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기업의 부동산보유가 기업가치에 미치는 영향 - 기업지배구조에 따른 차이 -

The Impact of Corporate Real Estate Ownership on the Firm Value - Focused on Corporate Governance -

한광호 ( Gwang Ho Han ) , 한혜은 ( Hye Eun Han ) , 노승한 ( Seung Han Ro )
  • : 한국부동산원
  • : 부동산 분석 7권3호
  • : 연속간행물
  • : 2021년 11월
  • : 163-183(21pages)
부동산 분석

DOI


목차

Ⅰ. 서론
Ⅱ. 이론적 배경
Ⅲ. 분석의 틀
Ⅳ. 실증분석
Ⅴ. 결론
ORCID
참고문헌

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초록 보기

대리인 이론에 따르면 경영진에 대한 높은 수준의 모니터링은 경영진의 대리인 문제를 완화하여 기업가치를 높인다. 이러한 관점에서 본 연구는 높은 수준의 기업지배구조가 기업이 보유한 부동산이 기업가치에 미치는 부정적인 영향력을 상쇄할 수 있는지 분석한다. 우리의 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, KOSPI 기업이 보유한 사업용 부동산은 기업가치에 영향을 미치지 않는다. 그러나 KOSDAQ 기업이 보유한 사업용 부동산은 기업가치에 부정적이다. 또한, 투자용 부동산은 KOSPI 및 KOSDAQ 기업의 기업가치에 부정적이다. 둘째, 우수한 기업지배구조를 갖춘 기업이 보유한 투자부동산은 기업가치에 긍정적이지만, 낮은 수준의 기업지배구조를 갖춘 기업의 투자부동산은 기업가치에 부정적이다. 이러한 결과는 우수한 지배구조를 갖춘 기업의 부동산 투자 결정은 주주가치를 극대화하는 합리적인 의사결정일 수 있다는 것이다. 우리의 연구 결과는 기업지배구조의 개선을 통해 기업부동산이 유발하는 대리인 문제를 완화할 수 있음을 시사한다.
According to the agency theory, a high-quality monitoring system can reduce self-interest of a manager and increase firm value. In this perspective, the study investigates whether a high-level of corporate governance can offset negative effects of corporate own real estate on firm value. The findings are as followed; First, it is found that KOSPI firms' real estate for operations does not have any effect on their firm value. However, KOSDAQ firms' real estate for operations has negative effects on their firm value. In addition, real estate for investment has negative effects on the firm value of both KOSPI and KOSDAQ. Second, real estate for investment owned by a firm with high quality governance is positively related to its firm value. However, real estate for investment owned by a firm with bad quality governance is negatively related to its firm value. Consequently, the real estate investment decision made by a firm with high-quality governance can be a rational decision to maximize shareholder-value, irrespective of agency problem. The finding shows that corporate governance is an effective measure to control agency problems induced through corporate real estate.

UCI(KEPA)

I410-ECN-0102-2022-300-000976604

간행물정보

  • : 사회과학분야  > 경제학
  • : KCI후보
  • :
  • : 연3회
  • : 2415-9754
  • : 2508-1292
  • : 학술지
  • : 연속간행물
  • : 2015-2022
  • : 122


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8권1호(2022년 04월) 수록논문
최근 권호 논문
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1서울 아파트 가격은 거품인가?

저자 : 홍정의 ( Jengei Hong ) , 김형준 ( Hyeongjun Kim ) , 안세륭 ( Seryoong Ahn )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 1-21 (21 pages)

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본문은 2017년 이후 나타난 서울의 아파트 가격상승을 주택거품으로 해석해야 하는지를 진단한다. 본 연구는 거품으로 인한 주택 가격상승은 시장의 관찰 가능한 환경 변화로 설명되기 어렵다는 점에 착안하여, 어떤 기간의 주택 가격변화가 해당 기간 직전에 주택가격 변화율이 경제변수들과 맺고 있던 관계의 연장선상에서 설명될 수 있는지를 분석하였다. 본문은 먼저 실제 주택가격 변화율이 설명 가능한 근본적 시장 환경 변화로부터 얼마나 벗어나 있는지를 판단하는 모형을 세우고, 이를 미국 서브프라임 위기 직전 주택거품 사례(2000년대 초중반)와 2017년 이후 서울 아파트 시장에 각각 적용하여 그 결과를 비교하였다. 분석 결과, 2000년대 중반 미국 주택시장에서 나타난 가격상승은 시장 변화로 인해 예상되는 상승분을 크게 상회하는 데에 반해, 서울 아파트 가격변화에서는 시장 환경의 변화로 설명되는 수준을 크게 초과하지 않는 것으로 나타났다. 이는 최근 나타난 서울의 주택가격 상승이 과열적 기대와 자기실현적 예언에 의한 거품보다는 정책 변화나 통화정책 등과 같이 주택의 근본가치 변화를 일으키는 요인에 의해 나타난 것일 가능성이 큼을 시사한다.


This study analyzed whether the rise in apartment prices in Seoul could be interpreted as a housing bubble since 2017. In terms of the fact that the housing price bubble was difficult to be explained by observable changes in the market environment, this study examined the explanatory power of the endogenous relationship between the change in housing prices and economic variables in the pertinent period. To do so, this study set a model which interpreted how far the rate of change in actual housing prices deviated from the explainable change in basic market environments and applied the model to housing bubbles right before the U.S. subprime crisis (the early and mid 2000's) and to apartment markets in Seoul after 2017. According to the result, the increase of housing prices in the U.S. markets in the mid 2000's significantly exceeded the rise anticipated by the change in markets, while the change in apartment prices in Seoul was not considerably different from the conditions that were explained by the change in market circumstances. This suggested that the rise in housing prices in Seoul was caused not by bubbles from excessive expectations or self-realizing predictions but by factors affecting changes in the fundamental values for housing, such as government interventions or monetary policies.

