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  • : 한국부동산분석학회
  • : 사회과학분야  >  경제학
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  • : 계간
  • : 1229-4403
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수록정보
수록범위 : 1권1호(1995)~27권4호(2021) |수록논문 수 : 660
부동산학연구
27권4호(2021년 12월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

1수도권 복합물류센터 임대료결정 요인 분석

저자 : 전재원 ( Chun Jae-won ) , 최창규 ( Choi Chang-gyu )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 7-19 (13 pages)

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2000년대에 접어들면서 시작된 온라인 신선식품 배송 시장이 COVID-19확산에 따라 비대면 식품 소비시장이 대안으로 떠오르면서 복합풀필먼트서비스센터가 시장에 등장하고 복합물류센터 형태의 물류센터가 본격적으로 공급되었다. 복합풀필먼트서비스센터의 등장은 복합물류센터에 대한 수요 또한 큰 폭으로 증가시켰으며, 향후 공급되는 물류센터는 복합물류센터가 중심이 될 것으로 예측됨에 따라 복합물류센터에 대한 임대료 결정요인 연구의 필요성이 제기된다.
이에 본 연구는 복합풀필먼트서비스센터 특성에 초점을 맞추어 수도권 물류센터 277개를 대상으로 임대료 결정요인을 회귀분석을 이용하여 특성별 단계 분석을 실시하였으며, 물류시설 특성을 고려하여 분석한 모형이 가장 높은 설명력을 갖는 것을 확인하였다. 이를 통해 특성별 단계적 분석을 한 본 연구의 분석 방법이 바람직함을 보여주었으며, 설명력이 가장 높은 물류시설특성을 포함한 모형의 분석 결과 저온창고(냉동ㆍ냉장)ㆍ복합물류센터 유무ㆍ용적률ㆍ준공연도가 정(+)의 영향, 수도권 제1순환도로 IC까지의 거리가 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.


The online fresh food delivery market, which began in the 2000s, has emerged as an alternative to the non-face-to-face food consumption market due to the spread of Corona 19. The complex fulfillment service center came into the market and the complex logistics center was officially supplied. The appearance of complex fulfillment service centers greatly increases the demand for complex logistics centers, and it is expected that complex logistics centers will be the center of future supply, so it is necessary to study the rent determination factors of complex logistics centers.
This study focused on the characteristics of the complex fulfillment service center and conducted a step-by-step analysis of 277 logistics centers in the Seoul metropolitan area. The results showed that the model was the most explanatory considering the characteristics of logistics facilities. Therefore, it is shown that the method of analysis in this study, which is carried out in stages by characteristics, is preferred. The main results of the analysis, the presence of low-temperature warehouses (freezing, refrigeration), complex logistics centers, volume rate, completion use have positive (+) effects, and the distance to Seoul metropolitan ring road ICs have negative (-) effects.

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2부동산 과소거래시장에 대한 안정적인 실거래가 지수 산정에 관한 연구

저자 : 송영선 ( Song Young-sun ) , 신혜영 ( Shin Hye-young ) , 이창무 ( Lee Chang-moo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 21-40 (20 pages)

