□ 연구 목적
○ 본 연구의 목적은 부동산 불로소득에 해당하는 초과이득을 추정하고, 추정된 부동산 소득과 초과이득을 조세로써 거두는 경우 어느 정도의 재원조달이 가능한지를 분석하는 것임.
-부동산에 대한 초과이득과 재원조달여력 추정에 기반하여 향후 정책 방향을 제시함.
○ 부동산에서 발생하는 불로소득의 규모와 환수는 우리 사회에서 지속적으로 논란이 되고 있음.
-실제로, 부동산 불로소득 환수와 관련하여 2019년 12월 헌법재판소는 재건축사업으로 발생한 초과이익에 부담금을 징수하는 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’에 대해 합헌결정을 내림.
○ 부동산 불로소득은 이론적으로는 경제적 지대(또는 초과이득)에 해당하며, 경제적 지대에 대한 과세는 경제적 효율성을 제고함.
-기회비용을 초과하는 소득을 경제적 지대라고 하는데 이러한 소득, 즉 경제적 지대는 잉여분의 성격을 지니게 되므로 전액 조세로 징수하여도 공급량이 감소하지 않기 때문에 사회적 손실이 발생하지 않음.
-따라서 정부는 지대를 환수한 자금으로 공익을 위해 사용한다면 국민경제 전체적으로 바람직함.
-경제적 지대는 과세에 적합하다는 주장은 오랜 전통을 지니고 있음.
· 19세기 영국의 경제학자인 리카도는 지대는 경제적 잉여로서 불로소득이므로 고율 과세대상으로 적합하다고 주장하였으며, 헨리 조지는 지대를 100% 환수하는 토지단일세를 주장함.
· 최근에는 노벨경제학상을 받은 미국의 경제학자인 스티글리츠가 경제적 지대에 대한 과세는 경제적 효율성을 높인다고 주장함.
□ 초과이득과 재원조달여력 추정방법
○ 본 연구는 ①부동산 투자소득과 초과이득 추정, ②부동산 투자소득과 초과이득에 세율 등을 적용한 재원조달여력 추정 단계로 진행함.
○ 첫째, 부동산 투자소득은 임대소득과 실현 자본이득의 합이며, 초과이득은 투자소득에서 정상소득을 차감한 값으로 산정함.
-포괄소득의 관점에서 임대소득, 자본이득 등 부동산소득을 추정함.
· 임대소득은 수입금액에서 필요적 경비를, 자본이득은 매각차익(매도가격과 매수가격의 차이)에서 필요적 경비를 차감한 값임.
-정상소득은 부동산 소유자가 부동산이 아닌 다른 자산에 투자하는 경우 얻을 수 있는 소득으로 정의함.
○ 둘째, 재원조달여력은 부동산에서 발생하는 소득(임대소득, 자본소득, 초과이득 등)에 대해 세율을 적용하여 추정한 포괄소득세에서 현행 부동산 조세액을 차감하여 산정됨.
재원조달여력 = 포괄소득세 － 부동산 조세액
-재원조달여력은 부동산에서 발생하는 모든 포괄소득에 대해 과세하는 경우 추가로 거둘 수 있는 세수를 의미함.
-포괄소득세는 3가지 방법으로 추정됨.
-첫 번째 방법은 부동산소득에 대해 소득세 평균세율을 적용하여 포괄소득세를 산정함.
-두 번째 방법은 부동산의 정상소득에 대해서는 근로소득세 평균세율을 적용하고, 초과이득에 대해서는 근로소득세 평균세율과 추가세율을 더한 세율을 적용하여 포괄소득세를 산정함.
-세 번째 방법은 부동산 정상소득에 대해서는 근로소득세 평균세율을 적용하고, 초과이득에 대해서는 초과이득세율을 적용하여 포괄소득세를 산정함.