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2도시공간 특성에 따른 인구소멸 위험과 미분양이 지역 주택가격에 미치는 영향

저자 : 김혜진 ( Hyejin Kim ) , 서원석 ( Wonseok Seo )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 23-40 (18 pages)

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본 연구는 우리나라 시ㆍ군구를 대상으로 수요측면의 인구소멸위험과 공급측면의 주택미분양, 그리고 도시공간 특성을 중심으로 이러한 요인들이 복합적으로 지역 주택시장에 미치는 영향을 공간헤도닉모형을 이용해 실증분석하였다. 주요 결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 미분양 자체는 지역 주택가격에 유의한 영향을 미치는 요인은 아닌 것으로 파악되었으나, 수도권에서 발생하는 미분양은 비수도권에 비해 해당 주택시장에 유의한 음(-)의 효과를 주고 있었다. 둘째, 인구소멸 위험성이 높아질수록 비수도권 도시의 주택가격에 더 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났는데, 이를 통해 비수도권 도시를 중심으로 생산가능인구 증가를 위한 다각도의 정책은 비수도권 주택시장 안정에 더 큰 기여를 할 수 있음을 밝혔다. 셋째, 특히 인구소멸 위험성은 수도권에 비해 비수도권의 주택시장 침체를 가속화시킬 가능성이 높은 것으로 나타났다. 이러한 결과를 통해 본 연구는 미분양으로 인한 주택시장 불안심리가 가중되지 않도록, 수도권 미분양에 대한 관리와 함께 비수도권 중심의 인구정책과 주택정책의 통합추진이 강화될 필요가 있다는 시사점을 도출하였다.


This study empirically analyzed the complex impacts of population extinction (in terms of demand), unsold housings (in terms of supply), and characteristics of urban space on regional housing markets based on the spatial hedonic price model. The main results are as follows. First, unsold housings occurring in the metropolitan area turned out to have a significantly negative effect on regional housing markets compared with the non-metropolitan area. Second, It was found that the higher population extinction is, the more the negative impact has on housing markets of the non-metropolitan area. Measures from different perspectives for raising the working-age population on the non-metropolitan area could help housing markets on the non-metropolitan area stable. Third, in particular, the extinction risk turned out to be likely to accelerate the downturn in housing markets in the non-metropolitan area compared with the metropolitan area. As a result, this study demonstrated that unsold housings in the metropolitan area in order not to increase anxiety over housing markets should be managed and integrated policies for population and housing on the non-metropolitan area should also be strengthened.

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3소득 및 자산에 따른 주거면적별 주택점유형태 분석

저자 : 이준민 ( Jun-min Lee ) , 심승규 ( Seung-gyu Sim ) , 홍지훈 ( Gihoon Hong )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 41-60 (20 pages)

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본 연구는 주거실태조사 2020년 자료를 활용하여 자가 가구와 차가 가구의 특성을 자산효과와 소득효과라는 측면에서 구분하고자 한다. 특히 자산과 소득의 다중공선성 문제를 해결하기 위하여 2단계 다변량로짓회귀분석 모형을 추정한다. 이를 통해 본고는 자가 확률에 대한 자산과 소득의 중첩된 효과를 통제한 상태에서 순수한 소득효과는 전용면적 기준과 상관없이 통계적으로 유의미한 음(-)의 값을 갖는다는 점을 밝혔다. 더 나아가 전용면적 기준을 40㎡에서 60㎡로, 그리고 84㎡로 늘림에 따라, 해당 전용면적 기준 이하(초과) 주택에 자가로 거주하고 있을 확률은 크게 감소(증가)함을 보였다. 이러한 결과들을 종합하면, 자산을 포함한 다른 모든 조건이 동일하지만 소득만 다른 두 가구를 놓고 본다면, 소득이 높은 가구가 더 넓은 주택에 차가로 거주할 가능성이 높다는 것을 알 수 있다. 이는 자산이 동일하다면, 고소득 가구일수록 주거안정성보다는 넓고 쾌적한 주거환경을 중시함을 의미한다.


Based on the Korean Housing Survey 2020, the paper examines the characteristics of households with or without home-ownership in terms of wealth and income effects. In particular, it develops the multivariate logistic regression model by two stages to resolve the multicollinearity problems between income and wealth. the paper demonstrates that the income effect has a negative (-) value which is statistically relevant with no regard to space area of exclusive use on the condition that overlapping wealth with income is not limited for the chance of home-ownership. Furthermore, the likelihood of home-ownership for under (over) the applicable space area of exclusive use became lower (higher) as the standard of the dwelling area expanded from 40㎡ to 60㎡ and 84㎡. The results showed that compared with two households with all conditions including assets but incomes a household with higher incomes is likely to have the ownership of a larger house. It means that a household with higher incomes prefers a large and comfortable residence to residential stability.

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4지역별 주택 공급과 시장가격 변화는 신혼부부 증감에 영향을 미치는가? - 지리적가중회귀분석을 활용한 공간분석 연구 -

저자 : 정기성 ( Kiseong Jeong ) , 이경애 ( Kyung Ae Lee )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 61-83 (23 pages)

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본 연구는 지역별 주택 공급과 시장 가격변화가 신혼부부 증감에 미치는 영향을 주요하게 분석하고, 인구 사회요인들과 삶의 질 요인들까지 더하여 공간적 인과관계 규명 및 시사점 제시하고자 한다. 이를 위해 전역적 공간회귀모델(OLS)와 지리적가중회귀모형(GWR) 공간분석을 진행하였으며, 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 주택시장변수가 지역의 신혼부부 가구 증감에 유의미하게 영향을 미치는 가운데, 국지적으로 수도권ㆍ호남지역의 경우 아파트 매매가지수와 신혼부부 증가가 정비례하는 결과를 나타냈으나, 나머지 비수도권 지역의 경우 반대의 결과가 나타났다. 둘째, 주택 공급의 증가는 지역의 신혼부부 증가에 긍정적인 영향을 보이는 가운데, 아파트 공급의 경우 지역 간 차이를 나타내었다. 충청권, 경남권 일부 지역에서 아파트 공급과 신혼부부 증가가 정비례한 반면 수도권 지역에서는 아파트 공급확대와 신혼부부 증가가 반비례의 경향이 있는 것으로 나타났다. 다만, 세종시 등 비수도권 지역에 부담가능한 가격의 아파트 공급 확대는 신혼부부 가구 증가의 원인으로 작용할 것으로 보인다. 셋째, 인구, 1인 가구, 고령자 및 합계출산율, 사업체수, 복지시설, 문화시설 증가가 전역적(OLS)으로 지역의 신혼부부 수 증감에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다.


