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KCI후보

1공공개발사업구조 개선을 위한 부동산금융플랫폼 효과분석 -리츠설계를 중심으로-

저자 : 장인석 ( Chang In Seok ) , 신형섭 ( Shin Hyung Sub ) , 구아라 ( Gu A Hra )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 84권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 21-34 (14 pages)

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이 연구는 부동산금융플랫폼의 기능적 장점을 설명하고 공공개발사업의 효율성 제고를 위한 플랫폼 효과를 실증적으로 분석한 것이다. 공공개발사업 플랫폼화는 공공디벨로퍼의 독점적 지위를 완화시킬 수 있는 수단으로 수익과 리스크를 분산시키고 공공디벨로퍼가 부동산시장의 투명성을 선도할 수 있다는 전제에서 출발한다. 연구논리 전개를 위해 공공개발사업플랫폼의 실질적 작동기제는 부동산금융플랫폼 형태인 리츠가 적합함을 가정하고 공공개발사업 실제 유형을 대상으로 부동산금융플랫폼의 적용효과를 분석하였다. 연구결과 부동산금융을 활용한 공공개발사업플랫폼 효과는 다양한 사업참여자 구성을 통해 공공디벨로퍼의 자체재원조달 부담을 완화시키고 참여자간의 합리적인 이익배분이 가능하여 사업의 지속가능성을 높일 수 있는 것으로 나타났다. 이와 같은 결과는 공공개발사업플랫폼 구축은 공공디벨로퍼의 기능을 약화시키는 것이 아니라, 공공디벨로퍼의 사업구성에 선택과 집중을 유도하여 공공디벨로퍼에 의한 공공개발사업의 경쟁력을 확보할 수 있는 것으로 해석이 가능하다. 따라서 공공개발사업 플랫폼화의 적정 가이드라인 제시와 플랫폼화가 가능한 사업대상을 명확히 하는데 활용될 수 있을 것이다.


1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES The purpose of this study is to analyzes empirically the effect of applying the real estate finance platform to public development projects, which focus on the functional advantages of the real estate finance platform. The real estate finance platform is designed to test the feasibility of receiving orders to reduce public finances and improve business inefficiency through analysis. (2) RESEARCH METHOD The results of this research came from the analysis of the research methods on real estate finance platforms and an analysis of their effect on the actual project cost of public development projects. (3) RESEARCH FINDINGS This paper emphasized as follows. First, components of public development project platformization should consist of the value orientation of public development projects, continuous profit creation, and a virtuous cycle structure of projects. Second, this paper is explained that REITs, a real estate financial institution, appropriate for the actual operating mechanism of the public development project platform, and it is possible to improve business efficiency if it is applied to public development projects. Third, The public development project platform is found to be appropriate for business types with profitable in the short term. 2. RESULTS This paper explains that the advantages of the real estate finance platform can contribute to improving the financial inefficiency of public development projects. As a result of the study, it has been found that the use of REITs as a platform for public development projects has ensured diversity of participants and reduced the burden on public finances. It should be noted that the results of this research show that the effect of the public development project platform provide an opportunity to enrich the natural function of a public developer instead of easing the monopoly status of the public. In conclusion, it is possible to make a greater contribution to the development of the real estate industry by separating projects that can be used as a public development platform and projects that should be participated in by period of business through the platform construction.

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2상속세 및 증여세 개선방안 연구 : 공제조항 및 부동산 과세체계를 중심으로

저자 : 박준 ( Park Joon )

발행기관 : 한국공간환경학회 간행물 : 공간과 사회 76권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 140-170 (31 pages)

