본 연구의 목적은 미국내 거시경제변수와 미국 리츠의 변동성 사이의 관계를 파악하고, 리츠 시장 변동성 결정요인을 파악하는데 에 있다. 미국 리츠의 가격변동에서의 경기국면 특성을 2-상태 마코프 국면전환모형을 이용 미국리츠시장의 변동성을 실증분석 하고자 하였다. 3단계 분석과정으로 미국 리츠의 변동성과 결정 요인을 파악하고자 하였다. 첫째, 지분형 리츠 및 모기지형 리츠의 수익율 변동성을 추정하고자 조건부 변동성 모형 GARCH 모형을 사용하였고, 지분형 리츠 및 모기지형 리츠는 GARCH(1, 1) 모형으로 추정이 가장 적합한 것으로 나타났다. 둘째, GARCH 모형을 통해 지분형 리츠 및 모기지형 리츠 변동성 추정 시계열 자료를 생성하여 이를 종속 변수로 설정하였고, NDS(미국산업생 산지수), CPI(미국소비자물가지수), UNEMP(미국실업률), CREDITSP(신용스프레드)를 설명 변수로 설정하여 시차를 반영한 자기회귀시차모형(ARDL) OLS 추정을 실시하였다. 분석 결과 설명 변수들은 시차를 두고 가격 변동성에 영향을 주고 있음을 확인할 수 있었다. 셋째, 본 연구는 변동성의 높은 국면과 낮은 국면을 구분하고 설명 변수의 영향력을 보기 위하여 마코프 국면전환 AR(MSAR)모형으로 분석하였다. 모든 설명 변수는 OLS 추정시 사용한 것과 동일한 변수와 시차를 사용하였다. 분석 결과, 변동성의 크기에 따른 높은 국면과 낮은 국면에서의 변동성에 미치는 요인들은 서로 다른 요인이라는 것을 확인할 수 있었다.