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최근들어 국내 오피스 시장의 투자 규모가 급격히 성장해왔고 부동산 간접투자 활성화를 위한 움직임이 활발한 상황에 따라 시장 정보의 투명성에 대한 요구가 증가하고 있으나, 정보 공개가 상당히 제한적이고 시장 상황을 세밀하게 진단할 수 있는 지표가 불충분한 상황이다. 특히 자본환원율의 분모로써 중요한 한 요소인 자산가치의 평가에 시점 보정을 위한 기초지수로 활용될 수 있는 매매가격지수는 민간 기업에서 발표가 되었으나 현재는 일부에서만 간신히 유지되고 있다.
오피스 시장은 주택시장과 비교하여 거래단위의 재고가 현저히 적고 거래 빈도 또한 적어 실거래 사례를 이용하여 안정적인 지수의 산정이 쉽지 않다. 따라서 본 연구에서는 서울시 오피스 매매가격지수 산정을 위하여 기존보다 발전된 방법론을 제시하고자 한다. 이를 위해 기존에 널리 이용되어져 온 OLS 반복매매모형을 대신하여 베이지안 접근법을 도입하였고, 세 가지 베이지안 추세 반복매매모형을 이용하여 서울시 오피스 매매가격지수를 산정하였다.
지수를 산정한 후 기존 방법론을 이용한 지수와 비교한 결과 지수의 안정성, 추정결과의 통계적 신뢰도, 지수변화(Revision), 모형의 예측력 등의 다양한 측면에서 크게 개선된 지수 추정 성능을 보이는 것을 확인하였다. 그러나 지수의 활용성 측면에서 중요한 Revision에 관한 추가적인 고민이 필요하다. 그럼에도 거래 빈도가 적어서 안정적인 지수 산정이 어려운 대상에 대해서는 그간 어려움을 겪어온 문제들을 해결할 수 있는 방안을 제시하였고, 향후에는 권역 혹은 규모별 등의 하부지수를 산정하여 보다 세분화된 시장 정보의 제공이 가능할 것으로 기대한다.


Recently, the scale of investment in the domestic office market has grown rapidly, and the demand for market information transparency is increasing as movements to revitalize indirect real estate investment are active. But information disclosure is quite limited and indicators for detailed diagnosis of market conditions are not enough. In particular, the price index, which can be used as a basic index for time point correction in evaluating asset value, an important factor as a denominator of the capitalization rate, has been released in various private companies in the past, but only some are maintained.
Compared to the housing market, the office market has significantly less stock of the transaction unit and thus extremely low frequency of transactions, making it difficult to estimate a stable index using actual transaction cases. Therefore, this study intends to present a more advanced methodology for estimating the Seoul Office Price Index. To this end, the Bayesian approach was introduced instead of the OLS Repeat Sales model, which has been widely used, and the index was estimated using three Bayesian trend models.
After estimating the index, as a result of comparing it with the index using the existing methodology, significantly improved index estimation performance was confirmed in various aspects such as the index stability, statistical reliability, and index change(Revision). However, additional considerations are still needed regarding the Revision, which is important in terms of the utility of the index. Nevertheless, this study suggested a way to solve problems that have been difficult to estimate a stable index due to low transaction frequency, and in the future, it is expected that more detailed market information can be provided by estimating sub-indices such as district or size category.

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3DTI 규제 완화가 아파트매매가격 변동에 미치는 영향에 관한 연구 서울시 구별 패널자료를 이용한 이중차분법의 적용

저자 : 노동권 ( Noh Dong-kwon ) , 심교언 ( Shim Kyo-eon ) , 김성희 ( Kim Seong-hee )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 41-56 (16 pages)

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DTI 규제의 조정은 LTV 규제와 함께 주택시장이 불안정할 경우 규제 적용대상을 선택하여 지정할 수 있고 금융과 연계되어 있어 투기 수요를 억제하는 등 주택시장에 직접적인 영향을 끼치는 주택금융규제 수단에 해당한다. DTI와 같은 주택 규제의 조정은 타지역으로 투기 수요를 이전시키거나 상대적으로 취약한 주거취약계층에 부정적인 영향을 끼치는 등의 반대 급부를 야기시킬 수 있기 때문에 정책에 대한 실효성에 대한 검토가 충분히 이뤄질 필요가 있다. 이와 관련하여 본 연구에서는 비교적 유사한 변화를 보이는 서울시 각 구별 평균아파트매매가격 자료를 활용하여 DTI 규제 한시적 자율화 기간과 동 기간 전후 기간의 구별 패널 자료를 이용하여 DTI 규제 자율화가 아파트매매가격 변화에 미치는 영향을 살펴보았다. 본 분석을 위하여 정책의 효과를 추정하는 분석방법 중 하나인 이중차분법(DID 분석 모형)을 사용하였는데 본 모형은 DTI 규제 완화에 따른 평균적 효과에 대하여 거시경제적 요인과 지역적 요인을 최대한 배제시키고 효과를 추정할 수 있다는 장점을 가지고 있다. 분석에서는 DTI 규제 완화 전후의 기간별 분석과 주택 규모별 분석을 실시하였다. 분석결과, 첫째, 주택가격이 하락 중인 주택시장 침체상황에서 DTI 규제 완화의 시행 기간은 아파트 평균가격 월별변화율에 2.0% 양의 영향을 미치는 것 분석되었다. 둘째, DTI 규제 완화 기간 동안의 효과는 상대적으로 가격이 높은 대형아파트에 비해 중ㆍ소형 아파트에 대하여 통계적으로 더 설명력을 가지고 있으며 평균매매가격의 월별변화율이 0.5% ~ 1.3% 더 높고 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 이러한 추정 결과를 미루어 볼 때, DTI 규제 완화는 주택가격이 하락하는 침체 상황에서 규제 완화의 시행은 가격 하락세를 반전시키는 등의 긍정적 효과가 있음은 분명하지만 짧은 기간 시행한 DTI 규제 완화 효과는 침체된 주택 시장이 완전히 회복하지 않은 상태에서 종료됨에 따라, 주택시장의 안정적인 회복에는 큰 도움이 되지 않을 수 있으며, 사전에 예상하지 못했던 외부효과를 발생시킬 수 있다는 점을 알 수 있었다.


