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한국부동산원> 부동산 분석> 도시재생을 위한 민ㆍ관협력 거버넌스로서 BID(Business Improvement Districts)의 활용 방안 - 뉴욕 맨해튼 42번가의 BID를 사례로 -

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도시재생을 위한 민ㆍ관협력 거버넌스로서 BID(Business Improvement Districts)의 활용 방안 - 뉴욕 맨해튼 42번가의 BID를 사례로 -

How to Use Business Improvement Districts (BID) as a Public-Private Partnership Governance for Urban Regeneration - Case Study of BIDs on 42nd Street in Manhattan, New York -

박원석 ( Wonseok Park )
  • : 한국부동산원
  • : 부동산 분석 7권2호
  • : 연속간행물
  • : 2021년 07월
  • : 89-116(28pages)
부동산 분석

DOI


목차

Ⅰ. 서론
Ⅱ. 민ㆍ관협력 거버넌스로서 BID의 개요 및 특성
Ⅲ. 뉴욕 맨해튼 42번가 BID의 운영 사례
Ⅳ. 국내 활용 방안 및 시사점
Ⅴ. 결론
ORCID
참고문헌

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이 연구는 뉴욕 맨해튼 42번가의 BID를 사례로, 도시재생을 위한 민ㆍ관협력 거버넌스로서 BID의 국내 활용 방안을 모색하는 것을 목적으로 한다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, BID는 공적 권한부여와 민간의 자율성ㆍ독립성이 결합된 민ㆍ관협력 거버넌스를 통해 설립ㆍ운영되고 있으며, BID 거버넌스 모델은 지배구조에 따라 3가지 유형으로 구분된다. 둘째, 뉴욕 맨해튼 42번가 BID는 효과적인 거버넌스와 프로그램 운영전략을 통해 성공 사례가 되고 있으며, 맨해튼 42번가가 맨해튼의 경제적ㆍ문화적 중심지로 부상하는 데 기여하였다. 셋째, 국내에서 BID 활용을 위해서는 적절한 BID 법제화, 지역조직 기반, 프로그램 운영 방안 마련이 필요하며, 이를 위한 정책적 개선이 필요하다.
The purpose of study is to explore how to use business improvement districts (BID) in Korea as a public-private partnership governance for urban regeneration, through the case study of BIDs on 42nd Street in Manhattan, New York. The study findings are as follows. First, BID is established and operated through public-private partnership governance that combines public empowerment and private autonomy and independence. The BID governance model is divided into three types according to the governance structure. Second, 42nd Street BID in Manhattan, New York, has become a success story through effective governance and program management strategies, and has contributed to the rise of Manhattan's 42nd Street as the economic and cultural center of Manhattan. Third, in order to utilize BID in Korea, it is necessary to establish an appropriate BID legislation, local organization base, and program operation plan. For this, policy improvement is also required.

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간행물정보

  • : 사회과학분야  > 경제학
  • : KCI후보
  • :
  • : 연3회
  • : 2415-9754
  • : 2508-1292
  • : 학술지
  • : 연속간행물
  • : 2015-2021
  • : 112


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7권3호(2021년 11월) 수록논문
최근 권호 논문
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1아파트매매가격지수와 아파트전세가격지수 사이의 선형 및 비선형 인과관계 분석

저자 : 김상배 ( Sangbae Kim ) , 이승아 ( Seung-a Lee )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 1-20 (20 pages)

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본 연구의 목적은 우리나라 아파트매매가격과 아파트전세가격을 대상으로 두 가격의 선형 및 비선형 인과관계를 밝히는 것이다. 이를 위해 KB부동산 Liiv ON에서 제공하는 아파트매매가격지수와 아파트전세가격지수를 활용하며, 표본기간은 1991년 3월부터 2021년 7월까지이다. 본 연구에서는 비선형 인과관계 검증방법으로 모형 설정의 오류를 회피할 수 있는 비모수적 방법(non-parametric method)을 활용하였다. 분석 결과, 선형과 비선형 인과관계 검증 모두에서 두 가격은 양방향 인과관계가 존재하는 것으로 나타났다. 부동산시장의 국내외 거시경제 상황을 고려하고자 환율, 주가, 금리를 통제한 결과에서도 선형, 비선형 인과관계는 양방향 인과관계가 존재하는 것을 확인하였다. 그러나 이변량 GARCH 모형을 이용한 비선형 인과관계 검증에서는 아파트전세가격지수가 아파트매매가격지수를 인과하는 것을 확인하였다. 이는 아파트전세가격의 변화에 대한 정보가 부동산시장에 먼저 반영되어 아파트매매가격의 예측에 도움을 줄 것을 의미하며 투자자의 투자결정과 정부의 부동산정책 수립 시 아파트전세가격의 움직임에 대한 고려가 필요할 것으로 판단된다.


