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한국부동산분석학회> 부동산학연구> 자녀 근접성 및 이전소득에 따른 고령 부모가구의 임차전환 위험률 분석

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자녀 근접성 및 이전소득에 따른 고령 부모가구의 임차전환 위험률 분석

Analysis on the Risk Rate of Tenure Transition of Elder Parents by Impacts of Proximity to Children and Transfer Income from Children

정보선 ( Jung Bo-seon ) , 이상엽 ( Lee Sang-youb )
  • : 한국부동산분석학회
  • : 부동산학연구 27권4호
  • : 연속간행물
  • : 2021년 12월
  • : 57-71(15pages)
부동산학연구

DOI

10.19172/KREAA.27.4.4


목차

Ⅰ. 서론
Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구
Ⅲ. 분석자료
Ⅳ. 분석결과
Ⅴ. 결론
참고문헌

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본 연구는 고령화 시대 고령자의 Aging in Place를 지원하는 원천으로서, 근거리 자녀의 중요성을 이해하고자 한다. 이를 위해 우리나라 고령 부모의 임차전환 위험률에 자녀와 근접성 및 자녀로부터 이전소득이 미치는 영향을 분석하고, 아버지와 어머니로 구분하여 차별적 영향을 살펴보았다. 분석을 위해 고령화연구패널조사(KLoSA) 2008년~2016년(2차~6차 조사) 자료를 사용하여 고령 부모가구와 성인 자녀가구를 대상으로 Cox 비례적 위험 모형을 설정하였다. 분석결과, 고령 부모의 건강수준이 나쁜 경우, 수도권에 거주하는 경우 임차전환 위험률이 높은 반면, 경제적 수준이 높은 경우, 자녀와 근접성이 높은 경우, 자녀로부터 금전이전 받은 경우 임차전환 위험률이 낮은 것으로 예측되었다. 성별효과 분석결과, 아버지에 비해 어머니는 자녀와 근접성 제약, 신체적 제약, 경제적 제약 시 임차전환 위험률에 차별적 영향이 존재함을 발견하였다. 이를 통해 근거리 자녀 거주 시 고령 부모의 임차전환 위험률이 감소한다는 국외 연구결과가 우리나라도 확인된다는 점, 자녀와 근접성 및 자녀로부터 이전소득이 어머니에게 주요하게 작용한다는 점, 고령층의 Aging in Place을 지원하는 원천으로서 근거리 자녀가 중요하다는 점에서 고령화 시대에 시의성 있는 연구로 판단된다.
This study analyzes the tenure transition to understand the generation-friendly housing support policy for Aging in Place. Data from the 2nd~6th KLoSA are used for the analysis that targets households of elderly parent and adult children living in close proximity. The analysis model established is referred to as the cox proportional hazards model. The results of the analysis are as follows. The risk rate of tenure transition is high when physical constraints of elderly parents is high and they are living in a metropolitan area. Whereas, the risk rate of tenure transition is low when economic constraint is low, geographical constraints with children are low and child support money is provided. Only with mothers it is found that the risk rate of tenure transition is affected by geographical constraints with children, physical constraints, and economic constraint. The implications of this study are as follows. First, it is judged that results of studies overseas are also applied in Korea. Second, it is confirmed that proximity to children and support from children play a major role for mothers. Third, it is meaningful that proximity to children are important as a source of support for the Aging in Place.

UCI(KEPA)

I410-ECN-0102-2022-300-000960700

간행물정보

  • : 사회과학분야  > 경제학
  • : KCI등재
  • :
  • : 계간
  • : 1229-4403
  • :
  • : 학술지
  • : 연속간행물
  • : 1995-2022
  • : 667


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28권1호(2022년 03월) 수록논문
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1주택가격을 결정하는 유효수요와 유효공급에 관한 연구 : 7개 특별 · 광역시에 대한 패널회귀모형 분석

저자 : 공준현 ( Gong Junhyun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 7-20 (14 pages)

