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Journal of KREAA

  • : 한국부동산분석학회
  • : 사회과학분야  >  경제학
  • : KCI등재
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  • : 계간
  • : 1229-4403
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수록정보
수록범위 : 1권1호(1995)~28권2호(2022) |수록논문 수 : 674
부동산학연구
28권2호(2022년 06월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

저자 : 이슬 ( Lee Seul ) , 김태건 ( Kim Taegeon ) , 김갑성 ( Kim Kabsung )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 7-25 (19 pages)

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본 연구에서는 우리마을가게 상권분석서비스 자료를 활용하여 서울시 골목상권을 대상으로 상권 유형을 구분하고, 코로나19 발생에 따른 상권별 회복탄력성과 영업 위기를 분석하였다. 우선 코로나19의 영향이 큰 상권 수요 특성을 기준으로 골목상권의 유형을 분류하고, 유형별 회복탄력성을 측정하여 그 차이를 파악하였다. 마지막으로 생존분석을 실시하여 골목상권 유형별 생존율의 차이를 확인하고 그에 따른 영향요인을 분석하였다. 골목상권은 총 4개 유형으로 분류되었고, 회복탄력성 진단 결과, 유동인구와 직장인구의 규모가 큰 유형 1과 청년층 수요의 영향이 큰 유형 2 상권에서 피해가 크게 나타났다. 영업 위기 영향요인 결과에서도 유형 2 상권이 가장 취약한 것으로 도출되었다. 골목상권 매출 위기에 영향을 주는 요인으로는 유형 2 상권 여부, 프랜차이즈 점포 비율, 영업제한 업종 매출 비율은 위험을 높이는 요인으로, 면적당 상주인구와 업종 다양성은 위기 발생 위험을 낮추는 것으로 분석되었다. 본 연구는 생활밀접형 상권인 골목상권을 대상으로 상권 유형을 구분하고, 유형별로 회복탄력성과 영업 위기 영향요인을 분석하여 지역 경제 활성화 정책을 위한 기초연구를 제공하였다는 점에서 의의가 있다. 하지만 코로나19 장기화에 따른 추가 데이터 확보와 상권 유형별 세부 업종 등에 대한 차이를 반영한 후속 연구가 요구된다.


In this study, we classify Seoul's Side Street Trade Areas in detail to diagnose the level of resilience and business crisis during the COVID-19 pandemic First, using cluster analysis, the Side Street Trade Areas is classified based on the demand to reflect the impact of COVID-19. Next, we measure the resilience of each type of the Side Street Trade Areas and identify differences between the types. Finally, in the survival analysis, we plot Kaplan-Meier curves of each type and construct a Cox proportional hazard model. As a result, the Side Street Trade Areas is divided into 4 types. The resilience analysis and survival analysis show that Type 1 and 2 are vulnerable compared to Type 3 and 4. Type 2 value, Franchise store ratio and Business restriction industry ratio increase the risk of crisis, while Resident population per area and Industry diversity decrease the risk. These results are expected to be useful in the development of local economic policy and provide beneficial support to the Side Street Trade Areas.

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저자 : 김고은 ( Kim Go-eun ) , 이정란 ( Lee Jeong-ran )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 27-45 (19 pages)

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전자상거래 시장이 성장함에 따라 소매 시장의 변화 양상은 온라인 쇼핑이 오프라인 상권을 대체하는 방향으로 이뤄지고 있다. 그러나 지역별로 오프라인 매출이 증가하고 있는 상권들도 있으며, 온 · 오프라인 매출이 동시에 성장하고 있는 새로운 성장패턴이 관찰되기도 한다. 본 연구의 목적은 서울 253개 발달상권의 온 · 오프라인 매출 변화 분석을 통해 전자상거래 시대에 매출 증가 상권의 특성을 알아보는 것이다. 이를 위해 군집분석을 실시 하여 온 · 오프라인 매출 변화 양상이 다른 상권들을 분류하고, 다항 로지스틱 회귀분석을 활용하여 매출이 증가하고 있는 상권의 특징을 밝히고자 하였다. 분석 결과는 ICT 산업 지원을 통하여 상권의 온 · 오프라인 매출이 동시에 성장하는 전략을 취하거나, 상권 경쟁력을 높이는 방안이 필요함을 보여주고 있다. 반면 경쟁력이 낮은 상권의 경우, 업무, 물류, 주거 등으로 용도변경에 대한 인센티브를 통해 지역의 새로운 성장동력으로 전환을 유도하는 출구전략이 필요할 것이다.