This study aimed to identify the effects of housing supply and price changes by regions for the increase and decrease in newlyweds and spatial causation with demographic-sociological factors for the quality of life and to present implications. To do so, this study used the ordinary least squares regression (OLS) and geographic weighted regression (GWR) models. The main results are as follows. First, the variables in housing markets significantly affected the increase and decrease in newlyweds' households in the region. In the Seoul metropolitan area and the Honam area, the increase in newlyweds was directly proportional to the area where the index of sales prices for apartments rose, but the result were opposite to the rest of the non-metropolitan areas. Second, the increase in housing supply had a positive influence on the increase in the number of newlyweds in the region, while the supply of apartments showed different results from regions. In Chungcheong (Sejong) and Gyeongnam (Busan and Ulsan), the supply of apartments was directly proportional to the increase in the number of newlyweds, while in the Seoul metropolitan area, the supply of apartments was inversely proportional to it. Even if there is no factor in the supply of apartments in the metropolitan area, the key factors of the number of newlyweds were influenced by industries, job opportunities, and a high-quality infrastructure. However, the increase in the supply of apartments with bearable prices in the non-metropolitan areas including Sejong was expected to be a factor of the increase in the number of newlyweds. Third, factors to have a significant influence on the increase and decrease in the number of newlyweds were population, single-person households, the elderly and the birth rate, the number of businesses, and increase in welfare cultural facilities.

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5보행친화적 근린환경이 주택가격에 미치는 영향 - 아파트와 연립다세대 주택의 비교를 중심으로 -

저자 : 공영은 ( Young Eun Gong ) , 김은정 ( Eun Jung Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 85-107 (23 pages)

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본 연구는 대구시 아파트와 연립다세대 주택을 대상으로 주택가격에 영향을 미치는 보행친화적 근린환경요인이 무엇인지 분석하고, 주택유형 간 차이를 살펴보는 것에 목적이 있다. 종속변수는 2020년 대구시에서 거래된 아파트와 연립다세대 주택의 단지별 ㎡당 평균 실거래가이며, 독립변수는 건축특성과 보행환경특성(접근성, 쾌적성, 편의성 안전성)으로 구성하였다. 분석을 위한 모형은 주택 가격의 공간적 자기상관성을 고려한 공간회귀모형을 활용하였다. 분석결과, 아파트는 지하철역까지 거리가 가깝고, 소규모 상업시설의 밀도가 낮고, 횡단보도 밀도가 높을수록 주택가격이 상승하는 것으로 나타났다. 연립다세대 주택의 경우, 지하철역과 버스정류장까지 거리 그리고 고등학교까지 거리가 가깝고, 가로등 밀도가 높을수록 주택가격은 상승하는 것으로 나타났다. 이를 통해 주택유형에 따라 선호하는 보행친화적 환경이 다르게 나타나며 이는 주택가격에도 반영되어짐을 확인하였다. 본 연구는 서로 다른 주택유형을 대상으로 보행친화적 환경이 주택가격에 미치는 영향을 비교하였다는 점에 의의가 있다. 또한, 향후 건전한 주택시장의 형성을 위해 주택유형의 다양화가 지속가능하도록 도모하는 정책수립에 있어 기초자료로 활용될 수 있기를 기대한다.


The purpose of this study is to analyze which factors of pedestrian-friendly neighborhood environments can affect housing prices on apartment complexes and low or multi-family housings in Daegu and to examine differences in between the two types. A dependent variable is the average of actual market prices per ㎡ sold in Daegu, 2020 by each complex and independent variables consist of architectural characteristics and pedestrian environment (accessibility, comfortability, convenience and safety). The spatial regression model was used for analysis in terms of spatial relations for housing prices. As a result, the prices of apartments were likely to rise as they were close to a subway station or the density of small commercial facilties was low or the density of crosswalks was high. The prices of low or multi-family housings were possible to ascend as they were near to a subway or bus station or a high school or the density of streetlights was high. The results demonstrated that the pedestrian-friendly environment that people preferred was different from housing types and heightened housing prices. This study is very important as it analyzed the influence of the pedestrian-friendly environment on housing prices based on different housing types. This study is expected to be used for basic data of measures to create sound housing markets and promote sustainable diversification of housing types.

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6수도권 신도시 내 도시철도 개통에 따른 주택가격 변화 - 광교신도시 사례 -

저자 : 최필성 ( Pilseong Choi ) , 현동우 ( Dongwoo Hyun )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 109-125 (17 pages)

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본 연구는 도시철도 신규 노선의 개통이 수도권 신도시 내 주택가격 변화에 미치는 영향을 살펴보고자 하였다. 실증분석은 2016년 신분당선이 개통된 광교신도시를 대상으로 하였고, 신분당선 개통 전후 3년간 광교신도시에서 거래된 4,800여 개의 아파트 실거래가격에 기반하여 이중차이분석을 적용하였다. 실증분석 결과, 신분당선 개통은 도보거리 기준 전철역 600m 이내에서 아파트가격을 최대 12.7%까지 상승시키는 효과가 있는 것으로 나타났다. 가격효과는 개통 2년 후부터 뚜렷하게 나타났으며, 단기보다는 중장기적으로 더욱 강해지는 패턴을 보였다. 실증분석 결과는 또한 지도상 직선거리가 아닌 도보거리를 활용할 경우, 가격효과의 추정이 공간적 패턴에서 뚜렷한 거리감쇠 형태를 나타내는 등, 더 유의미한 결과를 보이는 것으로 나타났다. 또한, 주택가격의 추세가 고려되지 않은 횡단면 분석의 적용에 비해 이중차이분석을 적용할 경우, 도시철도 신규 노선 개통으로 인한 접근성 개선 효과를 왜곡 추정할 위험성을 낮추는 것으로 나타났다.


