간행물

한국지방세연구원> 한국지방세연구원 기획보고서

한국지방세연구원 기획보고서 update

  • : 한국지방세연구원
  • : 사회과학분야  >  경제학
  • :
  • :
  • : 연속간행물
  • : 부정기
  • :
  • :
  • :

수록정보
수록범위 : 2017권1호(2017)~2021권16호(2021) |수록논문 수 : 34
한국지방세연구원 기획보고서
2021권16호(2021년 12월) 수록논문
최근 권호 논문
| | | |

저자 : 오승규 , 안소진

발행기관 : 한국지방세연구원 간행물 : 한국지방세연구원 기획보고서 2021권 16호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 1-134 (134 pages)

다운로드

(기관인증 필요)

초록보기

□ 연구목적
○본 연구는 주택개발사업 중 개별사업의 종류가 다양하고, 절차가 복잡하며 감면특례가 많은 정비사업을 중심으로 취득세의 과세체계를 분석하여 그 내용을 정리하고 문제점을 찾아내어 개선방안을 제시하고자 함
□ 주요내용
○정비사업은 「도시정비법」이 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업임
○정비사업의 유형에는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이 있음
- 주거환경개선사업은 도시 저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거 환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업임
- 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업임
- 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업임
○정비사업의 시행자는 사업에 따라 다양함
- 재개발사업과 재건축사업의 일반적 시행자는 조합이고, 공동으로 할 수도 있음
- 특별한 경우에는 시장·군수 등 공공이 직접 시행하거나 사업시행자를 지정하는 지정개발을 할 수도 있으며, 여기에 신탁업자가 2016년 이후 추가되었음
- 주거환경개선사업은 토지 소유자가 스스로 시행하거나 공공이 직접 또는 시행자를 지정하여 시행함
- 장기간 사업 지연 또는 조합원 요청 시 시장·군수 등이 직접 시행하거나 사업대행자를 지정하여 시행할 수 있음
○정비사업의 시행방식은 사업별로 다양한데, 공통으로 채택 가능한 관리처분 방식은 정비사업의 가장 주된 방식이며, 권리변동 시점에 특별한 효과를 가져옴
- 관리처분방식은 도시개발사업의 입체환지와 같이 사업 완료 후 종전 토지 소유자의 신청을 받아 토지 대신 새로 건축되는 건축물 일부와 그 부지의 공유지분을 이전하는 방식으로 강학상 공용환권에 해당함
- 재개발사업은 명시적으로 도시개발사업의 환지를 준용하여 토지 소유권을 사업 기간 중에는 변동 없이 유지하고, 사업 완료 후 변환할 수 있음
- 결국 관리처분 방식과 환지 방식을 사용하는 경우 사업 기간 내 토지 소유권 변화 없이 준공 후 이전고시를 통해 소유권이 변동됨
- 수용, 매도청구 등 현금청산을 하는 경우는 착공 이전에 소유권이 사업시행자에게로 이전되는 변동이 발생함
○정비사업의 진행절차 중 관리처분계획 인가·고시(환지 방식에서는 환지계획의 인가·고시) 단계에서 분양대상자, 추가부담금 등 토지 등 소유자의 권리·의무에 관한 사항이 확정됨
○정비사업 관련 취득세의 납세의무자는 사업의 각 단계에서 부동산을 취득한 자임
- 과세대상 물건인 부동산은 토지와 건축물임
- 취득세의 과세대상 행위인 취득은 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득이며, 지목변경 등 간주취득도 있음
○정비사업에서는 사업시행자와 토지 등 소유자(조합원) 및 일반 수분양자(비조합원)가 부동산을 취득하여 취득세의 납세의무자가 될 수 있음
- 사업시행자는 사업시행을 위해 조합원으로부터 출자 또는 신탁을 받거나 미동의 토지등 소유자로부터 현금청산(수용, 매도청구)함으로써 사업구역 내 부동산을 취득할 수 있음
- 사업시행자는 공사완료 후 조성된 부동산을 형식적으로 취득하는 외관을 보이는데, 이에 대한 법적 성격이 문제 됨
· 사업시행자의 이름으로 허가를 받아 공사를 진행한 결과 취득하는 부동산이므로 건축주인 사업시행자가 취득하는 것으로 보일 수 있으나, 당초 분양을 목적으로 건축한 것이므로 분양을 받는 사람이 취득한 것으로 볼 수도 있어 이에 대한 판단을 요함
- 일반적인 사업시행 방식에 따라 조합원인 토지 등 소유자는 공사 완료 후 새로운 건축물과 그 부속토지를 취득함