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2018년 기준 상속세 대상이 되는 피상속인의 수는 전체 사망자 수의 2.7%이며, 상속·증여세의 결정세액은 7.8조 원으로 전체 세수 378조 원의 약 2% 수준이다. 상속·증여세의 실효세율은 약 15.7% 수준이며, 과세미달인 자산가액을 합할 경우 그 비율은 10% 미만이다. 1950년 제정 당시에 비해 자산격차는 더욱 벌어졌지만, 부의 세습과 집중 억제를 통한 실질적 평등원칙 실현의 목표로 설계되었던 상속세와 증여세의 역할과 기능은 오히려 약해졌다. 제정 이후 명목 세율이 점차적으로 낮아지고 다양한 공제조항들이 추가되고 강화되어 온 것이 주요 원인이라고 할 수 있다. 이 연구에서는 도입 목적과의 합목적성과 여건 변화에 따른 시의성을 기준으로 상속·증여세의 공제 등 감면조항을, 정합성과 일체성을 기준으로 부동산 과세체계 내에서 상속·증여세제의 문제점을 검토하여 개선방안을 제시했다. 금융재산상속공제의 경우 비교 대상인 부동산 자산의 기준가액 현실화 추세를 감안하여 폐지를, 동거주택상속공제의 경우 상속세 대상이 되는 소수 자산상위 상속인을 대상으로 중산층 및 서민 대상의 상속세 부담감면과 장기주택보유 우대라는 명분이 적합하지 않으므로 역시 폐지를, 가업상속공제의 경우 당초의 도입 명분에서 벗어나 중견기업 소유주 일가의 개인적 절세와 자녀가업승계 촉진으로 이어지고 있으므로 대폭 축소를 제안한다. 한편, 사전증여재산 합산의 기준은 고도화된 세무행정역량과 상속·증여 규모 증가에 따른 합산 기준기간 연장 추세를 반영하여 상속인·수증인과 비상속인 현행 10년 이내와 5년 이내를 각각 20년 이내와 10년 이내로 연장하여 보다 정교한 과세체계를 구축할 것을 제안한다. 상속·증여세의 배우자공제의 경우, 부부별산제도를 근거로 한 헌법재판소 종합부동산세 세대별합산 방식 위헌판결의 논리를 그대로 따른다면 상속·증여세에서의 배우자 공제 규모도 타 인적공제 수준으로 하향 조정하는 것이 타당할 것이나, 해당 판결에 내재하는 상속·증여세 관련 문제 등을 종합할 때 종합부동산세의 합산방식을 부부합산으로 개정하여 부동산 자산의 형성 및 관리 단위를 상속·증여세와 동일하게 부부로 적용할 것을 제안한다. 한편, 상속 및 증여를 통해 양도소득세를 회피하는 문제는 피상속 또는 증여 후에도 이후 해당 자산의 양도 시 취득가액 산정 기준을 상속 및 수증 시점의 가액이 아닌 피상속 및 증여인의 최초 취득가액으로 유지하는 방식으로 합리화할 것을 제안한다.


In 2018, the proportion of decedents in total number of deaths is less than 3%, tax burden ratio and effective tax rate are 12.2% and 15.7% respectively in spite of the highest nominal tax rate of 50%. Total determined tax amount of inheritance tax and gift tax, 7.8 trillion Won is just around 2% of the total tax revenue of 378 trillion Won. The current asset inequality has been worsened compared with that in 1950 when the inheritance and gift tax were enacted. The role and function of inheritance tax and gift tax which were introduced with the highest tax rate of 90% for the purpose of easing the concentration and inheritance of wealth has been weakened. Lowered tax rate and increase of deductions are the main reasons behind it. This study reviewed the deductions in inheritance tax and gift tax and issues with property- related taxes. Based on the review, this study suggests 1) abolition of deduction for financial asset, cohabiting houses, 2) reduction of deduction for family business succession, 3) extension of aggregation period of ex-gifted asset in the calculation of inheritance tax and gift tax from current 10 years to 20 years, 4) change of aggregation from by person to by married couple in Comprehensive Real Estate Holding Tax to make the principle of taking a couple as a unit of asset-building and management with inheritance tax and gift tax, and 5) change of date of the acquisition of property in calculation of capital gain tax from date of inheritance or gift to original acquisition date when the inheritors or devisee sell the inherited or gifted assets.

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3베트남 부동산 시장의 투자환경에 관한 소고

저자 : 이호현 ( Lee Ho Hyun )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 84권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 63-75 (13 pages)

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베트남은 1986년 12월 베트남 공산당 제6차 대회에서 제기된 개혁ㆍ개방 정책 슬로건을 통해서 새롭게 변경한다는 의미에서 ‘쇄신’이라는 뜻을 가진 ‘도이머이(đổi mới) 정책’을 바탕으로 시장 경제체제를 도입하여 농업 부문의 개혁을 단계별로 추진하였다. 이후 평균적으로 6% 이상의 지속적인 고성장 경제발전을 이루며 ASEAN의 경제ㆍ사회적 현안을 조율하는 주요 핵심국가로 발전하였다. 또한, 대한민국 정부가 2017년 11월부터 추진하고 있는 ‘신남방정책(新南方政策)’의 핵심적인 국가이자 정치적 안정성 및 양질의 저렴한 노동력 등의 요인으로 인해 국내 투자자들의 진출이 활발한 국가이며, 국내의 교역 및 투자 대상국으로서 특히 부동산 3대 성장동력(인구구조, 도시화율, 고도의 경제성장률)이 모두 갖추어져서 그 중요성이 더욱 부각되고 있다. 더하여 베트남의 경제 호황이 지속되면서 국내 투자자들은 베트남 지역 내에 투자할 기회도 더욱 활발해지고 있다. 그러나 문화적 차이와 외국인 투자정책 등이 다르다보니 이를 대비한 투자전략을 세우는 것은 매우 어려운 일이다. 즉, 국가별 차이점을 이해하고, 경제적인 분야뿐만 아니라 사회개발 정도와 산업, 인적자원 현황 등 다양한 분야를 고려하고 투자를 하여야만 한다.