The purpose of this study was to examine the effect of the opening of a new route for urban railway on the changes of housing prices in new cities in the Seoul Metropolitan area. The empirical analysis was targeted on Gwanggyo New Town, where the Shinbundang Line was opened in 2016. The difference-in-differences method was used on the basis of actual market prices for about 4,800 units of apartments in Gwanggyo New Town for three years around the opening of the Shinbundang line. The empirical analysis demonstrated that the opening of the Shinbundang line increased apartment prices up to 12.7% within 600 meters of a subway station by walking distance. Price effects turned out to be more evident two years after the opening of a new route for urban railway and showed a pattern that was stronger in the mid- to long-term than in the short-term. The study also showed that the estimation of price effects turned out to be more significant results such as clear distance attenuation on a spatial pattern when walking distance was used instead of straight line distance on the map. In addition, the application of difference- in-differences analysis tended to decrease the risk of distorting the estimation of the effects for accessibility improvement than the cross-sectional analysis that did not take into account the trend of housing prices.

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7주거지원정책 선호의 결정요인 분석 - 수요 및 공급 정책에 초점을 맞추어서 -

저자 : 이윤주 ( Yun Ju Lee ) , 최열 ( Yeol Choi )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 127-148 (22 pages)

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앞으로의 주거복지정책의 목표는 단순히 저소득층의 주거 빈곤으로부터의 구제, 주택의 양적 지원뿐만 아니라 주거의 질적 수준을 향상시켜 적정 주거를 제공함으로써 주거의 안정을 보장하여 삶의 질을 고양하는 것에 있다. 본 연구에서는 2020년 주거실태조사를 바탕으로 주거 지원 정책 선호의 결정 요인을 파악하기 위해 가구의 인구사회학적, 경제적, 주거 환경적, 주거 정책에 대한 인식적 특성이 주거 지원 정책 선호에 미치는 영향을 실증적으로 분석하고자 하였다. 먼저 주거 지원 정책의 필요성에 대해서 분석하고 정책의 성격에 따라 수요와 공급적 측면의 선호를, 다시 정책을 세분화하고 임차가구와 자가가구를 구분하여 선호를 비교분석을 하였다. 로지스틱 회귀분석 결과 저연령, 여성, 가족가구, 저소득, 임차가구, 낮은 주거만족도 등 기존 주거취약계층의 주거지원정책에 대한 필요성이 확인되었으며 임대주택 공급정책보다 대출 지원과 같은 수요 정책을 선호하고 있는 것으로 분석되었다. 주거지원정책 선호에는 임차와 자가의 점유형태와 같은 경제적 특성뿐만 아니라 수도권과 교외지역과 같은 지역적 특성도 중요한 결정요인으로 나타났다. 주거의 불안정성이 사회통합과 국가 경제에 미치는 영향을 고려할 때 주거 지원 정책의 대상이 다양화되고 확장되어 가야 하는 것이 바람직하다.


The goals of the policies for housing welfare in the future are to save lower-income brackets from housing poverty, make a quantitative residential support, improve housing quality, offer adequate housing, guarantee residential stability and eventually enhance the quality of life. In order to identify the determinants of preference for housing support policies based on the Survey of Household Finances and Living Conditions (SFLC) in 2020, this study tried to empirically analyze effects of demographic-sociological, economic, residential-environmental, and cognitive characteristics of preference for housing support policies. This study analyzed the need of housing support policies and identified the preference of demand and supply according to them. This study also differentiated them and divided tenants into owners in order to analyze preferences. According to the results of Logistic Regression, housing support policies for vulnerable brackets including younger age groups, women, families, low-income groups, tenants and households with low- residential satisfaction were necessary. Policies for demand such as mortgage were more popular than ones for supply such as rental housings. Regional characteristics as well as economic ones including tenants and owners turned out to be very important for preference of housing policies. As targets of the policies are more diverse, there is growing interest in order-made housing welfare. This study is expected to be timely and meaningful for comprehensive analysis of preference of housing policies according to residential characteristics. The targets of the policies are necessary to be diversified and expanded as residential instability can have a large influence on social unity and national economy.

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8지역별 소득규모와 운송거리를 고려한 물류부동산 입지 평가에 관한 탐색적 연구

저자 : 류강민 ( Kang Min Ryu ) , 송기욱 ( Ki Wook Song )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 149-168 (20 pages)

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본 연구의 목적은 전국 소재 읍면동을 대상으로 총교통비용 관점에서 물류센터 입지를 정량적으로 평가하는 것이다. 분석대상은 2019년 말 기준 전국의 최소 공간단위인 5,002개 동 또는 면의 수요지를 대상으로 선정하고, 핵심 요인이라 할 수 있는 총교통비용은 시장규모와 네트워크 거리를 고려하여 산정하였다. 본 연구의 주요 분석결과는 다음과 같이 요약ㆍ정리할 수 있다. 첫째, 총교통비용이 낮은 입지는 서울 남부 및 경기 남부, 인천 등 수도권에 집중되며, 이 중 경기는 총교통비용이 다양하게 분포하는 것으로 나타났다. 둘째, 총교통비용의 분포가 물류센터 공급량이 많은 지역과 비교적 유사하게 나타나, 공급이 국토 공간 구조상에서 효율적으로 배치됨을 알 수 있다. 또한, 지가를 종속변수로 한 회귀분석 결과에서도 총교통비용이 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 결정요인임을 증명하였다. 셋째, 지역별지가 및 제도 운용상의 세부적인 차이로 인해 공급량이 제한되기 때문에, 이러한 공급물량과 총교통비용 간의 분포 차이는 세부지역별로 물류 시장의 수급과 임대료, 화주의 특성이 달라질 수 있는 가능성을 시사한다. 본 연구결과는 GIS 공간 분석 툴을 통해 향후 정책입안자에게 한정된 예산제약 범위 내에서 사회적으로 효율적인 최적의 물류시설 개발사업 입지후보지 대안 순위를 선정하는데 유용한 의사결정의 기초자료로 활용될 것이다.


