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소득 및 물리적 입지특성이 소매업 매출에 미치는 영향에 관한 연구 -서울시 외식업, 수퍼마켓, 휴대폰 판매점을 중심으로-

The Effects of Disposable Income and Built Environment Characteristics on Retail Business Sales

성은영 ( Seong Eun Yeong ) , 최창규 ( Choi Chang Gyu )
  • : 한국부동산분석학회
  • : 부동산학연구 23권4호
  • : 연속간행물
  • : 2017년 12월
  • : 77-91(15pages)
부동산학연구

DOI

10.19172/KREAA.23.4.6


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Location characteristics are important factors that affect the sales of retail businesses. However, location is fixed factors that are hard to change once they are settled. Sales revenue fluctuations after a location has been set act as the primary variables in fluctuations of the macroeconomic situation. This study conducted an empirical analysis on the effects of income and physical location on retail businesses. Three types of retail businesses are affected by disposable income. Income elasticity varies depending on the characteristics of the goods sales. Income elasticity of the industry that sells the shopping goods is higher than necessary goods. When disposable income increased 1%, income elasticity, would be changed, affected cell phone shops(2.184), restaurants(1.500), and supermarkets(1.083) respectively. The income elasticity of supermarkets which sell necessary goods has been the lowest, whereas income elasticity of cell phone shops which sell semi-durable goods, and restaurants which sell shopping goods was relatively high. In built environment characterize as easy accessibility and dense distribution of homogenous stores in a place with diverse land use for either commercial or business than residential area had a positive effect on the sales revenue of restaurants. Contrastly, location of commercial and business areas close to the public transportation facility associate with positive effect of supermarket sales. Dense distribution of homogenous stores in a place reveal a negative effect on its sales. Cell phone shops are affected by accessibility of public transportation, especially, subway station, and dense distribution of homogenous stores in a place with diverse land use for other uses than residential, commercial and business activities are likely to have a positive effect on sales.

UCI(KEPA)

I410-ECN-0102-2018-300-004012204

간행물정보

  • : 사회과학분야  > 경제학
  • : KCI등재
  • :
  • : 계간
  • : 1229-4403
  • :
  • : 학술지
  • : 연속간행물
  • : 1995-2022
  • : 681


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28권3호(2022년 09월) 수록논문
최근 권호 논문
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1분양전환 공공임대주택이 인근 민간분양주택가격에 미치는 영향 : 성남시 분당구를 대상으로

저자 : 전지호 ( Jeon Jiho ) , 진창하 ( Jin Changha ) , 김지환 ( Kim Jihwan )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 7-24 (18 pages)

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본 연구는 공공임대주택의 공급과, 이후 분양전환이 인근 주택가격에 미치는 영향을 분석하는 것에 그 목적이 있다. 본 연구의 공간적 범위는 성남시 분당구이며, 시간적 범위는 공공임대주택 공급시점 전후인 2006년에서 2012년, 분양전환시점 전후인 2017년에서 2020년이다. 이중차분법 및 공간가중행렬을 활용한 실증분석 결과에 따르면 공급시점과 분양전환 시점 모두 공공임대주택은 주변 주택가격에 부(-)의 영향을 미치나, 그 영향은 분양전환 시점에 현저히 줄어드는 것으로 나타났다. 특히 연구대상인 성남시 분당구 소재 공공임대주택의 경우, 분양전환 시점에 기존 임차인이 대부분 수분양자로 전환되었다는 사실을 감안한다면, 공공임대주택이 인근 주택가격에 미치는 부의 외부효과는 해당시설의 물리적 특성보다, 당해시설에 대한 주변의 부정적 인식과 우려가 더 상당하고 보는 것이 타당하다. 이러한 분석결과는 공공임대주택에 대한 주변의 인식 개선을 위한 다각도의 정책적 노력이 필요함을 시사한다.


This study aims to analyze the impacts of the supply of public housing and the subsequent property conversion on nearby house prices. This study employs a difference-in-differences method and a spatial weight matrix technique to scrutinize such dynamics in Bundang-gu, Seongnam-si from 2006 to 2012, before and after the time of supply of public housing, and from 2017 to 2020, before and after the time of property conversion. The empirical results clearly suggest that, both at the time of supply of public housing and at the time of property conversion, public housing led to the nearby home value depreciation, but such impact has significantly been reduced at the time of property conversion. It is worth noting that most of the existing tenants have been transferred to buyers at the time of property conversion, and thus we can postulate that, rather than negative externalities that may stem from physical features of public housing, the negative perception and concern regarding public housing is a key driver of such impact. This particularly implies that relevant policy interventions are required to improve public awareness regarding affordable housing.

