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부동산 분석 update

Journal of Real Estate Analysis

  • : 한국부동산원
  • : 사회과학분야  >  경제학
  • : KCI등재
  • :
  • : 연속간행물
  • : 연3회
  • : 2415-9754
  • : 2508-1292
  • :

수록정보
수록범위 : 1권1호(2015)~8권3호(2022) |수록논문 수 : 138
부동산 분석
8권3호(2022년 11월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

저자 : 김이환 ( Yihwan Kim ) , 김형준 ( Hyeongjun Kim ) , 류두진 ( Doojin Ryu ) , 조훈 ( Hoon Cho )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 1-29 (29 pages)

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본 연구는 기계학습 방법론을 통한 새로운 주택가격지수 산출 방법을 제안한다. 기존 연구에서 우수성이 입증된 랜덤포레스트와 인공신경망 방법론을 적용하였다. 훈련 과정에는 주택 실거래 자료와 개별 주택 정보를 매칭하여 사용하였다. 연구 결과, 기계학습 방법론을 사용하는 주택가격 추정모형은 헤도닉 방법론에 비해 설명력과 추정성과 측면에서 보다 우수한 것으로 나타났으며, 이 중 랜덤포레스트 방법론에 기초한 주택가격 추정모형의 설명력과 성과가 가장 우수했다. 또한, 기계학습방법론을 활용한 주택가격 추정모형을 기반으로 작성된 주택매매가격지수는 변동성이 커지는 가격 상승 시점에서 기존 지수에 비해 더 큰 변동성을 가지는 것으로 확인되었다. 기존 지수가 평활의 문제를 갖고 있다는 한계에 비추어 볼 때 이는 기계학습 방법론은 활용한 새로운 추정 지수가 시장 흐름을 보다 잘 반영하는 하나의 대안이 될 수 있음을 시사한다.


This study proposes to calculate new housing price indices through machine learning techniques. Our research is conducted focusing on the random forest and artificial neural network methodologies that proved excellence in existing real estate studies. We use micro-level real estate transaction data and housing characteristics information to train our models. As a result, the forecasting powers of the machine learning based models are found to be much superior in terms of explanatory powers and estimation performances compared to the hedonic methodology-based model. And the random forest model shows the best explanatory power and performance. Our results show that the housing price indices based on the machine learning models have greater volatility than currently used indices at the time of the housing price increase. Considering the limitation that the existing indices have a smoothing problem, our results can be interpreted that the new machine learning based indices reflect the market trend successfully.

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저자 : 경정익 ( Jung Ik Kyung ) , 변병설 ( Byung Seol Byun )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 31-51 (21 pages)

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블록체인은 부동산분야에서 혁신을 이룰 수 있는 기술로 부동산거래플랫폼의 투명성과 신뢰성, 보안성, 편의성, 효율성을 기할 수 있다. 그러나 영국, 스웨덴 등 국가와 Ubiquity, QuantmRE, Meridio, ATLANT, Propy 등 다수 기업의 블록체인 기반의 부동산거래플랫폼은 아직 파이롯 테스트 단계라 할 수 있다. 국내에서도 2019년 제주도 시범사업과 2020년부터 추진하던 블록체인 기반 부동산거래플랫폼 개발도 중단된 상태로 연구의 활성화가 필요한 시점이다. 본 연구는 국내 환경과 여건을 고려하여 블록체인 기반 부동산거래 플랫폼 구축을 추진하는 데 핵심적인 요인이 무엇인지를 도출하여 실현성과 추진의 효율성을 높이는 데 기여하고자 하는 것이다. 따라서 신기술 수용의 핵심요인을 도출하는 데 적용되는 통합기술수용모형(UTAUT, unified theory of acceptance and use of technology)을 확장한 연구모형을 개발하고, SPSS에 의한 다중회귀분석을 실시하여 부동산거래플랫폼에 블록체인을 수용하는데 정(+)의 영향을 미치는 '성과기대'와 '사회적 영향'라는 요인을 도출하였다. 즉 블록체인 기반의 부동산거래플랫폼을 활성화하기 위해서는 블록체인에 대한 정확한 이해와 혁신적 발전을 기할 수 있을 것이란 확신이 요구된다. 그리고 블록체인 도입으로 얻는 편의성과 신뢰성 효과에 대한 인식제고를 위한 홍보과 성공적인 사례 발굴, 의사결정자와 담당자의 혁신적 마인드 제고 및 인적자원 확보가 요구된다는 것을 밝혔다.


