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감정평가학 논집 update

APPRAISAL STUDIES

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수록정보
수록범위 : 1권0호(2002)~21권2호(2022) |수록논문 수 : 364
감정평가학 논집
21권2호(2022년 08월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

저자 : 김종수 ( Kim Jong Soo )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 3-33 (31 pages)

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감정평가사는 국가 경제에의 기여에도 불구하고 보수수준은 업무에 비해 낮은 실정이다. 감정평가시장의 경쟁 심화와 낮은 보수체계는 감정평가업계에만 영향이 미치는 것이 아니다. 궁극적으로 감정평가의 중립성을 훼손할 유인이 높아지고, 감정평가 서비스수준의 저하로 이어져서 국가경제에도 부정적으로 작용할 수 있다. 본 연구는 감정평가 보수에 대하여 「감정평가법인등의 보수에 관한 기준」의 내용을 중심으로 주요 문제들을 살펴보고 그 개선방안을 모색하는 데 목적이 있다. 연구의 주요 내용을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 수수료의 협의는 실효성이 없으므로 탄력요율은 폐지되어야 한다. 둘째, 기본수수료는 사회적 인식의 수준, 형평성 등의 측면에서 불공정하므로 원가수준 이상으로 인상되어야 한다. 셋째, 보상감정평가 수수료의 기준은 개별공시지가에서 감정평가액으로 변경하여야 한다. 넷째, 보상감정평가 수수료 산정에만 적용되는 종량제는 다른 목적의 감정평가로 확대하여야 한다. 다섯째 적산법이 적용되는 감정평가수수료는 할증대상으로 규정하여야 한다. 여섯째, 수수료 할인조항 중 일부는 검토 및 폐지하여야 한다. 일곱째, 여러 개의 물건에 대한 감정평가수수료는 의뢰인의 악용우려, 업무에 투입되는 시간과 노력 등을 고려할 때 검토가 필요하다. 여덟째, 감정평가서가 발급된 경우에는 철회여부와 관계없이 정상적인 수수료를 청구하여야 한다. 아홉째, 재검토기한은 현재 3년에서 매년 적정성 여부를 검토하도록 하여 사회적ㆍ경제적 여건을 반영하여야 한다.


Appraisers receive a low-level of remuneration compared to the industry's contributions to the national economy. Fierce competition in the appraisal market and a low-reward system negatively affect the appraisal industry, its neutrality and the level of service. These trends damage the national economy. The purpose of this study is to examine issues related to appraisal fees and to seek improvements. The results of this study are as follows. First, discounts and extra charges should be abolished because they render the agreement on commission ineffective. Second, the basic fee needs to increase since it is unfair in terms of social awareness and equity. Third, the commission basis of compensation for appraisal needs to change from the announced land price to the appreciation amount. Fourth, the fee system according to the workload applied to calculate fees should be expanded to include appraisal for other purposes. Fifth, appraisal commissions which use the integration method must be defined as subject to extra charges. Sixth, some of the discount articles need to be reviewed and abolished. Seventh, appraisal commission on several items should be examined in light of concerns about abuse by clients and the time and effort put into the work. Eighth, normal commission should be charged after submitting an appraisal report no matter if it is withdrawn or not. Last, the reexamination period needs to be reset each year to reflect social and economic conditions.

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저자 : 권영진 ( Kwon Young Jin ) , 장희순 ( Jang Hee Soon )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 35-60 (26 pages)

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최근 선진국을 중심으로 기업에 대한 투자와 평가에서 ESG는 가장 중요한 판단기준이 되었다. 이에 부동산에도 ESG 요인은 반영되고 있으며 가치에도 영향을 미치고 있다. 이 연구는 일반 오피스 빌딩과 ESG오피스 빌딩을 구분하여 임대료에 유의한 차이가 있는지 살펴본 후에 ESG 오피스 빌딩에 대한 비교방식과 수익방식 평가에서 ESG 요인 중 특히 'E' 요인에 대하여 이를 어떻게 반영하여 평가해야 하는지 제시하였다. 비교방식인 거래사례비교법에서는 사례선정이 가장 중요한데 그 기준으로 G-seed 최우수등급, 2등급 또는 LEED Platinum, Gold 등급을 받은 건물을 선정기준으로 적용할 수 있다. 일반 오피스 빌딩과 비교할 때에는 구체적인 비교항목을 제시하였다. 수익방식에서는 서울역과 삼성역 초역세권 유사 오피스 빌딩 14개소를 조사해본 결과 ESG 오피스 빌딩인 경우는 일반 오피스 빌딩에 비하여 임대료 수입에 있어 우세성(경쟁력)을 가지고 있는 것으로 나타나 이를 적정히 반영하여 평가하여야 함을 제시하였다.