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2코로나19 전후 서울 상권 매출의 공간적 변화

저자 : 권도율 ( Kwon Do-yul ) , 전재식 ( Jeon Jae Sik )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 25-44 (20 pages)

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코로나19와 같은 범지역적 외부 요인의 영향이 상권에 어떠한 영향을 미치는지는 아직 알려진 바가 거의 없다. 본 연구는 서울 상권을 대상으로 코로나19에 따른 상권 변화를 파악하기 위해 2015년부터 2020년까지의 매출액 데이터를 활용해 상권 변화의 공간적 특성을 분석하는 공간분석 방법 그리고 코로나19의 상권별 그리고 업종별 피해 규모와 차이를 통계적으로 추정하기 위해 패널 분석을 통해 매출액 변화에 미치는 영향을 실증적으로 파악하였다. 공간분석 결과에 따르면 서울 전체 지역 상권 공간적 변화를 보면 코로나19 이후 관광상권, 대학 상권, 발달상권 등의 매출액이 감소하는 추세를 보이는 것을 확인하였고 서울 상권 변화의 공간적 차이를 살펴보면 인구 유출이 큰 지역 상권에서 매출액 감소 폭이 특히 큰 경향이 있었다. 또한, 패널 분석의 결과를 보면 코로나19 직전 연도(18~19년)보다 확산 이후(19~20년)의 매출액 감소 효과가 더 큰 것으로 추정됐다. 본 연구 결과는 상권별로 회복 속도 어떠한 차이가 있을 것인지 등에 대해 논의할 때 실증근거로써 활용 가능할 것이다.


Little is known about how the COVID-19 have affected the retail market in Seoul. This study conducted a spatial analysis method to analyze the spatial characteristics of changes in commercial districts using sales data from 2015 to 2020, and a panel analysis to statistically estimate the degree of damage and difference between commercial districts. According to the spatial analysis results, sales of tourism, university districts, and developmental commercial districts have tended to decline since COVID-19. In addition, looking at the spatial differences in sales changes in commercial districts in Seoul, the decline in sales tended to be particularly large in commercial districts with large population outflows. As a result of the panel analysis, it is estimated that sales decline after the spread is greater than the year before COVID-19, and it can be seen that people have reduced non-essential consumption. The study can be used as an empirical evidence when discussing whether there will be a difference in recovery speed in commercial districts.

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3자가 거주가 기혼 가구주의 이혼 결정에 미치는 영향 분석

저자 : 이수영 ( Lee Soo-young ) , 정의철 ( Chung Eui-chul )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 45-58 (14 pages)

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미시적 · 거시적 차원에서 이혼 결정요인을 분석한 많은 연구들이 있으나 자가 거주가 이혼 결정에 미치는 영향을 실증 분석한 연구는 드물다. 본 연구는 2011 년부터 2019년까지의 한국노동패널 자료를 이용하여 자가 거주가 기혼 가구주의 이혼 결정에 미치는 영향을 이산적 위험률 모형으로 분석하였다. 또한 주택점유형태를 자가, 전세, 월세로 세분화하여 각 주택점유형태가 이혼에 미치는 차별적 효과를 살펴보았다.
추정 결과 자가 거주하는 기혼 가구는 임차 거주에 비해 이혼 위험률이 낮은 것으로 나타났다. 자가 거주하는 기혼 가구주는 임차로 거주할 때에 비해 이혼 시점이 늦거나 결혼 생활을 계속 유지하는 결정을 내릴 가능성이 높음을 알 수 있다. 이러한 결과는 자가 거주가 이혼에 대한 재정적 장벽의 역할을 할 뿐만 아니라 결혼에 대한 보상을 담당하여 결혼 만족도를 증가시키기 때문으로 판단된다. 한편, 월세로 거주하는 기혼 가구주는 자가 거주에 비해 이혼 위험률이 높은 것으로 나타났다. 높은 소득 대비 주거비 부담에 따른 가구의 경제적 스트레스가 결혼 만족도를 감소시킨 결과로 해석할 수 있다. 이러한 결과를 통해 주택점유형태가 기혼 가구주의 이혼 결정에 차별적인 효과를 발생시킨다는 것을 확인할 수 있다.


