선진국에서 발생했던 글로벌 금융위기는 대부분 주택가격의 하락과 연관이 있다. 과도한 레버리지와 변동금리 대출 등 실패했던 주택담보대출시장 규제의 개선은 가계부채로 인한 금융위기를 예방할 수 있는 주요 초석이다. 본고는 정부지원 유동화기관을 통해 적격대출을 취급하고 있는 한국, 미국, 일본의 적격대출시스템을 비교함으로써 제도개선을 위한 시사점을 도출하는 데 그 목적이 있다. 미국은 주택자가점유율 촉진을 위해 공적유동화기관(GSEs)을 설립하였다. 이 기관들을 통해 주택저당증권 발행을 위해 필요한 양수기준에 부합하는 적격대출을 공급함으로써 고정금리대출 비중을 89.6%까지 달성하였으며, 다양한 금리파생상품을 활용하여 GSEs와 대출취급 금융기관이 금리위험을 분담하고 있다. 일본은 금융기관에 집중되는 주택담보대출의 유동성 위험을 관리하기 위해 JHF를 설립하고 Flat35를 공급하여 왔는데, 채권관리 수수료는 금융기관이 산정하고 대출취급비용은 고객이 직접 부담하고 있으며, 금리위험은 JHF가 부담하고 있다. 한국은 가계부채구조개선을 위한 정부정책의 일환으로 한국주택금융공사를 통해 2012년 적격대출을 출시하고 주택담보대출의 장기고정금리화를 선도하고 있으며, 대출 취급시점부터 양도시점까지의 금리위험은 금융기관이 부담하고 있다. 낮은 LTV는 주택가격 충격 영향을, 낮은 DTI는 소득 충격 영향을, 고정금리비중 확대와 금리파생상품시장 발달은 금리충격의 영향을 각각 줄이는 방향으로 작용하므로, 주택금융시장의 안정적 발전을 위해서는 LTV·DTI 규제 강화, 주택담보대출 고정금리 수준 최소화, 금리파생상품시장 활성화 노력이 필요하다.

The global financial crisis that occurred in developed countries is mostly related to the decline in housing prices. Improvements in the mortgage market regulations, which failed to overcome leverage and fluctuating interest rates, are a key cornerstone to prevent the financial crisis. The purpose of this paper is to derive implications for institutional improvement by comparing the conforming loan systems of government-backed securitization institutions in the US, Japan, and Korea. The United States has established GSEs to promote housing ownership. These institutions have provided a proportion of fixed-rate loans up to 89.6% by supplying conforming loans that meet the required amendment standards for mortgage-backed securities issuance. Using interest rate derivatives, GSEs and financial institutions share interest rate risk. Japan established JHF to manage the liquidity risk of mortgage loans concentrated in financial institutions and began to supply Flat35. The servicing fee is calculated by the financial institution and the borrowing costs are directly borne by the customer, and interest rate risk is borne by JHF. As part of the government’s policy to improve the household debt structure, Korea is launching 2012 conforming loans through the Korea Housing Finance Corporation and making efforts to increase long-term fixed rate mortgages. Interest rate risk is borne by financial institutions. The lower LTV reduced housing price shock, the lower DTI the impact of the income shock, the fixed rate mortgage weighting and the interest rate derivative market development the impact of the interest rate shock. It is necessary to strengthen LTV·DTI regulations, minimize the fixed rate of mortgage loans, and activate the interest rate derivatives market.