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APPRAISAL STUDIES

  • : 한국감정평가학회
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수록정보
수록범위 : 1권0호(2002)~20권2호(2021) |수록논문 수 : 344
감정평가학 논집
20권2호(2021년 08월) 수록논문
최근 권호 논문
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1부동산활동에 있어 적정가격제도의 재검토

저자 : 서경규 ( Seo¸ Kyung Kyu )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 20권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 3-27 (25 pages)

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부동산가격공시제도와 손실보상제도에 있어 핵심요소의 하나가 적정가격이다. 따라서 적정가격제도는 국민의 경제활동에 직접적으로 영향을 미치고 있다. 본 논문은 적정가격제도에 대해 용어와 평가기준측면에서 문제점을 분석하고 개선방안을 도출하는 것이 목적이다. 연구결과 개선방안은 다음과 같다. 먼저, 용어상의 개선방안으로 ① 공시가격의 용어를 공시시가로 변경, ② 손실보상제도상 적정가격을 보상가치로 용어 변경, ③ 부동산가격공시제도상 평가와 산정의 정확한 구별, ④ 나지의 뜻 재정립, ⑤ 가격ㆍ가치ㆍ가액 용어의 정확한 정비를 제시하였다. 다음으로 평가기준상의 개선방안으로 ① 나지 상정의 폐지, ② 최유효이용 상정의 재검토와 최빈가능이용으로 변경, ③ 사법상 제한 배제의 재검토를 제시하였다.


One of the key elements of the real estate price announcement system and the compensation system is reasonable price. Thus, the reasonable price system is directly affecting people's economic activity. The purpose of this paper is to analyze the problems in terminology and appraisal standards of the reasonable price system and establish improvement plans. The following are the suggested improvements that are derived from this study. First, in terms of terminology, the paper suggest to ① change the term 'announcement price' to 'announcement market value', ② change the term 'reasonable price' in compensation system to 'compensation value', ③ set clear distinction between appraisal and calculation in real estate price announcement system, ④ re-establish the definition of vacant land, ⑤ accurately organize the price·value·amount related terms. Next, as the improvement plans in appraisal standards, the study suggests to ① abolition of positing vacant land, ② re-consideration of positing highest and best use and switching it to most probable use, ③ re-consideration of excluding judicial restrictions.

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2부동산공시법상 적정가격에 대한 헌법적 고찰

저자 : 전동흔 ( Jun¸ Dong Heun )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 20권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 29-66 (38 pages)

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본 연구에서 부동산공시제도는 적정가격을 반영하여 공시하도록 하는 만큼 적정가격은 공시가격의 기준이 되는 가격이다. 이와 같은 기준가격인 적정가격의 요건은 객관적 가치인 시장가치이어야 하는 것이므로 이는 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격으로 정의하고 있다. 그러므로 부동산공시법상 공시가격이 적정가격으로 공시되어야 하는 헌법적 가치는 재산권보장, 평등원칙 반영, 자의적 차별의 금지, 적법절차의 원칙 등이 반영되어야 하는 것이다. 그러나 현행 부동산공시법상 주택공시가격은 적정가격의 본질과 괴리되어 있다. 즉 토지소유자 집단과 주택소유자 집단에 대하여 적정가격을 반영한 공시가격을 기준으로 과세하여야 하나 특별히 차등을 두는 합리적인 사유가 없음에도 불구하고 달리 주택소유자 집단에 대하여 적정가격을 적용하지 아니하고 차등을 두고 있다. 이는 단독주택과 공동주택가격을 조사ㆍ평가하지 아니하고 조사ㆍ산정하여 정하는 것은 비례의 원칙에 위배되고 주택소유자에 대한 재산권 침해와 평등원칙에 위배되는 등 헌법적 가치를 침해하는 요소가 있는 것이다. 나아가 적법절차의 원칙과 관련하여 토지의 경우 적정가격을 기준으로 한 3단계 전문가 검증 절차를 두어 정확성을 보완하고 있으나 공동주택의 경우 아예 검증절차 조차 두고 있지 아니하므로 헌법적 가치인 적법절차의 법리를 훼손하는 문제가 야기되므로 입법적 보완이 필요하다,
이를 위해 첫째, 『조사ㆍ평가(Appraisal)』에 의한 적정가격과 『조사ㆍ산정(Calculation)』에 의한 산정가격을 적정가격으로 혼용하고 있어서 적정가격의 실체적 의미에 부합하도록 조사ㆍ평가에 의하여 적정가격으로 표준공시가격으로 정하도록 하여야 한다. 둘째, 현행 주택공시가격은 조사ㆍ산정한 가격이며 『조사ㆍ평가』한 적정가격에 부합하지 아니하므로 조사ㆍ평가한 적정가격으로 표준부동산공시가격을 공시하도록 적정가격 제도를 재정립되어야 한다. 셋째, 공시가격제도에 있어서 적정가격이 기준가격의 역할을 하도록 주택공시가격제도의 체계를 개편하여야 한다. 특히, 공동주택의 경우 적정가격이 반영된 표준공동주택 공시가격제도가 도입되도록 입법ㆍ보완되어야 한다. 넷째, 조사ㆍ평가한 적정가격을 기준으로 개별공시가격의 오류 등을 검증하는 전문평가사에 의한 3단계 검증절차를 거쳐 공시하는 체계로 개선되어야 한다. 다섯째, 공시가격과 공시가격을 현실화하기 위한 기준가격은 객관적 가치를 반영한 적정가격이어야 하기 때문에 적정가격을 현실화 추진을 위한 『기준가격』을 삼도록 공시가격과 기준가격인 적정가격을 개념적으로 구분되어야 한다.


