부동산 PF 대출 받는 기업의 자산이나 신용이 아닌, 프로젝트에서 발생하는 수익성과 사업에서 유입될 현금을 담보로 필요한 자금을 대출해주는 금융기법을 말한다. 국내의 부동산 PF는 미래의 현금흐름만을 상환재원으로 자금을 제공하지 않고, 시공사의 신용보강을 추가하여 자금을 지원하는 형태로 변형되어 발전하였다. 부동산 시장의 성장과 활성화에 주도적인 역할을 한 효율적인 금융기법임에도 불구하고, 부동산 PF는 금융기관의 연체율 상승의 주범으로 전락하며 저축은행의 파산, 시공사의 부도 등 여러 가지 문제점을 표출하였다. 결국 부동산 PF의 급속한 축소는 장기적으로 부동산 수급 불균형과 부동산 가격의 상승, 건설사의 부실 등으로 이어져 경제 전반에 걸친 악영향을 미쳤다. 이것은 무리한 프로젝트의 계획과 진행, 금융기관의 과도한 수익추구를 목적으로 한 PF의 확대, 자본력이 부족한 시행사의 사업성 검증 시스템의 부족, 법제도상의 문제점 등이 원인으로 판단된다. 고비용을 필요로 하는 부동산 개발에서 효용성 있는 자금동원 수단이 될 수 있는 부동산 PF의 문제점을 개선하고 활성화하기 위해 부동산 PF 정책의 전반적인 재검토를 시작으로 프로젝트 사업성 평가에 대한 전문적 시스템의 구축, 시공사에 집중되어 있는 리스크의 분담, 부동산개발전문 PF 보증기관의 설립, 부동산개발업 관련 법의 개선 등을 통한 구조개선을 통한 활성화 방안을 연구해 본다.

Due to the sluggish stock market after IMF financial crisis, the project financing` s dimension increased sharply thanks to the coincidence in interests of banking entities wanting to sell high-interest loan products and construction companies that needed large loans. However, after 2008, the long-term stagnation of real estate and the aggravation of constructors` financial structures caused weakness of many real estate PFs and it was led to the financial authorities` tougher restrictions and the financing entities` limitation of new loans to real estate PFs. As the real estate development business itself is extremely complex, time consuming, and full of risks and uncertainties, there exist significant amount of problems in funding through project financing. Especially, our country` s PF, different from the theoretical PFs, demands excessive guarantees, including constructors` joint and several liability on guarantee or debt acquisition, at the same time of the agencies, which participate in the project, lacking of professionalism. In the case of our country, the enforcement agencies lack professionalism as developing entities with poor funds, which makes delay and interruption of the business inevitable, when problems occur during the business proceeding course, and increases the probability of the enforcement agencies going bankrupt. As the real estate PF`s risks are being concentrated on the constructors instead of being dispersed to enforcement agencies or financing entities, the financial institutions are funding based on the constructors` credit ratings rather than the feasibility and cash fluidity of the project itself. In order to improve these problematic situations, we suggested the following measures. In accordance with the original purpose, internal organizations should be prepared in order to enable loans after evaluating the corresponding project` s feasibility, and the legalization is necessary to get external professional organs` opinions and evaluations by all means. And a quick restructuring and resuming of the interrupted or delayed companies` businesses are necessary by installing a PF business adjustment tool. Also by systematically upbringing professional evaluation organs that can evaluate real estate development businesses with objective perspectives, fair evaluations should be available.