본 연구는 전세사기 문제의 근본 원인과 현행 제도의 한계를 공법적 관점에서 심층적으로 분석하고, 전세사고 예방과 피해자 보호를 위한 실효성 있는 제도적 개선방안을 제시하였다. 최근 부동산 시장의 가격하락 시기에 전세사기가 빈번하게 발생하는 주요 원인은 전세제도의 구조적 취약성, 임대인의 과도한 레버리지 투자 그리고 임대인과 임차인 간의 정보 비대칭성에 있다.
첫째, 전세제도의 문제점으로는 보증금 반환의 불확실성, 임대인의 재정 상태에 대한 불투명성, 임대차계약 시 임차인이 충분한 정보를 얻기 어려운 구조 등이 지적하였다. 임대인은 전세보증금을 이용하여 다수의 부동산을 매입하거나 대출을 받아 투자에 활용하는 경우가 많으며 부동산 시장이 하락하거나 정체기에 접어들면 보증금을 반환하지 못하는 위험에 처하게 된다. 이러한 상황에서 임차인은 보증금을 돌려받지 못해 큰 피해를 입게 되며, 이는 사회적 문제로 부각되고 있다.
둘째, 정부의 대응 현황을 분석한 결과 전세사기 피해 방지 및 피해자 지원을 위한 다양한 정책과 법령개정을 시행하였으나 주로 사후적 구제에 초점을 맞추고 있어 근본적인 해결책이 미흡하다는 점이 드러났다. 예컨대, 전세사기피해자법을 제정하여 피해자에 대한 지원을 강화하고 있으나 피해 발생 이후의 대책에 국한되어 전세사기를 사전에 예방하는 제도적 장치가 부족하다.
셋째, 전세사기피해자법의 법적 성격을 공법상 특별손해전보법으로 규정하고, 헌법상 사회국가원리에따라 국가의 적극적인 개입과 조정의 필요성을 강조하였다. 사회국가원리는 국가가 국민의 기본권을 실질적으로 보장하고, 사회적 약자를 보호하며, 공공복리를 증진시킬 의무가 있음을 의미한다. 따라서 국가가전세사기 문제에 적극 개입하여 임차인의 주거권과 재산권을 실질적으로 보호할 수 있는 법적･제도적 기반을 마련해야 한다.
넷째, 제도적 개선방안으로는 공인중개사의 확인･설명의무 강화와 쌍방중개의 제한을 통해 임차인 보호를 강화해야 한다고 제안하였다. 공인중개사는 부동산 거래의 전문인으로서 임대인과 임차인 간의 정보비대칭성을 해소하는 역할을 해야 하나 일부 공인중개사의 비윤리적 행위로 인해 전세사기가 발생하고 있다. 따라서 공인중개사의 의무와 책임을 강화하고 쌍방중개를 제한하여 이해상충을 방지함으로써 임차인의 권익을 보호할 필요가 있다.
다섯째, 임대인의 과도한 레버리지 투자를 규제하여 전세사고의 근본 원인을 차단해야 한다. 임대인이전세보증금을 활용하여 무분별하게 부동산을 매입하는 것을 제한하고 임대인의 보증금 반환 능력을 사전에 확인할 수 있는 제도적 장치를 마련함으로써 전세사기를 예방할 수 있다.
여섯째, 임대인의 보증금 반환보증 가입 의무화와 보증금 예치제도 도입을 통해 임차인의 보증금 반환을 보장해야 한다. 현재 임차인이 보증금 반환보증에 가입하여 스스로를 보호하고 있으나 이는 임차인에게 추가적인 비용 부담을 주는 비효율적인 구조이다. 임대인이 보증금 반환보증에 의무적으로 가입하도록하여 임차인의 보증금을 안전하게 보호하고, 보증금 예치제도를 통해 임대인이 보증금을 임의로 유용하지못하도록 제3의 기관에 예치함으로써 전세사기를 예방할 수 있다.
일곱째, 임대인의 출구전략으로서 임대사업자 전환을 제안하였다. 임대인이 민간임대사업자...
This study provides an in-depth analysis of the fundamental causes of jeonse fraud and the limitations of current systems from a public law perspective. It proposes effective institutional improvements for preventing jeonse accidents and protecting victims. The frequent occurrence of jeonse fraud during downturns in the real estate market is primarily due to the structural vulnerabilities of the jeonse system, excessive leverage investments by landlords, and information asymmetry between landlords and tenants.
Firstly, the inherent problems of the jeonse system include the uncertainty of deposit returns, the opaqueness of landlords’ financial status, and the difficulty for tenants to obtain sufficient information during contract formation. Landlords often utilize jeonse deposits to purchase multiple properties or secure loans for investment purposes. When the real estate market declines or stagnates, they may become unable to return the deposits, causing significant harm to tenants and escalating into a social issue.
Secondly, the analysis of government responses reveals that while various policies and legal amendments have been implemented to prevent jeonse fraud and support victims, these measures predominantly focus on ex-post remedies, lacking fundamental solutions. For example, the enactment of the Jeonse Fraud Victim Protection Act strengthens support for victims but remains limited to post-occurrence measures without sufficient institutional mechanisms to prevent jeonse fraud proactively.
Thirdly, by characterizing the Jeonse Fraud Victim Protection Act as a special public law compensation statute, the study emphasizes the necessity of active government intervention and coordination based on the constitutional principle of a social state. The social state principle mandates the government to substantially guarantee citizens’ basic rights, protect the socially disadvantaged, and promote public welfare. Therefore, it is argued that the government should establish legal and institutional foundations to actively intervene in jeonse fraud issues, thereby substantially protecting tenants’ housing and property rights.
Fourthly, the study suggests strengthening the obligations of real estate agents, particularly their duty to verify and explain, and restricting dual agency to enhance tenant protection. Real estate agents, as professionals in property transactions, should alleviate information asymmetry between landlords and tenants. However, unethical practices by some agents contribute to the occurrence of jeonse fraud.
Strengthening their responsibilities and limiting dual agency to prevent conflicts of interest are necessary measures to safeguard tenants’ rights.
Fifthly, regulating landlords’ excessive leverage investments is essential to address the root causes of jeonse accidents. By restricting indiscriminate property acquisitions financed by jeonse deposits and establishing institutional mechanisms to verify landlords’ ability to return deposits in advance, jeonse fraud can be prevented.
Sixthly, the mandatory participation of landlords in guarantee insurance and the introduction of a deposit escrow system are proposed to ensure the return of tenants’ deposits. Currently, tenants bear additional costs by participating in guarantee insurance to protect themselves, which is inefficient. By requiring landlords to participate in guarantee insurance and mandating the deposit of jeonse funds with a third party to prevent misuse, tenants’ deposits can be securely protected, and jeonse fraud can be deterred.
Seventhly, the study proposes providing exit strategies for landlords through conversion to registered rental business operators. By transitioning landlords to registered rental businesses, they can receive government support while minimizing harm to tenants and enhancing market stability. This approach allows landlords to resolve deposit return issues and tenants to secure stable housing environ...