As the real estate announced price system is to disclose the appropriate price, the appropriate price(or reasonable price) is the standard of the announced price. The standard price, the appropriate price, should be the market value, which is the objective value, so it is defined as the price that is most likely to be established if normal transactions are made in the normal market. Therefore, the constitutional value of the official price, which should be announced at the appropriate price under the Real Estate Announcement Act(i.e. ACt on the public announcement of real estate values) should be reflected in the principle of property rights guarantee, equality, prohibition of arbitrary discrimination, and due process. However, the current Real Estate Announcement Act is different from the nature of the appropriate price. The landowners and the homeowners should be taxed based on the announced price reflecting the appropriate price. However, despite the fact that there is no reasonable reason to place a special difference, the housing owners group is differentiated without applying the appropriate price. The fact that the price of single-family houses and apartment houses is not investigated and evaluated is in violation of the principle of proportion. These factors violate the constitutional value including the infringement of property rights and equality against the homeowner. Furthermore, in relation to the principle of due process, the three-step expert verification procedure based on the appropriate price is used to supplement the accuracy of the land, but in the case of apartment houses, there is no verification procedure at all. Therefore, it is necessary to amend the legislation to ensure the legal principle of due process, which is the constitutional value.
First, the appropriate price by Appraisal and the calculated price by Calculation are mixed with the appropriate price, so that it is necessary to set the standard public price by the proper price by investigate and appraisal to meet the actual meaning of the appropriate price.
Second, the current housing announced price is the price investigated and calculated and does not meet the appropriate price "investigation and appraisal", so the appropriate price system should be reestablished as to disclose the standard real estate disclosure price with the appropriate price investigated and appraisal.
Third, the system of the housing disclosure price system should be reorganized so that the appropriate price plays a role of the reference price in the announced price system. In particular, in the case of apartment houses, legislation and supplementation should be made to introduce the standard public housing price system reflecting the appropriate price.
Fourth, a system should be improved in a way that professional appraisers can verify the errors of individual disclosure prices based on the appropriate price that has been investigated and appraised through a three-step verification process.
Fifth, the standard price to realize the announced price and the official price should be the appropriate price reflecting the objective value, so that the appropriate price will be conceptually divided into the official price and the standard price to make the appropriate price a "standard price" for the realization.

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3딥러닝을 활용한 지가적정성 검증모형: DCGAN 적용을 중심으로

저자 : 김정선 ( Kim¸ Jung Sun )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 20권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 67-98 (32 pages)

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최근 인공지능 기술은 모든 산업분야에서 광범위하게 적용되고 있다. 부동산분야에서도 예외는 아니며 민간분야에서 빅데이터와 컴퓨터기술의 결합으로 과업 효율성이 극대화되는 추세이다. 개별공시지가 검증업무는 매년 반복적으로 수행되고 있음에도 지가오류의 문제가 발생하고 있는바 새로운 검증방안으로서 딥러닝 중 DCGAN의 적용 가능성을 분석하였다.
연구결과 첫째, 일정한 학습이후 D와 G모두에서 안정화 추세를 보였으며 DCGAN의 정확도는 최대 78.8%수준으로 나타났다. 둘째, 소거비율을 90%~30% 범위에서 조정하여 분석한 결과 적정 소거비율은 60%로 분석되었다. 셋째, 적정 소거비율을 기준으로 용도 지역 정확도를 분석한 결과 '주거지역>공업지역>녹지지역>상업지역'으로 나타났다. 넷째, 학습이 진행됨에 따라 모형의 정확도가 개선되었다. DCGAN을 지가검증 모형으로 적용하기 위해서는 정책안정성을 고려하여 풍부한 입력데이터를 투입하고 정확도를 향상시킬 필요가 있다. 본 연구는 지가검증을 위한 새로운 대안의 가능성을 확인하였다는데 의미가 있으나, 분석데이터의 공간적ㆍ시간적 범위를 확대한 추가 연구가 필요하다는 한계를 갖는다.