DTI regulation adjustment is a means of housing finance regulation that directly affects the housing market, with impact including suppressing speculative demand as it is linked to finance, but changes in housing prices affect other areas. In this study, the effect of DTI regulation autonomy on apartment sales price changes was examined using the data within the DTI regulation temporary autonomy period and the distinction panel before and after the same period. For this analysis, the double difference method, one of the methods designed for estimating the effectiveness of the policy, is used. This method offers the advantage of being able to exclude macroeconomic and regional factors as much as possible and estimate the effect on the average effect of DTI deregulation. In the analysis, period-specific analysis and scale-type analysis before and after deregulation of DTI were conducted. Results of the analysis showed that, first, the implementation period of DTI deregulation had a positive effect on the monthly change rate in the average apartment prices in the housing market where housing prices are falling. Second, the effect of the DTI deregulation period is statistically more explanatory for small and medium-sized apartments than large apartments with relatively high prices, and when the monthly change rate in average sales prices is 0.5% to 1.3% higher and more sensitive. From these estimates, it could be assumed that deregulation has positive effects, such as reversing the price decline, but the short-term deregulation of DTI may not be very helpful when it comes to ensuring the stable recovery of the housing market and may have unexpected external effects.

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4자녀 근접성 및 이전소득에 따른 고령 부모가구의 임차전환 위험률 분석

저자 : 정보선 ( Jung Bo-seon ) , 이상엽 ( Lee Sang-youb )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 57-71 (15 pages)

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본 연구는 고령화 시대 고령자의 Aging in Place를 지원하는 원천으로서, 근거리 자녀의 중요성을 이해하고자 한다. 이를 위해 우리나라 고령 부모의 임차전환 위험률에 자녀와 근접성 및 자녀로부터 이전소득이 미치는 영향을 분석하고, 아버지와 어머니로 구분하여 차별적 영향을 살펴보았다. 분석을 위해 고령화연구패널조사(KLoSA) 2008년~2016년(2차~6차 조사) 자료를 사용하여 고령 부모가구와 성인 자녀가구를 대상으로 Cox 비례적 위험 모형을 설정하였다. 분석결과, 고령 부모의 건강수준이 나쁜 경우, 수도권에 거주하는 경우 임차전환 위험률이 높은 반면, 경제적 수준이 높은 경우, 자녀와 근접성이 높은 경우, 자녀로부터 금전이전 받은 경우 임차전환 위험률이 낮은 것으로 예측되었다. 성별효과 분석결과, 아버지에 비해 어머니는 자녀와 근접성 제약, 신체적 제약, 경제적 제약 시 임차전환 위험률에 차별적 영향이 존재함을 발견하였다. 이를 통해 근거리 자녀 거주 시 고령 부모의 임차전환 위험률이 감소한다는 국외 연구결과가 우리나라도 확인된다는 점, 자녀와 근접성 및 자녀로부터 이전소득이 어머니에게 주요하게 작용한다는 점, 고령층의 Aging in Place을 지원하는 원천으로서 근거리 자녀가 중요하다는 점에서 고령화 시대에 시의성 있는 연구로 판단된다.


