본 연구는 고령화의 가속화로 인한 고령친화 주거단지 수요 증가에 대응하여, 거주자의 실제 요구를 반영한 공용공간 개선 전략을 제시하고자 수행되었다. 기존 계획이 법적 기준 충족과 물리적 장벽 제거에 치중해 온 한계를 극복하고, 거주자의 체감 만족도를 높이는 실질적 개선 방향을 모색하는 데 연구의 목적이 있다. 연구 범위는 중국 허난성 핑딩산시 신화구에 위치한 룽텅(龙腾)단지로 한정하였으며, 공용공간을 구성하는 물리적·심리적·운영관리 요인에 대한 상대적 중요도와 만족도를 분석하였다. 연구 방법은 선행연구 고찰과 현장조사를 통해 3개 상위요인(물리적·공간 환경, 심리·사회적 경험, 환경·운영 관리)과 9개 하위요인을 도출한 후, AHP(Analytic Hierarchy Process) 기법으로 중요도 가중치를 산출하고, IPA(Importance-Performance Analysis) 매트릭스를 활용해 전략적 개선 우선순위를 도출하였다. 총 220부의 설문지를 배포하여 200부를 최종 분석에 사용하였으며, 자료는 Expert Choice 11.5와 SPSS 26.0 프로그램으로 분석하였다. 연구 결과, 상위 요인 중에서는 ‘심리·사회적 경험’(0.422)이 가장 높은 중요도를 보였으며, 하위 요인에서는 ‘심리적 안정감’(0.190), ‘접근성’(0.152), ‘커뮤니티 공간 활용성’(0.139)이 우선순위 1-3위를 차지하였다. IPA 분석 결과 이들 3개 요인은 모두 제2사분면(중점 개선 영역)에 위치하여 시급한 개선 필요성이 확인되었다. 반면, ‘환경 쾌적성’은 중요도와 만족도가 모두 높은 제1사분면(현상 유지 영역)에 속하였고, ‘친환경성’과 ‘관리 편의성’은 과잉 관리 지양 영역(제4사분면)으로 나타나 자원 재배분의 여지를 보여주었다. 이러한 결과는 고령친화 주거단지 공용공간의 계획·운영에서 단순한 물리적 편의 제공을 넘어 거주자의 정서적 안정감 확보와 사회적 교류 촉진을 최우선 과제로 삼아야 함을 시사한다. 또한 IPA 분석을 통한 차별적 전략 수립은 한정된 예산을 효율적으로 배분하고 단계적 개선 계획을 수립하는 데 실증적 근거를 제공한다는 점에서 학술적·실무적 의의를 가진다.

This study aims to propose strategies for improving common spaces in age-friendly residential complexes, focusing on enhancing residents’ perceived satisfaction beyond merely meeting legal standards or removing physical barriers. The research was conducted at the Longteng (龙腾) complex in Pingdingshan, China, and analyzed the relative importance and performance of physical, psychological, and managerial factors. Three upper-level and nine sub-factors were derived through literature review and field surveys. Importance weights were calculated using the Analytic Hierarchy Process (AHP), and performance scores were measured through a survey of 200 residents. The results were mapped onto an Importance-Performance Analysis (IPA) matrix using Expert Choice 11.5 and SPSS 26.0 to determine strategic priorities based on quantitative evidence. Findings indicate that “psychological and social experience” (0.422) was the most important upper-level factor. Among sub-factors, “psychological stability” (0.190), “accessibility” (0.152), and “community space utilization” (0.139) ranked highest and were located in Quadrant II (concentrated improvement), requiring urgent attention. Conversely, “environmental comfort” was in Quadrant I (maintenance), while “eco-friendliness” and “management convenience” fell into Quadrant IV (possible over-management). These results highlight the need to prioritize emotional security and opportunities for social interaction when planning and operating common spaces. The AHP-IPA approach provides evidence-based guidance for allocating limited resources and designing phased improvement plans, offering both academic and practical implications for future age-friendly housing projects.