본 연구는 2006년부터 2024년까지의 서울시 아파트 실거래가 데이터를 활용하여 부동산 경기 흐름에 따른 브랜드 아파트의 가격 프리미엄 변화를 분석하고, 브랜드 아파트 프리미엄이 어떤 요인들에 의해 결정되는지를 실증적으로 살펴보았다. 특히 브랜드 아파트 프리미엄이 부동산 시장의 경기 흐름과 주거지의 학군 특성 및 교육 인프라와 상호작용하여 변화할 수 있다는 가정 하에 연구를 진행하였다. 구체적으로 브랜드 아파트가 일반 아파트 대비 시장에서 형성하는 가격 프리미엄이 경기 흐름에 따라 어떻게 달라지며, 우수한 학군 지역과의 공간적 접근성(특히 학업성취도 상위 20% 학교) 및 학원 밀집지역 여부와 같은 교육 환경 요인이 브랜드 프리미엄 형성에 미치는 영향을 분석하였다. 분석 방법으로는 변수 간의 복잡한 상호작용과 비선형적 특성을 효과적으로 포착할 수 있는 일반화 가법 모형(GAM)을 적용하여 시계열적 추세와 다양한 변수 간의 상호작용 효과를 복합적으로 살펴보았다. 분석 결과, 브랜드 아파트는 연구 기간 내 일반 아파트에 비해 통계적으로 유의미한 가격 프리미엄을 유지하는 것으로 나타났으며, 특히 2015년 이후 브랜드 아파트의 가격 프리미엄이 한층 확대되면서 브랜드 아파트의 시장 내 위상이 보다 커지고 있음을 확인할 수 있었다. 또한, 브랜드 프리미엄 형성은 학군의 특성과도 유의한 관계를 갖는 것으로 나타났다. 구체적으로, 상위 20%에 해당하는 우수 학군 지역에서는 오히려 브랜드 프리미엄이 낮아지는 현상을 보였으며, 마찬가지로 학원 밀집지역에서도 브랜드 아파트와 일반 아파트 간 가격 차이가 적어지는 등 교육환경과 아파트 브랜드 가치는 상호보완적인 관계를 가지고 있음을 시사하였다. 이처럼 본 연구는 브랜드 아파트가 단순한 마케팅 효과나 건설사의 명성을 넘어 학군 및 교육 환경 등 실질적이고 구체적인 입지 특성과 상호작용하며 지속적인 자산 가치를 형성한다는 점을 확인하였다는 점에서 의의가 있다.

This study analyzes changes in brand apartment price premiums in response to housing market cycles, using apartment transaction data from Seoul between 2006 and 2024. The study empirically examines which factors determine brand apartment premiums and specifically explores whether these premiums vary according to market cycles and interact with educational environment characteristics, such as schools and private tutoring institutes. A Generalized Additive Model (GAM) was employed to effectively capture the complex interactions and nonlinear relationships among these factors. The results show that brand apartments command significant price premiums, with a notable increase fater 2015, indicating growing polarization in the housing market around branded apartments. Furthermore, brand premiums were notably related to educational environment. Specifically, apartments nearby schools with higher academic achievement score exhibited relatively lower brand premiums. Likewise, the brand premium diminished notably within private tutoring institute-concentrated areas, which suggests a complementary relationship between educational environment characteristics and apartment brand value. These findings contributes meaningful insights by demonstrating that brand apartments derive sustainable value not merely from brand marketing effects but from realistic and spatially detailed interactions with educational environments.