1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES Many real estate investors often fail due to the lemming effect. Therefore, the researcher aims to recognize these problems in advance through various analyses that affect real estate investment in Vietnam and further improve the knowledge involved. (2) RESEARCH METHOD This study approached Vietnam from a macro perspective and analyzed the economic status, investment status, and industrial real estate market status among real estate markets, which resulted in problems with real estate investment in Vietnam. Based on this, we would like to propose several improvements that could have a positive impact on real estate investment in the future. (3) RESEARCH FINDINGS Vietnam in the current golden age is a country with a high possibility of developing the real estate market due to rapid urbanization and the resulting increase in income. In other words, the importance of real estate is further highlighted as all three major growth engines (population structure, urbanization rate, and high economic growth rate) are equipped. In particular, the Republic of Korea is gaining a lot of popularity among real estate investors because it is Vietnam's No. 1 investor and has a very rich potential to increase returns along with rising real estate values. Recently, real estate development and investment companies have been actively investing in southern Vietnam as expectations for smart city development projects and solar power projects have increased in the south-central region of Vietnam, including Vintuan and Nintuan. However, due to problems such as lack of infrastructure construction and somewhat complicated administrative procedures, long-term investments are not actively made. 2. RESULTS Vietnam implemented the reform of the agricultural sector step-by-step in December 1986 by introducing a market economic system based on the Doimoi policy, which means "reform" in the sense of reform and openness through the slogan of the 6th Communist Party of Vietnam. It has since developed into a major core country that coordinates ASEAN's economic and social issues with a continuous high growth economic development of more than 6% on average. In addition, the Korean government has been pushing for the New Southern Policy since November 2017, and domestic investors are actively entering the country due to political stability and low-quality labor, and the importance of having all three major real estate growth engines (population, urbanization, high economic growth rate). In addition, as Vietnam’s economic boom continues, domestic investors are also increasingly likely to invest in the Vietnamese region. However, because cultural differences and foreign investment policies are different, it is very difficult to set up investment strategies to prepare for them. In other words, the government should understand the differences between countries and consider and invest in various areas such as the degree of social development, industry, and human resources as well as economic areas.

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4왕조실록으로 본 조선시대 부동산정책의 고찰 : 주택정책을 중심으로

저자 : 유기현 ( Ryu Ki-hyun )

발행기관 : 한국공간환경학회 간행물 : 공간과 사회 75권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 246-288 (43 pages)

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역대 정권마다 부동산 가격 안정화라는 목표로 발표되는 수많은 정책들이 시장에서는 여전히 그 기능을 발휘하지 못하고 있다. 과연 어떤 정책을 수립하여야 부동산 및 주택시장에 효과가 있을까 하는 의문에서 조선시대 부동산정책에 관련한 문헌분석 연구를 통해 현 시대의 정책과정 및 내용에 대한 시사점을 도출하고자 한다. 이를 위해 조선왕조실록을 중심으로 분석하며, 연구내용은 주택정책으로 한정한다. 분석결과 조선시대는 건국 초기부터 인구증가와 택지 및 주택 부족이 심각하였고, 이를 해결하기 위해 도성안의 인구를 강제로 이주시키거나, 무허가 주택을 철거하여 택지를 마련하였다. 또한 다주택 소유를 금지하는 규제도 있었다. 이러한 정책에도 주택재고 부족을 해결하지 못함에 따라 도성 밖으로 도시를 확대하는 정책을 추진하였다. 그 외에 집터와 가옥에 세금도 부과하였고, 한성의 사산을 중심으로 개발억제 정책도 시행하였다. 당시의 사회적·역사적·정치적 환경을 반영한 결과로 분석되며, 이는 당시 사회발전을 위한 반드시 필요했던 과정이며, 시장의 움직임에 시시각각 대응하는 것보다 거시적 관점에서 접근이 필요하다는 교훈을 얻게 한다.


