□ 연구목적 ○ 현재 건축물 시가표준액 제도는 행정안전부가 정한 건물신축가격기준액에 기초한 지수방식으로 산정하여 가격 품질 측면과 과세불형평 측면에서 문제점을 가지고 있다는 지적이 있음 - 특히, 최근 공시지가와 주택 공시가격에 대하여 국토부가 현실화율을 높이는 방안을 추진함에 따라 주택 외의 건물 공시가격 현실화 문제가 부각됨 - 과세물건 간의 과세형평성 제고를 위해서 건축물 시가표준액 현실화가 필요하다는 부분이 정책 이슈로 떠오름 ○ 건축물 시가표준액을 산정함에 있어서 산정주체의 복잡성, 다양한 건축물 유형에 대한 고려 부족, 건축물 현황과의 부정합성 등 여러 가지 요소가 얽혀 있으므로, 문제점들을 정리하고, 현재 주어진 제약과 현황에 맞추어 개선안을 도출할 필요가 있음 - 건축물 시가표준액 산정은 토지의 시가표준액인 공시지가 산정과 밀접하게 연관되어 있으나, 토지와 건축물의 시가표준액 산정 주체가 다름 - 주택 외의 건축물을 일괄적으로 평가하기에는 일반건축물과 집합건축물의 차이, 용도별 차이, 지역별 차이가 상당함 ○ 이에 본 연구에서는 전반적인 건축물 시가표준액 산정체계에 관련한 제반 문제점을 검토하여, 주어진 시스템하에서 최대한 현실적인 개선안을 제시하는 것을 목적으로 함 □ 주요내용 ○ 우리나라에서는 토지와 건축물을 별개의 부동산으로 보고 각각 공부에 등재하게 되어 있음 - 복합부동산(토지+건축물)을 일괄하여 감정평가한 가액을 토지 및 건축물의 가격으로 합리적으로 구분하여야 하는 경우가 발생하며, 공부 시스템을 전부 일체형으로 바꾸지 않는 한 토지와 건축물의 시가표준액을 각각 구해야 하는 문제가 발생함 - 주택은 공시지가(토지)와 공시가격(토지+건축물)이 동시에 존재함 ○ 현행 토지와 건축물이 각각 기록되는 시스템과 분리과세를 전제로 하여 건축물 시가표준액 산정에 대한 기준과 현황을 살펴보고, 현실적인 대안을 고민함 - 비주거용 부동산에 관한 기존의 연구가 일체 산정과 일체과세에 대한 고민이었다는 점에서 본 연구는 제약상황 하에서 현실적으로 정책 문제를 초점화하려고 노력함 ○ 먼저, 토지와 건축물을 분리하여 평가, 과세하는 일본과 대만 사례를 통해 시사점을 찾아 보았는데, 기본적으로 원가법을 사용하고 있으므로, 우리나라의 건축물 시가표준액 산정 체계와 기본적으로 크게 다르지 않음 - 일본의 건물분 고정자산세 산정방법은 원가법에 충실하며, 건물가격에 영향을 미치는 요인으로는 건물의 구조, 용도, 지붕, 부대설비, 내외부 마감재, 준공년도 등을 들 수 있음 · 여러 가지 보정률을 이용하여 보정하고 있음 · 건축물을 평가함에 있어 건물의 층수(층별)를 부분적으로 반영하고 있음 · 다만, 공사별 소요경비와 시공 방식 등 산정방식을 제대로 이해하기 위해서는 전문가 수준의 역량을 갖추어야 함 · 따라서 지방세 공무원이 정확하게 적용하는 것은 현실적으로 쉽지 않으며, 복잡성으로 말미암아 조사비용 증가의 문제를 드러내고 있음 - 대만은 우리나라의 방식과 여러 방면에서 비슷한데, 층수(층별요인)를 주요한 요인으로 고려하고 있다는 점, 감가상각, 가로 등급을 통한 보정 등이 다름 · 단순한 방식을 사용하고 있지만, 표준단가를 지방정부에서 평가하고 있다는 점에서 시사하는 바가 크다고 할 수 있음 ○ 건축물 시가표준액 현실화율에 관한 고찰을 통해서, 현실화율 산정방식이 시가 측면과 원가 측면에서의 의미가 다름에 주목하였고, 선행연구의 결과를 정리함 - 주택 외의 복합부동산에 대하여, 토지와 건축물 일체로 현실화율을 계산한다면, 현실화율 산정에 있어서, 1. 