현행 부동산 유치권 제도의 개선을 위한 민법 등 개정법률안이 국회에 상정되어 계류 중이다. 필자도 제도개선의 필요성에는 공감한다. 그러나 민법개정안의 ‘등기 부동산에 대한 유치권 폐지’와 그 보완책인 ‘저당권설정청구권 신설’에 대하여는 반대 견해를 갖고 있다. 등기 부동산에 대한 유치권을 폐지하면, 공평의 원칙상 보호받는 것이 타당하고 현행 제도에 의하면 당연히 유치권으로 보호받을 수 있는 채권까지 보호대상에서 제외될 것이 분명한데, 이는 유치권 제도의 본래 도입취지에 반한다. 그리고 민법개정안에 의하더라도 그 부동산의 새로운 소유자나 선순위저당권자 등 제3자가 예측할 수 없는 손해를 입을 위험에서 완전히 벗어날 수도 없기 때문이다(미등기 부동산 유치권자가 갖는 저당권설정청구권의 상대방 및 소급효 문제). 현행 부동산 유치권 제도로 인한 실제 폐해는 무엇보다도 ‘부동산경매절차에서의 유치권 오·남용’으로 인하여 발생하므로, 이를 방지하기 위한 제도적 보완으로 문제를 해결하는 것이 부동산 유치권 폐지보다 훨씬 더 합리적이라고 생각한다. 예를 들면, 민사유치권의 피담보채권의 범위를 명확하게 한정하는 민법개정안(안 제320조 제1항)과 부동산경매절차에서 유치권 소멸주의로 전환한 민사집행법개정안(안 제91조 제2항, 현행 제91조 제5항 삭제)은 각 개정안의 취지대로 개선하는 것이 좋다. 그밖에 부동산 유치권에 대한 등기제도를 신설하고, 경매절차에서 우선변제권을 인정하며, 강제집행절차의 미비점을 보완하는 외에, 유치권의 종류에 따라 그 성립요건 및 도입취지에 맞는 실체법적 효력을 별도로 규정하는 등의 제도적 보완도 필요하다고 생각한다.

The revised bills of the Civil Act and the like to improve the current system of right of retention or possessory lien on real estate have been presented to and pending at the National Assembly for passing. The author agrees on the necessity of improvement of the system. However, the author disagrees to the revised bill of Civil Act as to “repeal of the right of retention or possessory lien on the registered real estate” and “introduction of the right to demand to establish mortgage”. If the right of retention or possessory lien on the registered real estate is repealed, it is evident that even claim right, which is proper to be protected under the principle of fairness and equality and is also rightful to be protected under the current system as the right of retention or possessory lien, will be excluded from protection, and thus it is contrary to the essential purport for introduction of the system of right of retention or possessory lien on real estate. Even though pursuant to the revised bill of Civil Act, the third party cannot avoid fully any unpredictable damages (i.e. problems of any counter party against the right of demand to create mortgage recognized for the holder of right of retention or possessory lien on non-registered real estate; and any retroactive effect). In particular, any harms incurred from the system of right of retention or possessory lien on real estate have been actually incurred from “abuse or faulty use of the right of retention or possessory lien in the auction proceeding of real estate”, and thus it is reasonable and appropriate to supplement and adjust the system to prevent such problems and harms rather than to repeal the right of retention or possessory lien of real estate. For example, it is recommended and advisable to be reflected as revised respectively of the purport of (i) revised bill of Civil Act (Draft Article 320.1) as to specifically setting forth the scope of secured right of right of retention or possessory lien and (ii) revised bill of Civil Execution Act (Draft Article 91.2; and Repeal Article 91.5 of current Act) as to applying the principle of extinction of right of retention or possessory lien in the auction proceeding of real estate. It is necessary to create the system for registration of the right of retention or possessory lien of real estate; to recognize the preferential satisfaction in the auction proceeding; and to supplement to any deficient or insufficient part in the mandatory enforcement proceeding. It is also necessary to implement the systematic supplement to set forth separately effectiveness of substantial law to meet the elements of formation and purports of introduction as to the types of the right of retention or possessory lien.