The purpose of this study was to examine a linear and a nonlinear causality between apartment sale prices and apartment jeonse prices in Korea. The non-parametric method for the nonlinear causality test was adopted to avoid model specification errors. Our empirical results showed that a feedback relationship between two prices is observed on both linear and nonlinear tests. When we included interest rates, stock prices and exchange rates to control the macroeconomic conditions, there was the feedback relationship between the apartment sale price index and the apartment jeonse price index on the both tests. However, the nonlinear test with the bivariate BEKK-GARCH model demonstrated that the apartment jeonse price index Granger-caused the apartment sale price index. This implied that the changes in apartment jeonse prices has an ability to predict apartment sale prices. Our results suggested that investors and policy makers should consider fluctuations in apartment jeonse prices for investment decisions and for establishing the real estate policies.

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2주택자산가치의 변화는 주거만족을 설명할 수 있는가? 순서형 프라빗 모형을 활용한 실증분석

저자 : 김단야 ( Danya Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 21-38 (18 pages)

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주택을 소유한다는 의미는 자신만의 공간을 확보한다는 의미와 더불어, 성취감, 삶의 안정감 등 심리적인 측면에서도 긍정적인 영향을 준다. 이로 인해, 주택의 소유는 그 자체로 주거에 대한 전반적인 만족도를 높여주는 요인으로 작용하기도 한다. 그럼에도 불구하고 주택의 자산가치 상승이 과연 얼마만큼 사람들의 주거만족을 높여주는지에 대한 연구는 상대적으로 많이 진행되지 않았다. 본 연구는 과연, 주택을 소유한 이후에 주택의 자산가치의 상승이 얼마만큼 주거만족도에 긍정적인 영향을 주는지를 실증분석을 통해서 검증해 보고자 하였다. 이를 위해 본 연구는 2019년 주거실태조사자료를 활용하여 연구를 진행하며, 주택가치 상승의 명확한 영향력을 추정하기 위해 주거만족도에 미치는 다양한 변수들을 통제한 후, Ordered Probit 모형을 활용해 분석을 진행하였다. 분석결과, 주택의 자산가치 상승은 주거만족도에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 주택자산가치의 상승과 주거만족도와의 관계는 주택 유형별로 그리고 나이에 따라서 결과가 다르게 나타났다. 주택자산가치의 상승의 효과는 연립다세대 주택, 단독, 아파트의 순으로 높은 것으로 나타났고, 70대 이상이거나 40대 이하인 경우에 통계적으로 유의하게 나타났다.


Housing ownership may have positive psychological effects such as sense of achievement and stability of life, as well as securing private space. Hence, possession of a house may increase satisfaction level of life. However, there are few studies on how much rise in house value increases housing satisfaction level. The purpose of this study is to investigate how rise in housing value have positive effects on housing satisfaction level, through an empirical analysis. The study has been conducted with data from 2019 Korea Housing Survey. To estimate influence of house price rise more clearly, the study controls a variety of variables that could have effects on housing satisfaction level before conducting an analysis using an ordered probit model. According to the findings, rise in housing value is positively associated with housing satisfaction. level. The relationship between housing value increase and a housing satisfaction level varies by housing type and age. The findings show that the effects of housing value increase on housing satisfaction level of people who live in non-apartments is much greater than those who live in apartments. In addition, The findings show that the impacts of housing value increase on housing satisfaction level is statistically significant among over 70s and below 40s. Housing policies should be reflect the human nature of housing ownership and the policy should be differentiated by specific demand based on the housing satisfaction. level.

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3세종시 출범으로 인한 인근 지역 주택 가격 영향에 관한 실증분석

저자 : 김다희 ( Da Hee Kim ) , 홍성효 ( Sung Hyo Hong )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 39-57 (19 pages)

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본 논문은 세종특별자치시의 출범이 인근 지역-즉, 공주, 대전, 천안, 청주, 청원-에 미친 영향을 주택시장을 중심으로 분석한다. 주거실태조사 2010, 2014년 자료를 이용한 이중차분모형 분석 결과에 따르면, 세종시 출범 이후 인근 지역은 세종시로의 전출인구 비율이 낮은 여타 지역들-즉, 세종시 출범으로 인해 영향을 덜 받았을 지역들-에 비해 주택 가격이 덜 상승한 것으로 나타났으며, 이는 지리적 접근성과 함께 경제적 특성이 유사한 지역으로 한정하는 경우에 보다 강해짐을 확인할 수 있었다. 특히, 공주시의 경우 노동공급, 산업구조, 고령화 정도 등의 지역적 특성이 유사한 여타 지역들에 비해, 주택 가격의 상승폭이 현저하게 작은 것으로 나타났다. 주택 가격은 안정적인 주거생활을 영위하기 위해 반드시 연구되어야 할 중요한 지표로서, 새로운 도시개발 및 지역개발이 인근 지역에 미치는 영향을 파악하고 해결책을 찾는 것은 주택정책 수립에 있어 매우 중요하게 다루어져야 할 것이다.