In recent years, ESG has become the most important criterion for investment and evaluation in enterprises, especially in developed countries. Accordingly, ESG factors are reflected in real estate and are also affecting value. After examining whether there is a significant difference in rent between general and ESG office buildings, this study suggests how to reflect and evaluate ESG factors, especially the 'E' factor, in the comparative and profitable evaluation of ESG office buildings. In a sales comparison approach, case selection is the most important, and as a standard, buildings with G-seed best grade, second grade, or LEED Platinum and Gold grade can be applied as a selection criterion. When compared to general office buildings, specific comparison items were present. According to a survey of fourteen similar office buildings around Seoul Station and Samseong Station, ESG office buildings have an advantage in rent income (competitiveness) over general office buildings, which should be properly reflected and evaluated in appraisals.

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저자 : 석호영 ( Seok Ho Young )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 61-87 (27 pages)

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한정된 자원인 국토를 효율적으로 이용하는 것은 현재를 살아가는 우리의 의무이자 미래세대를 위한 것이다. 우리나라는 국토면적이 좁은 국가이기에 토지 위뿐만 아니라 지하와 공중공간 모두를 더욱 효율적으로 이용해야 할 것이다. 최근 공학기술의 발전으로 기존에는 실현 불가능하였던 유형의 시설들이 지하공간에 설치하고 이용하는 것이 가능하게 되었기 때문에 초고층건물이나 도심지내 복합환승센터 등 그 지하 또는 공중공간의 이용 가능 범위가 확대되고 있다. 이에 본 연구는 미래사회에 더욱 활성화 될 것이 예상되는 지하공간의 이용과 관련한 법적쟁점에 대해 검토하고 개선안을 제시해보고자 한다.


Effective land use is especially critical in Since Korea. Due to its limited size and mountainous geography, South Korea must utilize both underground and public spaces more efficiently in addition to its land. Due to recent development of engineering technology, it is possible to install and use types of facilities that were previously impossible to realize in underground spaces, so the scope of use of underground or public spaces such as high-rise buildings and complex transfer centers in urban areas is expanding. Therefore, this study aims to study related legal issues and suggest improvements as the use of underground spaces are expected to be increasingly utilized in the future society.

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저자 : 윤서준 ( Yun Seo Jun ) , 고성수 ( Koh Sung Soo )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 89-118 (30 pages)

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부동산 PF 대출 실행을 위해 시행사, 신탁사, 금융기관, 건설사 등은 중요한 참여자로 각자의 책임과 의무를 이행한다. 참여자들은 각자 위험을 인식하고 위험을 관리하고자 노력하며, 회피하지 못한 위험은 그 대가로 수익을 추구한다. 그 과정에서 참여자들은 합리적 의사결정을 한다. 기존 국내 부동산 PF에서는 건설사의 역할이 절대적이므로 참여가 가능한 건설사는 제한적이었다. 그러나 최근 PF 시장의 영역 확대에 따라 신탁사 책임준공확약형 토지신탁이 확장되면서 신용등급이 우수하지 못한 건설사도 부동산 PF에 참여할 수 있게 되었다. 그리고 참여자들은 건설사 의존도를 낮춘 대신 각자의 시각에서 위험을 인식하고 의사를 결정해야 한다.
본 연구는 중소형 개발사업에 활용되고 있는 신탁사 책임준공확약형 토지신탁을 대상으로 PF 대출 참여자들의 의사결정 요인을 분석한다. 의사결정 과정에서 참여자 별 영향을 미치는 변수를 확인하고, 변수 간 내생성(endogeneity)을 검증한 후 그 결과에 따라 도구변수를 활용하여 참여자들의 의사결정 차별성을 확인하고자 한다. 본 연구의 목적은 신탁사 책임준공확약형 부동산 PF 시장 참여자의 의사결정 요인을 분석하고 그 차별성을 확인함으로써 국내 부동산 PF 시장의 특성과 세분화를 확인함에 있다.


Implementing real estate PF loans requires developers, trust companies, loan institutions, and construction companies to fulfill their responsibilities and obligations. Each participant in the process recognizes the risk and tries to manage it. Risk that is not avoided pursues revenue in return. In the process, participants make reasonable decisions. In the existing real estate PF, there was a limit to construction companies that could participate because the role of construction companies was finite, but as the PF market recently expanded, trust companies' responsible land trusts expanded, construction companies with poor credit ratings could also participate in real estate PF. In addition, it is necessary to recognize risks and make decisions from each perspective, not to reduce dependence on construction companies.
In this paper, the decision making factors of PF loan participants for trust companies responsible for land trusts used for small and medium-sized development projects are analyzed, variables that affect each participant are identified, and the results are used to confirm the decision making differentiation. The purpose of this study is to confirm the characteristics and segmentation of the existing real estate PF market by analyzing the decision making factors of the trust company's responsible real estate PF market participants and confirming their differentiation.