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본 연구의 목적은 수요-공급 원리에 입각한 주택시장 안정화 방안을 도출하는데 있다. 이를 위해 2007년부터 2020년까지 7개 특별 · 광역시(서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산)의 자료를 사용하여 유효수요와 유효공급 변수를 중심으로 한 회귀모형을 설정한 후, Cochrane-Orcutt 이원고정효과모형으로 분석하였다. 분석결과에 대한 정책적 시사점과 주택시장 안정화방안을 종합하면 다음과 같다.
첫째, 아파트가격의 가계소비 탄력성이 매우 높게 나타난 반면, 연립다세대가격의 가계소비 탄력성은 통계적으로 유의미하지 않았다. 따라서 경제 성장이나 유동성 증가 등으로 인해 수요자의 구매력이 증가될 것으로 예상되는 경우 정부는 아파트 공급 확대에 만전을 기해야 할 것이다. 둘째, 수요 분산과 공급 확대라는 근본적인 해법을 중심으로 시장 안정화 정책을 추진하되 가계대출 억제 정책은 일시적인 가격 진정효과를 위한 단기조절 정책으로 사용하는 것이 바람직하다. 셋째, 아파트와 연립다세대 모두 매매가격의 전세가격탄력성이 매우 크게 나타났다. 따라서 전세대출에 대한 관리를 엄격히 하고 임대등록주택스톡을 충분히 확보할 필요가 있다. 넷째, 아파트스톡이 증가하면 아파트가격은 대폭 하락한 반면 연립다세대스톡의 증가는 연립다세대가격에 유의미한 영향을 주지 못하는 것으로 나타났다. 다섯째, 주택가격 안정화에 있어서 임대등록주택보다 유효주택을 증가시키는 것이 더 효과적이다. 여섯째, 건설임대등록주택이 증가하면 임대가격의 안정은 물론 일부 매입수요가 임대수요로 이동하여 주택가격의 안정에도 기여한다.


The purpose of this study is to identify the pricing factors present in the Korean housing market and to propose policies for market stabilization. To this end, a panel model is established with a focus on effective demand and effective supply factors using data from seven metropolitan cities from 2007 to 2020. The policy implications for the analysis results are summarized as follows.
First, while the household consumption elasticity of apartment prices is observed to be very high, the household consumption elasticity of row house prices is not statistically significant Second, the elasticity of household loans at apartment and row house prices demonstrates a positive effect, but the intensity is not high. Third, both apartments and row houses exhibit very high lease price elasticity. Fourth, as apartment stocks increased, the sharp drop in apartment prices is noted, while the increase in row house stocks is found to have no significant effect on prices. Fifth, in housing supply, a method of increasing effective housing is more effective than rental registered housing. Sixth, an increase in construction rental registered houses helps stabilize both rental and housing prices.

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2등급별 오피스빌딩의 경과연수가 실질 점유비용에 미치는 영향에 관한 연구: 서울시 도심(CBD)권역을 중심으로

저자 : 조훈희 ( Cho Hoon Hee ) , 최창규 ( Choi Chang Gyu )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 21-35 (15 pages)

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서울 CBD권역의 오피스빌딩은 1960년대부터 개발이 시작되어 현재 노후화가 점차 심해지고 있다. 반면 오피 스빌딩에 대한 투자시장은 점차 활성화되고 있기 때문에 경과연수가 실질점유비용에 미치는 영향에 관한 연구의 필요성도 높아지고 있다. 본 연구는 서울 CBD권역의 오피스빌딩을 등급별로 분류하여 경과연수가 실질점유비용에 미치는 영향에 대해 연구하였으며, 이를 통해 등급별로 오피스빌딩의 투자시기, 전략 등을 판단하는데 중요한 역할을 할 수 있을 것으로 기대한다.
본 연구는 현실 반영도가 높은 자료 수집을 위해 렌트프리와 전용률이 반영된 실질점유비용을 계산하고, 리모델링을 통해 경과연수와 무관하게 임대료 상승이 일어난 빌딩을 제외하였다. 다중회귀분석 전 변수들 간의 공선성 문제를 해결하기 위해 요인분석을 실시하였으며, 그에 따른 분석 결과는 다음과 같다. CBD권역의 모든 오피스 빌딩의 경과연수는 실질점유비용에 음(-)의 영향을 미친다. 그리고 초대형 규모인 S등급 빌딩의 경과연수가 실질 점유비용에 미치는 음(-)의 영향이 제일 크며, 순차적으로 대형 규모인 A등급, 중형 규모인 B등급으로 규모가 작아질수록 경과연수가 실질점유비용에 미치는 영향력이 감소하는 것을 유의하게 확인하였다.