Numerous policies announced by previous administrations with the goal of stabilizing real estate prices are still not functioning in the market. There is a question of what kind of policies should be established to effect the real estate and housing market. Therefore, it is intended to derive implications for the policy process and contents of the current era through a literature analysis study on real estate policies during the Joseon Dynasty. For this, the study focuses on the Annals of the Joseon Dynasty, and is limited to the contents of housing policy. According to the analysis, the population growth and housing shortage were serious from the early Joseon Dynasty, and to solve this problem, the population of the city was forcibly relocated or unauthorized houses were removed to prepare housing sites. There were also regulations prohibiting the ownership of multiple homes. Despite these policies, the lack of housing stocks could not be resolved, so a policy to expand the city outside the fortress was promoted. In addition, taxes were imposed on homes and houses, and development deterrence policies were implemented, centering on Hanseong. It is analyzed as a result of reflecting the social, historical, and political environment of the time, which is a necessary process for social development at the time, and learns that an approach is needed from a macro perspective rather than responding to market movements.

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5양자간 부동산명의신탁에서 수탁부동산의 처분과 횡령죄의 성부(成否)에 관한 고찰 - 대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결 -

저자 : 閔萬基 ( Man Kee Min )

발행기관 : 법조협회 간행물 : 법조 70권 4호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 514-539 (26 pages)

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부동산명의신탁은 대내적 관계에서 신탁자가 신탁부동산의 소유권을 보유하고 이를 관리·수익하면서 공부상의 소유 명의만을 수탁자로 하여 두는 것으로 의용민법 시대부터 조선고등법원과 대법원 판례를 통하여 인정되어 온 독특한 제도이다. 최근 대법원은 「부동산 실권리자의 등기에 관한 법률」에 위반하여 명의신탁자가 그 소유의 부동산의 등기명의를 명의수탁자에게 이전하는 이른바 양자간 명의신탁에서 명의수탁자가 명의신탁 약정에 위배하여 신탁받은 부동산을 임의로 처분하여도 횡령죄가 성립하지 아니한다고 판결함으로써 같은 경우에 횡령죄의 성립을 인정한 기존의 판례들을 변경하였다. 부동산명의신탁 제도는 사회적으로 불가피하게 용인하여야 할 경우도 있으나 많은 경우 부동산 투기와 탈세, 강제집행 면탈 등의 수단으로 이용되어 온 측면이 있다. 그리하여 이처럼 사회경제적·법적으로 많은 문제점이 노정된 부동산 명의신탁을 규제하기 위하여 1995년 「부동산 실권리자의 등기에 관한 법률」이 제정되어, 원칙적으로 부동산 명의신탁약정 및 이에 따른 등기로 이루어진 물권변동을 무효로 하는 규정을 두게 되었고 그 이후 무효의 의미에 대한 민사상 해석이 나누어지면서 부동산 명의신탁자의 임의처분에 대한 형사법적 평가가 달라지고 있다. 대상판결인 대법원 2016도18761 판결에 의하여, 대법원은 부동산명의신탁에서 수탁자가 신탁 부동산을 임의처분한 경우, 그 유형이 무엇이든지 간에 횡령죄의 성립을 인정하지 않겠다는 것이며, 위 판결로써 신탁부동산의 처분과 관련하여 명의수탁자는 부동산실명법 상의 처벌은 별론으로 하고, 형법상 횡령죄 또는 배임죄의 죄책에서 완전히 자유로워진 것으로 볼 수 있다 대상판결은 부동산명의신탁에서도 가장 기본적인 유형인 양자간 명의신탁에서 명의수탁자에 대한 횡령죄을 성립을 부정하였다는 점과 함께, 이른바 ‘보호할 가치있는 신뢰관계’ 이론을 재확인함으로써, 횡령죄와 함께 배임죄의 성립 여부를 판단하는 일관된 논리를 확립하게 되었다는 점에서 중요한 의미를 찾을 수 있다. 대상판결이 ‘보호할 가치있는 신뢰관계’ 이론을 근거로, 명의수탁자에 대한 횡령죄 성립을 부정한 것은 무엇보다도 민법 제103조 및 제746조의 해석에 관한 기존 민법상 학설 및 판례와 법리적으로 상응하고 부동산명의신탁에 대한 사회의 변화된 인식을 반영하는 것으로서, 부동산실명법의 입법 취지와 부합하는 것이다. 결론적으로 대상판결은 형벌의 최후수단성과 보충성의 원칙, 죄형법정주의에 충실한 해석일 뿐만 아니라 명의신탁 부동산의 처분을 둘러싸고 발생할 수 있는 민·형사법적인 법리충돌을 해소할 수 있는 매우 타당한 결론이라고 본다.