This paper analyzes the impact of the establishment of Sejong Special Self-Governing City on the neighboring regions, that is, Gongju, Daejeon, Cheonan, Cheongju, and Cheongwon, with a focus on the housing market. According to the results of the double-difference of housing price fluctuations using data from 2010, 2014 of the Housing Survey, housing prices in the neighboring areas seem to rise less compared to other areas with a relatively low ratio of emigrants moving to Sejong to their residents, that is, they are likely to have received a smaller effect from the launch of Sejong. And the degree to which the neighboring areas have a smaller increase in housing prices becomes stronger when they are restricted to the areas with geographic proximity and similarity in economic characteristics. In particular, in the case of Gongju City, compared to other areas with similar characteristics such as labor supply, industrial structure, and degree of aging, the increase in housing prices was significantly smaller. Housing price is an important indicator that has to be studied in order to lead a stable residential life, and identifying the impact of new urban and regional development on neighboring areas and finding solutions should be regarded as very important in the implementation of housing policies.

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4부동산 소유 및 가격 변화가 주관적 사회경제적 지위에 미치는 영향

저자 : 김대환 ( Daehwan Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 59-77 (19 pages)

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선행연구에 따르면 사회경제적 지위는 행복수준의 주요 결정요인으로 알려져 있으나, 정작 각 개인들이 스스로의 사회경제적 지위를 어떤 기준으로 판단하고 있는지에 대한 연구는 많지 않다. 본 연구는 가계자산의 대부분이 부동산 자산이며, 부동산 자산의 대부분이 주택이라는 한국의 특수성을 고려하여, 주택과 주관적인 사회경제적 지위에 대한 관계를 규명하는 것이 목적이다. 한국노동패널조사(Korean Labor and Income Panel Study)의 장기 패널 자료(2005~2019년, 표본수 197,970)를 순위로짓이원고정효과모형으로 분석한 결과, 무주택자가 주택을 소유하는 순간 본인의 사회경제적 지위를 1.79배 더 높게 평가하고, 미래에도 사회경제적 지위가 1.27배 더 개선될 수 있다고 판단하게 되는 것으로 분석되었다. 또한, 소유한 주택의 가치가 상승할 때도 현재와 미래의 사회경제적 지위를 더 긍정적으로 판단하는 행태가 관측되었다. 이러한 결과는 부동산의 가치가 상승할 때 이를 현금화하지 않았더라도 소비를 증가시키는 자산효과의 원인을 규명하는데 활용될 수 있을 것이다.


According to previous studies, it is known that socioeconomic status is a major determinant of happiness level. However, there are few studies on which criteria an individual person judges their own socioeconomic status based on. The purpose of this study is to find relationship between housing and people's subjective socioeconomic status, considering the unique circumstance of Korea, where the majority of household assets is real estate and the majority of real estate is a house. According to the analysis of the long-term panel data (2005 to 2019 with 197,970 samples) from the Korean Labor and Income Panel Study, it is shown that people value their socioeconomic status 1.79 times higher than before at the time when they own a house and expect that the status may improve 1.27 times more in the future. In addition, the same thing happens when a house price increases. The findings can be used to identify a cause of the wealth effect, under which people increase consumption when the value of real estate rises even if there is no cash inflow.

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5세종시 출범 이후 수도권과 충청권 주택 가격변동의 연계성 분석

저자 : 김리영 ( Leeyoung Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 79-98 (20 pages)

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이 연구는 세종시 건설 이후 충청권 주택시장은 서울에 종속되어 나타나고 있는지. 아니면 독립적인 시장을 형성하고 있는지, 그리고 충청권 내에서 지역 간 주택가격 변동의 양상을 확인하고 정책적 시사점을 제시하고자 하였다. 연구결과를 요약하면, 세종시를 조성한 이후의 세종시를 포함한 충청권 주택시장은 서울 주택시장과는 차별적인 시장을 형성하고 있다. 그리고 충청권 내 지역 간 가격변동의 연계에서 대전시 가격변동이 중요한 매개역할을 하고 있다. 최근, 주택정책은 서울을 중심으로 한 수도권 주택가격 급등에 따른 수요에 대한 규제 정책을 전국적으로 적용하고 있다. 정부의 수요 억제 정책은 주택보급률이 낮은 수도권을 대상으로 시행되고 있지만, 지방은 주택보급률이 100%를 초과하는 상황이다. 지방에 대해서도 수도권과 동일한 규제를 적용한다면, 지방 주택시장의 위축과 왜곡이 나타날 가능성이 크다는 점에서 지방 주택시장의 여건을 고려한 차별적인 정책 수립이 필요함을 시사한다.