Office buildings in the CBD area of Seoul have been under development since the 1960s and are deteriorating more severely as time passes. On the other hand, the expanding investment market for office buildings has also increased the need for research on the effect of the age after completion of the office building on the effective net occupancy cost (NOC). This study classified office buildings in the Seoul CBD area by grade and studied the effect of age on the real occupancy cost. Consequently, this study is expected to play an important role in determining the investment period and strategies of office buildings.
This study calculated the effective NOC, which reflects the rent free period and the exclusive use rate, to collect data that are highly reflective of the real market It excluded buildings that could be affected by building age through remodeling. Factor analysis was performed to solve the issue of collinearity between variables before multiple regression analysis. Results of the analysis indicate that the age of all office buildings in the CBD shows a negative (-) impact on the effective NOC, while the age of super-large S-grade buildings have the largest negative (-) impact on effective NOC. Finally, the effect of building age on the effective NOC decreases as the scale decreases in the order of large-scale grade A and medium scale grade B is confirmed.

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3보유 아파트 거주 여부 및 임대 유형이 보유기간에 미치는 영향

저자 : 하지윤 ( Ha Ji-yoon ) , 안태진 ( Ahn Tae-jin ) , 이창무 ( Lee Chang-moo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 37-49 (13 pages)

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주택의 소유는 거주가 기본적인 목적이나, 임대로 인한 수익 추구 및 매각 시 차익을 실현하려는 목적 또한 적지 않다. 따라서 주택 보유자가 실거주하거나, 전세 및 월세의 형태로 임대를 선택한 경우에 따라 주택의 보유 기간은 달라질 수 있다. 이에 본 연구에서는 서울시 아파트 시장에서 주택 임대 여부 및 임대유형이 보유 기간에 미치는 영향을 연구하고자 한다. 먼저, 아파트 실거래 자료에 임차 정보를 결합하여 보증금 빛 월세 정보를 포함하는 보유기간을 구축하였다. 다음으로 임대 형태 변수 및 기타 주택특성, 소유특성 변수들을 포함한 콕스 비례위험모형을 이용하여, 자가 거주 및 보증금 비중에 따른 임대 유형이 보유기간에 주는 영향을 분석하였다. 연구 결과, 임대 유형에 관계 없이 주택을 임대한 경우가 보유자가 자가 거주하는 유형보다 주택보유기간이 긴 것으로 분석되었다. 임대 유형별로는 보증부 월세의 경우가 보증금만으로 이루어진 전세의 경우보다 매각 확률이 낮은 것으로 나타났다. 또한 주택이 속한 자치구의 가격 상승률이 높아질수록, 주택 소유자의 연령대가 높을수록 매각 확률이 낮은 것으로 분석되었다. 분석결과를 종합했을 때, 아파트의 소유자가 자가 거주하는 유형일 때가 소유자 가 임대인일 경우에 비해 거래 비용이 적기 때문에, 상대적으로 거래가 원활하게 일어나 보유기간이 짧아지는 것으로 해석된다.


People own houses primarily to occupy them, to make a profit from leasing them, or to make a profit from selling them. Therefore, the holding period of the house will vary depending on whether the owner of the house resides or chooses to rent in the form of jeonse or monthly rent. This paper seeks to identify the relationship between the type of house ownership, including jeonse, and apartment ownership duration of in Seoul. First, we combine apartment sales data with rental information, to build a holding period that includes deposit and monthly rent information. Next, we examine various determinants such as price, age, area, the rate of change in housing prices, and the rental type which affects the holding period, using a Cox proportional hazard model. Results show that homeowners hold their house longer when they rent them to tenants, regardless of the type of lease. Additionally, a rent type 'Jeonse' with 100% deposit holds the house longer than the monthly rental with a partial deposit. Findings suggest that owners who own only one house have lower transaction costs and are able to trade their houses more frequently, leading to shorter apartment holding period.