Although many studies have sought to identify the determinants of divorce at micro- and macro-levels, there are only few studies that empirically analyzed the effect of homeownership on divorce decisions in Korea. Using the Korea Labor and Income Panel Study data from 2011 to 2019 and employing a discrete-time hazard model, this study examines the effect of homeownership on the divorce hazard rate of married household heads. By dividing tenure status into owner-occupation, cheonsei, and monthly rent, the differential effects of each tenure status on divorce hazard rate are also analyzed
Estimation results showed that household heads who are homeowners have a lower risk of divorce than those who are tenants. Compared to tenant household heads, home-owning household heads are likely to continue to be married for longer periods. This finding suggests that homeownership not only acts as a financial barrier to divorce, but it also increases marital satisfaction by providing housing stability. On the other hand, household heads under monthly rental contracts are found to have a higher risk of divorce than home-owning household heads. The burden of higher housing costs relative to income and the consequent economic stress appear to cause marital dissatisfaction, resulting in increased risk of divorce.

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4부동산 수요 조절 정책이 서울시 아파트 매매가격에 미치는 효과 : 2019년과 2020년 주택시장 안정화 방안 사례

저자 : 배진희 ( Bae Jin Hee ) , 이재수 ( Lee Jae-su )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 59-79 (21 pages)

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본 연구는 2019년과 2020년에 발표된 주택시장 안정화 방안의 효과를 확인하기 위해 정책 시행일 전후 1~6개월간의 서울시 아파트 실거래 자료를 분석하였다. 분석방법은 주택가격의 공간적 종속성을 해결하기 위한 다층모형과 정책의 단기 효과 분석에 유용한 회귀불연속모형을 사용하였다. 다층모형으로 분석한 결과 정책변수는 모두 양(+)의 값을 나타냈으며, 단기 효과 유무는 확인할 수 없었다. 회귀불연속모형 분석 결과 2019년 주택정책 시행 직후 아파트 매매 가격은 단기적으로 하락한 것으로 나타났다. 그러나 2020년에는 유의미한 효과가 없는 것으로 나타났다. 본 연구에서는 회귀불연속설계가 다층모형 등 다른 분석방법과 함께 부동산시장의 단기 정책 효과를 검토하는 수단으로 효과적으로 활용될 수 있음을 확인하였다. 2019년과 2020년 부동산 과열시장에서 집값 안정을 위한 수요 조절 정책의 단기 효과와 기간을 비교 분석했다는 점에서 연구의 의의가 있다.


This study dealt with actual transaction data of apartment housing in Seoul for one to six months before and after the policy implementation date in order to examine the effects the housing market stabilization plan in 2019 and 2020. The multi-level models were employed to address the spatial dependence of housing prices and the regression discontinuity design was utilized for investigating short-term effects of the demand control policies. As a result of analysis with the multi-level model, both policy variables showed positive(+) values, and it was not possible to confirm whether they were short-term effects. As a result of the regression discontinuity design analyses, it was found that apartment sales prices decreased right after the policy was implemented in 2019 regardless of the period and control variables. In 2020, however, it was found that there were no significant effects. It was confirmed in this study that the regression discontinuity design can be used effectively as a means to examine short-term policy effects in the real estate market along with other analysis methods such as a multi-level model. It worth noting that the effects and periods of demand control policies to stabilize housing prices in the overheated real estate market in 2019 and 2020.

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5주택임대차보호법이 임대차 공급기간에 미치는 영향 분석 : 서울 임대차 아파트를 중심으로

저자 : 이성원 ( Lee Seong-won ) , 신승우 ( Shin Seung-woo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 81-93 (13 pages)

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본 연구는 2020년 7월 주택임대차보호법의 시행 이후, 전월세 매물이 크게 감소하고 임대차와 관련한 분쟁이 발생하는 등의 상황이 발생함에 따라, 정책의 시행이 임대차 시장에 미친 영향을 분석한다.
본 연구는 특정 가능한 서울특별시 아파트 105,122호에서 발생한, 총 137,188건의 거래 중, 거래유형이 매매 후 임대차인 14,157건을 대상으로, 시간 기준 회귀불연속모형(RDiT)를 수행하였다. 매매거래후, 각각 60일 이내, 90일 이내, 365일 이내 임대차 된 경우를 세 그룹으로 나눈 후, 회귀불연속모형 분석을 시행한 결과, 주택임대차 보호법의 시행은 3 그룹 모두에서 매매에서 임대차까지 걸린 기간을 증가시켰으며, 평균적으로 각각 40%, 52%, 46% 정도 그 기간이 증가되었다.
동 법 시행으로 인한 임대차 주택의 투자 매력도 감소는 주택 매매 이후 임대차를 유보시키고 주택 공급자ㆍ수요자의 탐색 시간의 증가를 가져왔을 가능성이 있다.