- 조합원이 아닌 일반 수분양자는 배정된 부동산을 취득함
○「지방세법」 제7조 제8항은 '주택조합등'이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 보는 것으로 규정함으로써 '주택조합등'에 관한 특칙을 두고 있음
- '주택조합등'은 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산에 대하여 납세의무를 부담하지 아니함
- 따라서 정비사업 중 재건축조합의 조합원용 부동산에 대한 취득세는 당해 부동산을 취득한 조합원에게 과세되고, 비조합원용 부동산 취득에 대해서는 조합에게 과세됨
○취득시기는 「지방세법 시행령」 제20조에서 규정하고 있음
- 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우 사용승인서를 내주는 날과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 하는데, 사용승인서에 정비사업의 준공인가증이 포함됨
- '주택조합등'의 비조합원용 토지의 취득시기에 대하여, 주택조합은 사용검사일, 재건축 조합 및 소규모재건축조합은 소유권 이전 고시일의 다음 날을 취득일로 함
- 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날중 빠른 날을 취득일로 함
○원칙적으로 「지방세법」상 취득세 법리에 따른 과세표준 및 세율을 적용함
- '주택조합등'이 일반분양분(비조합원용) 부동산을 취득하는 경우에는 공사도급금액을 면적별로 안분한 가액을 과세표준으로 하며, 원시취득에 따른 보존등기를 하고 2.8%의 취득세율을 적용함
- 조합원이 취득하는 건물은 건물총공사비용을 조합원분양연면적으로 나누어 산출된 조합원 세대당 공사비를 과세표준으로 하여 2.8%의 세율을 적용함
- 예외적으로 「지방세특례제한법」에서 불입청산금과 증환지 초과액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있음
○「지방세법」에 따른 납세의무 불성립 또는 비과세에 해당하지 않는 경우에는 「지방세특례제한법」 제74조에서 감면 특례를 두고 있음
- 감면은 사업시행자(조합)에 대한 감면과 토지 등 소유자(조합원)에 대한 감면으로 분류됨
- 감면의 정도는 주거환경개선사업이 가장 높고, 재건축사업에 대하여는 없음
○위와 같은 법리를 바탕으로 정비사업의 사업유형별로 사업시행자와 토지 등 소유자에 대한 취득세 과세체계를 정리할 수 있음
○정비사업 관련 취득세 과세체계의 문제점으로는 과세요건의 문제와 감면의 문제를 지적할 수 있음
- 과세요건의 문제로는 환지계획 및 입체환지로 취득 시 토지 취득시기, 환지계획 및 입체환지로 취득 시 토지 취득세의 세율, 청산금 및 초과액 과세 시 건물과 토지의 과세표준 안분 문제가 있는데, 명확한 기준이 없음
- 감면의 문제로는 사업 간 조세 불평등 초래, 감면규정 간 충돌 및 원조합원과 승계조합원 판단 시기가 중복되는 문제가 있음
○정비사업 관련 취득세 과세체계의 개선방안은 문제점인 과세요건의 문제와 감면의 문제에 대응하여 제시할 수 있음
□ 정책제언
○취득시기에 대해서는 정비사업 절차로 진행되는 재건축사업과 재개발사업에 대하여 명문으로 취득시기를 일관되게 규정하는 것이 바람직하고, 취득세 납세의 무 성립과 연결되는 취득시기는 「지방세법」에 직접 규정하여야 체계적이고 타당하므로 지방세법 제20조 7항의 개정을 제안함
○과세표준의 문제에 대해서는 차익에 대해 과세하는 불입청산금과 증환지의 경우 부과 여부 및 과세표준을 「지방세법」이 아니라 각각 「지방세특례제한법」과 「지방세특례제한법시행령」에 규정하고 있는 것도 법체계성에 문제가 있으므로 「지방세법」에 흡수하는 입법 방안을 검토해야 하고, 적용 방안으로 청산금이나 초과액의 경우 토지와 건축물의 가액이 구분 없이 포함되어 있어 등기시기가 각각 다를 경우에는 관리처분계획서상에 아파트 총 분양금액에 대한 토지·건물가액이 나타나므로 이를 기준으로 안분하는 것이 바람직함
○사업간 형평성 개선을 위해서는 재건축사업에 대한 공법적 통제를 강화하는 한편 재개발 사업의 시행자와 토지소유자 등에 대한 취득세 감면을 축소하고 궁극적으로는 폐지하는 것이 타당함
○조세 지원이 필요한 자율주택정비사업(소규모주택정비사업)도 감면대상에 포함될 수 있도록 「지방세특례제한법」을 개정할 것을 제안함
○원조합원 판단 기준을 정비구역지정고시일로 통일함

1
권호별 보기

내가 찾은 최근 검색어

최근 열람 자료

맞춤 논문

보관함

내 보관함
공유한 보관함

1:1문의

닫기