This study proposed the answers of the following questions: have housing markets in Chungcheong province been dependent on those in Seoul since the establishment of Sejong or the other around? and how have a spillover effect of housing price fluctuations among districts in Chungcheong been? The results were as follows. Since the start of Sejong, housing markets in Chungcheong including Sejong have formed different ones from Seoul and been influenced more by Gyeonggi than by Seoul. Housing price fluctuations of Chungcheong proved to play an important role in those of Daejeon. The price fluctuations of Daejeon had a larger impact on those of Chungcheong than the metropolitan province did. The fluctuations of Sejong had a little influence on those of Chungcheong relatively. It also was an evidence that the housing markets in Chungcheong were different from those in Seoul. Recent housing policies concentrated on demand reduction to stabilize housing prices in metropolitan areas as well as Seoul. The housing supply rate was over 100% in non-metropolitan regions, but under 100% in metropolitan ones. If restrictions against the non-metropolitan is the same as the metropolitan, it is likely to shrink the housing demand and distort the housing market in the non-metropolitan. In terms of conditions of the both regions, policy discrimination of the metropolitan from the non-metropolitan is expected on the basis of consideration of the housing markets in the non-metropolitan.

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6도보거리를 활용한 신도시 내 광역버스 정류장과의 접근성이 주택가격에 미치는 영향 - 동탄2신도시 사례 -

저자 : 최필성 ( Pilseong Choi ) , 현동우 ( Dongwoo Hyun )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 99-118 (20 pages)

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대중교통 접근성과 주택가격 간의 선행연구는 주로 전철역과의 거리에 집중되어 있으나, 신규로 조성되는 수도권 신도시에서는 전철 개통 이전까지 버스, 특히 광역버스의 역할은 절대적이고, 그것의 접근성과 관련하여 주택가격에 미치는 영향력 또한 작지 않을 것이다. 본 연구에서는 헤도닉 가격 모형을 적용하여 수도권 신도시 내 광역버스정류장 접근성과 주택가격과의 관계에 대해 연구하고자 하였다. 본 연구의 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 광역버스 정류장과의 접근성은 아파트 가격에 매우 큰 가격 프리미엄으로 작용하는 것으로 나타났다. 특히 도보거리에 기반을 둔 영향력의 추정이 직선거리에 기반을 둔 추정에 비해 더 설득력 있는 추정 결과를 보여주는 것으로 나타났다. 둘째, 비선형관계에 기반을 둔 반경거리모형의 경우, 도보거리에 기반을 둔 추정의 경우에서만 거리감쇠 형태를 보이는 영향력의 추정이 나타났다. 이러한 광역버스 접근성에 대한 가격 프리미엄은 400m 이내에서만 형성이 되는 것으로 나타났다. 도보거리에 기반을 둔 추정에서는 뚜렷한 공간적 패턴을 보인 반면, 직선거리에 기반을 둔 추정에서는 일정한 패턴을 보이지 않았다. 따라서 물리적 거리가 아닌 접근성에 기반을 둔 입지적 요소들의 영향력 추정에 있어서는 도보거리의 활용이 더 필요할 것으로 보인다.


Previous studies on the relationship between accessibility to public transport and house price focused on the distance to a subway station. However, intercity buses play a paramount role in transportation before a subway line opens in a new town in the Capital Region. Therefore, it is assumed that accessibility to intercity bus would have significant impact on house price. The purpose of this study is to identify the relationship between accessibility to intercity bus stop and house price. The findings are as followed; First, it is shown that accessibility to intercity bus stop adds a great merit to apartment price. Particularly, a walking distance method has more persuasive result than a straight line distance method in terms of assumption of influence on price. Second, a radius distance model based on a non-liner relationship shows influence assumption with distance-decay only in a walking distance method. The price premium is generated for real estate located within 400m from a bus stop. A walking distance method shows a clear spatial pattern while there is no specific pattern found in a straight line method. Therefore, it is reasonable to use a walking distance in estimating influence of accessibility, rather than a physical distance.