The truster holds the real right to the real estate and benefits from it internally while the trustee registers the ownership under his/her name. Recently Korea’s Supreme Court ruled that even though the trustee disposed of the real estate trusted to him breaching the title trust contract, he can not be punished as criminal embezzlement changing the precedents in which the trustee could be criminally responsible under the same circumstance. The title trust has been exploited as the means of real estate speculation, tax evasion, and the avoidance of compulsory execution while it is necessary for the socioeconomic purposes. Therefore, “Act on the registration of real estate under actual titleholder’s name”(hereafter “the Act”) was enacted to regulate the title trust which had revealed lots of socioeconomic, legal problems in the year 1995. According to the Act, any title trust agreement and any change in the real rights to any real estate by a registration made under the title trust agreement shall be null and void. The Supreme Court Judgement(2021. 2. 18. 2016do18761 en banc, hereafter “the Judgement”) declared that the title trustee who disposed of the trusted real estate is not punishable as criminal embezzlement regardless of the type of the title trust. By the Judgement, the disposal of the trusted real estate by the trustee became free from the criminal responsibility for embezzlement or breach of duty while it could be punished as the breach of the Act. The Judgement has the significant meaning in that it denied the constitution of the criminal embezzlement for the trustee and established the coherent theory which could be applied to criminal embezzlement and breach of duty as well by reassuring so-callled “the theory of trust relationship worth protection” The denial of the criminal responsibility for the trustee on the ground of the theory of trust relationship worth protection accords with the construction of the civil codes and the legislative intent of the Act. In conclusion, the Judgement reached the appropriate conclusion in that it is faithful to the principle of ultima ration, subsidiarity and legality of the criminal punishment and solves the conflict of the legal theory between the civil and criminal law.

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6주택임대차보호법에 의한 임차권등기명령의 실무상 문제점에 관한 연구 - 임대인이 부동산소유자가 아닌 경우를 중심으로 -

저자 : 尹泳琇 ( Yoon Young-soo )

발행기관 : 법조협회 간행물 : 법조 70권 1호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 312-337 (26 pages)

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주택임대차보호법에서는 임차인의 대항력 및 우선변제권 취득 및 유지를 돕기 위하여 임차권등기명령 제도를 두고 있다. 한편, 현행 민법 하에서는 임차주택 소유자가 아닌 사람도 임대인이 될 수 있고, 대법원 판례에 의하면 이 경우에도 임대인에게 ‘적법한 임대권한’이 인정된다면 그로부터의 주택 임차인에게 주택임대차보호보법상 대항력 및 우선변제권도 인정될 수 있다. 그런데 현행 주택임대차보호법 체계 하에서는 적법한 임대권한을 가진 임차주택 소유자 아닌 임대인으로부터의 주택 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차권등기명령을 받거나 그에 따른 임차권등기를 하는 데에 실무상 문제가 있다. 구체적으로는 피신청인을 임대인으로 기재하여 임차권등기명령신청을 하는 경우 임차권등기가 마쳐질 수 없는 등의 문제가, 피신청인을 임차주택 소유자로 기재하여 임차권등기 명령신청을 하는 경우 적법하게 임차권등기명령이 발령될 수 없는 등의 문제가 있다. 이와 같은 실무상 문제가 발생하는 원인은 주택임대차보호법상 임차권등기명령의 재판, 집행에 관한 주택임대차보호법 등 관련규정이 임차주택 소유자가 임대인과 동일인일 것임을 전제로 정해진 데에 있으므로, 그와 같은 관련규정은 정비하는 방법으로 실무상 문제를 해결하여야 한다. 다만, 주택임대차보호법에 의한 임차권등기명령의 재판, 집행에 관하여 가압류절차를 준용하도록 하는 주택임대차보호법 제3조의3 제3항보다는 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 등 하위규범을 개정하는 방법이 바람직하다.


Korean Housing Lease Protection Act regulates leasehold registration orders in order to legally aid the lessee to acquire or maintain opposing power and preferential repayment right. Meanwhile, a person can be a lessor of a certain house even he is not the owner of such under Korean Civil Act, and Korean Supreme Court rules that if the lessor was granted ‘legitimate leasing right’ in such cases, the lessee can acquire opposing power and preferential repayment right of Korean House Lease Protection Act. But there are some practical problems when a lessee leased a house from a lessor who is not the owner but granted the legitimate leasing right, then tries to obtain a leasehold registration order or complete a registration of leasehold following such order under Korean House Lease Protection Act. To be more specific, when a leasehold registration order is applied against the lessor, there are problems such as the registration of leasehold not being completed by the execution of the leasehold registration order etc., and when a leasehold registration order is applied against the house owner, there are problems such as leasehold registration order not being able to be legitimately approved etc. The reason for such practical problems lies in the structure of Korean Housing Lease Protection Act and other relevant regulations concerning judgement and execution of leasehold registration orders, which were codified under premise that a lessor is always the house owner, thus such relevant regulations should be revised to resolve such problems. And it would be better to revise sub-regulations such as Regulation on Procedure of Leasehold Registration Orders rather than to revise Korean Housing Lease Protection Act Article 3-3(3) which regulates that Articles of Korean Civil Execution Act concerning provisional seizure procedure apply mutatis mutandis to judgement and execution of leasehold registration orders.