This study intends to make a quantitative evaluation of the location of logistic real estate from the perspective of total transportation costs on administrative districts (dong, eup and myeon) in Korea. The analysis targeted 5,002 dongs or myeons nationwide at the end of 2019, which marked a national minimum space unit. Total transportation cost, which is equal to a key factor, was calculated by the market volume and the network distance. The main findings of the study are briefly summarized as follows: First, the areas with low figures about total transportation costs were mainly concentrated on Seoul metropolitan area (SMA) including the souths of Seoul and Gyeonggi Province and Incheon. Among them, the total transportation cost in Gyeonggi province was indiscriminately distributed in each region. Second, the distribution of total transportation costs is relatively similar to locations of logistics centers with large supply, indicating that supply is efficiently arranged in the national spatial structure. In addition, according to the outcome of regression analysis having land prices as a dependent variable, total transportation costs were verified as a statistically significant factor. Third, since the supply is limited due to differences in land prices and policy operation by regions, the distribution disparity between supply volumes and total transportation costs suggested the possibility that there could be different from the characteristics for the supply of logistics markets, rental costs and owners of goods. In conclusion, these data through ArcGIS tool can be useful for decisionmaking in choosing optimal locations of logistic real estate within limited budget constraints for participants (e.g. policy makers, investors, landlords and tenants) in the future.

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9주택 관련 세제의 이중과세에 대한 고찰

저자 : 김종원 ( Jongwon Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 169-192 (24 pages)

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부동산 주택 관련 세제는 시점별로 구분하여 과세되는 세금을 분류할 수 있는데, 취득 시점에 과세되는 주요 세목으로는 상속세, 증여세, 취득세가 있고, 보유 시점에는 재산세와 종합부동산세, 처분 시점에는 양도소득세와 지방소득세가 있다. 이중 취득 시점에 과세되는 상속세, 증여세, 취득세는 상속 시 상속세와 취득세가 과세되고, 증여 시 증여세와 취득세가 과세된다. 상속 및 증여 시에 과세되는 각 세금은 주택의 시가액을 고려하여 과세되므로 과세대상이 동일하며, 납세의무자도 동일하다. 과세목적도 재원조달 및 주택의 가격과 수급 안정으로 동일하며, 이를 위해 과세하는 방식도 중과세하고 있어 이중과세 여부의 가능성이 높다. 이중과세를 인정한 판례에서도 납부대상과 과세방안은 동일하나, 납부시기가 다른 사안에 대해 과세목적이 유사하고 과세대상이 중복되므로 이중과세로 인정하였다. 이를 고려하면 납부시기도 동일한 상속 시 과세되는 상속세와 취득세, 증여 시 과세되는 증여세와 취득세는 이중과세일 가능성이 높다. 이러한 문제를 해결할 방안으로는 상속 및 증여 시 과세되는 취득세를 상속 및 증여 세액 산출과정에서 공제되는 상속공제 및 증여공제 부분과 연계하여 취득세를 과세하는 방안이다.


Housing-related taxes can be classified by inheritance tax, gift tax, and acquisition tax at the time of acquisition, property tax and comprehensive real estate tax at the time of possession, and capital gains tax and local income tax at the time of disposal. Among the taxes at the time of acquisition, inheritance and acquisition taxes are levied at the time of inheritance, and gift and acquisition taxes are levied at the time of donation. Each tax at the time of inheritance and donation is levied by the market price of the house. Therefore, both the object of taxation is the same and the taxpayer are the same. The purpose of taxation is the same as financing, housing prices and supply-demand stability and the method of taxation for this is also heavily taxed. Accordingly, there is a high possibility of double taxation. Even in the precedent of judging double taxation, it is judged as double taxation because the purpose of taxation was similar and the taxable objectives were overlapped on matters with identical payment targets and taxation plans except different payment timing. In terms of this, it is likely that both the inheritance tax and acquisition tax at the necessary time and gift tax and acquisition tax at the time of donation could be double taxation. In order to solve the problem, acquisition tax could be levied on the inheritance deduction and gift deduction in conjunction with from the process of calculating the inheritance and gift taxes.

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10코로나바이러스감염증-19 발생이 서울시 외식업 매출에 미치는 영향

저자 : 이진희 ( Jin Hui Lee ) , 이경주 ( Gyoungju Lee ) , 박효숙 ( Hyosook Park ) , 손종혁 ( Jonghyuck Son )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 1호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 193-217 (25 pages)

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본 연구의 목적은 코로나19 발생이 외식업 매출에 미친 영향을 분석하고, 코로나19 대응을 위한 보다 효과적인 지역경제 활성화 정책 수립의 근거를 제시하는 것이다. 이를 위해 서울시 424개 행정동을 단위로 종속변수로는 서울시 외식업 매출액을, 독립변수로는 입지요인과 코로나19 관련 요인을 사용하여 2019년과 2020년 두 개의 일반회귀모형과 공간가중회귀모형을 분석하였다. 본 연구의 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 코로나19로 인하여 외식업 매출액에 영향을 미치는 요인의 영향력이 변화한 것을 확인하였다. 코로나19 발생 전ㆍ후 모두에서 매출액과 정(+)의 관계를 가지더라도 코로나19 발생 이후 영향 정도가 감소하였다. 사회적 거리두기와 관계된 변수는 코로나19 발생 전ㆍ후 모두 부(-)의 영향력을 가졌으며, 특히 코로나19 확진자 변수는 2020 모형에서 강한 부의 영향력을 보였다. 둘째, 공간가중회귀모형 분석 결과, 공간상에 정과 부의 영향력이 혼재되어 나타나, 코로나19의 영향이 전 지역에서 동일하다고 판단할 수 없음을 확인했다. 하지만 본 연구에서는 서울시만을 대상으로 외식업 매출에 영향을 미치는 시기적 영향을 고려하지 않아 한계가 있으므로, 추후 타 지역을 대상으로 보다 구체적인 시ㆍ공간적 단위의 분석을 통한 후속연구가 필요하다.