With the growth of the e-commerce market, the retail market changes in the direction of online shopping replacing offline shopping. However, some commercial areas witness gradual increase of sales from offline stores and some commercial areas experience a new growth pattern where both online and offline sales increase together. The purpose of this study is to investigate the characteristics of commercial areas with growing sales in the era of e-commerce by analyzing the changes in online and offline sales focusing on 253 major commercial districts in Seoul To this end, clustering analysis is presented to classify commercial districts with different pattern of online and offline sales, and multinomial logistic regression is suggested to identify the characteristics of commercial districts which experience sales growth. The results show that it is necessary to have a strategy to grow both online and offline sales by supporting ICT industry, or explore ways to increase the competitiveness of the commercial districts. On the contrary, it is necessary to establish exit strategies to induce transition to new growth engines by providing incentives for changing the use to office, logistics or residential areas for commercial areas with low competitiveness.

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저자 : 배상열 ( Bae Sang-yeoul ) , 이창무 ( Lee Chang-moo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 47-62 (16 pages)

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본 연구는 서울의 오피스 중 실제 거래된 사례를 중심으로 잔여/초과 용적률과 자본환원율의 관계를 확인하기 위하여 실증분석을 시도한다. 건축물의 자산 가치를 높이는 방법 중 하나로 리모델링과 재건축/재개발 방식이 있다. 리모델링은 기존의 골조를 그대로 유지하면서 공간의 시설환경 개선하고, 기존보다 높은 지불능력이 있는 임차인을 유치하여 건물가치를 향상시킨다. 반면, 건축물이 노후 되었거나 사업성을 갖춘 경우, 용도를 혼합한 복합 건축물로 개발하기도 한다. 특히, 집합투자기구, PFV, 일반법인 등 시장참여자들은 수익을 위한 개발 검토하면서 기대가치가 높아져 거래가격에도 영향을 줄 수 있다. 이 때, 사업성 검토요소 중 하나인 용적률을 검토한다. 용적률이 법정 상한보다 잔여 혹은 초과함에 따라 기대할 수 있는 운용수익이 달라지며, 자본환원율에도 영향을 줄 수 있다. 따라서 본 연구는 오피스의 용적률 변수를 고려하여 자본환원율과의 관계적 해석을 도출한 점에서 기존 연구와 차별성을 지닌다.


This study attempts an empirical analysis to confirm the relationship between the residual/excess floor area ratio and the capitalization rate, focusing on actual transaction cases among offices in Seoul. One of the methods of increasing the asset value of a building is remodeling and reconstruction or via redevelopment. Remodeling improves the facility's space environment while maintaining the existing frame and also increases the building's value by attracting lessees with higher capacity to pay. If the building is outdated or has business feasibility, it may be developed as a mixed-use building. In particular, market participants such as Fund, PFV, and corporations raise their expected value while reviewing development for profit, which may affect the transaction price. At this time, the floor area ratio, which is one of the feasibility review factors, is reviewed. When the floor area ratio exceeds the statutory upper limit, the expected operating income will change and may affect the capitalization rate. Therefore, this study differs from previous studies in that it derives a relational interpretation with the capitalization rate by taking into account the floor area ratio that varies per office.

