본 연구는 비주거용 건물에 대한 가격공시제도 도입 시 일반건물과 집합건물 간 재산세 부담의 형평성에 관한 연구이다. 비주거용 건물은 한 동의 건물 내에서 소유권의 구분여부에 따라 일반건물과 집합건물로 분류된다. 집합건물은 한 동의 건물이 여러 부분으로 소유권이 분할되어 있는 건물을 말하며, 일반건물은 한 동의 건물에서 소유권이 분할되어 있지 않은 건물을 말한다. 일반건물은 주택의 단독주택, 집합건물은 주택의 공동주택에 해당된다. 현재 비주거용 건물의 부동산 가치는 층별로 차이가 있음에도 불구하고 재산세 부담은 부동산 가치에 비례하여 이루어지지 않고 있다. 즉, 층간 재산세 부담의 불형평성 문제가 발생하고 있다. 이러한 층간 불형평성은 토지의 개별공시지가가 시장가치가 아닌 면적에 의해 배분되고, 건축물의 시가표준액도 시장가치를 반영하여 산정되지 않기 때문이다. 이로 인해 층별 면적이 동일하다면 부동산 가치가 가장 높은 지상 1층이나 부동산 가치가 낮은 지하 1층이나 재산세 부담이 얼마 차이나지 않는다. 만일 층별 재산세액이 국토교통부가 발표한 부동산 가치(층별 효용비율)에 비례한다고 가정하면, 지상 1층의 재산세 부담은 부동산 가치에 비해 현저히 낮고, 지하 1층의 재산세 부담은 부동산 가치에 비해 상당히 높은 것으로 나타났다. 지상 1층 납세의무자의 현행 재산세 부담은 효용비율에 비례한 재산 세액에 비해 51.3% 낮고, 지하 1층 납세의무자의 현행 재산세 부담은 효용비율에 비례한 재산세액에 비해 73.9% 높다. 1990년 토지에 대한 공시지가제도 시행, 2005년 주택에 대한 가격공시제도 시행 이후 정부는 2005년부터 비주거용 건물에 대해서도 과세평가가격의 정확성 및 과세 형평성 제고 차원에서 비주거용 건물에 대해서도 가격공시를 추진해 오고 있다. 비주거용 건물 가격공시 제도의 원활한 도입을 위해 국토교통부는 2009년부터 올해까지 3차례에 걸쳐 시범사업을 수행하였다. 2005년 주택에 대한 가격공시제도 시행과 더불어 주택의 평가 및 과세체계가 분리평가. 분리과세에서 통합평가·통합과세로 변경되었다. 즉, 주택에 대한 재산세의 과세대상, 과세표준 산정, 세율체계 등이 바뀌었다. 지방세법에서 토지, 주택 등의 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 공시가격을 사용하도록 규정하고 있다. 이는 재산세의 과세대상, 과세표준이 부동산의 평가와 직접적으로 연계되어 있음을 의미한다. 따라서 비주거용 건물에 대해서도 가격공시제도가 도입되면 주택과 마찬가지로 분리평가·분리과세에서 통합평가·통합과세로 변경될 가능성이 높다. 또한 가격공시제도 시범사업은 비주거용 건물을 일반건물과 집합건물로 구분하여 시행 중인데, 이러한 분류에 따른 비주거용 건물의 평가·공시가 이루어질 것이다. 현재 시범사업대로 비주거용 건물 가격공시제도가 도입된다면 일반건물과 집합건물 간재산세 부담의 형평성 문제가 발생할 수 있다. 본 연구는 일반건물과 집합건물 간의 재산세 부담의 형평성 문제가 왜 발생하는지를 살펴보고, 2009년과 2010년에 실시된 시범사업자료를 이용하여 일반건물과 집합건물 간 재산세 부담의 시뮬레이션을 실시하였다. 1차(2009년)와 2차(2010년) 시범사업 대상 수는 일반건물 총 29만 5330동, 집합건물 총 7만 565호이다. 일반건물과 집합건물 간 재산세 부담의 불형평성은 부동산의 평가방법의 차이, 과세단위의 차이 등으로 인해 발생한다. 즉, 부동산 가치는 동일함에도 불구하고 일반건물이 소유권을 구분하여 집합건물로 전환되면 건물의 물리적 특성에는 거의 변화가 없음에도 불구하고 재산세액이 달라진다. 먼저 일반건물과 집합건물의 평가방법 차이로 인한 불형평성을 보면, 일반건물의 공시가격 산정은 현행 안전행정부의 비주거용 건물 기준과 유사한 반면, 집합건물의 공시가격 산정은 현행 국토교통부의 공동주택가격 기준과 비슷하다. 일반건물은 토지와 건축물을 분리하여 평가하고 건물등급가격에 각종 지수를 적용한다는 측면에서 현행 비주거용 건물의 평가와 유사하다. 