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7서울시 '~리단길' 골목상권 상가거래가격에 영향을 미치는 요인 분석

저자 : 박찬익 ( Chanik Park ) , 김현정 ( Hyunjung Kim ) , 정창무 ( Chang Mu Jung )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 119-134 (16 pages)

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본 연구는 서울시 '~리단길' 상권의 상가거래가격에 영향을 미치는 요인들을 실증 분석하는 것을 목표로 한다. 연구의 방법론으로서 다중회귀분석을 이용하여 서울시소재 5개 '~리단길' 상권의 상가매매가격 결정요인에 대한 분석을 수행했다. 분석 결과, '인터넷 검색 빈도', '200m 내 버스정류장 수', '200m 내 지하철역 수', '연면적', '200m 내 유동인구', '건물 연식', '가로형 상권 더미'는 '~리단길' 상권의 상가거래가격과 양(+)의 관계를 보였고, '필지접면도로 넓이 1~8m 더미', '상인주도형 더미'는 음(-)의 관계를 보이는 것으로 나타났다. 본 연구의 결과를 통해 '~리단길' 상권은 해당 상권 간 공통적으로 나타나는 공간·사회적 특성에 의해 상가매매가격이 결정되지만, 접근성과 보행성 차원에서는 그 고유 특성이 다른 상권과 비슷한 경향을 갖고 있다는 점을 확인할 수 있다.


'~Ridan-gil' is a similarly named commercial streets which has developed into a brand through social media. Though it is one of the benchmarking elements of street revitalization projects, such streets are indeed declining due to gentrification. Accordingly, the purpose of this study is to identify the factors that affect the commercial property price of '~Ridan-gil' side streets in Seoul. As a methodology, this study conducted a multiple regression analysis on the physical and social determinants of commercial property price shared between '~Ridan-gil' side streets in Seoul. As the result, factors with positive correlation include 'internet search frequency', 'the number of bus stops in range', 'the number of subway stations in range', 'floor area', 'floating population in range', 'building age' and 'main street oriented dummy'. Factors with negative correlation were 'third-class small road dummy' and 'merchant-led dummy'. This study empirically analyzed how the characteristics shared between '~Ridan-gil' side streets affected the commercial property price of the area. As the shared features between '~Ridan-gil' do significantly affect the commercial property price, it is empirically proven that the similarly-named street do act as a brand. However, in terms of accessibility, there is few difference with other types of commercial districts or streets.

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8공간분석을 통한 젠트리피케이션 모니터링시스템 연구 - 시공간빅데이터를 활용하여 -

저자 : 진장익 ( Jangik Jin )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 135-162 (28 pages)

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도시재생사업은 때때로 다양한 사회경제적 문제를 야기하며 특히, 젠트리피케이션을 유발하기도 한다. 따라서 젠트리피케이션을 방지하는 것은 도시재생사업의 성공에 가장 큰 부분이기도 하다. 모니터링시스템은 젠트리피케이션에 취약한 지역이나 급격한 임대료 상승이 예상되는 지역을 찾아내는 데 유용하다. 하지만, 젠트리피케이션은 오랜 시간동안 다양한 요인에 의해 발생하는 것이 일반적이기 때문에 이러한 시스템을 갖추기 위해서는 다양한 종류의 시계열 자료가 필요하다. 본 연구는 서울시 젠트리피케이션을 모니터링 시스템구축을 위해 미시적 통계자료와 공시지가자료를 활용한 방안을 제안하고자 한다. 본 연구는 LQ지수를 활용해 젠트리피케이션 지수를 개발하였으며, 선행연구들에서 제시한 다양한 사회, 경제, 물리적인 변수들을 기반으로 하였다. 개발된 지수의 공간적 패턴을 핫스팟분석을 통해 살펴보았으며, 미시적 공간단위에서의 젠트리피케이션 지수의 활용은 읍면동 단위의 자료보다 더욱 서울시 젠트리피케이션을 잘 설명하고 있음을 보여주었다. 또한, 개발된 지수와 공시가격을 활용하여 젠트리피케이션을 단계별로 살펴보았으며, 각 단계에 해당하는 지역과 대응방안에 대해서 논의하였다. 서울시 전역을 대상으로 젠트리피케이션을 모니터링하기 위해서는 미시적 공간단위의 자료를 시계열로 확보할 필요가 있으며, 본 연구에서 제시한 방법과 같이 시공간적 변화를 관측할 수 있는 지수를 활용할 필요가 있다.


