본 연구는 2010∼2023년 중국 35개 대중도시 패널자료를 이용하여 개인 기준 소득대비 주택가격 비율의 결정요인을 실증적으로 분석한다. 주택가격은 거래 기반의 기존주택 시장 가격을 활용하였으며, 90제곱미터 표준주택 가격을 도시별 1인당 가처분소득으로 나누어 개인 기준 지표를 구성하였다. 분석방법으로는 도시 및 연도 고정효과를 포함한 패널 고정효과모형을 적용하였다. 설명변수는 인구 규모, 경제발전 수준, 물가상승률, 신용공급 수준과 함께 토지재정 의존도, 교육자원 밀도, 주택가격 기대 변수를 포함하였다. 실증분석 결과, 인구 규모는 모든 모형에서 개인 기준 소득 대비 주택가격 비율을 유의하게 증가시키는 것으로 나타났다. 토지재정 의존도와 교육자원 밀도는 모형 전반에서 일관되게 유의한 양의 영향을 보이며, 모형의 설명력을 개선하는 핵심 제도 요인으로 확인되었다. 주택가격 기대 변수는 전반적으로 양의 계수로 추정되어, 기대 형성이 주거부담을 확대할 수 있는 경로의 존재를 시사한다. 신용공급 변수는 모형에 따라 계수의 방향과 유의성이 달라, 집계지표 기반 측정의 한계를 감안한 추가 검증이 요구된다. 본 연구는 중국 주택시장의 주거부담을 이해함에 있어 거시 기초여건뿐 아니라 토지재정 구조와 교육자원 편재 등 제도적 요인을 함께 고려할 필요가 있음을 제시한다.

This study investigates the determinants of China's housing purchase burden, measured by the price-to-income ratio (PIR), using a city-year panel of 35 large and medium-sized cities from 2010 to 2023. To approximate the burden faced by households in the market most relevant to actual demand, we construct an individual-based PIR by dividing the transaction-based price of a standardized 90-square-meter existing-home unit by city-level per capita disposable income. We estimate a two-way fixed-effects panel model with city and year effects to account for time-invariant city characteristics and common macroeconomic shocks. The results indicate that population size is positively and robustly associated with the individual-based PIR across specifications, consistent with agglomeration-driven demand pressures. The effect of GDP per capita is comparatively limited once fixed effects and other covariates are controlled for. The credit-supply measure is generally estimated with a negative coefficient and is statistically weak in the preferred specification, suggesting that interpretations based on aggregate lending may be constrained and should be validated using more disaggregated household credit indicators when available. Land-finance dependence and educational resource density exhibit consistently positive and statistically significant relationships with the PIR and improve model fit, highlighting their roles as key institutional drivers of housing affordability pressures. The expectations proxy is estimated to be positive and is marginally significant in some specifications, implying that expectations may contribute to affordability stress, although further identification would be needed for stronger causal claims. Overall, the findings suggest that analyses of housing affordability and potential overheating in China should consider not only macro fundamentals but also institutional mechanisms related to land-based local finance and the spatial concentration of educational resources.