Blockchain is a technology that can achieve innovation in the real estate field and ensure transparency, reliability, security, convenience, and efficiency of real estate transaction platforms. However, countries such as the UK and Sweden and blockchain-based real estate transaction platforms including Ubiquity, QuantmRE, Meridio, ATLANT, and Propy are still in the pilot test stage. It is time to revitalize researches because the developments of the pilot project in Jeju Island in 2019 and blockchain-based real estate transaction platforms since 2020 were suspended. This study aimed to understand key factors to construct blockchain-based real estate transaction platforms in consideration of domestic conditions and contribute to enhancing feasibility and efficiency of their realization and implementation. Therefore, a research model expanding the unified theory of acceptance and use of technology (UTAUT), which was used to figure out key factors for new technologies. Then the SPSS was used for multiple regression analysis of the platforms to identify some factors such as 'performance expectation' and 'social impact' which could have a positive effect on accepting blockchain in real estate transaction platforms. In other words, in order to revitalize blockchain-based real estate transaction platforms, it is necessary to make an accurate understanding and an innovative development of blockchain. This study advocated enhancement of awareness for convenience and reliability through the introduction of blockchain. For the purpose, this study explained solutions including promotion, discovery of successful cases, innovative minds of decision-makers and managers, and sufficient human resources.

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저자 : 곽희종 ( Heejong Kwag )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 53-71 (19 pages)

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본 연구의 목적은 도시재생 정책이 도입된 지 10여 년이 지난 시점에서 그동안의 지역별 도시재생 이슈를 파악하는 것이다. 이를 위하여 빅카인즈에서 제공하는 45,030건의 지역일간지 신문기사 제목을 대상으로 키워드 분석과 연결망 분석을 실시하였다. 주요 연구 결과는 다음과 같다. 먼저 공통적으로 '도시재생'을 중심으로 정책기조('주민참여', '지자체', '지역경제' 등), 전달체계('선도지역', '공모', '도시재생지원센터' 등), 연계 콘텐츠('원도심', '문화', '상권' 등) 관련 단어들이 주요 키워드로 나타났다. 그리고 사업선정과 예산확보 여부가 이슈로 나타났다. 지역별로는 수도권과 지방 권역 사이에서 정비사업과 재생사업 관련 이슈의 차이가 나타났으며, 대도시 지역은 '지역형' 사업모델 관련 단어가 주요 이슈로 나타났다. 이상의 분석 결과를 바탕으로 도시재생정책 개선과 지역별 사례 공유·확산 필요성에 대한 시사점을 제안하였다.


This study aims to grasp urban regeneration issues over 10 years since the introduction of urban regeneration policies. For this purpose, keywords and networks were analyzed for the titles of 45,030 local daily newspapers provided by BIGKinds. The results are as follows. Above all, the main keywords were policy stance ('public participation', 'local government', 'local economy' etc.), delivery system ('leading area', 'competition', 'urban regeneration support center' etc.), linked contents ('old town', 'culture', 'commercial area' etc.). In addition, relevant issues were the selection of project and securing budget. By region, there was a difference in issues related to maintenance and regeneration projects between the metropolitan and local regions. A 'local-type' business model was the main issue in big cities. Based on the results of the above analyses, several implications were proposed on improving urban regeneration measures and sharing and spreading local cases.

