유치권 관련 문제를 해결하기 위해서는 유치권을 급격히 폐지하는 것보다 존치하되 발생할 수 있는 문제를 해결하면서 그 제도의 효과를 극대화하는 방안이 더 타당하다. 그런데 부동산유치권 관련 분쟁은 지속적으로 발생하고 있는바, 그 핵심원인은 유치권 공시부재이다. 이 논제로 인하여 유치권 존·폐 논의로 대립되었는바, 이제는 위존폐론의 굴레에서 벗어나 하루라도 빨리 현행 유치권 제도의 합리적 개선 및 예상 가능한 문제 발생의 상쇄, 그리고 입법실무의 측면까지 담보할 수 있는 개선안이 요구되는 시점이 되었다. 그 시작은 부동산 물권 공시제도의 개선이며 주요 골자는 유치권 등기제도 도입이다. 본 유치권 등기제도 도입방안은 유치권의 성립요건을 점유로 하고, 존속(우열 또는 대항)요건을 등기로 하는 방안이다. 이처럼 도입할 경우 유치권과 다른 물권 간 등기부상의 순위번호나 접수일자를 기준으로 그 우선순위를 정할 수 있다. 이는 유치권이 공시되지 않아 발생하는 모든 분쟁의 시작점을 해소할 수도 있다. 유치권자도 불필요한 점유를 할 필요가 없고 소유자 역시 자신의 소유권 지위에 합당하게 부동산을 사용·수익할 수 있다. 한편, 유치권 등기제도 도입 시 현행 대법원 판례법리 및 개정안과의 구별실익이 미흡하다는 비판 등이 있을 수 있다. 그러나 유치권 등기제도 도입안은 현행 대법원판례법리 및 개정안과의 명확한 구별실익이 존재하고 기존의 대법원 판례법리 그대로 구현해낼 수 있다는 점에서 오히려 합리적이다. 그리고 본 제도를 도입할 경우 유치권 등기신청 관련 절차, 피담보채권액 등기, 등기여부 상황에 따른 실무상 논제 등도 검토하였다. 유치권 등기제도를 도입할 경우의 최우선 과제인 미등기부동산의 등기방안에 관하여는 일본의 임시가등기부 제도를 도입하면 그 해결의 모색을 꾀할 수 있다. 유치권을 등기할 수 있는 방안으로는 등기청구권에 의한 등기방안보다 부동산유치권등기명령제도 도입이 더 타당하다. 한편, 이 제도들의 도입은 시간 및 비용 등이 소요될 것이므로 도입되지 않은 현행법상 논제의 해결을 위한 방안으로, 유치권자가 전세권자등의 비용상환청구권을 대위행사하여 가등기·가처분결정을 통해 유치권을 가등기하는 방안도 제시하였다. 유치권 등기제도 도입안만으로 유치권 관련 모든 분쟁을 해결할 수는 없다. 그 한계점도 분명히 있을 수 있으나 지속적인 연구 및 입법을 통해 제도의 선착을 목표로 나아가야 할 것이다. 무엇보다 본 제도의 도입은 유치권 분쟁에서 가장 핵심논란의 영역인 유치권의 공시 측면을 해결해줄 수 있다. 이는 실체법뿐만 아니라 부동산 경매절차에서도 유치권과 다른 이해당사자 간 법적안정성을 추구할 수도 있으므로 합리적이다.

In order to solve the lien issue, it is more appropriate to maximize the effectiveness of the system while resolving the problems that may occur, rather than abruptly abolishing the lien. However, disputes related to real estate liens continue to occur, and the key cause is the absence of public notice function in the lien act. Due to this issue, it was controversial as a discussion of the existence and abolition of the lien. Now is the time to devise from the debate on the abolition and existence of the above-mentioned position, and to improve the current lien system, to improve the expected problems, and to improve the legislative practice. The starting point is to improve Real Estate Records System, and the key is to introduce the Registration System of the Real Estate Lien. In the introduction plan, the establishment requirements are occupied, and the counter requirements are registered. In this case, the priority can be determined based on the rank number or date of registration on the register between the lien and other property. This may resolve the starting point of any dispute in which liens are not disclosed. The lien holder does not need to occupy unnecessary occupancy, and the owner can also use the real estate and profit from his ownership status. In addition, when this system was introduced, the procedures related to the application for registration of liens, registration of the amount of debts, and practical issues according to the status of registration were also reviewed. The first priority in introducing the lien registration system is to register the unregistered real estate. This can be explored by introducing the temporary provisional registration system in Japan. In order to register the lien, it is more appropriate to introduce the real estate lien registration order system than the registration plan by claim. Meanwhile, the introduction of these systems will take time and money. Therefore, there is a need for a solution to resolve the issues under the current law without this system. In other words, a plan was proposed for the lien holder to register the lien through the provisional registration / Injunction decision by exercising the right to claim the repayment of the lease right. The introduction of this system alone cannot resolve all lien disputes. The limitations may also be apparent, but through continuous research and legislation, the first goal of this system should be pursued. Above all, the introduction of this system can solve the issue of public notification of liens, the most controversial area in lien disputes. This is reasonable because it is possible to seek legal stability between liens and other interested parties in the real estate auction process as well as substantive law.