■거품은 기대심리에 의해 비합리적인 가격이 장기간 지속되는 현상으로 정의되는데, 본고는 이러한 정의에 기반하여 서울 아파트 가격의 거품 가능성을 지역별로 검토함 ㆍ즉, 가격이 비합리적인지(과대분산 기준), 비합리적인 가격이 2019년 10월 현재 1년 이상 지속되었는지 (장기성 기준), 동 기간 중 기대심리에 영향을 받아 가격 변동성이 확대되었는지(변동성 기준)를 거품의 기준으로 설정함 ■검토 결과는 다음과 같음 ㆍ첫째, 2019년 10월 현재 종로구, 중량구, 강북구, 도봉구, 구로구, 금천구, 관악구 등 7개 구를 제외한 나머지 18개 구의 경우 아파트 가격이 거품일 가능성이 높은 것으로 나타남 - 특히 강남4구와 마용성(마포, 용산, 성동), 그리고 양천구의 거품 정도가 상대적으로 더 큰 것으로 보임 - 거품 가능성이 높은 18개 구는 민간택지 분양가 상한제 적용 지역과 일치함 ㆍ둘째, 거품은 강남구와 용산구(2017년 4월)에서 가장 먼저 형성되었으며, 이후 서초구, 송파구 및 양천구(2017년 6월), 영등포구(2017년 7월), 강동구(2017년 9월) 등으로 확산됨 ■같은 방법으로 2008년 글로벌 금융위기 이전의 서울 아파트 가격 거품 가능성을 검토해 보면 아래와 같음 ㆍ첫째, 서울 아파트 가격의 거품 기간은 2006년 5월부터 2009년 8월까지 3년 4개월간이었고, 강남구의 경우 2005년 11월 이전(자료 제약으로 시작 시기를 정확히 분석할 수 없음)부터 2009년 2월까지임 ㆍ둘째, 당시 아파트 가격의 거품은 강남구에서 먼저 시작하여 강남구에서 먼저 꺼졌으며, 거품을 해소시킨 주된 요인은 글로벌 금융위기 충격이었던 것으로 추측됨 ■2019년 10월 현재 서울 아파트 가격에 거품이 발생한 지 2년 2개월이 넘었고, 12.16대책은 고가의 아파트가 몰려있는 강남3구에 큰 충격이 될 것으로 예상되며, 아파트 가격 안정에 대한 정부의 의지가 단호하기 때문에 서울 아파트 가격 거품이 점차 축소되어 갈 것으로 기대됨