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저자 : 강창덕 ( Chang-deok Kang )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 73-101 (29 pages)

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도시형태는 도시의 사회, 경제, 환경뿐만 아니라 삶의 질, 이동패턴, 토지이용과 개발, 부동산 가격 등에 중요한 영향을 준다. 그 중요성에도 불구하고 도시형태 지표가 부동산가격에 미치는 영향에 대한 연구는 많지 않았다. 이 연구는 서울시를 대상으로 5개 범주, 총 20개의 지표로 도시형태를 측정하고 그 영향을 토지가격을 통해 규명한다. 다층회귀모형을 통해 주거용과 비주거용 토지가격에 대한 영향을 포착하였다. 그 결과를 보면. 건물의 집중도가 높고, 가로망 연결성이 우수하고, 토지에서 건물이 차지하는 면적이 넓고, 이웃 건물과 일정거리를 두고, 필지의 모양이 좋으면 주거용과 비주거용 토지가격이 높았다. 반면, 근처에 건물 필지가 많고 가로망을 따라 많은 건물이 들어서 있고, 일정구역내 건물간 거리가 먼 경우 두 용도의 토지가격은 낮았다. 이 연구의 과정과 모형결과는 향후 도시형태를 통한 도시공간구조의 변화를 이해하고 부동산 가격에 대한 영향을 설명하고 예측하는 데 기여할 것이다.


Urban forms have a significant effect on the quality of life, mobility patterns, land use, development and real estate prices as well as society, economy and environment. In spite of the significance, few studies have examined the effects of urban form indicators on real estate prices. This study measured twenty urban form indicators on five categories for Seoul in order to evaluate urban forms and the effects were investigated by land prices. The multi-level regression model was used to identify the effect on residential and non-residential land prices. As a result, residential and non-residential land prices were high in the cases of buildings with high density, street with excellent networks, higher building-to-land ratio, affordable clearance to next buildings and better land shapes. On the other hand, the prices were low in the cases of many neighboring parcels, overabundant buildings along street networks and distant clearance to next buildings. This study presented a model for urban forms to understand the change in urban space structures and anticipate the effect on land prices.

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저자 : 서원석 ( Wonseok Seo ) , 김찬혁 ( Chanhyuk Kim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 103-119 (17 pages)

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최근 다양한 유형의 공공주택을 하나로 통합한 통합공공임대주택 정책이 본격적으로 추진되고 있다는 점에서 공공임대주택 유형에 따른 거주민의 생활 및 사회환경 특성을 파악하고 그 차이를 미시적으로 비교하는 것은 중요하다. 이러한 측면에서 이 연구는 공공임대주택 유형 간 거주민의 생활 및 사회환경 특성을 분산분석, 사후분석, 그리고 다항로지스틱모형을 이용해 확인하였다. 주요 연구 결과는 다음과 같다. 첫 번째, 이웃에 대한 신뢰와 교류는 정(+)의 관계가 형성되는 것으로 나타났다. 두 번째, 건강과 관련된 생활환경은 공공임대주택 유형에 따라 다른 특성을 보였다. 세 번째, 교류관계는 영구임대주택 거주민이 상대적으로 취약한 것으로 나타났다. 네 번째, 거주만족도 역시 유의하게 영구임대주택에서 낮은 특성을 보였다. 다섯 번째, 상이한 경제 계층 간 혼합거주에 반대하는 특성을 가진 유형은 영구임대 거주자로 나타났다. 여섯 번째, 전반적으로 생활환경 및 사회환경과 관련해 영구임대주택이 좀 더 부정적인 특성이 많이 나타나는 것으로 파악되었다. 이러한 결과를 바탕으로 이 연구는 장기적인 공공임대주택 정책 방향에 대한 시사점을 검토하였다.