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7부동산가격공시제도의 문제점과 개선방안

저자 : 장상록 ( Jang Sang-log ) , 김재태 ( Kim Jae-tae )

발행기관 : 한국세무회계학회 간행물 : 세무회계연구 68권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 213-232 (20 pages)

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[연구목적] 현행 부동산 공시가격제도는 부동산공시권자의 이원화, 비주거용 부동산가격공시제도의 미시행 및 공시가격의 정확성 부족 등의 문제점을 안고 있다. 특히 부동산가격공시제도는 부동산 정책을 넘어 다양한 정부정책의 근간을 이루는 제도이므로, 본 연구에서는 제도의 문제점을 분석하고 이에 대한 개선방안을 제시하고자 하였다. [연구방법] 본 연구는 문헌연구 방법으로 현행 부동산가격공시제도에 대한 이론적 배경 및 관련 선행연구 고찰을 바탕으로 현행 부동산가격공시제도의 문제점을 도출하고 이에 대한 개선방안을 제시하였다. [연구결과] 본 연구에서는 문헌연구를 통해 현행 부동산가격공시제도의 문제점으로 첫째, 부동산가격공시 관련 부서의 이원화로 인해 부동산 공시의 전문성, 책임성, 그리고 효율성 저하의 문제, 둘째 비주거용 부동산가격의 미공시, 셋째 부동산가격공시제도의 전국적인 통일성 및 정확성 미비 등의 문제점을 제시하였다. 또한 본 연구는 다음과 같이 부동산가격공시제도의 개선방안을 제시하였다. 첫째, 표준지공시지가와 개별공시지가, 표준주택가격과 개별주택가격 및 공동주택가격 공시를 기초지방자치단체에서 공시하도록 관련 규정을 개정하는 입법적 개선, 둘째, 비주거용 부동산의 별도 공시에 대한 부동산공시법과 지방세법 규정의 개선, 셋째, 부동산가격공시제도는 예산·시간상 제약으로 인해 대량생산방식에 의하더라도 국민의 신뢰를 얻기 위해서는 공시가격의 정확성이 높아야 한다는 점을 제시하였다. [연구의 시사점] 본 연구는 최근 부동산가격이 급등하여 그 어느 때보다 부동산에 대한 관심이 높은 시점에서 부동산가격공시제도의 문제점을 살펴보고 이에 대한 개선방안을 제시하였다는 점에서 시의적절하며, 또한 부동산가격공시제도 개편에 하나의 유용한 정보를 제공할 것으로 기대된다.


[Purpose] The current real estate disclosure price system has problems such as the dualization of real estate disclosure rights, the non-residential real estate price disclosure system, and the lack of accuracy in the disclosure price. In particular, the real estate price disclosure system is a system that forms the basis of various government policies beyond real estate policies, so this study tried to analyze the problems of the system and suggest ways to improve them. [Methodology] In this study, we derive problems with the current real estate price disclosure system based on the theoretical background of the current real estate price disclosure system and the relevant prior research review as a literature research method. [Findings] In this study, we presented problems with the current real estate price disclosure system:first, degradation of the professionalism, accountability and efficiency of real estate disclosure due to the dualization of real estate price disclosure departments. The study also proposed ways to improve the real estate price disclosure scheme as follows:First, legislative improvements are needed to revise related regulations to disclose standard land price and individual land price, standard house price and individual house price and apartment price in basic local governments. Secondly, improvements to the regulations of the Real Estate Disclosure Act and the Local Tax Act on separate disclosures of non-residential property are needed. Third, it is necessary to enhance the accuracy of the property price disclosure system. [Implications] This study is timely in that it examined the problems of the real estate price disclosure system and proposed ways to improve them at a time when real estate prices have soared recently and interest in real estate is higher than ever. In addition, the study is expected to provide useful information on the reform of the real estate price disclosure system.