This study aims to identify the effects of the COVID-19 pandemic on the food business and come up with more efficient bases to set measures for promoting local economy. To the end, this study used the sales of food business as a dependent variable and locational factors and data related to the COVID-19 as an independent variable for 424 administrative dongs in Seoul in order to analyze the ordinary least squares (OLS) and the geographically weighted regression (GWR) models in 2019 and 2020. The results of the analysis are as follows. Firstly, factors turned out to change for influencing the sales of food business caused by the pandemic. The influence of the factors has decreased since the outbreak of the COVID-19, though, they had positive relations with the sales around the outbreak. However, the variables related to social distancing had negative relations with the sales around the outbreak of the COVID-19 and the variable of COVID-19 patients had stronger relations on the 2020 model. Secondly, the GWR model demonstrated that the influences caused by the COVID-19 are not equal to every dong in Seoul because there are both positive and negative relations. However, this study has a limitation as it did not consider when the variables could influence on the sales of the food business. Accordingly, this study suggests a follow-up researches with more concrete explanations about time and space for other local areas.

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1아파트매매가격지수와 아파트전세가격지수 사이의 선형 및 비선형 인과관계 분석

저자 : 김상배 ( Sangbae Kim ) , 이승아 ( Seung-a Lee )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 1-20 (20 pages)

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본 연구의 목적은 우리나라 아파트매매가격과 아파트전세가격을 대상으로 두 가격의 선형 및 비선형 인과관계를 밝히는 것이다. 이를 위해 KB부동산 Liiv ON에서 제공하는 아파트매매가격지수와 아파트전세가격지수를 활용하며, 표본기간은 1991년 3월부터 2021년 7월까지이다. 본 연구에서는 비선형 인과관계 검증방법으로 모형 설정의 오류를 회피할 수 있는 비모수적 방법(non-parametric method)을 활용하였다. 분석 결과, 선형과 비선형 인과관계 검증 모두에서 두 가격은 양방향 인과관계가 존재하는 것으로 나타났다. 부동산시장의 국내외 거시경제 상황을 고려하고자 환율, 주가, 금리를 통제한 결과에서도 선형, 비선형 인과관계는 양방향 인과관계가 존재하는 것을 확인하였다. 그러나 이변량 GARCH 모형을 이용한 비선형 인과관계 검증에서는 아파트전세가격지수가 아파트매매가격지수를 인과하는 것을 확인하였다. 이는 아파트전세가격의 변화에 대한 정보가 부동산시장에 먼저 반영되어 아파트매매가격의 예측에 도움을 줄 것을 의미하며 투자자의 투자결정과 정부의 부동산정책 수립 시 아파트전세가격의 움직임에 대한 고려가 필요할 것으로 판단된다.

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2주택자산가치의 변화는 주거만족을 설명할 수 있는가? 순서형 프라빗 모형을 활용한 실증분석

저자 : 김단야 ( Danya Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 21-38 (18 pages)

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주택을 소유한다는 의미는 자신만의 공간을 확보한다는 의미와 더불어, 성취감, 삶의 안정감 등 심리적인 측면에서도 긍정적인 영향을 준다. 이로 인해, 주택의 소유는 그 자체로 주거에 대한 전반적인 만족도를 높여주는 요인으로 작용하기도 한다. 그럼에도 불구하고 주택의 자산가치 상승이 과연 얼마만큼 사람들의 주거만족을 높여주는지에 대한 연구는 상대적으로 많이 진행되지 않았다. 본 연구는 과연, 주택을 소유한 이후에 주택의 자산가치의 상승이 얼마만큼 주거만족도에 긍정적인 영향을 주는지를 실증분석을 통해서 검증해 보고자 하였다. 이를 위해 본 연구는 2019년 주거실태조사자료를 활용하여 연구를 진행하며, 주택가치 상승의 명확한 영향력을 추정하기 위해 주거만족도에 미치는 다양한 변수들을 통제한 후, Ordered Probit 모형을 활용해 분석을 진행하였다. 분석결과, 주택의 자산가치 상승은 주거만족도에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 주택자산가치의 상승과 주거만족도와의 관계는 주택 유형별로 그리고 나이에 따라서 결과가 다르게 나타났다. 주택자산가치의 상승의 효과는 연립다세대 주택, 단독, 아파트의 순으로 높은 것으로 나타났고, 70대 이상이거나 40대 이하인 경우에 통계적으로 유의하게 나타났다.

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3세종시 출범으로 인한 인근 지역 주택 가격 영향에 관한 실증분석

저자 : 김다희 ( Da Hee Kim ) , 홍성효 ( Sung Hyo Hong )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 39-57 (19 pages)

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본 논문은 세종특별자치시의 출범이 인근 지역-즉, 공주, 대전, 천안, 청주, 청원-에 미친 영향을 주택시장을 중심으로 분석한다. 주거실태조사 2010, 2014년 자료를 이용한 이중차분모형 분석 결과에 따르면, 세종시 출범 이후 인근 지역은 세종시로의 전출인구 비율이 낮은 여타 지역들-즉, 세종시 출범으로 인해 영향을 덜 받았을 지역들-에 비해 주택 가격이 덜 상승한 것으로 나타났으며, 이는 지리적 접근성과 함께 경제적 특성이 유사한 지역으로 한정하는 경우에 보다 강해짐을 확인할 수 있었다. 특히, 공주시의 경우 노동공급, 산업구조, 고령화 정도 등의 지역적 특성이 유사한 여타 지역들에 비해, 주택 가격의 상승폭이 현저하게 작은 것으로 나타났다. 주택 가격은 안정적인 주거생활을 영위하기 위해 반드시 연구되어야 할 중요한 지표로서, 새로운 도시개발 및 지역개발이 인근 지역에 미치는 영향을 파악하고 해결책을 찾는 것은 주택정책 수립에 있어 매우 중요하게 다루어져야 할 것이다.