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4친환경 건축물 인증이 부동산 거래가격에 미치는 영향 분석: 주거용 부동산과 상업용 부동산의 비교를 중심으로

저자 : 최시영 ( Choi Shi-young ) , 정창무 ( Jung Chang-mu ) , 김현정 ( Kim Hyun-jung )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 51-62 (12 pages)

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도시에서 배출되는 탄소와 온실가스는 기후변화에 큰 영향을 미친다. 기후변화를 방지하기 위해 전 세계적으로 친환경 건축물 보급을 위해 노력하고 있으며 친환경 인증 건축물이 부동산 가격에 미치는 영향에 대한 연구도 진행되었다. 본 연구는 친환경 건축물이 부동산 가격에 미치는 영향을 건축물의 용도에 따라 비교하기 위하여 진행되었다. 이에 따라 본 연구는 서울시 강서구의 주거용 부동산(아파트)과 상업용 부동산(상가 · 사무실)을 대상으로 에너지효율등급을 부여받은 건축물이 매매가격에 미치는 영향의 정도를 비교 분석하였다. 이를 위해 평당 거 래가격을 종속변수로 두어 다중회귀 분석의 형태를 띤 해도닉가격모형 분석을 수행하였다. 실증분석 결과, 매매 가격에 에너지효율등급이 미치는 영향력의 정도는 상업용 부동산(β = 0.045)보다 아파트(β = 0.537)에서 더 높게 나타났다. 본 연구는 친환경 건축물이 단순히 매매가격에 영향을 미치는지에 대해 분석한 선행연구들과는 달리 건물의 용도에 따라 영향정도를 비교한 연구라는 데에 의의가 있다. 향후 연구에서는 데이터센터, 오피스텔, 물류 시설, 공장 등 보다 다양한 형태의 건물이 부동산 시장에 미치는 영향을 연구할 필요가 있다. 또한 지역의 특성이나 계절에 따른 에너지효율등급의 실효성 연구 등 다양한 관점에서 친환경 건축물의 실요성에 대해 분석할 필요가 있다. 본 연구결과를 기반으로 전략적인 친환경 건축물 공급을 유도할 수 있다는 것으로서 그 가치가 있다.


Pollutants and carbon emitted from cities have a major impact on global warming and climate change. Considerable efforts are being made to supply eco-friendly buildings to reduce greenhouse gases emitted from buildings worldwide. In addition, numerous studies have shown that eco-friendly building certification affects real estate prices. The purpose of this study is to examine the effects of eco-friendly buildings on real estate prices spanning different types of buildings. This study investigated the relationship between energy-efficiency ratings and real estate prices for residential buildings and commercial property in Gangseo-gu, Seoul, Korea using the Hedonic price model analysis. The influence of energy-efficiency rating on real estate prices was found to be greater on residential buildings (β=0.537) than that on commercial properties (β=0.045). This study expands from the previous studies that simply analyzed whether eco-friendly buildings had an effect on real estate prices by comparing the degree of influence on different building types. Future research needs to study the impact of more diverse types of buildings, such as data centers, officetels, logistics facilities, and factories, etc. on the real estate market beyond residential and commercial buildings. In addition, studies comparing the effect of eco-friendly buildings on prices depending on the characteristics of the region or the effectiveness of season-dependent energy efficiency grades may be conducted. Based on the results of this research, development strategies can be established in the private sector, and the public sector can make policies to induce the private sector to provide more eco-friendly buildings.

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5연기금 상장리츠 투자의 포트폴리오 효과와 투자전략

저자 : 노상윤 ( Roh Sang-youn )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 63-85 (23 pages)