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8부동산 경매와 소멸주의, 인수주의, 그리고 잉여주의 ―일본법과 독일법과의 비교고찰―

저자 : 서종희 ( Seo Jonghee )

발행기관 : 안암법학회 간행물 : 안암법학 63권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 447-478 (32 pages)

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우리나와 일본은 경매부동산에 부착되어 있는 부담이 원칙적으로 경매에 의해 모두 소멸되어(소멸주의) 매수인은 그러한 부담으로부터 완전히 벗어난다. 그 결과 부동산에 관한 물권을 취득한 자는 매각대금으로 눈을 돌리는 상황에 내몰리게 된다. 독일에서는 이러한 소멸주의에 대해 1860년대부터 순위질서에 내재하는 우선순위주의를 위반한다는 비판이 강하게 제기되었다. 즉 일반채권자 또는 후순위채권자가 실시한 경매에 의해 그보다 순위가 앞서는 채권자를 그 권리로부터 밀어내는 것을 원칙으로 하는 소멸주의는 다음과 같은 문제가 있다는 것이다. 먼저 매각대금으로부터 선순위채권자가 채권을 모두 만족받을 수 있는 경우에도 채무의 지급기한이 도래하기 전에 자신의 채권을 회수해야 한다는 강제는, 경제적 합리성에 합치되지 않는다. 한편 매각대금이 충분하지 않아 선순위 채권자가 채권을 모두 만족받을 수 없는 경우에는 그 자가 그 당해 부동산을 매수해야 하는 불합리한 결과가 될 수도 있다. 요컨대 소멸주의는 경매실시채권자가 경매를 통해 발생하는 위험을 선순위채권자에게 전가시키는 결과를 가져온다는 점에서 문제가 있다. 따라서 소멸주의를 원칙으로 하는 민사집행법의 태도에 대해서는 재고가 필요하며, 향후 이에 대한 진지한 논의가 이루어지기를 기대해 본다.


In Korea und Japan wurde das sogenannte Löschungsprinzip angewendet: Wie wir bereits gesehen haben, wird beim Löschungsprinzip die gesamte Belastung der Immobilie durch die Zwangsvollstreckung erloschen und der Käufer erwirbt die Immobilie vollständig von der Last befreit. Infolgedessen sind diejenigen, die Immobilienrechte erwerben, gezwungen, ihren Blick auf den Verkaufserlös zu richten. Seit den 1860er Jahren wird Deutschland heftig kritisiert, weil es den der Prioritätenfolge innewohnenden Prioritätenismus verletzt. Mit anderen Worten, für den Fall, dass die Versteigerung der Gläubiger, die die Versteigerung durchführen, zulässt, dass die Gläubiger mit einem höheren Rang aus ihren Rechten verdrängt werden, hat der Zwang, den die ersteren auf die letzteren ausüben, die folgenden Probleme. Erstens widerspricht selbst bei ausreichendem Verkaufserlös der Zwang zur Einziehung der Schuldverschreibungen vor Fälligkeit der Schulden der wirtschaftlichen Rationalität. Reicht der Veräußerungserlös hingegen nicht aus, so führt dies unzumutbar dazu, dass in manchen Fällen derjenige, der den Vorzugsanspruch gegenüber dem Versteigerungsberechtigten hat, die Immobilie erwerben muss. Mit anderen Worten besteht ein Problem des Minderheitensystems darin, dass es dazu führt, dass die Auktionsgläubiger die durch die Auktion entstehenden Risiken an die vorrangigen Gläubiger weitergeben. Dementsprechend müssen wir auch die Haltung des Civil Execution Act überdenken, die auf dem Löschungsprinzip beruht.

KCI등재

9부동산정책과 부동산시장가격 사이의 단기 인과성에 관한 실증연구

저자 : 강현주 ( Kang Hyun Ju ) , 한덕희 ( Hahn Deok Hee )

발행기관 : 경남대학교 산업경영연구소 간행물 : 지역산업연구 44권 2호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 123-143 (21 pages)