Given that the a policy for public rental housing which could integrate various types of public housing into one has been in full swing, it is important to identify the characteristics of residents' living and social environments according to the types of public rental housing and compare differences of them. In this respect, this study investigated the characteristics of residents' living and social environments among public rental housing types with ANOVA, post-hoc analysis, and the multinomial logistic analysis. The main findings are as follows. First, a positive (+) relationship occurred between trust and social interaction with neighbors. Second, living environment for health showed different characteristics according to public rental housing types. Third, social interaction was relatively weak for residents of permanent rental housing. Fourth, residential satisfaction also was significantly lower in permanent rental housing than others. Fifth, residents of permanent rental housing had a characteristic that denied habitation mingled with different economic classes. Sixth, permanent rental housing had more negative characteristics in light of living and social environments. Based on these results, this study reviewed the implications for long-term public rental housing policies.

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저자 : 임미화 ( Mihwa Lim )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 121-136 (16 pages)

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본 연구는 군산시 빈집실태조사자료를 이용하여 빈집 개별속성과 경제적 변수가 빈집 발생에 미치는 영향력을 분석하였다. 그 결과 개별속성으로는 대지면적, 연면적, 건축연한, 건축구조, 맹지여부, 대지모양과 지붕구조가 유의한 영향력을 갖는 것으로 나타났다. 지역속성으로는 65세 이상 인구비율이 유의하였고 한계효과도 크게 나타났다. 구체적으로 진출입이 어려운 맹지나 연면적이 적어 이용가치가 떨어지는 경우에 빈집이 발생하게 되는 것으로 나타났다. 비정형 형태의 대지모양도 유의한 영향력을 가지지만 무엇보다 건축구조가 콘크리트구조가 아닌 목구조, 벽돌구조의 경우와 지붕구조가 목구조 또는 기와지붕의 경우가 다른 변수보다 빈집에 미치는 영향력이 큰 것으로 나타났다. 건축구조나 지붕구조의 영향력이 큰 것을 볼 때, 빈집이라는 것이 리모델링 등 이용의 가치와 연관되어 있음을 알 수 있다. 그러나, 개별공시지가나 주택실거래가격과 같은 경제적 변수는 모두 유의하지 않았다. 이러한 연구결과를 볼 때 빈집은 개별주택속성이 경제적 변수보다 빈집발생에 영향이 있음을 알 수 있다. 특히, 건축구조나 지붕구조 등의 구조적 변수가 빈집에 미치는 영향력이 큼을 알 수 있다. 본 연구결과는 빈집등급별 관리계획이 중요함을 시사하며, 빈집발생이 가구의 주거이동 선택과 효용에 있어 거주라는 소비가치가 반영되는 결과임을 보여준다.


The purpose of this study was to determine the influences of individual housing attributes and economic variables on vacant houses a survey of vacant houses in Gunsan. According to the analysis, individual attributes had a significant influence. The attributes included land area, total floor area, building age, building structure, landlocked land, land shape and roof structure. In terms of regional attributes, the proportion of the population aged 65 or older was significant and the marginal effect was also large. Vacant houses could occur when they are located on landlocked plots where are difficult to enter or exit and they have little value to use due to small floor area. Atypical shape of the land also had significance, but building structures with wood or brick as opposed to concrete and roof structures with wood or tile had a greater influence on vacant houses than all other factors. In light of a large influence of building or roof structure, it was evident that vacant houses are related to the value of use such as remodeling. However, economic variables such as were never significant. The results showed that vacant houses depend more on individual attributes than on economic variables. In particular, structural variables for building or roof had a great deal of influence on the houses. This study explained the importance of managing vacant houses by levels and the fact that vacant houses resulted from dwelling, a consumption value, in terms of selection or use to move a house.