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최근 국민연금을 비롯한 국내 연기금들은 상장리츠에 대해 많은 관심을 가지고 투자를 준비하거나 확대하고 있다. 본 연구는 상장리츠를 활용하여 국내 연기금들이 기존 보유 포트폴리오의 위험조정수익을 개선시킬 수 있는 방안을 소개하고, 그 실증적 근거를 제시하였으며, 기존 보유 포트폴리오에 상장리츠를 편입하는 것과 관련한 합리적인 투자전략을 제시하였다. 이를 위해 본 연구에서는 Visual Capitalist가 1985년부터 2019년까지 총 35년 동안 작성한 주식과 채권 자산군 내 하위 자산 섹터, 그리고 상장리츠의 배당 재투자를 가정한 인플레이션 조정 총수익률 연간시계열을 수집하였다. 그리고 전술적 자산배분 전략으로 상장리츠를 일반 주식과 채권으로 구성된 포트폴리오에 편입할 때의 기대효과를 위험조정수익 측정지표인 샤프비율 최대화 모형을 Matlab을 활용하여 분석하였다. 주요 연구 결과들은 다음과 같다. 연기금과 개인투자자들이 위험 선호에 따라 상대적으로 안정적이거나 고위험 자산들로 구성한 포트폴리오 모두에 리츠를 추가로 편입하면 위험조정수익을 개선시킬 수 있다. 체계 적인 투자전략을 수립하여 국내 연기금들이 상장리츠를 활용한 대체투자를 확대하기 위해 필요한 투자전략은 다음과 같다. 첫째, 자산군 분류(Asset Classification) 문제에 있어 상장리츠는 주식 자산군에 편입하는 것이 합리적 이다. 둘째, 상장리츠를 주식 자산군에 편입할 때, 주식 자산군의 약 38.61%를 투자비중 목표로 설정할 것을 제시하고, 연기금 전체 포트폴리오의 약 19.3%를 상장리츠 투자비중 목표로 설정할 것을 제안한다. 셋째, 상장리츠투자에 있어 적절한 정책 및 성과평가 벤치마크는 개별 연기금의 리츠투자 전략에 기초하여 사용자 지수 (Customized Index)를 활용하는 방안을 제안한다.


Domestic pension funds, including the National Pension Service, have recently shown interest in listed REITs and are in fact preparing or expanding investment in listed REITs. This study introduces ways to improve risk-adjusted returns of holding portfolios by utilizing listed REITs. The empirical basis for these measures is also presented. In addition, a reasonable investment strategy related to incorporating listed REITs into the holding portfolio is presented. To this end, an annual time series of inflation-adjusted total returns assuming dividend reinvestment prepared by Visual Capitalist covering 35 years from 1985 to 2019 is collected This includes the sub-asset sectors within the stock and bond asset classes, and the yields time series of listed REITs, In addition, as a Tactical Asset Allocation(TAA) strategy, the expected portfolio effect of incorporating listed REITs into a portfolio composed of general stocks and bonds is calculated. The Sharpe ratio maximization model, an indicator of risk-adjusted returns, is analyzed using matlab. The main research results are as follows. Investment in listed REITs via TAA can be incorporated into a portfolio of relatively stable or high-risk assets by pension funds depending on risk preferences to improve risk-adjusted returns. The investment strategies necessary for domestic pension funds to expand alternative investments using listed REITs by establishing a systematic investment strategy are identified as follows. First, in the issue of asset classification, it is reasonable to incorporate listed REITs into the stock asset class. Second, when incorporating listed REITs into the stock asset class, it is suggested that about 38.61% of the stock asset class be set as the investment share goal. In addition, it is proposed to set about 19.3% of the pension fund's total portfolio as the target of investment in listed REITs. Third, the appropriate policy and performance evaluation benchmark for investing in listed REITs proposes to utilize the customized index based on the individual pension fund's investment strategy in listed REITs.

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6중국의 주택시장 및 주거보장과 인구변동 간의 구조적 관계

저자 : 김승화 ( Jin Chenghua ) , 박인권 ( Park In Kwon )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 88-88 (1 pages)

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7자산 구조 및 자산 불평등 결정모형에 관한 연구

저자 : 오민준 ( Oh Minjoon ) , 진창하 ( Jin Changha )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 89-89 (1 pages)

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1수도권 복합물류센터 임대료결정 요인 분석

저자 : 전재원 ( Chun Jae-won ) , 최창규 ( Choi Chang-gyu )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 7-19 (13 pages)