Urban regeneration projects often cause various socioeconomic problems, including gentrification. Prevention of the gentrification, therefore, is one of the key elements to make urban regeneration projects success. A monitoring system is a useful tool to figure out where the most vulnerable regions is and where the region with rapidly increasing rent is. However, a system requires a variety of longitudinal dataset because gentrification should be detected with various factors throughout a long period. This study uses Korean micro census data and official housing price data to identify a gentrification area and develop a gentrification monitoring system focusing on the city of Seoul. In order to develop a gentrification index, this study uses location quotient index with various socioeconomic variables suggested in the previous studies. The results show that the gentrification index developed in this study explains change in gentrification in Seoul quite well, and also shows that micro census data is better to detect Seoul's gentrification as compared to aggregated data, such as administrative level (dong) data. Particularly, this study provides an evidence that each gentrification region has different socioeconomic characteristics by categorizing gentrification regions by four dimensions with consideration of gentrification stages, combining with land price data. It is suggested that gentrification should be spatially detected and monitored by using micro spatiotemporal big data as shown in this study.

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9기업의 부동산보유가 기업가치에 미치는 영향 - 기업지배구조에 따른 차이 -

저자 : 한광호 ( Gwang Ho Han ) , 한혜은 ( Hye Eun Han ) , 노승한 ( Seung Han Ro )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 163-183 (21 pages)

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대리인 이론에 따르면 경영진에 대한 높은 수준의 모니터링은 경영진의 대리인 문제를 완화하여 기업가치를 높인다. 이러한 관점에서 본 연구는 높은 수준의 기업지배구조가 기업이 보유한 부동산이 기업가치에 미치는 부정적인 영향력을 상쇄할 수 있는지 분석한다. 우리의 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, KOSPI 기업이 보유한 사업용 부동산은 기업가치에 영향을 미치지 않는다. 그러나 KOSDAQ 기업이 보유한 사업용 부동산은 기업가치에 부정적이다. 또한, 투자용 부동산은 KOSPI 및 KOSDAQ 기업의 기업가치에 부정적이다. 둘째, 우수한 기업지배구조를 갖춘 기업이 보유한 투자부동산은 기업가치에 긍정적이지만, 낮은 수준의 기업지배구조를 갖춘 기업의 투자부동산은 기업가치에 부정적이다. 이러한 결과는 우수한 지배구조를 갖춘 기업의 부동산 투자 결정은 주주가치를 극대화하는 합리적인 의사결정일 수 있다는 것이다. 우리의 연구 결과는 기업지배구조의 개선을 통해 기업부동산이 유발하는 대리인 문제를 완화할 수 있음을 시사한다.


According to the agency theory, a high-quality monitoring system can reduce self-interest of a manager and increase firm value. In this perspective, the study investigates whether a high-level of corporate governance can offset negative effects of corporate own real estate on firm value. The findings are as followed; First, it is found that KOSPI firms' real estate for operations does not have any effect on their firm value. However, KOSDAQ firms' real estate for operations has negative effects on their firm value. In addition, real estate for investment has negative effects on the firm value of both KOSPI and KOSDAQ. Second, real estate for investment owned by a firm with high quality governance is positively related to its firm value. However, real estate for investment owned by a firm with bad quality governance is negatively related to its firm value. Consequently, the real estate investment decision made by a firm with high-quality governance can be a rational decision to maximize shareholder-value, irrespective of agency problem. The finding shows that corporate governance is an effective measure to control agency problems induced through corporate real estate.

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10서울시 저이용 상업 · 업무공간의 현황과 활용에 관한 연구

저자 : 김기중 ( Kijung Kim ) , 이영민 ( Youngmin Lee ) , 조동기 ( Dongki Jo )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 3호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 185-203 (19 pages)

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이 연구의 목적은 건물의 전기에너지소비량을 이용하여 저이용되고 있는 상업 · 업무 공간의 현황 및 특성을 분석하고, 더 나아가 저이용 상업 · 업무 공간을 유형화함으로써 각 유형별 활용방향을 제시하는 것이다. 연구의 공간적 범위는 서울시이며, 시간적 범위는 2017~2019년이다. 연구의 주요 결과로 첫째, 건물의 전기에너지 소비량을 이용하여 구축한 저이용 상업 · 업무 공간 자료의 타당성을 확인하였다. 둘째, 서울시 비주거 공간 중 사무 · 업무용 공간이 가장 많이 저이용되고 있으며, 강남구, 마포구, 중구, 종로구에서 밀집도가 높게 나타났다. 셋째, 경제, 물리, 입지적 특성을 기반으로 저이용 비주거 공간을 유형화한 결과, 7가지 유형으로 구분되었다. 이 연구는 빅데이터를 이용하여 서울시 필지 단위 비주거 공간의 이용정도를 파악하고, 유형별 활용 방향을 제시한 것에 의미가 있으며, 향후 저이용 공간을 효율적으로 활용하는데 참고자료로 이용될 수 있을 것이다.