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4부동산 소유 및 가격 변화가 주관적 사회경제적 지위에 미치는 영향

저자 : 김대환 ( Daehwan Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 59-77 (19 pages)

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선행연구에 따르면 사회경제적 지위는 행복수준의 주요 결정요인으로 알려져 있으나, 정작 각 개인들이 스스로의 사회경제적 지위를 어떤 기준으로 판단하고 있는지에 대한 연구는 많지 않다. 본 연구는 가계자산의 대부분이 부동산 자산이며, 부동산 자산의 대부분이 주택이라는 한국의 특수성을 고려하여, 주택과 주관적인 사회경제적 지위에 대한 관계를 규명하는 것이 목적이다. 한국노동패널조사(Korean Labor and Income Panel Study)의 장기 패널 자료(2005~2019년, 표본수 197,970)를 순위로짓이원고정효과모형으로 분석한 결과, 무주택자가 주택을 소유하는 순간 본인의 사회경제적 지위를 1.79배 더 높게 평가하고, 미래에도 사회경제적 지위가 1.27배 더 개선될 수 있다고 판단하게 되는 것으로 분석되었다. 또한, 소유한 주택의 가치가 상승할 때도 현재와 미래의 사회경제적 지위를 더 긍정적으로 판단하는 행태가 관측되었다. 이러한 결과는 부동산의 가치가 상승할 때 이를 현금화하지 않았더라도 소비를 증가시키는 자산효과의 원인을 규명하는데 활용될 수 있을 것이다.

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5세종시 출범 이후 수도권과 충청권 주택 가격변동의 연계성 분석

저자 : 김리영 ( Leeyoung Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 79-98 (20 pages)

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이 연구는 세종시 건설 이후 충청권 주택시장은 서울에 종속되어 나타나고 있는지. 아니면 독립적인 시장을 형성하고 있는지, 그리고 충청권 내에서 지역 간 주택가격 변동의 양상을 확인하고 정책적 시사점을 제시하고자 하였다. 연구결과를 요약하면, 세종시를 조성한 이후의 세종시를 포함한 충청권 주택시장은 서울 주택시장과는 차별적인 시장을 형성하고 있다. 그리고 충청권 내 지역 간 가격변동의 연계에서 대전시 가격변동이 중요한 매개역할을 하고 있다. 최근, 주택정책은 서울을 중심으로 한 수도권 주택가격 급등에 따른 수요에 대한 규제 정책을 전국적으로 적용하고 있다. 정부의 수요 억제 정책은 주택보급률이 낮은 수도권을 대상으로 시행되고 있지만, 지방은 주택보급률이 100%를 초과하는 상황이다. 지방에 대해서도 수도권과 동일한 규제를 적용한다면, 지방 주택시장의 위축과 왜곡이 나타날 가능성이 크다는 점에서 지방 주택시장의 여건을 고려한 차별적인 정책 수립이 필요함을 시사한다.

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6도보거리를 활용한 신도시 내 광역버스 정류장과의 접근성이 주택가격에 미치는 영향 - 동탄2신도시 사례 -

저자 : 최필성 ( Pilseong Choi ) , 현동우 ( Dongwoo Hyun )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 99-118 (20 pages)

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대중교통 접근성과 주택가격 간의 선행연구는 주로 전철역과의 거리에 집중되어 있으나, 신규로 조성되는 수도권 신도시에서는 전철 개통 이전까지 버스, 특히 광역버스의 역할은 절대적이고, 그것의 접근성과 관련하여 주택가격에 미치는 영향력 또한 작지 않을 것이다. 본 연구에서는 헤도닉 가격 모형을 적용하여 수도권 신도시 내 광역버스정류장 접근성과 주택가격과의 관계에 대해 연구하고자 하였다. 본 연구의 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 광역버스 정류장과의 접근성은 아파트 가격에 매우 큰 가격 프리미엄으로 작용하는 것으로 나타났다. 특히 도보거리에 기반을 둔 영향력의 추정이 직선거리에 기반을 둔 추정에 비해 더 설득력 있는 추정 결과를 보여주는 것으로 나타났다. 둘째, 비선형관계에 기반을 둔 반경거리모형의 경우, 도보거리에 기반을 둔 추정의 경우에서만 거리감쇠 형태를 보이는 영향력의 추정이 나타났다. 이러한 광역버스 접근성에 대한 가격 프리미엄은 400m 이내에서만 형성이 되는 것으로 나타났다. 도보거리에 기반을 둔 추정에서는 뚜렷한 공간적 패턴을 보인 반면, 직선거리에 기반을 둔 추정에서는 일정한 패턴을 보이지 않았다. 따라서 물리적 거리가 아닌 접근성에 기반을 둔 입지적 요소들의 영향력 추정에 있어서는 도보거리의 활용이 더 필요할 것으로 보인다.