This study aims to analyze the impact of the implementation of the Housing Lease Protection Act in July 2020, observing the decreasing market activity of rental housing and increasing dispute between owners and renters.
This study analyzes the data of 14,157 leasing contract transactions out of a total of 137,188 transaction data from the identified 105,122 apartment units in Seoul. This study performs a regression discontinuity in time model (RDiT) by dividing the whole sample into three sub-groups based on lease contracts within 60 days, within 90 days, and within 365 days after the sales closing date. The enforcement of the Housing Lease Protection Act is found to have increased the duration from sale to rental contract closing in all three sub-groups. The durations are noted to increase by 40%, 52%, and 46%, on average, respectively.
The Housing Lease Protection Act may reduce the attractiveness of investment in rental housing and increase the search costs of both rental housing suppliers and demanders at the same time.

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6부동산 투자정보의 생산과 소비자의 의사결정에 관한 연구

저자 : 이동주 ( Lee Dongjoo ) , 김준형 ( Kim Jun-hyung )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 96-96 (1 pages)

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7용도지역 상향(up-zoning)이 용적률에 미치는 장기적 영향에 관한 연구 - 서울시 내 1997년에 형성된 역세권의 20년간의 변화를 중심으로 -

저자 : 윤은정 ( Yun Eunjoung ) , 최창규 ( Choi Changgyu )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 97-97 (1 pages)

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1집적 효과가 호텔의 객실당 수입에 미치는 영향 분석

저자 : 유현선 ( Yu Hyun Sun ) , 유선종 ( Yoo Seon Jong ) , 정의철 ( Chung Eui Chul )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 23권 4호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 5-19 (15 pages)

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This study analyzes the determinants of the Revenue Per Available Room(RevPAR) of hotels in Seoul. A special emphasis is placed on whether hotels' agglomeration has a positive influence on the RevPAR. Fixed effects models were estimated using the panel data of hotels in Seoul from 2008 to 2014. Estimation results show that hotels' agglomeration is one of positive determinants of the RevPAR of hotels. The RevPAR of a hotel located in an administrative district(Gu) in which the Location Quotient(LQ) is greater than one is about 6.6% higher than that of a hotel located in an administrative district(Gu) associated with less than one LQ. Estimation results also indicate that product differentiation has significant effects on the RevPAR. The less the hotels with the same or higher grades are located in the same Gu, the higher the ADR compared to the average of the ADR in the same gu, and the smaller the size of a hotel compared to the average of the size of hotels in the same Gu, the hotel's RevPAR is greater. All these results imply that product differentiation strategies of a hotel as well as its location choice are important elements to enhance the financial performance in hotel industry.

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2공동주택 관리비에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

저자 : 이규태 ( Lee Kyutai ) , 김현우 ( Kim Hyunwoo ) , 신종칠 ( Shin Jongchil )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 23권 4호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 21-39 (19 pages)

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The management fee of apartment complex becomes an object of attention in Korea. Many people cast questions about the management fee. This study examines the impact factors on common area management (CAM) fee of apartment complexes. This study categorizes influencing factors into the apartment complex, management, facility and equipment characteristics. This research analyzes common area management fees of 1,394 apartment complexes by using multiple regression models. The main empirical results are as follows.
Firstly, the apartment complex characteristics such as the types of the apartment complex (residential only vs. multi-use apartment complex), the age of apartment complex, the size of apartment unit area, and the number of parking space per dwelling unit, have positive impacts on common area management fee. However, the apartment complex characteristics such as the size of the apartment complex, the proportion of exclusive area to total complex area, corridor stair type, and individual heating system, have negative impacts on common area management fee. Secondly, the management characteristics such as management by a third-party company, the number of management personnel per dwelling unit, and single contract type of electricity charge, have positive influences on common area management fee. These results show management activities of the apartment complex can increase or decrease the common area management fee. Thirdly, the facility characteristics such as the number of elevator and CCTV per dwelling unit, have positive effects on common area management fee. Fourthly, the equipment characteristics such as P (Proprietary) type fire protection system, and gravity tank type water supply system, have positive effects on common area management fee. These results demonstrate common area management fee can be affected by the equipment, which was decided in the stage of apartment design and development. These results show the perspective of Life Cycle Cost (LCC) approach is necessary for common area management. Fifthly, the common area management fees are different according to regions.