This study was written in order to analyze the current state and conditions of underused commercial and work space caused by the decrease in demand according to the change in the real estate market and to come up with utilizations of each case for the underused commercial and work space. Undersused spaces were defined by the used quantity of electric energy and embodied by the cluster analysis. The results has the following three points. Firstly, underused commercial and work spaces proved to be valid on the basis of electric energy consumption of a building. Secondly, the most underused spaces among non-residential ones proved to be commercial and work spaces and Gangnam, Mapo, Jung and Jongno-gus marked high-used ratio. Thirdly, the underused and non-residential spaces were embodied by economic, physical and locational conditions and 7 cases were classified with upcoming utilizations. This study was important enough to figure out the uses of non-residential lots and come up with the utilizations of each case and was expected to be a reference for efficient use of the underused commercial and work space.

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1서울시 지하철에 대한 가로망 접근성의 토지가격 효과 연구 - Urban Network Analysis와 다층회귀모형의 적용 -

저자 : 강창덕 ( Chang-Deok Kang )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 1-24 (24 pages)

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전 세계 대도시 문제가 심각해지면서 대중교통의 지속가능한 발전의 대안으로 지속적으로 주목받고 있다. 특히, 대도시 발전에서 대중교통 시스템의 역할과 중요성 증가, 대중교통 시스템의 외부 효과 평가, 대중교통 투자로 인한 우발 이익에 대한 과세, 도시공간구조 변화의 이해와 예측, 신도시 개발과 교통 투자 측면에서 대중교통서비스가 인근 지역에 미치는 영향은 중요한 학술적, 정책적 관심사이다. 이 연구는 서울시 지하철을 대상으로 지하철 운행빈도와 가로망 특성을 모두 고려한 총 5개의 접근성 지표를 측정하고, 그 효과를 주거용과 비주거용 토지가격으로 분석하였다. 분석 결과를 보면, 이 연구에서 측정한 5개의 지하철 접근성 지표는 주거용과 비주거용 토지가격에 긍정적 영향을 주었다. 특히, 주거용 토지보다는 비주거용 토지가격에 크게 프리미엄을 발생시켰다. 아울러 토지필지에서 가까운 지하철역의 운행빈도가 많거나 지하철역에 이르는 가로망이 직선일수록 토지가격 프리미엄이 크게 나타났다. 또한, 일정한 반경 내 이동시 경유빈도가 높은 곳과 지하철역에 이르는 가로망이 다양할수록 토지가격이 높았다. 이 연구의 과정과 결과는 향후 대중교통의 중요성이 커지고 관련정책이 많아지는 시점에서 부동산 시장 예측과 가치 평가에 일조할 것으로 기대한다.

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2임차가구 특성에 따른 소비지출 차이에 관한 연구 - 저소득 계층 전ㆍ월세가구를 중심으로 -

저자 : 김진우 ( Jin Woo Kim ) , 김승희 ( Seung Hee Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 25-45 (21 pages)

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이 연구는 소득 크기가 제한적인 저소득층 가구 중 임차가구를 대상으로 점유형태에 따른 가구특성을 소비지출을 통해 확인하고자 하였다. 사회적 약자로 구분되는 저소득층 임차가구 중 월세가구의 경우, 월세 부담으로 인해 소비지출에 영향이 미쳐질 것이 예상되며, 이로 인해 같은 임차가구라고 하여도 전세가구와는 상반된 소비지출 형태를 보일 것이 예상된다. 그래서 이 연구에서는 저소득층 전ㆍ월세가구를 대상으로 소비지출 차이와 가구특성이 소비지출에 미치는 영향에 대하여 분석하고자 하였다. 그 결과, 저소득층 월세가구는 전세가구보다 소비지출이 많음을 규명하였고, 세부소비지출차이는 식료품비, 주거비, 의료비, 교육비에서 유의미한 차이가 있다. 식료품비와 의료비는 전세가구가 월세가구보다 많이 지출하였으며, 주거비와 교육비는 월세가구가 더 많이 지출하였다. 주거비의 경우, 월임대료를 추가로 지불해야 하는 월세가구특성이 반영된 경과이며, 의료비와 교육비의 경우는 연령이 증가함에 따라 상반된 영향력 결과를 보였다. 이는 저소득층 전ㆍ월세가구의 특성이 그대로 반영된 결과라고 할 수 있다.