반면, 집합건물은 토지와 건축물을 통합하여 평가하고 거래사례를 이용한다는 점에서 공동주택의 평가와 비슷하다. 일반건물은 원가법이 상당 부분 적용됨으로써 공시가격 정확성이 낮은 반면, 집합건물은 시가법이 적용됨으로써 공시가격 정확성이 높아질 수 있다. 결과적으로 이러한 평가방법의 차이로 인해 일반건물과 집합건물의 과세표준 현실화율과 재산세 부담이 달라진다. 둘째, 일반건물과 집합건물은 과세단위가 다름으로 인해 발생하는 불형평성이 있다. 일반건물의 과세단위는 건물 전체인 ``동``인 반면, 집합건물의 과세단위는 건물의 일부분인 ``호``이다. 과세단위의 차이로 인해 일반건물 과세표준은 집합건물 과세표준의 7~16배 수준에 달한다. 과세단위의 차이가 누진세율체계와 결합하면 일반건물과 집합건물 간 재산세 부담이 달라진다. 누진세율체계 하에서 과세표준이 올라갈수록 높은 세율을 적용받기 때문이다. 만일 일반건물 납세의무자가 한 동의 건물을 층별, 호별로 소유권을 구분하여 집합 건물로 전환한다면 부동산 가치는 동일함에도 불구하고 재산세 부담은 줄어들게 된다. 일반 건물이 집합건물로 전환되면 건물 전체의 과세표준이 개별 호로 나누어지는 효과가 있고, 일반건물이 집합건물로 전환됨으로써 높은 세율을 적용받던 금액이 낮은 세율로 바뀌기 때문에 재산세액이 줄어든다. 시뮬레이션 결과, 일반건물이 집합건물로 전환되는 경우 재산 세액이 7~18% 정도 감소하는 것으로 나타났다. 셋째, 과세체계 변경이 재산세액에 미치는 영향의 불형평성이다. 가격공시제도가 도입되면 토지와 건축물에 대한 각각의 세율체계가 비주거용 건물 전체에 대한 통합세율체계로 변경되어야 한다. 만일 비주거용 건물의 통합세율체계가 누진세율이라면 일반건물이 집합 건물에 비해 재산세 부담이 더 많이 늘어나게 된다. 통합세율체계가 누진세율인 경우 일반건물 납세자가 더 불리한 이유는 현재 분리과세에서 낮은 비례세율(0.25%)을 적용받던 건축물 과세표준이 더 높은 누진세율(0.3~0.4%)로 전환되기 때문이다. 이처럼 현재 정부가 시범사업 중인 비주거용 건물에 대한 가격공시제도는 건물의 층간 재산세 부담의 불형평성을 개선할 수 있지만 일반건물과 집합건물 간 재산세 부담의 불형 평성을 야기할 수 있다. 일반건물과 집합건물은 부동산의 물리적 특성이 아닌 소유 형태에 따른 구분으로 일반건물의 소유권이 분리되면 부동산의 물리적 특성이 변하지 않고서도 집합건물로 전환 가능하다. 일반건물이 집합건물로 전환되면 부동산의 물리적 특성에는 아무런 변화가 없었음에도 불구하고 부동산의 평가방법, 과세단위 등의 차이로 인해 공시가격, 과세표준, 재산세액이 달라질 수 있고, 이는 부동산 가치가 동등하다면 동일한 재산 세액을 부담해야 한다는 차원에서 재산세 부담의 형평성을 저해한다. 이러한 불형평성은 가격공시제도의 신뢰성을 떨어뜨리고, 결과적으로 납세자들의 반발을 불러일으킬 수 있다. 따라서 가격공시제도 도입 전 일반건물과 집합건물 간 과세평가가격과 재산세 부담의 형평성을 저해하는 요인을 개선하려는 노력을 기울여야 한다. 비주거용 건물에 대한 가격공시제도의 도입 근거는 현행 주택과 마찬가지로 토지와 건축물을 일체로 평가하여 가격 정확성을 제고한다는 것이다. 하지만 지금까지 추진한 시범 사업의 내용을 토대로 분석한 결과, 일반건물은 현행 비주거용 건물의 분리평가와 비슷하기 때문에 가격 정확성이 제고될 수 있을지 의문이다. 비주거용 건물에 대한 가격 정확성을 높이는 차원에서 건물 임대료에 기반을 둔 일반건물의 평가 등이 이루어져야 할 것이다. 과세단위 차이 등으로 인한 일반건물과 집합건물의 재산세 부담의 불형평성은 누진적 세율구조에 기인하고 있다. 비례세율체계 하에서는 과세단위 차이로 인한 일반건물과 집합건물 간 재산세 부담의 불형평성은 거의 일어나지 않는다. 따라서 비주거용 건물에 대한 가격공시제도 도입 시 일반건물과 집합건물 간 형평성을 제고하는 차원에서는 비례세율 체계가 더 적절할 수 있다.