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2000년대에 접어들면서 시작된 온라인 신선식품 배송 시장이 COVID-19확산에 따라 비대면 식품 소비시장이 대안으로 떠오르면서 복합풀필먼트서비스센터가 시장에 등장하고 복합물류센터 형태의 물류센터가 본격적으로 공급되었다. 복합풀필먼트서비스센터의 등장은 복합물류센터에 대한 수요 또한 큰 폭으로 증가시켰으며, 향후 공급되는 물류센터는 복합물류센터가 중심이 될 것으로 예측됨에 따라 복합물류센터에 대한 임대료 결정요인 연구의 필요성이 제기된다.
이에 본 연구는 복합풀필먼트서비스센터 특성에 초점을 맞추어 수도권 물류센터 277개를 대상으로 임대료 결정요인을 회귀분석을 이용하여 특성별 단계 분석을 실시하였으며, 물류시설 특성을 고려하여 분석한 모형이 가장 높은 설명력을 갖는 것을 확인하였다. 이를 통해 특성별 단계적 분석을 한 본 연구의 분석 방법이 바람직함을 보여주었으며, 설명력이 가장 높은 물류시설특성을 포함한 모형의 분석 결과 저온창고(냉동ㆍ냉장)ㆍ복합물류센터 유무ㆍ용적률ㆍ준공연도가 정(+)의 영향, 수도권 제1순환도로 IC까지의 거리가 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.

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2부동산 과소거래시장에 대한 안정적인 실거래가 지수 산정에 관한 연구

저자 : 송영선 ( Song Young-sun ) , 신혜영 ( Shin Hye-young ) , 이창무 ( Lee Chang-moo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 21-40 (20 pages)

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최근들어 국내 오피스 시장의 투자 규모가 급격히 성장해왔고 부동산 간접투자 활성화를 위한 움직임이 활발한 상황에 따라 시장 정보의 투명성에 대한 요구가 증가하고 있으나, 정보 공개가 상당히 제한적이고 시장 상황을 세밀하게 진단할 수 있는 지표가 불충분한 상황이다. 특히 자본환원율의 분모로써 중요한 한 요소인 자산가치의 평가에 시점 보정을 위한 기초지수로 활용될 수 있는 매매가격지수는 민간 기업에서 발표가 되었으나 현재는 일부에서만 간신히 유지되고 있다.
오피스 시장은 주택시장과 비교하여 거래단위의 재고가 현저히 적고 거래 빈도 또한 적어 실거래 사례를 이용하여 안정적인 지수의 산정이 쉽지 않다. 따라서 본 연구에서는 서울시 오피스 매매가격지수 산정을 위하여 기존보다 발전된 방법론을 제시하고자 한다. 이를 위해 기존에 널리 이용되어져 온 OLS 반복매매모형을 대신하여 베이지안 접근법을 도입하였고, 세 가지 베이지안 추세 반복매매모형을 이용하여 서울시 오피스 매매가격지수를 산정하였다.
지수를 산정한 후 기존 방법론을 이용한 지수와 비교한 결과 지수의 안정성, 추정결과의 통계적 신뢰도, 지수변화(Revision), 모형의 예측력 등의 다양한 측면에서 크게 개선된 지수 추정 성능을 보이는 것을 확인하였다. 그러나 지수의 활용성 측면에서 중요한 Revision에 관한 추가적인 고민이 필요하다. 그럼에도 거래 빈도가 적어서 안정적인 지수 산정이 어려운 대상에 대해서는 그간 어려움을 겪어온 문제들을 해결할 수 있는 방안을 제시하였고, 향후에는 권역 혹은 규모별 등의 하부지수를 산정하여 보다 세분화된 시장 정보의 제공이 가능할 것으로 기대한다.

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3DTI 규제 완화가 아파트매매가격 변동에 미치는 영향에 관한 연구 서울시 구별 패널자료를 이용한 이중차분법의 적용

저자 : 노동권 ( Noh Dong-kwon ) , 심교언 ( Shim Kyo-eon ) , 김성희 ( Kim Seong-hee )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 41-56 (16 pages)