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3상업용부동산의 투자위험 측정지표에 관한 연구

저자 : 민성훈 ( Min Seonghun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 23권 4호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 41-52 (12 pages)

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To examine the most useful investment risk measure of the commercial real estate, this study compares representative risk measures such as variance(total risk), semi-variance(downside risk) and betas(systemic risk) of the office market. For the systemic risk, this study adopts not only traditional CAPM but also Consumption based CAPM(CCAPM) and Production based CAPM(PCAPM).
The result of empirical analysis says that 1) the systemic risk measures, except for the beta of PCAPM, are better than the total and downside risk measures in explaining the return of office. 2) the beta of CCAPM is most superior among systemic risk measures regarding goodness-to-fit and significance. 3) even though the beta of CCAPM is useful, the model itself is not enough to explain the asset price of office. The single variable CCAPM contains significant alpha or excessive return which is not explained by the beta.

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4노후산업단지 재생사업의 경제적 편익 추정: 생산함수 접근법

저자 : 김준형 ( Kim Jun-hyung ) , 최명섭 ( Choi Myoungsub )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 23권 4호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 53-63 (11 pages)

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Recently, the Government has funded large-scale renovation projects of deteriorated industrial districts. These projects should follow the Preliminary Feasibility Study (PFS) including the measurement of project's economic benefit. However, there are not enough studies to identify and analyze the economic benefit of industrial district's renovation project. Recent PFSs tried to measure the benefit by analyzing the relationship between road and rent, which may cause a controversy since they treat the rent increase as a benefit factor, although it could be a cost factor as for consumers of the industrial district.
This study develops a model based on the production function to estimate the economic benefit of the renovation projects. In particular, it uses micro-level data including the width of the adjacent road for each user to measure the benefit of projects which are mainly focusing on the road expansion. It calculates the project's benefit of increasing value added by applying the estimated coefficient of the road width to the planned ratio of road expansion. The simulation results for one old industrial areas in Busan show that the benefit reaches 11.7 billion won per year.

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5가구원수별 가구수를 활용한 주택수요추정 모형 연구

저자 : 김진유 ( Kim Jin-yoo ) , 박지윤 ( Park Ji-yun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 23권 4호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 65-76 (12 pages)

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This paper aims at developing a household-based housing demand model. The traditional Mankiw-Weil (M-W) model and derivative models have used population data to estimate housing demand. Those models have limitation that population decrease can diminish housing demand directly even though the number of households increases. Korea Statistical Office forecasts that the number of households will reach the peak in 2043 after population size starts decreasing in 2031. In fact, the number of households increases for 12 years despite the decrease in population. This study suggests a household-based model using 2014 Korea Housing Survey data with two control variables; income and housing expense of each household. The main independent variables are six dummies representing the number of family members from 1 to 6 or over. Nonlinear estimation results show that the model is statistically better than the most recently modified M-W model in terms of goodness of fit. The coefficients of family size dummies in the household-based model are all significant at 1% while the M-W model has some insignificant coefficients. The estimation results by the two models show that increase of household expands housing demand during population decrease in 2030s and 2040s. The results imply that the existing M-W model may underestimate future housing demand and cause serious short supply if the housing policy depends on the population-based housing demand model like M-W model. In other words, the household-based model suggested by this study can be used as one of the effective housing demand models for population decline era.

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6소득 및 물리적 입지특성이 소매업 매출에 미치는 영향에 관한 연구 -서울시 외식업, 수퍼마켓, 휴대폰 판매점을 중심으로-

저자 : 성은영 ( Seong Eun Yeong ) , 최창규 ( Choi Chang Gyu )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 23권 4호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 77-91 (15 pages)

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Location characteristics are important factors that affect the sales of retail businesses. However, location is fixed factors that are hard to change once they are settled. Sales revenue fluctuations after a location has been set act as the primary variables in fluctuations of the macroeconomic situation. This study conducted an empirical analysis on the effects of income and physical location on retail businesses. Three types of retail businesses are affected by disposable income. Income elasticity varies depending on the characteristics of the goods sales. Income elasticity of the industry that sells the shopping goods is higher than necessary goods. When disposable income increased 1%, income elasticity, would be changed, affected cell phone shops(2.184), restaurants(1.500), and supermarkets(1.083) respectively. The income elasticity of supermarkets which sell necessary goods has been the lowest, whereas income elasticity of cell phone shops which sell semi-durable goods, and restaurants which sell shopping goods was relatively high. In built environment characterize as easy accessibility and dense distribution of homogenous stores in a place with diverse land use for either commercial or business than residential area had a positive effect on the sales revenue of restaurants. Contrastly, location of commercial and business areas close to the public transportation facility associate with positive effect of supermarket sales. Dense distribution of homogenous stores in a place reveal a negative effect on its sales. Cell phone shops are affected by accessibility of public transportation, especially, subway station, and dense distribution of homogenous stores in a place with diverse land use for other uses than residential, commercial and business activities are likely to have a positive effect on sales.

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