Recently, artificial intelligence has become widely utilized in all industries. The field of real estate property is not an exemption, and in private sectors, efficiency is optimized through the integration between big data and computer technology. This study analyzed the applicability of DCGAN paired with deep learning as a new verification measure. Land price errors occur for public land prices despite repeated annual verification.
Based on the research findings, first, there was a stabilizing trend in D and G after steady learning where the accuracy of DCGAN was identified at 78.8%. Second, as a result of adjusting the extinction ratio within the 90%-30% range, the appropriate extinction ratio was analyzed at 60%. Third, the accuracy of land use was analyzed based on the appropriate extinction ratio, and was displayed in the order of 'residential area>industrial area>green area>commercial area' Fourth, the accuracy of the model was improved based on the learning process. To apply DCGAN as the land price verification model, it is necessary to consider the policy appropriateness and apply sufficient inserted data to improve the accuracy of the model. This study is meaningful because it identified the potential of new measurements for land price verification. There are, however, limits to this study requiring additional research with enlarged spatial and temporal ranges.

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4어업피해보상액 산정의 문제: 어업제한기간을 중심으로

저자 : 김용춘 ( Kim¸ Yong Choon )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 20권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 99-136 (38 pages)

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본 연구는 어업피해보상액 산정의 문제점을 살펴보고자 한다. 그 중에서 어업피해액 산정 과정 중 어업피해기간은 실무에서 많은 문제점을 갖고 있다. 보상 관련 법령을 해석할 때 합리적으로 해석해야 함에도 불구하고 사업시행자는 자신의 이익을 위해 법을 유리하게 해석 한다. 또한, 어업인들도 자신의 이익을 위해 법을 유리하게 해석한다. 그럼에도 불구하고 수년동안 어업보상 현장에서는 당사자 간에 합의가 이루어져 왔다.
관련법 내용이 명확하지 않아 많은 혼란이 있었으나 사업시행자와 어업인은 서로 합의하여 어업보상 합의서를 작성하였다. 그리고, 이를 기준으로 어업보상이 이루어지고 있다. 최근, 법원 판례는 이런 합의를 무시하고 관련법 해석을 잘못 적용한 부분이 있다. 따라서, 본 논문은 어업피해보상액 산정 과정 중 어업피해기간에 대한 문제점을 중심으로 살펴보고자 한다.


This study researches the problem of calculating the amount of damage in the fishing industry. In practice, the period of damage in the fishing industry has had many problems. Even though interpretation of the compensation-related laws and regulations should be conducted reasonably, the business operator interprets the laws to his advantage. In addition, fishermen also interpret the laws to their advantage. Nevertheless, over the years, agreements have been made between the parties at the site of fishing compensation. Even if there has been confusion regarding the content of the law which is unclear, the business owner and the fishermen agreed to prepare a fishery compensation agreement in the end, and based on this, fishing compensation is made de facto. However, recent court precedents have ignored this agreement and in some parts, there has been incorrect interpretation and application of the related laws. Therefore, this study is intended to identify problems related to the period of damage to fisheries during the process of calculating the amount of damage to fishing and to suggest improvement measures.

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5공동도급제도와 지역 건설사의 성장: 제주신화역사공원 사례를 중심으로

저자 : 김희철 ( Kim¸ Heui Cheol ) , 현지언 ( Hyeon¸ Jie On ) , 조장희 ( Cho¸ Jang Hee )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 20권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 137-159 (23 pages)

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본 연구는 지역건설산업 보호정책 중 지역의무공동도급제도에 집중하여 민간 발주사업에 공동도급제도가 시행되었던 제주신화역사공원 사례를 기반으로 제도의 영향을 연구한다. 성향점수 매칭 방법과 이중차분 모형을 이용하여 공동도급제도가 지역건설산업 성장에 미치는 영향을 분석하였으며 시공능력평가 자료를 활용하였다. 공동도급제의 참여는 토건의 시공능력평가액을 기준으로 한 지역 건설사의 순위를 약 218위가량 상승시키며, 토건의 시공능력평가액은 약 27.0%, 건축의 시공능력평가액은 약 27.4% 상승시키는 것으로 나타났다. 즉 공동도급제도는 지역 중소건설사의 성장에 긍정적인 영향을 준다. 이러한 결과는 지역건설산업 보호정책이 개선 및 보완되는데 활용될 수 있다.