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DTI 규제의 조정은 LTV 규제와 함께 주택시장이 불안정할 경우 규제 적용대상을 선택하여 지정할 수 있고 금융과 연계되어 있어 투기 수요를 억제하는 등 주택시장에 직접적인 영향을 끼치는 주택금융규제 수단에 해당한다. DTI와 같은 주택 규제의 조정은 타지역으로 투기 수요를 이전시키거나 상대적으로 취약한 주거취약계층에 부정적인 영향을 끼치는 등의 반대 급부를 야기시킬 수 있기 때문에 정책에 대한 실효성에 대한 검토가 충분히 이뤄질 필요가 있다. 이와 관련하여 본 연구에서는 비교적 유사한 변화를 보이는 서울시 각 구별 평균아파트매매가격 자료를 활용하여 DTI 규제 한시적 자율화 기간과 동 기간 전후 기간의 구별 패널 자료를 이용하여 DTI 규제 자율화가 아파트매매가격 변화에 미치는 영향을 살펴보았다. 본 분석을 위하여 정책의 효과를 추정하는 분석방법 중 하나인 이중차분법(DID 분석 모형)을 사용하였는데 본 모형은 DTI 규제 완화에 따른 평균적 효과에 대하여 거시경제적 요인과 지역적 요인을 최대한 배제시키고 효과를 추정할 수 있다는 장점을 가지고 있다. 분석에서는 DTI 규제 완화 전후의 기간별 분석과 주택 규모별 분석을 실시하였다. 분석결과, 첫째, 주택가격이 하락 중인 주택시장 침체상황에서 DTI 규제 완화의 시행 기간은 아파트 평균가격 월별변화율에 2.0% 양의 영향을 미치는 것 분석되었다. 둘째, DTI 규제 완화 기간 동안의 효과는 상대적으로 가격이 높은 대형아파트에 비해 중ㆍ소형 아파트에 대하여 통계적으로 더 설명력을 가지고 있으며 평균매매가격의 월별변화율이 0.5% ~ 1.3% 더 높고 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 이러한 추정 결과를 미루어 볼 때, DTI 규제 완화는 주택가격이 하락하는 침체 상황에서 규제 완화의 시행은 가격 하락세를 반전시키는 등의 긍정적 효과가 있음은 분명하지만 짧은 기간 시행한 DTI 규제 완화 효과는 침체된 주택 시장이 완전히 회복하지 않은 상태에서 종료됨에 따라, 주택시장의 안정적인 회복에는 큰 도움이 되지 않을 수 있으며, 사전에 예상하지 못했던 외부효과를 발생시킬 수 있다는 점을 알 수 있었다.

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4자녀 근접성 및 이전소득에 따른 고령 부모가구의 임차전환 위험률 분석

저자 : 정보선 ( Jung Bo-seon ) , 이상엽 ( Lee Sang-youb )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 57-71 (15 pages)

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본 연구는 고령화 시대 고령자의 Aging in Place를 지원하는 원천으로서, 근거리 자녀의 중요성을 이해하고자 한다. 이를 위해 우리나라 고령 부모의 임차전환 위험률에 자녀와 근접성 및 자녀로부터 이전소득이 미치는 영향을 분석하고, 아버지와 어머니로 구분하여 차별적 영향을 살펴보았다. 분석을 위해 고령화연구패널조사(KLoSA) 2008년~2016년(2차~6차 조사) 자료를 사용하여 고령 부모가구와 성인 자녀가구를 대상으로 Cox 비례적 위험 모형을 설정하였다. 분석결과, 고령 부모의 건강수준이 나쁜 경우, 수도권에 거주하는 경우 임차전환 위험률이 높은 반면, 경제적 수준이 높은 경우, 자녀와 근접성이 높은 경우, 자녀로부터 금전이전 받은 경우 임차전환 위험률이 낮은 것으로 예측되었다. 성별효과 분석결과, 아버지에 비해 어머니는 자녀와 근접성 제약, 신체적 제약, 경제적 제약 시 임차전환 위험률에 차별적 영향이 존재함을 발견하였다. 이를 통해 근거리 자녀 거주 시 고령 부모의 임차전환 위험률이 감소한다는 국외 연구결과가 우리나라도 확인된다는 점, 자녀와 근접성 및 자녀로부터 이전소득이 어머니에게 주요하게 작용한다는 점, 고령층의 Aging in Place을 지원하는 원천으로서 근거리 자녀가 중요하다는 점에서 고령화 시대에 시의성 있는 연구로 판단된다.