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본 연구는 부동산정책이 아파트가격과 주거지역지가에 어떠한 동태적 영향을 미쳤는지에 대해서 그랜저 인과관계, 충격반응함수 및 분산분해를 하여 다음의 연구결과를 얻었다. 첫째, 서울지역의 아파트매매가격만 부동산정책을 단일방향으로 선행하였고, 아파트매매가격은 전세가격을 선행하였다. 서울과 부산의 아파트매매시장은 독립적이었지만, 서울지역 아파트 매매가격과 전세가격은 부산지역 아파트전세가격을 직ㆍ간접적으로 선행하여 예측력을 나타내었다. 서울전체와 서울강남지역 간의 아파트매매가격과 전세가격 모두 유의한 선행관계가 없는 반면, 부산전체의 아파트매매가격과 전세가격이 각각 부산동부산권아파트의 매매가격과 전세가격을 단일방향으로 선행하여 예측력이 있었다. 그리고 서울지역의 아파트매매가격은 서울과 부산의 주거지역지가를 선행하는 것으로 나타났다. 둘째, 서울아파트매매가격의 충격이 부동산정책에는 3개월 정도 음(-)의 영향을, 서울지역의 아파트전세가격에는 2개월 정도 양(+)의 영향을 미쳤다. 부산아파트매매가격의 충격은 부산지역 아파트전세가격에 약 8개월 정도 유의한 양(+)의 영향을 주었다. 서울아파트전세가격의 충격은 부산아파트전세가격에 10개월 정도 양(+)의 영향을, 부산아파트전세가격의 충격은 부산동부산권전세가격에 3개월 정도 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 부동산정책, 서울아파트매매가격, 부산아파트매매가격, 서울주거지역지가는 외생성이 크고, 서울강남아파트매매가격, 부산동부산권아파트매매가격, 서울강남아파트전세가격, 부산아파트전세가격, 부산동부산권아파트전세가격, 부산주거지역지가는 내생성이 컸으며, 서울아파트 전세가격은 내생성과 외생성이 비슷한 것으로 나타났다.


This study explores short-term causality between real estate policy and real estate market price for the period from January, 2012 to August 2020, using monthly data. The analysis employs the VAR, Granger causality, impulse response function and variance decomposition. Our results show that Seoul apartment price unilaterally leads real estate policy. Apartment sales price in Seoul and Busan unilaterally leads aprtment Jeonse price. Although the apartment sales markets in Seoul and Busan were independent, the apartment sales prices and jeonse prices in Seoul showed a predictive power by directly and indirectly leading the apartment jeonse prices in Busan. There was no significant precedent relationship between the whole of Seoul and the Gangnam area of Seoul. The apartment sales price and the jeonse price of the entire Busan showed predictive power for the sales price and the jeonse price of the Busan East Busan apartments, respectively. The price of apartment sales in Seoul preceded the land price of residential areas in Seoul and Busan. Also, The impact of the sale price of apartments in Seoul had a negative effect on the real estate policy for about 3 months, and a positive effect on the apartment jeonse price in Seoul for about 2 months. The impact of The price of apartment sales in Busan had a significant positive effect on the apartment jeonse price in Busan for about 8 months. Real estate policy, Seoul apartment sales price, Busan apartment sales price, and Seoul residential area land prices are highly exogenous, whereas Seoul Gangnam apartment sales price, Busan East Busan apartment sales price, Seoul Gangnam apartment rental price, Busan apartment rental price, Busan East Busan apartment sales price Jeonse price, Busan residential area land price is endogenous.

KCI후보

10유형별 부동산정책이 부동산가격에 미치는 영향에 대한 비교연구

저자 : 권호근 ( Kwon Ho Geun )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 84권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 35-49 (15 pages)

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본 연구는 부동산가격 안정을 위한 정부의 부동산정책을 수요억제대책과 공급확대정책으로 구분하고 각각 그 효과를 그 당시 경제지표를 가지고 분석하였다. 공급확대정책을 실시한 대표적 정부로는 노태우 정부를, 수요억제정책을 실시한 대표적 정부로는 노무현 정부를 선정하였다. 부동산가격 안정을 위해 인위적인 수요억제대책은 한계가 있으며, 시장친화적인 공급확대정책이 효과적임을 연구결과는 나타내 주고 있다. 그리고 부동산정책에 대한 만족도 조사에서도 노태우 정부는 최상위권을 보여준데 비해, 노무현 정부는 최하위권으로 나타났다.


1. CONTENTS (1) RESEARCH OBJECTIVES It analyzes which type of policy is more effective in stabilizing real estate prices by dividing real estate policy into supply expansion policy and demand suppression policy. (2) RESEARCH METHOD This study has been mainly studied in the literature study. It analyzes using various statistics during on the Roh Moo-hyun and Roh Tae-woo administration and articles related to real estate prices stabilizing. (3) RESEARCH FINDINGS The island development policy should present an island policy for the expansion of poor infrastructure and the creation of high value-added disinfection and improvement of the quality of life. First, it is necessary to establish the department in charge of the island development policy and its functions, and as the department in charge, it is necessary to unify the various island policies of the relevant ministries to prevent the project from being undersized or duplicated. Of course, efforts should be made to form a human network so that the roles of local residents and experts, the key actors, can have a synergistic effect. 2. RESULTS It should be a means of revitalizing the island area by examining various resources possessed by the island area and making it a database. At the same time, various basic surveys on island areas as national statistics should be conducted and used as basic data for policy research.

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