본 논문은 不動産物權變動에 있어서 物權行爲의 泌要性의 與不에 관하여 기존의 이론을 재조명하는 데에 있다. 獨逸法制에서는 不動産公示方法인 등기를 不動産物權變動에 있어서 성립요건으로 한 것과 물권변동을 일으키기 위해서는 별도의 물권행위를 필요로 하는 점이 특징이다. 프랑스법제에서는 당사자의 의사를 중시해서 등기를 대항요건이라고 하는 것이 특징이다. 우리 민법은 부동산물권변동에 있어서 프랑스법제와 독일법제를 혼합해서 繼受하였다. 그러므로 우리 민법 제186조를 해석함에 있어서는 맹목적으로 독일 민법에 치우쳐서는 안 된다. 특히 우리 민법을 해석하는데 있어서 우리는 현실과 입법정신에 충실을 기해야 할 것이다ㅏ. 우리나라의 物權行爲에 관한 이론을 보면, 일련의 한 行爲를 契約金 교부시까지는 債權行爲이고 잔금과 등기에 관한 서류의 일제를 교환할 때를 物權行爲라고 하는 것을 볼 수 있는데, 이 개념은 있을 수 없는 개념이다. 일반적으로 법률행위를 효과에 따라 債權行爲와 物權行爲로 나누어 생각하는 것이 보통이다. 그러나 이 분류가 정확한 개념인지 의심이 간다. 독일 민법 §873, §925를 살펴보면 Einigung 와 Auflassung을 物權行爲라고 보고 그 대가되는 개념으로 Vertrag를 채권행위로 번역한 것 같은데, 과연 당사자가 Vertrag를 할 때 물권적 합의 없이 행하는지 극히 의심스럽다. 왜냐하면 당사자의 모든 契約은 物權行爲의 합의 없이 契約을 한다는 것은 생각할 수 없고, 당사자가 작성한 계약서의 내용을 보면 당연히 物權行爲의 합의가 전제가 된 것을 알 수 있다. 본인 생각으로는 物權行爲을 목적으로 하는 계약 속에 물권적 합의가 들어 있고,중요한 物權行爲의 합의를 거래의 안전과 공공복리를 위하여 다시 한번 확인하는 절차가 物權行爲 혹은 物權契約이라고 보는 것이 타당하다고 본다. 그리고 物權行爲도 법률행위이므로 법률행위의 일반요건을 충족하여야 함은 당연하다. 그런데 일련의 한 行爲, 즉 物權變動을 목적으로 하는 법률행위를 당사자와 상관 없이 어디까지는 債權行爲이고, 어디서부터는 物權變動이다라고 정의한다면 당사자가 意圖하지 않은 법률행위를 하는 결과가 된다. 이것은 법률행위의 一般要件을 결하여 법률행위라고 말할 수 없다. 독일 민법에서 物權行爲가 인정되는 이유는 입법으로 별도의 物權行爲라는 법률행위를 요구하기 때문이다. 이 법으로 요구하지 않은 법제에서는 物權行爲의 개념조차도 생각할 필요가 없다. 이런 物權行爲의 개념은 독일 민법으로 우리 민법을 억지로 해석하려는 학자들의 극히 관념적인 개념에 불과하다고 본다. 결론적으로 우리 민법에는 物權契約(物權行爲)을 인정할 규정이 없다. 그리고 거래현실에 있어서도 별도로 物權行爲를 요구하지도 않고, 필요도 없다. 物權行爲를 인정하려는 견해는 독일에서 형성·발전된 이론으로 우리 민법을 해석하려는 것에 지나지 않는다. 우리 민법이 독일 민법의 일부를 계수한 것은 인정하지 않을 수 없다. 그러나 역사화 문화 그리고 거래현실이 다른 우리나라에서 민법을 해석하는데 독일 민법의 이론을 전적으로 받아들일 필요는 없다고 본다. 物權行爲의 泌要性에 관해서는 法條文의 해석의 문제가 아니라 입법의 문제이다. 우리나라에서는 物權變動이 있기 위해서는 物權契約 혹은 物權行爲는 필요 없다.