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5지역 및 이용자 특성에 따른 자전거 이용패턴 분석 - 공유자전거의 일상적 통행을 중심으로 -

저자 : 김고은 ( Kim Go-eun ) , 김진유 ( Kim Jin-yoo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 73-87 (15 pages)

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본 연구에서는 친환경 교통수단인 자전거 이용을 확대하기 위하여, 자전거 이용행태 분석을 통해 레저ㆍ운동 통행을 뛰어넘어 통근ㆍ통학 등 일상적 통행수단으로서 활용방안을 모색하였다. 특히 공유자전거를 중심으로 어떠한 지역적 특성이 이용행태에 영향을 미치는지 분석함에 목표를 두었다.
분석자료로는 서울시 공공자전거 '따릉이' 데이터를 활용하였으며, 서울 3도심이 속한 5개 자치구의 2019년 9~10월 데이터를 중심으로 분석을 실시하였다. 자전거 이용은 휴일보다 평일에 2.1배 높은 대여건수를 보였으며, 시계열 군집분석을 통해 평일의 시간별 대여건수 패턴을 분석한 결과, 토지이용에 따라 출근 시간에는 외곽 주거지, 퇴근 시간에는 중심부의 업무지에서 높은 이용비중을 나타냈다. 자전거 관련 인프라로서 전철역 접근성이 좋을수록 퇴근 시간의 이용이 높고, 하천 접근성이 높을수록 상대적으로 아침과 낮 시간 이용이 높았다. 연령대는 20~30대 청년세대의 이용이 가장 높게 나타났다.
분석 결과는 다음과 같은 시사점을 제공한다. 첫째, 대중교통과 연계될 수 있도록 전철역, 주요 버스정류장 등에 자전거도로 및 대여소가 확충될 필요가 있다. 둘째, 시간대별로 상이한 이용패턴을 반영하여 주거지 인근에는 출근로 중심으로 업무중심지에는 퇴근경로 중심으로 자전거 인프라가 구축될 필요가 있다. 셋째, 다양한 연령층이 이용할 수 있도록 중장년층이나 고령층의 이용이 높은 지역에서는 비대면 뿐 아니라 대면 대여체계도 병행하여 운영할 필요가 있다.

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6글로벌 금리 및 유동성 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향 - 미국 기준금리 변동이 주요국에 미치는 영향을 중심으로 -

저자 : 김재윤 ( Kim Jae Yoon ) , 최창규 ( Choi Chang Gyu )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 89-118 (30 pages)

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최근 주택 가격이 최고치를 경신하는 상황에서 한국은행이 금리를 인상하였고, 미국 FRB가 금리 인상을 예고하자 주택가격 하락 가능성에 관심이 집중되고 있다. 따라서 본 연구는 국내를 포함한 글로벌 주요 10개국을 대상으로 전체 기간, 금융위기 전ㆍ후로 기간을 구분하여 금리 및 유동성 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향을 실증분석 하였다.
본 연구는 '금리와 유동성 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향을 종합적으로 분석시, 시기에 따라 그 영향이 다르게 나타난다'는 가설을 설정하고 충격반응함수, 분산분해 결과를 통해 실증 분석을 진행하였다.
실증분석 결과, 금융위기 전에는 금리 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향이 크고 국가별로 상이한 영향을 미쳤으나 금융위기 후에는 미국 기준금리 변동에 따른 유동성 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향이 확대되었고 분석대상 국가의 대부분에서 유사한 결과를 나타냈다.
금융위기 후 금리의 영향은 감소하고 유동성의 영향은 확대됨에 따라 금리가 하락 추세를 벗어나 상승으로 전환되더라도 더 큰 영향을 미치는 통화량 증가가 지속되는 경우 주택가격은 하락하지 않는 것으로 나타났다. 이 결과를 통해 선행연구 중 금융위기 후 금리변동이 주택가격 순환변동에 음(-)의 영향을 미치지 않는 이유를 실증분석 하였다.
따라서 향후 한국은행이 추가로 금리를 인상하고 미국 FRB가 금리를 인상하더라도 분석기간의 조건과 동일하게 통화량 잔액이 줄어들지 않는 한 주택가격 순환변동은 하락하지 않을 것으로 예측된다.

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7미국의 주택 공급 부족과 주거난에 관한 연구

저자 : 박정호 ( Park Jungho ) , 도웰마이어스 ( Myers Dowell )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 120-120 (1 pages)

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8가구의 주택금융수요 및 주택금융상품 결정요인에 관한 연구

저자 : 이수진 ( Lee Soojin ) , 정의철 ( Chung Euichul )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 121-121 (1 pages)

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