This study analyzes the tenure transition to understand the generation-friendly housing support policy for Aging in Place. Data from the 2nd~6th KLoSA are used for the analysis that targets households of elderly parent and adult children living in close proximity. The analysis model established is referred to as the cox proportional hazards model. The results of the analysis are as follows. The risk rate of tenure transition is high when physical constraints of elderly parents is high and they are living in a metropolitan area. Whereas, the risk rate of tenure transition is low when economic constraint is low, geographical constraints with children are low and child support money is provided. Only with mothers it is found that the risk rate of tenure transition is affected by geographical constraints with children, physical constraints, and economic constraint. The implications of this study are as follows. First, it is judged that results of studies overseas are also applied in Korea. Second, it is confirmed that proximity to children and support from children play a major role for mothers. Third, it is meaningful that proximity to children are important as a source of support for the Aging in Place.

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5지역 및 이용자 특성에 따른 자전거 이용패턴 분석 - 공유자전거의 일상적 통행을 중심으로 -

저자 : 김고은 ( Kim Go-eun ) , 김진유 ( Kim Jin-yoo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 73-87 (15 pages)

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본 연구에서는 친환경 교통수단인 자전거 이용을 확대하기 위하여, 자전거 이용행태 분석을 통해 레저ㆍ운동 통행을 뛰어넘어 통근ㆍ통학 등 일상적 통행수단으로서 활용방안을 모색하였다. 특히 공유자전거를 중심으로 어떠한 지역적 특성이 이용행태에 영향을 미치는지 분석함에 목표를 두었다.
분석자료로는 서울시 공공자전거 '따릉이' 데이터를 활용하였으며, 서울 3도심이 속한 5개 자치구의 2019년 9~10월 데이터를 중심으로 분석을 실시하였다. 자전거 이용은 휴일보다 평일에 2.1배 높은 대여건수를 보였으며, 시계열 군집분석을 통해 평일의 시간별 대여건수 패턴을 분석한 결과, 토지이용에 따라 출근 시간에는 외곽 주거지, 퇴근 시간에는 중심부의 업무지에서 높은 이용비중을 나타냈다. 자전거 관련 인프라로서 전철역 접근성이 좋을수록 퇴근 시간의 이용이 높고, 하천 접근성이 높을수록 상대적으로 아침과 낮 시간 이용이 높았다. 연령대는 20~30대 청년세대의 이용이 가장 높게 나타났다.
분석 결과는 다음과 같은 시사점을 제공한다. 첫째, 대중교통과 연계될 수 있도록 전철역, 주요 버스정류장 등에 자전거도로 및 대여소가 확충될 필요가 있다. 둘째, 시간대별로 상이한 이용패턴을 반영하여 주거지 인근에는 출근로 중심으로 업무중심지에는 퇴근경로 중심으로 자전거 인프라가 구축될 필요가 있다. 셋째, 다양한 연령층이 이용할 수 있도록 중장년층이나 고령층의 이용이 높은 지역에서는 비대면 뿐 아니라 대면 대여체계도 병행하여 운영할 필요가 있다.


This study aims to analyze the usage behavior regarding shared bicycles in an effort to expand the use of bicycles, by focusing on regional and user characteristics affecting daily use such as commuting.
The Seoul public bicycle data is used, specifically data from September to October 2019 from 5 districts that cover Seoul's 3 urban centers. Bicycle use data shows that bicycle rentals more than double on weekdays compared to weekends. Through Time Series Clustering Analysis of weekday rental patterns, the highest number of rentals is at the residential area during mornings and at the central business area in the evenings. Regarding bicycle-related infrastructure, better access to the subway station and to the river is important for bicycle usage. Lastly, in terms of the age group, young people in their 20s and 30s account for the most number of users.
Expanding bicycle paths and rental stations around subway stations is necessary and can be actively linked with public transportation. This should be constructed by reflecting usage patterns. Finally, the rental system needs to be reorganized so that it can be used by various age groups.