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3은퇴가구의 자산보유와 영향요인 분석

저자 : 김주영 ( Ju Young Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 47-62 (16 pages)

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은퇴가구는 수명에 대한 불확실성, 건강에 대한 지출과 상속 등기 등의 이유로 그들의 부를 감소시키지 않고 있다. 본 연구는 고령화패널자료를 이용하여 은퇴가구의 자산변화 특성을 분석하고, 이들 가구의 자산보유에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 패널표본선택 모형을 활용한 추정 결과, 가구주의 교육수준 자가소유 여부, 개인소득과 미래에 대한 수명이 은퇴가구의 자산보유에 영향을 미치는 변수로 분석되었다. 주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 소위 확장된 생애주기모델이 은퇴가구의 자산보유를 설명하는 데 적합한 것으로 나타났는데, 그 이유는 상속이나 미래 의료비지출 때문인 것으로 보인다. 둘째, 자가소유 여부와 배우자사망이 자산결정에 있어서 중요한 요인으로 나타났다. 은퇴가구의 자산에서 부동산이 차지하는 높은 비중을 고려할 때 은퇴가구의 부동산 자산 유동화를 촉진할 수 있는 정책적 고려가 필요하다.

KCI후보

4부동산 간접투자상품의 투자만족도 및 재투자의도에 관한 연구

저자 : 배기주 ( Ki Ju Bae ) , 최민섭 ( Min Seob Choi )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 63-88 (26 pages)

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본 연구는 부동산 간접투자시장 활성화의 필요성을 인식하고, 이를 위한 대안 연구로서 부동산 간접투자상품의 투자경험자를 대상으로 투자만족도 및 재투자의도에 대한 연구를 진행하였다. 본 연구를 통해 도출된 주요 연구결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 부동산 간접투자상품의 투자만족도에 가장 큰 영향을 미치는 것은 수익 특성이다. 둘째, 부동산 간접투자상품의 투자만족도에 시장환경인식 특성과 외부 특성이 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 부동산 간접투자상품의 투자만족도에 투자여건 특성과 마케팅 특성의 영향력은 크지 않은 것으로 나타났고, 내부 특성은 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 연구결과를 토대로 다음과 같은 시사점을 제언하였다. 첫째, 수익성이 높은 부동산 간접투자상품의 개발 및 공급 확대가 필요하다. 둘째, 정부에서는 부동산 간접투자시장 활성화를 위한 규제 완화 및 지원 정책을 시행할 필요가 있다. 셋째, 부동산 간접투자상품에 대한 온라인 마케팅을 확대할 필요가 있다.

KCI후보

5도시재생을 위한 민ㆍ관협력 거버넌스로서 BID(Business Improvement Districts)의 활용 방안 - 뉴욕 맨해튼 42번가의 BID를 사례로 -

저자 : 박원석 ( Wonseok Park )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 89-116 (28 pages)

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이 연구는 뉴욕 맨해튼 42번가의 BID를 사례로, 도시재생을 위한 민ㆍ관협력 거버넌스로서 BID의 국내 활용 방안을 모색하는 것을 목적으로 한다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, BID는 공적 권한부여와 민간의 자율성ㆍ독립성이 결합된 민ㆍ관협력 거버넌스를 통해 설립ㆍ운영되고 있으며, BID 거버넌스 모델은 지배구조에 따라 3가지 유형으로 구분된다. 둘째, 뉴욕 맨해튼 42번가 BID는 효과적인 거버넌스와 프로그램 운영전략을 통해 성공 사례가 되고 있으며, 맨해튼 42번가가 맨해튼의 경제적ㆍ문화적 중심지로 부상하는 데 기여하였다. 셋째, 국내에서 BID 활용을 위해서는 적절한 BID 법제화, 지역조직 기반, 프로그램 운영 방안 마련이 필요하며, 이를 위한 정책적 개선이 필요하다.

KCI후보

6건축물 하자담보책임제도에 관한 관련법령 및 실태분석을 통한 개선방안

저자 : 김갑진 ( Kab Jin Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 7권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 117-139 (23 pages)

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건축물의 하자는 건축물 소비의 질과 내구성에 매우 중요한 역할을 한다. 본 연구는 하자담보책임이 실제 생활상에서 매우 시급하고 중대함에 비해 그 실효적 해결방안이 취약하다는 점에 착안하여 현행 하자담보책임을 규율한 현행 4개 법령 및 지난 2000년~2020년 간 건설보증기관에서 발급한 88,000여 건의 하자발생 데이터를 분석하였다. 법령분석을 통해서는 '판정절차', '하자의 개념' 규정 등의 불비로 하자 해결의 제도적 기반이 취약하다는 점을 확인했다. 실태분석을 통해서는 전체 건축물 중 21.8%가 하자발생에 노출되어 그 해결에 약 696일이 소요되는 것으로 팍악되었다. 하자문제 해결의 실효성을 높이는 대안으로 건설산업기본법에 하자개념규정 설치, 하자판정 체제구축, 하자보수센터 운용을 제안하였고 하자담보 책임기간이 종료된 건축물의 성능책임보험제도를 도입하여 건축물의 내구성과 안전성을 제고할 것을 제시하였다.

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