This study focuses on the regional compulsory joint contract system among local construction industry protection policies and studies the effect of the system based on the case of the Jeju Myths and History Theme Park, where the joint contract system was implemented for private contract projects. The effect of the joint contract system on the growth of the local construction industry was analyzed using the propensity score matching method, the difference-in-difference model, and the panel fixed effect model, and construction ability evaluation data were used. Participation in the joint subcontract system raises the ranking of local construction companies by 218 positions and the performance evaluation value rises by 27% for civil engineering and 27. 4% for construction. In other words, the joint contract system has a positive effect on the growth of local small and medium-sized construction companies. These results can be used to spread and improve local construction industry protection policies.

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6젠더와 부동산중개성과 - 제주도 주택 중개시장에서 여성과 남성의 중개능력은 동등한가?

저자 : 정수연 ( Jung¸ Su Yeon )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 20권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 161-189 (29 pages)

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본 연구는 2014년 제주도 제주시에서 거래된 총 271개의 주택 실거래자료를 이용하여 성별이 부동산 중개성과에 미치는 영향을 분석하였다. 분석모형으로는 회귀분석(Ordinary Least Square) 과 분위회귀분석(Quantile regression)을 사용하였으며 통제변수로 주택의 물리적 특성, 주택 부속토지의 형상과 토지에 접한 도로의 폭을 사용하였다. 중개사의 개인특성으로는 성별 외에 중개사의 나이와 경험연수를 고려하였으며 중개사가 법인에 소속되었는지의 여부도 고려하였다. 또한 중개사의 중개능력을 나타내는 변수로 연간 담당거래 건수를 고려하였다. 회귀분석결과 여성일수록 더 비싼 주택을 중개하는 것으로 나타나 여성의 성과가 남성에 비해 더 높은 것을 알 수 있었다. 그러나 분위회귀분석을 실시한 결과, 여성은 남성에 비해 더 고가의 주택을 중개하기는 하지만 그러한 경향은 주택가격이 비싸질수록 약화되는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 남성과 여성의 주택 중개능력에 차이가 없다는 가설을 지지하는 것을 나타내며, 중저가 주택의 경우에는 여성의 중개능력이 남성에 비하여 더 우월하다는 것을 의미한다.


This study analyzes how gender affects real estate brokerage performance-using data from 271 housing property sales made in Jeju city in 2014. Ordinary least squares and quantile regression models are employed and control variables such as the physical characteristics of houses, shapes of attached land of houses, and the width of attached roads to the land are considered. In addition to the gender of real estate agents, age, working experience as well as whether they are affiliated to corporations are also examined. The results show female real estate agents sell more expensive properties, indicating their performance is higher than that of their male counterparts. However, the result of the quantile regression analysis shows that while female realtors make transactions for more expensive properties, this tendency weakens as the housing price becomes more expensive. It is assumed to be similar to a 'glass ceiling', where females are promoted to a middle manager position to a similar extent as their male counterparts but have limited opportunities to be promoted to higher executive positions compared to males. In other words, concerning the transactions for expensive housing properties, buyers and sellers may prefer dealing with male realtors or female real estate agents might have difficulties getting information about more expensive housing property sales compared to their male counterparts. This may indicate an existence of a glass ceiling and impact the real estate brokerage market.

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7주택정책이 주택가격에 미치는 영향

저자 : 장한익 ( Jang¸ Han Ik ) , 김병국 ( Kim¸ Byeng Kuk )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 20권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 191-233 (43 pages)

