과연수가 실질 점유비용에 미치는 영향에 관한 연구: 서울시 도심(CBD)권역을 중심으로

저자 : 조훈희 ( Cho Hoon Hee ) , 최창규 ( Choi Chang Gyu )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 21-35 (15 pages)

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서울 CBD권역의 오피스빌딩은 1960년대부터 개발이 시작되어 현재 노후화가 점차 심해지고 있다. 반면 오피 스빌딩에 대한 투자시장은 점차 활성화되고 있기 때문에 경과연수가 실질점유비용에 미치는 영향에 관한 연구의 필요성도 높아지고 있다. 본 연구는 서울 CBD권역의 오피스빌딩을 등급별로 분류하여 경과연수가 실질점유비용에 미치는 영향에 대해 연구하였으며, 이를 통해 등급별로 오피스빌딩의 투자시기, 전략 등을 판단하는데 중요한 역할을 할 수 있을 것으로 기대한다.
본 연구는 현실 반영도가 높은 자료 수집을 위해 렌트프리와 전용률이 반영된 실질점유비용을 계산하고, 리모델링을 통해 경과연수와 무관하게 임대료 상승이 일어난 빌딩을 제외하였다. 다중회귀분석 전 변수들 간의 공선성 문제를 해결하기 위해 요인분석을 실시하였으며, 그에 따른 분석 결과는 다음과 같다. CBD권역의 모든 오피스 빌딩의 경과연수는 실질점유비용에 음(-)의 영향을 미친다. 그리고 초대형 규모인 S등급 빌딩의 경과연수가 실질 점유비용에 미치는 음(-)의 영향이 제일 크며, 순차적으로 대형 규모인 A등급, 중형 규모인 B등급으로 규모가 작아질수록 경과연수가 실질점유비용에 미치는 영향력이 감소하는 것을 유의하게 확인하였다.

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3보유 아파트 거주 여부 및 임대 유형이 보유기간에 미치는 영향

저자 : 하지윤 ( Ha Ji-yoon ) , 안태진 ( Ahn Tae-jin ) , 이창무 ( Lee Chang-moo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 37-49 (13 pages)

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주택의 소유는 거주가 기본적인 목적이나, 임대로 인한 수익 추구 및 매각 시 차익을 실현하려는 목적 또한 적지 않다. 따라서 주택 보유자가 실거주하거나, 전세 및 월세의 형태로 임대를 선택한 경우에 따라 주택의 보유 기간은 달라질 수 있다. 이에 본 연구에서는 서울시 아파트 시장에서 주택 임대 여부 및 임대유형이 보유 기간에 미치는 영향을 연구하고자 한다. 먼저, 아파트 실거래 자료에 임차 정보를 결합하여 보증금 빛 월세 정보를 포함하는 보유기간을 구축하였다. 다음으로 임대 형태 변수 및 기타 주택특성, 소유특성 변수들을 포함한 콕스 비례위험모형을 이용하여, 자가 거주 및 보증금 비중에 따른 임대 유형이 보유기간에 주는 영향을 분석하였다. 연구 결과, 임대 유형에 관계 없이 주택을 임대한 경우가 보유자가 자가 거주하는 유형보다 주택보유기간이 긴 것으로 분석되었다. 임대 유형별로는 보증부 월세의 경우가 보증금만으로 이루어진 전세의 경우보다 매각 확률이 낮은 것으로 나타났다. 또한 주택이 속한 자치구의 가격 상승률이 높아질수록, 주택 소유자의 연령대가 높을수록 매각 확률이 낮은 것으로 분석되었다. 분석결과를 종합했을 때, 아파트의 소유자가 자가 거주하는 유형일 때가 소유자 가 임대인일 경우에 비해 거래 비용이 적기 때문에, 상대적으로 거래가 원활하게 일어나 보유기간이 짧아지는 것으로 해석된다.