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저자 : 류강민 ( Kang Min Ryu ) , 송기욱 ( Ki Wook Song )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 137-151 (15 pages)

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본 연구 목적은 국내 프라임 오피스 시장 내 비용과 수익의 복합적 측면에서 임대료와 함께 지불되고 있는 관리비 성격과 결정요인을 규명하는 것이다. 분석대상은 서울 소재 프라임 오피스 빌딩으로 2000년 1분기부터 2021년 2분기까지 86개 분기별 시계열 자료를 이용하며, 실증분석 방법론 Autoregressive Distributed Lag(ARDL) 모형과 Autoregressive Distributed Lag Error-Correction Model(ARDL-ECM) 모형을 채택하였다. 본 연구의 주요 분석 결과는 다음과 같이 간단히 요약 · 정리할 수 있다. 첫째, 관리비와 소비자 물가 간에 장기 균형이 존재함을 확인할 수 있었다. 이는 임차인이 지불하는 관리비에서 많은 비중을 차지하는 것이 실제 관리비용이기 때문으로 짐작된다. 둘째, ARDL-ECM의 결과에서는 실질임대료가 정(+)의 영향을 미치는 반면, 공실률은 부(-)의 방향으로 유의하게 나타나, 오피스 임대시장 상황에 따라 단기적으로 관리비가 변동될 수 있음을 말해준다. 셋째, 렌트프리(무상임대)에 의한 임대료 할인율은 관리비 상승에 긍정적인 영향을 끼치며, 다른 변수보다 유의성이 가장 높은 핵심요인임을 알 수 있다. 최종적으로 본 연구결과는 국내 오피스 임대시장에서 관리비 성격을 파악하고, 향후 수익률 산정과 전망을 예측하는데 유용한 기초자료로 활용될 것이다.


The purpose of this study is to identify characteristics and determinants for maintenance fees paid with rent from the complex perspective of costs and profits in domestic prime office rental markets. The analysis targeted prime office buildings in Seoul and dealt with 86 time-series data from 1Q 2000 to 2Q 2021 on a quarterly basis. In order to empirically testify, the methodology adopted both Autoregressive Distributed Lag (ARDL) and Autoregressive Distributed Lag Error- Correction Model (ARDL-ECM). The main findings of the study are briefly summarized as follows: First, long-term equilibrium relationship between maintenance fees and consumer prices remains, which suggests that actual maintenance fees account for a large portion of the fees paid by the tenant. Second, the results from ARDL-ECM model show that actual rental costs have a positive effect, while the vacancy rate have a negative one, which means that maintenance fees can fluctuate in light of office rental markets. Third, discount rates of rental costs by rent-free seem to be statistically verified as key factors than others because they have a positive effect on the increase in maintenance fees. In conclusion, the findings can be useful to figure out the nature of maintenance fees and anticipate earnings of domestic office rental markets in the future.

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저자 : 최시영 ( Shi Young Choi ) , 김현정 ( Hyun Jung Kim ) , 정창무 ( Chang Mu Jung )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 153-171 (19 pages)

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본 연구의 목적은 친환경 인증이 아파트 가격에 미치는 영향을 지역별로 비교하기 위함이다. 연구의 범위로서 전국 시 · 군 · 구 중 에너지효율등급 인증 건축물이 충분히 분포한 지역을 대상으로 건축물 밀도에 따라 고밀, 중밀, 저밀 지역으로 구분한 후, 각 지역의 에너지효율등급 인증 여부와 아파트 가격의 관계를 조사하였다. 에너지효율등급 인증의 영향은 고밀의 지역에서만 아파트 가격에 긍정적인 영향을 미쳤으며 중밀 저밀 지역에서는 유의미한 영향을 미치지 않았다. 본 연구는 특정 지역만을 대상으로 친환경 인증이 아파트 가격에 영향을 미치는지만 확인했던 선행연구들과는 다르게 전국적으로 건물 밀도에 따라 지역별 영향을 비교하면서 진행되었다는 점에서 차별성을 가진다. 연구 결과를 바탕으로 민간에게는 개발전략을 제시하고, 공공에는 친환경건축물에 대한 제도를 수립할 때 참고할 수 있는 현황을 제공한다.