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6글로벌 금리 및 유동성 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향 - 미국 기준금리 변동이 주요국에 미치는 영향을 중심으로 -

저자 : 김재윤 ( Kim Jae Yoon ) , 최창규 ( Choi Chang Gyu )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 89-118 (30 pages)

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최근 주택 가격이 최고치를 경신하는 상황에서 한국은행이 금리를 인상하였고, 미국 FRB가 금리 인상을 예고하자 주택가격 하락 가능성에 관심이 집중되고 있다. 따라서 본 연구는 국내를 포함한 글로벌 주요 10개국을 대상으로 전체 기간, 금융위기 전ㆍ후로 기간을 구분하여 금리 및 유동성 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향을 실증분석 하였다.
본 연구는 '금리와 유동성 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향을 종합적으로 분석시, 시기에 따라 그 영향이 다르게 나타난다'는 가설을 설정하고 충격반응함수, 분산분해 결과를 통해 실증 분석을 진행하였다.
실증분석 결과, 금융위기 전에는 금리 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향이 크고 국가별로 상이한 영향을 미쳤으나 금융위기 후에는 미국 기준금리 변동에 따른 유동성 변동이 주택가격 순환변동에 미치는 영향이 확대되었고 분석대상 국가의 대부분에서 유사한 결과를 나타냈다.
금융위기 후 금리의 영향은 감소하고 유동성의 영향은 확대됨에 따라 금리가 하락 추세를 벗어나 상승으로 전환되더라도 더 큰 영향을 미치는 통화량 증가가 지속되는 경우 주택가격은 하락하지 않는 것으로 나타났다. 이 결과를 통해 선행연구 중 금융위기 후 금리변동이 주택가격 순환변동에 음(-)의 영향을 미치지 않는 이유를 실증분석 하였다.
따라서 향후 한국은행이 추가로 금리를 인상하고 미국 FRB가 금리를 인상하더라도 분석기간의 조건과 동일하게 통화량 잔액이 줄어들지 않는 한 주택가격 순환변동은 하락하지 않을 것으로 예측된다.


As housing prices recently hit new highs, the Bank of Korea raises interest rates and the US Federal Reserve announced an interest rate hike, attention is focused on the possibility of a fall in housing prices. Therefore, this study empirically analyzed the influences of interest rate and liquidity changes on housing price cycles by dividing the entire period and the period before and after the financial crisis for 10 major global countries including Korea.
After applying the hypothesis that 'the influence of interest rates and liquidity changes on the housing prices cycles appear differently depending on the period when comprehensively analyzed', the results of empirical analysis through the impulse response function and variance decomposition are as follows.
As a result of the empirical analysis, before the financial crisis, interest rate changes had a large influence on housing prices cycles and had different influences by country. However, after the financial crisis, the influence of liquidity changes on housing price cycle due to changes in the Federal Fund Rate expanded, and most of the countries analyzed showed similar results.
After the financial crisis, as the impact of interest rates decreased and the effect of liquidity expanded, it was found that even if the interest rate shifts from a downtrend to an uptrend, housing prices do not fall if the increase in the money supply, which has a greater impact, continues. Through this result, we empirically analyzed the reason why interest rate fluctuations after the financial crisis did not have a negative(-) effect on housing price cycles among previous studies.
Therefore, even if the Bank of Korea further raises interest rates and the US Federal Reserve raises interest rates in the future, it is predicted that house price cycle will not decrease as long as the money balance does not decrease according to the conditions of the analysis period.

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7미국의 주택 공급 부족과 주거난에 관한 연구

저자 : 박정호 ( Park Jungho ) , 도웰마이어스 ( Myers Dowell )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 120-120 (1 pages)

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8가구의 주택금융수요 및 주택금융상품 결정요인에 관한 연구

저자 : 이수진 ( Lee Soojin ) , 정의철 ( Chung Euichul )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 27권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 121-121 (1 pages)

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