분리체계의 문제점, 2. 건축물 시가표준액의 문제점, 3. 토지 공시지가의 문제점을 모두 내포하게 됨 - 신축 건축물에 대하여 건축물만의 현실화율을 계산한다면, 실제 원가가 시가표준액에 어느 정도 반영되었는지를 판단할 수 있는 원가성 반영에 대한 지표가 될 수 있음 ○ 건축물 시가표준액 현실화율의 고저만으로 시가표준액의 품질을 평가하는 것은 적절하지 않은데, 이는 평가방법에 따라 의미가 다르고, 또한 공시지가의 품질에 대한 평가도 같이 포함되기 때문임 ○ 건축물 현황을 살펴보는 것을 통해 집합건물과 일반건물의 특성이 다르며, 구조별, 용도별로 신축단가와 지역분포가 다름을 확인하고, 현황을 근거로 현행 건축물 시가표준액 산정방식이 건축법과 건축물 현황과 괴리되는 부분을 검토하였음 - 단일 기준가격(건물신축가격기준액)에 대하여 구조, 용도, 위치지수를 반영하는데, 현실의 건축물 가격단가는 다양함 - 구조지수, 용도지수의 기준이나 구조 유형 산정이 현실과 정합하지 않은 부분이 있음 - 지역적인 요소가 반영이 되지 않는 구조이지만, 현실적으로는 구조, 용도별 지역적 차이가 큼 - 각 지수 산정 요소에 원가성, 수익성, 시장성, 정책성 요소가 혼재되어 있어서 각각의 요소에 변화가 있을 때 반영하기가 어려움 · 각 요소를 분리하여 일관성이 있는 체계로 재구성할 필요가 있음 - 건축물 가격 편차를 반영할 요소가 없음 - 기준가격이 건물신축가격기준액으로 단일하며, 구조지수, 용도지수, 위치지수의 범위도 편차가 적음 - 건축물대장과 용도의 정의가 일치하지 않고, 용도에 있어서 일관성이 부족함 - 각 지수를 조정할 권한은 있지만, 조정할 수 있는 장치가 없음 ○ 다음으로, 국토부의 부동산 가격공시제도에 대하여 검토하였는데, 최유효이용을 전제로 한 공시지가 산정 방식은 일반적으로 건부감가가 일어나는 상황 하에서, 공시지가를 높게 산정하게 됨 ○ 주택의 공시가격 산정방식은 주택 외의 건축물 시가표준액 산정방식과 두 가지 점에서 차이가 나지만 크게 다르지 않으며, 이를 벤치마킹하여 개선안을 도출할 수 있음 - 공시지가와는 달리, 주택 토지분은 건부감가 분을 반영함 - 건축물분은 비교표준주택의 재조달원가를 기준가격으로 하여 조정하는 방식을 사용함 - 표준-개별 방식은 대량평가를 할 때 합리적인 방식으로 평가받고 있으므로, 가능하면 주택 외의 건축물도 표준-개별 방식 도입을 고려할 수 있음 ○ 건축물 현황과 부동산 공시가격 제도를 감안할 때, 건축물 시가표준액 산정체계를 다각화하여 건물 유형에 맞는 방식을 적용할 필요가 있음 ○ 시장성이 있는 집합건물은 시장접근법을 사용할 필요가 있음 - 집합건물은 세부적으로 오피스텔과 집합상가, 기타로 나누어 평가를 할 수 