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본 연구는 Kilian and Lütkepohl(2017)의 Bayesian VARX 모형과 Lütkepohl(2005)의 동태적 승수효과 분석(Dynamic Multipliers Analysis), Rolling Regression 등을 통해 외생변수인 주택정책의 충격에 대한 주택가격의 반응을 동태적으로 살펴보았다. 주택가격 상승(+) 시 적용되는 주택시장 안정화 정책이 주택가격 하락(-) 시 적용되는 주택시장 활성화 정책보다 주택시장에서 정책에 대한 반응속도가 빠른 것으로 확인된다. 그러나 주택정책에 대한 시장의 반응은 정책목적과 달리 주택가격 상승(+) 시 주택시장 안정화 정책은 주택시장에서 정책에 대한 저항이 관측되어 주택가격이 즉각 상승하는 것으로 나타났다. 한편, 주택가격 하락(-) 시 주택시장 활성화 정책은 주택시장 경기를 단기에 추가로 하락시키는 것으로 나타났다. 동일한 주택정책에 대한 주택가격의 반응이 지역별, 기간별로 차이를 보이면서, 획일적이고 목표지향적 주택정책보다 지역별 특성과 기간별 주택시장 특성을 고려한 주택정책이 필요하다는 점을 시사하였다. 본 연구를 통해 국내 주택정책 중 주택공급 확대가 단기적이지만 주택가격 안정화에 효과가 있는 것으로 확인되어 대규모 주택공급 확대정책을 계획하고 이를 단기에 순차적으로 발표하는 것이 정책적으로 효과가 클 것으로 예상된다.


This study analyzes the dynamic impact of housing policy as exogenous variables on housing prices using Kilian and Lütkepohl's (2017) Bayesian VARX models, Lütkepohl's (2005) dynamic multipliers analysis and a rolling window regression. It is confirmed that housing prices respond faster to housing market stabilization policies enacted when house prices are rising than to housing market activation policies applied when housing prices are in decline. However, when the housing market is booming, the housing market stabilization policy does not reduce housing prices due to interference to policies by market participants and in turn makes housing prices rise in the short term. On the other hand, it was found that the housing market revitalization policy, in the event of a drop in housing prices, (-) further lowers the housing market economy in the short term. The response of housing priced to the same housing policy differed by region and period, suggesting that a housing policy that considers regional characteristics and housing market characteristics by period is necessary rather than a uniform and goal-oriented housing policy. Through this study, it is confirmed that the expansion of housing supply among domestic housing policies is effective in stabilizing housing prices in the short term.

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8Q&A를 통한 표절과 저작권 침해의 이해

저자 : 이인재 ( Lee¸ In Jae )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 20권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 235-254 (20 pages)

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국내ㆍ외 대학에서 적용하고 있는 연구부정행위에 대한 가이드라인을 보면, 표절은 위조, 변조와 함께 대표적인 연구부정행위 중의 하나로 간주되고 있다. 연구윤리에 대한 관심이 높아지고 연구부정행위 예방을 위한 연구윤리 교육이 지속되어 오고 있지만 표절 논란이 끊이지 않고 있다. 최근 3년간 국내 대학의 연구윤리 활동 실태 조사 결과를 보면, 표절로 판정된 빈도가 가장 높은 것을 볼 때 그만큼 우리 학계가 표절 예방을 위해 노력해야 함을 시사한다. 표절은 제3자에게 남의 것을 내 것인 것처럼 할 때 성립하는 것으로 대표적으로는 출처표기가 꼭 필요한 경우에 출처표기를 하지 않은 경우이다. 그런데 연구자들은 출처표기를 반드시 해야 하는 경우를 잘 모르거나 의도적으로 누락하여 표절 의혹을 받곤 한다. 따라서 본 연구에서는 표절에 대한 올바른 이해를 바탕으로 표절을 예방할 수 있는 방안에 초점을 두고 다음과 같이 두 가지 점에 초점을 두고 논의를 전개하였다. 첫째, 표절의 의미와 특징, 유형과 저작권 침해와의 차이점은 무엇인지를 살펴보았다. 둘째, 연구자들에게서 자주 제기되는 표절 관련 물음에 대한 답변을 제시하는 방식으로 표절에 대한 무지, 오해를 해소하는데 도움을 주고자 하였다.


According to the guidelines on research misconduct applied by domestic and foreign universities, plagiarism is considered one of the representative research misconducts along with fabrication and falsification. Although there has been a growing interest in research ethics and research ethics education to prevent research misconduct has continued, controversy over plagiarism has persisted. The results of a survey of research ethics activities at domestic universities over the past three years suggest that the Korean academic community should strive to prevent plagiarism considering the high frequency of plagiarism. Plagiarism is constituted when one's research contents are posed as belonging to someone else by a third party, and is typically a case in which the source is not indicated when it is absolutely necessary. However, researchers are suspected of plagiarism because they do not know or intentionally omit cases where the source must be attributed. Therefore, this paper focused on two points to prevent plagiarism based on a correct understanding of plagiarism. First, this paper looked at the meaning, characteristics, types of plagiarism and the differences between plagiarism and copyright infringement. Second, it was designed to resolve ignorance and misunderstanding of plagiarism by providing answers to plagiarism-related questions frequently raised by researchers.

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