□ 부동산 소득과 초과이득 분석 결과
○ 첫째, 주택, 비주거용 부동산, 토지 등 모든 부동산에 대한 임대소득과 자본이득의 합인 투자소득은 명목 GDP 대비 23% 수준임.
-부동산에 대한 명목 GDP 대비 투자소득 비율은 2012년 22.2%, 2014년 22.4%, 2016년 23.9%, 2018년 23.2%이며, 분석 기간(2012~2018년) 평균은 23.1%임.
-2018년 기준 부동산 투자소득 규모는 439.7조원임.
○ 둘째, 부동산에 대한 초과이득은 명목 GDP 대비 9% 수준임.
-부동산소유자의 기회비용으로 금융자산가중평균수익률을 사용하여 초과이득을 추정한 결과, 명목 GDP 대비 초과이득 비율은 2012년 3.0%, 2014년 7.7%, 2016년 13.0%, 2018년 9.7%임.
· 2012년부터 2018년까지 명목 GDP 대비 초과이득 비율의 평균은 9.2%임.
· 2018년 기준 부동산 초과이득 규모는 184.5조원임.
-부동산소유자가 부동산이 아닌 다른 자산에 투자하는 경우 얻을 수 있는 기대수익으로 어떤 수익률을 사용하느냐에 따라 부동산에 대한 정상소득과 초과이득은 크게 달라짐.
-부동산소유자의 기회비용으로 정기예금이자율을 사용하는 경우 분석 기간의 명목 GDP대비 초과이득 비율의 평균은 13.7%이며, 기회비용으로 경상 GDP 성장률을 사용하는 경우 명목 GDP 대비 초과이득 비율의 평균은 4.1%임.
○ 셋째, 주택의 투자소득과 초과이득 비중이 가장 높음.
-2012년부터 2018년까지 전체 부동산 투자소득에서 주택이 차지하는 비중은 49.8%, 비주거용 부동산 비중은 29.1%, 토지 비중은 21.2%임.
-분석 기간 중 초과이득 평균 비중은 주택 53.4%, 비주거용 부동산 38.5%, 토지 7.2%임.
· 이는 초과이득이 주로 주택과 비주거용 부동산에서 발생하고 있음을 의미함.
○ 넷째, 부동산 투자소득 중 자본이득과 초과이득이 차지하는 비중은 40% 정도임.
-2012년부터 2018년까지 투자소득에서 자본이득이 차지하는 비중은 평균 43.6%이며, 초과이득이 차지하는 비중은 평균 39.0%임.
-2018년 기준 자본이득 비중은 45.4%, 초과이득 비중은 42.0%임.
□ 재원조달여력 분석 결과
○ 첫째, 부동산 투자소득에 근로소득세 평균세율 적용 시 재원조달여력은 명목 GDP의 0.96%(2012~2018년 평균)임.
○ 둘째, 부동산 투자소득에 종합소득세 평균세율을 적용 시 재원조달여력은 명목 GDP의 2.81%(2012~2018년 평균) 수준임.
-종합소득세 평균세율 적용 시 재원조달여력이 근로소득세 평균세율 적용 시보다 2.93배나 더 높음.
○ 셋째, 금융자산 가중평균수익률을 가정하여 정상소득과 초과이득을 추정한 후, 정상소득과 초과이득에 다른 세율을 적용하는 경우 재원조달여력은 명목 GDP의 2.36~4.22%임.
-초과이득에 30% 세율 적용 시 명목 GDP 대비 재원조달여력 비율은 2.36%(2012~2018년 평균)이며, 초과이득에 50% 세율 적용 시는 4.22%(2012~2018년 평균)임.
-재원조달여력은 정상소득에 대한 가정에 따라 크게 달라짐.
· 정기예금이자율을 가정하여 정상소득을 추정하는 경우 재원조달여력은 명목 GDP의 3.02~5.76% 수준으로 금융자산 가중평균수익률 가정 시보다 1.28~1.36배 더 높음.