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저자 : 이진우 ( Lee Jinwoo ) , 오세준 ( Oh Saejoon )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 63-76 (14 pages)

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본 연구에서는 모바일 부동산 앱의 품질 중 정보품질에 관한 요인들을 세분하고 모바일 사용자특성의 요인들과 함께 사용만족과 지속사용 의도에 영향을 미칠 수 있다는 가설하에 연구를 진행하여 규명하고자 하였다.
주요 분석 결과, 첫째, 소비자가 지각한 모바일 부동산 앱의 정보품질 하위요인 신뢰성, 적시성, 유용성이 모두 사용만족에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 소비자가 지각한 모바일 부동산 앱의 사용자특성 하위 요인 혁신성, 친숙성, 자기효능감이 모두 사용만족에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 모바일 부동산 앱 서비스의 사용만족은 지속사용 의도에 유의한 정(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다. 기업은 소비자가 브랜드 진정성을 느낄 수 있도록 신뢰성 있는 마케팅 커뮤니케이션을 진행하고, 타 기업이 제공하는 앱과는 차별화된 유용성과 최신 정보를 제공하는 브랜드 마케팅에 노력을 기울여 준다면 사용자들의 편의가 더욱 증대될 것이다.


This study segments factors related to the information quality of real estate brokerage mobile applications based on the hypothesis that they could affect usage satisfaction and the intent to use continuously along with mobile user characteristics. An online survey is conducted to empirically investigate the research questions. The results are as follows. First, the subfactors of information quality of real estate brokerage mobile applications perceived by consumers- including reliability, timeliness, and usefulness- have positive (+) effects on usage satisfaction. Second, the subfactors of user characteristics of real estate brokerage mobile applications perceived by consumers- including innovation, familiarity, and self-efficacy- have positive (+) effects on usage satisfaction. Third, usage satisfaction with the service of real estate brokerage mobile applications has significant positive (+) effects on the intent to use continuously. Thus, corporations need to implement reliable marketing communication methods so that consumers can perceive the authenticity of their brands. They also need to carry out brand marketing by providing differentiated usefulness as well as the latest information compared to other applications. In addition, corporations can increase the user's convenience by handling user opinions and complaints quickly and conveniently by implementing an interactive communication system for higher service quality.

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저자 : 구강모 ( Koo¸ Kang Mo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 77-91 (15 pages)

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이 논문은 코로나19 이후 지하철 이용객의 변화를 알아보기 위해 환승역 정보 및 역별 혼잡도 정보를 활용하여 지하철 탑승객의 혼잡역 회피 혹은 비혼잡역에 대한 선호를 분석하였다. 이는 팬데믹의 상황에서 지하철을 이용할 경우 개인 의지에 따라 저밀도 시설을 선택할 것이라는 가설에 기반한다. 비교 분석 기간은 정부의 체계적인 사회적 거리두기 시작 이전인 2020년 1월부터 6월까지로 한정하였으며, 이는 강제적 규제가 아닌 개인의 의지에 따른 교통수단 선택을 분석하기 위해서이다. 주요 결과로 코로나19가 발생 후 지하철 이용객이 14%~31.4% 감소 하였으나 혼잡도가 낮은 지하철은 이용객 수가 늘었다는 점이다. 하지만, 환승역이나 혼잡도가 높은 지하철역의 유의한 이용객 감소는 발견되지 않았다. 교통수단에 대한 접근성은 부동산가격 변화와 밀접한 관련이 있어, 감염병 발생 이후 대중교통 이용객 변화는 상권분석 및 주택 가격의 변동연구의 배경이 될 수 있다는 점에서 이 논문의 시사점이 있다.


This study analyzes the change in the subway ridership after the outbreak of COVID-19 by using transit station and station density information. This analysis relies on the hypothesis that public transportation users would prefer to use stations with lower density. The treatment period is limited to the time frame before the implementation of the systematic social distancing regulation in Korea in order to capture the ridership change by the personal willingness, not by the strict regulation. This paper finds that subway ridership is negatively affected by 14%~28.5% in general. Moreover, it is found that subway ridership in the greater Seoul area increased positively in the subway stations with lower density compared with the ridership in the 2nd and 3rd quartile density stations., while the change in ridership from the transit station or stations with a higher density is found to be insignificant This paper contributes to the literature in that significant changes in transport accessibility or ridership can affect the house price and retail property price in property research.

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저자 : 김성훈 ( Kim Sung-hoon ) , 심교언 ( Shim Gyo-eon )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 94-94 (1 pages)

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저자 : 송정섭 ( Song Jeongseop ) , Liow Kim Hiang

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 28권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 95-95 (1 pages)

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