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저자 : 오지영 ( Oh Jiyoung ) , 서원석 ( Seo Wonseok )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 119-141 (23 pages)

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본 연구는 2기 신도시를 대상으로 공공개발 특성이 주택가격에 미치는 다층영향을 위계선형모형을 이용해 살펴보았다. 주요 실증분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫 번째, 서울과의 인접성은 신도시 아파트 가격에 중요한 요인으로 작용하는 것으로 나타났다. 다만 본 연구는 단순히 서울로부터 멀어질수록 신도시 아파트 가격이 낮아지는 것이 아니라 해당 지역의 산업, 경제 여건에 따라 가격 영향력이 달라질 수 있음을 확인하였다. 두 번째, 입주 자격 및 매매의 제한, 공공임대 아파트라는 이미지 등으로 인해 민간분양 아파트는 분양전환형에 비해 매매가격에 더 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 세 번째, 저소득층의 주거 안정을 위한 공공임대 아파트는 인식의 변화, 계획적 특성, 분산배치형 공간계획 등으로 인해 신도시 아파트 가격에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 네 번째, 쾌적성과 관련된 공공개발 특성은 아파트 가격에 긍정적 요인으로 작용한다는 사실을 확인하였다. 이러한 결과를 통해 본 연구는 신도시 공공개발 특성은 성격에 따라 주변 아파트에 차별적인 영향을 미치지만, 주거 안정과 쾌적성의 향상으로 인해 대체로 정(+)의 영향을 주는 요인임을 확인하였다.


This study examined the effect of public development characteristics on housing prices in second-generation New Towns in Korea using a hierarchical linear model. The main results are as follows. First, the proximity to Seoul plays an important role in the price of apartments in the New Towns. However, this study confirmed that the price influence may vary depending on the industrial and economic conditions of the cities, not simply that the greater the distance from Seoul, the lower the apartment price. Second, private apartments had a positive effect on the sale price compared to public rental apartments in rent to ownership conversion due to the restriction of occupancy qualifications and sales, and the image of public rental apartments. Third, public rental housing for the low-income group was identified as a factor that positively affected apartment prices in the New Towns due to changes in perception, planning features, and distributed layout-type space planning. Fourth, it was confirmed that the public development characteristics related to comfort positively contributed to apartment prices. Through these results, this study found that the public development characteristics in New Towns have a discriminatory effect on the apartment prices, but are generally a positive factor due to improved housing stability and comfort.

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저자 : 이민지 ( Lee Min Ji ) , 정수연 ( Jung Su Yeon )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 21권 2호 발행 연도 : 2022 페이지 : pp. 143-176 (34 pages)

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많은 나라에서 주거비부담을 완화하기 위해 다양한 노력을 기울이고 있다. 최근에는 1인가구의 증가, 초고령사회 진입이 우리사회가 당면한 직접적 사회문제가 되면서 정책의 세분화가 요구되고 있다. 독거노인 고독사가 사회적 이슈가 되고 여성의 주거안전이나 1인가구의 주거비부담에 대한 사회적 관심이 높아지고 있기 때문이다. 이에 본 연구는 2019년 주거실태조사자료를 활용하여 서울시, 부산시, 제주도 임차가구를 대상으로 소득대비 주택임대료 즉 주거비부담에 영향을 주는 요인들을 살펴보았다. 분석결과 지역별로 차이는 있으나 주거비부담에 있어 남성보다는 여성이, 청장년층보다는 노년층이, 다인가구보다는 1인가구가 더 큰 주거비부담에 직면하고 있는 것으로 나타났다. 본 연구는 어떤 계층이 더 큰 주거비부담에 직면하고 있는가를 실증적 근거로 입증함으로서 향후 지방자치단체가 여성, 노년층, 1인가구 특화 주거복지정책을 수립할 때 근거자료로 도움이 되고자 하였다.


Many countries are trying to relieve the housing cost burden on households. Most housing programs are targeted at low-income households. However, policies should be more specific since the number of one-person households has been increasing and the average age of many populations is on the rise. In addition, issues such as the solitary death of the elderly, housing safety for women, and housing cost burdens for one-person households are garnering more attention. Therefore, the study aims to find the factors impacting the housing cost burden of rental households in Seoul, Busan and Jeju Province in South Korea using Housing Survey 2019. While factors differ between cities, female-headed households have a higher burden than male-headed households, elderly people have a higher burden than young adults, and middle-aged people and one-person households have higher burdens than households with more than two individuals across the sample.

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