○ 넷째, 주택의 재원조달여력이 가장 높음.
-주택 비중은 추정방법에 따라 58~89%이며, 비주거용 부동산과 토지가 차지하는 비중은 11~42%임.
-재원조달여력중 주택 비중은 국민대차대조표의 주택에 대한 시장가격 비중(40.3%)보다 18~49%P 정도 더 높음.
-이러한 결과는 부동산 유형 중 주택의 재원조달여력이 가장 많다는 것을 의미함.
-또한, 비주거용 부동산과 토지는 주택보다 적기는 하지만 재원조달여력이 있음을 뜻함.
□ 부동산세제 정책 방향
○ 부동산에서 발생하는 초과이득을 세금으로 거두면 부동산에서 상당한 재원을 확보할 수 있음.
-전체 부동산 소득에서 초과이득이 차지하는 비중은 2018년 기준 42.0%나 되며, 분석 기간(2012~2018년) 평균은 39.0%임.
· 전체 부동산 소득에서 자본이득이 차지하는 비중은 2018년 기준 45.4%, 분석 기간(2012~2018년) 평균은 43.6%임.
-부동산에서 발생하는 높은 초과이득과 자본이득으로 인해 가계의 부동산 선호는 상당히 높음.
· 2018년 기준 가계 및 비영리단체가 보유한 부동산 등 비금융자산의 비중은 77.7%임.
-부동산에서 발생하는 높은 초과이득의 30~50%를 환수하는 경우 추가로 조달할 수 있는 재원은 명목 GDP의 2.11~4.06%(2018년 기준)로 근로소득세 평균세율 적용 시(명목 GDP의 0.69%)의 3.06~5.88배 수준임.
· 금융자산 가중평균수익률을 가정하여 정상소득과 초과이득을 추정하고 초과이득에 30% 세율 적용 시 재원조달여력은 명목 GDP의 2.11%(2018년 기준), 초과이득에 50%세율 적용 시 명목 GDP의 4.06%(2018년 기준)임.
-부동산에서 발생하는 초과이득을 낮추는 데는 이론적으로는 조세 효율성이 높은 보유세 강화가 바람직하지만, 현실적으로는 납세자의 조세저항 등을 고려하여 자본이득에 대한 과세와 부동산보유에 대한 과세를 적절히 조합하여야 함.
○ 재원조달여력이 높은 주택에 대해서는 1주택자의 자본이득과 주택 보유에 대한 과세 강화가 필요함.
-재원조달여력 분석에서 주택이 차지하는 비중은 최소 58%, 최대 89%나 되는 것으로 나타남.
· 이는 부동산에 대해 조세 부담을 강화하는 경우 주택에서 상당한 재원을 조달해야 함을 의미함.
-주택소득 중 초과이득과 자본이득이 차지하는 비중은 40%를 상회함.
-주택의 초과이득이 자본이득에서 상당히 발생하고 있음에도 불구하고 양도소득세로 환수되는 비율은 매우 낮음.
· 본 연구에서 추정한 자본이득(110.0조원; 2018년 기준) 대비 양도차익(30.4조원; 2018년 기준) 비율은 27.6%임.
· 한국감정원 자료상 주택매매 거래 수(85만 6,219건; 2018년 기준) 대비 양도소득세 과세대상 주택 수(24만 7,514건; 2018년 기준) 비율은 28.9%임.
· 이는 양도소득세에서 1세대 1주택자에 대한 비과세로 인해 실현 자본이득 중 양도소득으로 과세되는 비율이 30%에도 미치지 못하고 있음을 의미함.
-그뿐만 아니라 임대소득 중 자가주택에서 발생하는 귀속임대료 비중이 55.5%(2012~2018년 평균)에 달함.
-주택소득에서 1주택자가 차지하는 비중이 높으므로 주택에 대한 조세 강화는 다주택자뿐만 아니라 1주택자에 대한 세부담을 높여가는 것이 중요함.