있음 · 오피스텔은 집합건물 중에서도 획일성이 강하므로, 시장접근법을 적용하기가 쉬움 - 집합건물에 있어서 일체로 거래되는 복합부동산의 가액에서 적정한 현실화율 정도를 정하고, 건축물분의 가치를 토지와 구분하여 산정하는 것은 또 하나의 문제가 될 수 있음 - 토지와 건축물 배분 방식에 대한 결정 모델이 필요함 ○ 시장접근법을 사용한다면, 시가표준액 기준, 가격조사, 산정의 업무를 지방자치체계에 맞게끔 분권형으로 기준운영 주체를 명시하는 것이 바람직함 - 예를 들어, 오피스텔에 대하여 가격을 고시한다면, 행정안전부가 산출체계와 표준오피스텔 기준가격을 고시하고, 광역에서 지원하며, 기초에서 개별오피스텔 시가표준액을 산정 고시하는 체계를 갖출 수 있음 ○ 일반건물은 용도별로 나누어 원가법상 충실하게 평가할 필요가 있으며, 용도별 원가성 반영부분을 명확하게 하고 범위 요소를 넓게 해야 함 - 용도를 건축물대장과 정합하도록 유형화하고, 유형별 중요 요소들을 파악하여 등급화 혹은 지수화 할 수 있음 - 무엇보다, 시가표준액 산정기준의 용도 유형을 건축법에 맞게 개선할 필요가 있는데, 공부에 입각한 효율적 산정 체계 수립을 위하여 추후 면밀한 검토가 필요함 ○ 용도별, 지역별 원가 요인을 시가표준액에 반영함에 있어서 실제적으로 중요한 일은 지역 부동산 종류별 지역을 비슷한 유형으로 세분화하는 것이며, 건축물 대장, 토지 대장, 취득세, 재산세 관련 자료가 서로 상호검증되어 정확성을 높일 수 있어야 함 - 이를 위해 중앙정부는 건축법, 현실과 정합하는 시가표준액 조정기준의 정비가 필요하고, 지자체는 자료 검증 업무와 실제 비슷한 권역 파악, 지역정보 제공 등에 대한 업무 보강이 필요함 ○ 또한, 원가법 체계하에서 지수 외에 보정을 할 수 있는 보정률 장치를 두고, 전체 시가표준액의 지역 내, 지역 간 균형성을 검증하는 시스템을 갖추어야 함 - 이는 광역자치단체에서 지원할 수 있는데, 명확한 지침은 행정안전부에서 마련해야 할 것으로 보임 ○ 장기적으로는 일반건물도 AI 기술을 활용한다면 표준-개별 방식의 산정 체계를 갖출 수 있음 - 빅데이터가 구축 되어 거래사례가 부족한 문제가 해결되고, AI 기술을 적용할 수 있다면, 비슷한 지역의 표준 건축물 기준 가격을 구하는 업무가 용이해질 수 있음 ○ 토지 시가표준액에 대하여 건부감가 문제를 반영하여 건축물과 토지 일체 가격의 정확성을 높일 수 있도록 할 수 있음 □ 정책제언 ○ 건축물 시가표준액에 관련한 여러 가지 문제는 시가표준액이 지향하는 원칙이 불확실하다는 측면에서 기인하는 바가 크므로, 추구하는 원칙을 명확히 하는 것이 필요함 ○ 원칙을 명확히 하되, 시가표준액은 지방세 과표가 되므로, 직접적 이해당사자인 지방자치단체가 시가표준액 산정에 있어 현실적인 역할을 수행하여야 하며, 지역적 요인을 반영할 수 있어야 함 ○ 또한, 현재 부동산과 관련한 제도 간 여러 가지 비일관성에 대한 문제들이 존재하는데, 제도 간 정비가 되어 있지 않은 상태에서 건축물 시가표준액 산정체계를 정비한다고 해도 한계가 존재하기 때문에, 전체적으로 일관성있게 체계를 정비할 필요가 있음