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7서울시 '~리단길' 골목상권 상가거래가격에 영향을 미치는 요인 분석

저자 : 박찬익 ( Chanik Park ) , 김현정 ( Hyunjung Kim ) , 정창무 ( Chang Mu Jung )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 119-134 (16 pages)

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본 연구는 서울시 '~리단길' 상권의 상가거래가격에 영향을 미치는 요인들을 실증 분석하는 것을 목표로 한다. 연구의 방법론으로서 다중회귀분석을 이용하여 서울시소재 5개 '~리단길' 상권의 상가매매가격 결정요인에 대한 분석을 수행했다. 분석 결과, '인터넷 검색 빈도', '200m 내 버스정류장 수', '200m 내 지하철역 수', '연면적', '200m 내 유동인구', '건물 연식', '가로형 상권 더미'는 '~리단길' 상권의 상가거래가격과 양(+)의 관계를 보였고, '필지접면도로 넓이 1~8m 더미', '상인주도형 더미'는 음(-)의 관계를 보이는 것으로 나타났다. 본 연구의 결과를 통해 '~리단길' 상권은 해당 상권 간 공통적으로 나타나는 공간·사회적 특성에 의해 상가매매가격이 결정되지만, 접근성과 보행성 차원에서는 그 고유 특성이 다른 상권과 비슷한 경향을 갖고 있다는 점을 확인할 수 있다.

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8공간분석을 통한 젠트리피케이션 모니터링시스템 연구 - 시공간빅데이터를 활용하여 -

저자 : 진장익 ( Jangik Jin )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 135-162 (28 pages)

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도시재생사업은 때때로 다양한 사회경제적 문제를 야기하며 특히, 젠트리피케이션을 유발하기도 한다. 따라서 젠트리피케이션을 방지하는 것은 도시재생사업의 성공에 가장 큰 부분이기도 하다. 모니터링시스템은 젠트리피케이션에 취약한 지역이나 급격한 임대료 상승이 예상되는 지역을 찾아내는 데 유용하다. 하지만, 젠트리피케이션은 오랜 시간동안 다양한 요인에 의해 발생하는 것이 일반적이기 때문에 이러한 시스템을 갖추기 위해서는 다양한 종류의 시계열 자료가 필요하다. 본 연구는 서울시 젠트리피케이션을 모니터링 시스템구축을 위해 미시적 통계자료와 공시지가자료를 활용한 방안을 제안하고자 한다. 본 연구는 LQ지수를 활용해 젠트리피케이션 지수를 개발하였으며, 선행연구들에서 제시한 다양한 사회, 경제, 물리적인 변수들을 기반으로 하였다. 개발된 지수의 공간적 패턴을 핫스팟분석을 통해 살펴보았으며, 미시적 공간단위에서의 젠트리피케이션 지수의 활용은 읍면동 단위의 자료보다 더욱 서울시 젠트리피케이션을 잘 설명하고 있음을 보여주었다. 또한, 개발된 지수와 공시가격을 활용하여 젠트리피케이션을 단계별로 살펴보았으며, 각 단계에 해당하는 지역과 대응방안에 대해서 논의하였다. 서울시 전역을 대상으로 젠트리피케이션을 모니터링하기 위해서는 미시적 공간단위의 자료를 시계열로 확보할 필요가 있으며, 본 연구에서 제시한 방법과 같이 시공간적 변화를 관측할 수 있는 지수를 활용할 필요가 있다.

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9기업의 부동산보유가 기업가치에 미치는 영향 - 기업지배구조에 따른 차이 -

저자 : 한광호 ( Gwang Ho Han ) , 한혜은 ( Hye Eun Han ) , 노승한 ( Seung Han Ro )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 163-183 (21 pages)

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대리인 이론에 따르면 경영진에 대한 높은 수준의 모니터링은 경영진의 대리인 문제를 완화하여 기업가치를 높인다. 이러한 관점에서 본 연구는 높은 수준의 기업지배구조가 기업이 보유한 부동산이 기업가치에 미치는 부정적인 영향력을 상쇄할 수 있는지 분석한다. 우리의 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, KOSPI 기업이 보유한 사업용 부동산은 기업가치에 영향을 미치지 않는다. 그러나 KOSDAQ 기업이 보유한 사업용 부동산은 기업가치에 부정적이다. 또한, 투자용 부동산은 KOSPI 및 KOSDAQ 기업의 기업가치에 부정적이다. 둘째, 우수한 기업지배구조를 갖춘 기업이 보유한 투자부동산은 기업가치에 긍정적이지만, 낮은 수준의 기업지배구조를 갖춘 기업의 투자부동산은 기업가치에 부정적이다. 이러한 결과는 우수한 지배구조를 갖춘 기업의 부동산 투자 결정은 주주가치를 극대화하는 합리적인 의사결정일 수 있다는 것이다. 우리의 연구 결과는 기업지배구조의 개선을 통해 기업부동산이 유발하는 대리인 문제를 완화할 수 있음을 시사한다.

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10서울시 저이용 상업 · 업무공간의 현황과 활용에 관한 연구

저자 : 김기중 ( Kijung Kim ) , 이영민 ( Youngmin Lee ) , 조동기 ( Dongki Jo )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 185-203 (19 pages)

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이 연구의 목적은 건물의 전기에너지소비량을 이용하여 저이용되고 있는 상업 · 업무 공간의 현황 및 특성을 분석하고, 더 나아가 저이용 상업 · 업무 공간을 유형화함으로써 각 유형별 활용방향을 제시하는 것이다. 연구의 공간적 범위는 서울시이며, 시간적 범위는 2017~2019년이다. 연구의 주요 결과로 첫째, 건물의 전기에너지 소비량을 이용하여 구축한 저이용 상업 · 업무 공간 자료의 타당성을 확인하였다. 둘째, 서울시 비주거 공간 중 사무 · 업무용 공간이 가장 많이 저이용되고 있으며, 강남구, 마포구, 중구, 종로구에서 밀집도가 높게 나타났다. 셋째, 경제, 물리, 입지적 특성을 기반으로 저이용 비주거 공간을 유형화한 결과, 7가지 유형으로 구분되었다. 이 연구는 빅데이터를 이용하여 서울시 필지 단위 비주거 공간의 이용정도를 파악하고, 유형별 활용 방향을 제시한 것에 의미가 있으며, 향후 저이용 공간을 효율적으로 활용하는데 참고자료로 이용될 수 있을 것이다.

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