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4친환경 건축물 인증이 부동산 거래가격에 미치는 영향 분석: 주거용 부동산과 상업용 부동산의 비교를 중심으로

저자 : 최시영 ( Choi Shi-young ) , 정창무 ( Jung Chang-mu ) , 김현정 ( Kim Hyun-jung )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 51-62 (12 pages)

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도시에서 배출되는 탄소와 온실가스는 기후변화에 큰 영향을 미친다. 기후변화를 방지하기 위해 전 세계적으로 친환경 건축물 보급을 위해 노력하고 있으며 친환경 인증 건축물이 부동산 가격에 미치는 영향에 대한 연구도 진행되었다. 본 연구는 친환경 건축물이 부동산 가격에 미치는 영향을 건축물의 용도에 따라 비교하기 위하여 진행되었다. 이에 따라 본 연구는 서울시 강서구의 주거용 부동산(아파트)과 상업용 부동산(상가 · 사무실)을 대상으로 에너지효율등급을 부여받은 건축물이 매매가격에 미치는 영향의 정도를 비교 분석하였다. 이를 위해 평당 거 래가격을 종속변수로 두어 다중회귀 분석의 형태를 띤 해도닉가격모형 분석을 수행하였다. 실증분석 결과, 매매 가격에 에너지효율등급이 미치는 영향력의 정도는 상업용 부동산(β = 0.045)보다 아파트(β = 0.537)에서 더 높게 나타났다. 본 연구는 친환경 건축물이 단순히 매매가격에 영향을 미치는지에 대해 분석한 선행연구들과는 달리 건물의 용도에 따라 영향정도를 비교한 연구라는 데에 의의가 있다. 향후 연구에서는 데이터센터, 오피스텔, 물류 시설, 공장 등 보다 다양한 형태의 건물이 부동산 시장에 미치는 영향을 연구할 필요가 있다. 또한 지역의 특성이나 계절에 따른 에너지효율등급의 실효성 연구 등 다양한 관점에서 친환경 건축물의 실요성에 대해 분석할 필요가 있다. 본 연구결과를 기반으로 전략적인 친환경 건축물 공급을 유도할 수 있다는 것으로서 그 가치가 있다.

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5연기금 상장리츠 투자의 포트폴리오 효과와 투자전략

저자 : 노상윤 ( Roh Sang-youn )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 63-85 (23 pages)

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최근 국민연금을 비롯한 국내 연기금들은 상장리츠에 대해 많은 관심을 가지고 투자를 준비하거나 확대하고 있다. 본 연구는 상장리츠를 활용하여 국내 연기금들이 기존 보유 포트폴리오의 위험조정수익을 개선시킬 수 있는 방안을 소개하고, 그 실증적 근거를 제시하였으며, 기존 보유 포트폴리오에 상장리츠를 편입하는 것과 관련한 합리적인 투자전략을 제시하였다. 이를 위해 본 연구에서는 Visual Capitalist가 1985년부터 2019년까지 총 35년 동안 작성한 주식과 채권 자산군 내 하위 자산 섹터, 그리고 상장리츠의 배당 재투자를 가정한 인플레이션 조정 총수익률 연간시계열을 수집하였다. 그리고 전술적 자산배분 전략으로 상장리츠를 일반 주식과 채권으로 구성된 포트폴리오에 편입할 때의 기대효과를 위험조정수익 측정지표인 샤프비율 최대화 모형을 Matlab을 활용하여 분석하였다. 주요 연구 결과들은 다음과 같다. 연기금과 개인투자자들이 위험 선호에 따라 상대적으로 안정적이거나 고위험 자산들로 구성한 포트폴리오 모두에 리츠를 추가로 편입하면 위험조정수익을 개선시킬 수 있다. 체계 적인 투자전략을 수립하여 국내 연기금들이 상장리츠를 활용한 대체투자를 확대하기 위해 필요한 투자전략은 다음과 같다. 첫째, 자산군 분류(Asset Classification) 문제에 있어 상장리츠는 주식 자산군에 편입하는 것이 합리적 이다. 둘째, 상장리츠를 주식 자산군에 편입할 때, 주식 자산군의 약 38.61%를 투자비중 목표로 설정할 것을 제시하고, 연기금 전체 포트폴리오의 약 19.3%를 상장리츠 투자비중 목표로 설정할 것을 제안한다. 셋째, 상장리츠투자에 있어 적절한 정책 및 성과평가 벤치마크는 개별 연기금의 리츠투자 전략에 기초하여 사용자 지수 (Customized Index)를 활용하는 방안을 제안한다.

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6중국의 주택시장 및 주거보장과 인구변동 간의 구조적 관계

저자 : 김승화 ( Jin Chenghua ) , 박인권 ( Park In Kwon )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 88-88 (1 pages)

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7자산 구조 및 자산 불평등 결정모형에 관한 연구

저자 : 오민준 ( Oh Minjoon ) , 진창하 ( Jin Changha )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 89-89 (1 pages)

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30권 2호

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경제사학
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