This study was set to identify any influence of eco-friendly certification on apartment prices and targeted areas which had many buildings with eco-friendly certification. The study classified high, medium and low areas according to the density of buildings and examined relations between prices and certifications for ranks of energy efficiency. The certifications had a positive influence on apartment prices only in high-densed areas, while not in medium and low-densed ones. As this study compared local influences according to the density of buildings across the nation, it is different from previous studies which have just known if eco-friendly certification had an effect on apartment prices on specific areas. On the basis of the results, the study presented directions of developments to private sectors and references to public ones in order to come up with measures for eco-friendly buildings.

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저자 : 이진희 ( Jin Hui Lee )

발행기관 : 한국부동산원 간행물 : 부동산 분석 8권 3호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 173-196 (24 pages)

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최근 들어 젠트리피케이션 현상이 심각한 도시 문제로 대두되고 있다. 젠트리피케이션, 특히 상업 젠트리피케이션은 발생 여부를 파악하여 대응하기에 한계가 있다. 따라서 본 연구에서는 선행연구에서 개발한 방법을 활용하여 서울시를 대상으로 상업 젠트리피케이션 지수를 산정하였다. 다음으로 젠트리피케이션의 부정적 영향으로 공실이 증가하는가를 탐색적으로 확인하였다. 분석 단위는 블록이며 시간적 범위는 2015년부터 2021년이다. 지수 적용 결과, 서울시 전체에서 젠트리피케이션 문제가 가장 심각하였던 시기는 2018년이었던 것으로 나타났다. 이후 2019년 젠트리피케이션이 완화되었다가 2020년 이후 코로나19의 영향으로 지역이 급격히 쇠퇴한 것으로 확인되었다. 하지만 개별 자치구 별로 진단하였을 경우 각자 다른 모습을 보였다. 노원구와 같이 주거기능이 강한 지역은 젠트리피케이션이 거의 진행되지 않은 반면, 마포구나 광진구 등 강북 지역 일부는 분석 기간 동안 젠트리피케이션이 심화되었다. 강북과 강남이 젠트리피케이션 현상에 있어 각자 다른 결과를 보여 지역의 불균형적인 활성화의 근거가 되었다. 이와 함께 젠트리피케이션 진단 결과와 공실률을 비교하여 둘 사이에 눈에 띄는 상관관계는 파악되지 않는 대신, 오히려 젠트리피케이션이 진행되면서 공실률이 다소 감소하는 사례를 확인하였다. 해당 연구 결과는 젠트리피케이션을 정량적으로 파악하고, 부정적 결과로서 공실률과의 관계를 살펴보고자 한 시도로, 추후 정책적 대응의 객관적 근거로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.


Commercial gentrification has been recognized as a serious urban issue nowadays. It is extremely hard to figure out and response the phenomenon in Korea. Therefore, this paper aimed to use a version developed by previous researches and set the commercial gentrification index based on Seoul. Then the increase in vacancy rate caused by negative effect of the gentrification was identified. A block was an unit of analysis and the time range was from 2015 to 2021. As a result, Seoul suffered the most serious gentrification in 2018. It eased in 2019 but has been much worse due to the COVID-19 pandemic since 2020. However, each autonomous district showed different patterns throughout the period. Some districts mainly functioned as a dwelling zone including Nowon-gu showed little gentrification, while others such as Mapo and Gwang-jin did an opposite case. Gangbuk (districts in the north of Han River) and Gangnam (districts in the south of Han River) gave opposite cases respectively, which resulted in unbalanced revitalization. In light of the comparison between the results of gentrification and the vacancy rates, there was not any significant interrelations, while higher gentrification index resulted in lower vacancy rate. This paper tried to figure out gentrification quantitatively and know any relation between gentrification index and vacancy rate and was expected to used for objective grounds of further measures.

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