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한국감정평가학회> 감정평가학 논집> 투자유형 및 운용시기에 따른 부동산 집합 투자기구의 수익위험 특성 비교

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투자유형 및 운용시기에 따른 부동산 집합 투자기구의 수익위험 특성 비교

A Comparison on the Risk-Return Characteristics of Real Estate Funds by Type and Time

민성훈 ( Min Seonghun )
  • : 한국감정평가학회
  • : 감정평가학 논집 18권3호
  • : 연속간행물
  • : 2019년 12월
  • : 143-166(24pages)

DOI

10.23843/as.18.3.6


목차

Ⅰ. 서론
Ⅱ. 선행연구
Ⅲ. 분석방법
Ⅳ. 실증분석
Ⅴ. 결론
참고문헌

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본 연구는 주기적으로 기준가격을 산정하고, 다양한 포지션 및 전략을 구사하는 부동산 집합투자기구를 대상으로 투자유형 및 운용시기에 따른 수익위험 특성을 비교하였다. 그 결과 투자유형 간에 수익률이 위험의 크기에 비례하는 고위험 고수익, 저위험 저수익 패턴이 발견되었으며, 위험지표인 수익률 표준편차가 수익률을 유의하게 설명하는 것이 확인되었다. 투자유형에 따라서는 국내사모개발(+), 해외사모실물(+), 해외공모리츠(-) 집합투자기구가 국내사모대출 집합투자기구에 비해 수익률이 유의하게 달랐으며, 설정 시기에 따라서는 제도 도입 초기에 비해 최근의 수익률이 유의하게 높았다. 제도 도입 초기(2004~2008년), 글로벌 금융위기 직후(2009~2013년), 해외투자 활성화 이후 (2014~2018년) 등 부동산 집합투자기구의 역사를 세 시기로 나누어 각각 실행한 분석에서는 위험지표인 수익률 표준편차가 모든 시기에서 수익률을 유의하게 설명하는 가운데, 투자유형의 유의성이 수익률의 변동성이 큰 시기에 두드러졌음을 알 수 있었다.
This study analyzes the risk-return characteristics of real estate funds by type (or investment strategy) and time. The benefit of the fund data is that the net asset value of each fund is calculated everyday and various investment strategies are included in the market. The risk-return relationship by type shows low-risk low-return and high-risk high-return pattern, and the standard deviation of return is significant as the measure of risk. Among the types, domestic private development(+), foreign private property(+), foreign public REITs(-) are significant, and among the periods which divide the whole history of Korean real estate funds into three parts, the second(+) and third(+) periods show significantly higher return than the first period. In the analysis by time, the standard deviation of return is still significant in the all periods and the significance of the type is remarkable during the period when volatility of return is high.

UCI(KEPA)

간행물정보

  • : 사회과학분야  > 지역개발
  • : KCI등재
  • :
  • : 연3회
  • : 1598-771x
  • :
  • : 학술지
  • : 연속간행물
  • : 2002-2020
  • : 326


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1무형자산의 감정평가: 실물옵션법을 중심으로

저자 : 신종웅

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 1-2 (2 pages)

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2토지옵션의 가치평가 방법론에 대한 이론적 고찰

저자 : 유승동 ( You Seung Dong )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 5-22 (18 pages)

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최근 부동산의 감정평가 관련 학술 연구와 실무 분야에서 실물옵션에 대한 관심이 증가하고 있다. 본 논문은 토지가 보유하고 있는 다양한 유형의 실물옵션 가운데, 학술적으로 가장 주목을 받고 있는 개발옵션을 중심으로 토지의 가치평가에서 실물옵션 관련 연구를 고찰한다. 토지의 가치평가와 관련된 문헌을 중심으로 향후 시장변화가 알려져 있다고 생각하는 정태적 접근법과 향후 불확실성을 동반하는 시장상황에서 경제주체가 합리적으로 미래 시장변화에 대한 예상을 고려한 의사결정이 이루어진다는 동태적 접근법을 구별하여 살펴본다. 그리고 동태적 접근법을 활용하기 위한 기반이 될 수 있는 실물옵션과 통상적 금융옵션과 차이를 그리고 가장 단순한 형태의 실물옵션 사례를 통하여 토지에 부가된 실물옵션의 가치를 설명한다. 이를 통하여 감정평가 분야에서 부동산과 연관된 실물옵션에 대한 활발한 연구가 진행될 수 있는 기반을 제공하고자 한다.

3실물옵션을 이용한 재건축예정 아파트의 감정평가: 가격과 비용의 확률과정을 고려한 모형을 중심으로

저자 : 서광채 ( Seo Kwangchae )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 23-47 (25 pages)

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본 연구는 가격과 비용의 불확실성을 모두 고려한 모형을 이론적으로 구축한 후 서울시 강남구 재건축예정아파트에 적용하여 재건축예정아파트의 가치를 도출하고, NPV법과 가격의 불확실성만을 고려한 만기무한모형의 적용결과와 비교분석함으로써 실물옵션모형의 특징을 파악하고자 하였다. 분석결과 불확실성을 고려한 실물옵션모형의 가치가 불확실성을 고려하지 않은 NPV법에 비해 큰 값을 보여주고 있는데, 실물옵션모형과 NPV법의 차이에 해당하는 옵션가치는 실물옵션모형에 의한 재건축예정아파트 가치의 약 25%에서 약 34%로 분석되었다. 한편, 실물옵션모형 중에서는 본 연구에서 구축한 모형에서 개발비용을 시간불변파라미터로 가정하고 가격과 순수익의 불확실성을 반영한 모형 2의 가치가 가장 큰 값으로 나타났으며, 가격, 개발비용 그리고 순수익의 불확실성을 모두 반영한 모형 1이 다음으로 큰 값을 지니고, 가격의 불확실성만을 반영한 모형 3이 가장 작은 값을 나타냈다. 이러한 결과는 감정평가실무에서 상황에 맞게 다양한 실물옵션모형을 적용하여야 함을 시사한다. 즉, 가격과 비용, 순수익의 변동성이 예상될 때에는 모형 1을, 가격과 순수익의 변동성이 예상될 때에는 모형 2를, 가격의 변동성만이 예상될 때에는 모형 3을 적용하는 것이 바람직함을 의미한다.

4주택가격의 불확실성하에서 채무불이행 위험을 고려한 MBS의 가치평가

저자 : 조명환 ( Cho Myeong Hwan ) , 전재범 ( Jun Jae Bum )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 49-78 (30 pages)

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국내에서 1998년 외환위기를 계기로 그 중요성이 대두되어 오고 있는 MBS(Mortgage-Backed Security)는 주택 구입 시 활용되는 모기지대출 채권에 기반한 파생상품으로서 거시적으로는 부실채권의 현금화를 통한 금융시장의 안정화 수단이면서 주택 실수요자에게는 용이한 주택구입을, 그리고 투자자에게는 시장 포트폴리오의 다변화를 가능케 하는 긍정적인 측면들을 지니고 있다. 하지만, 이러한 MBS가 지닌 장점들에도 불구하고 국내에서 MBS 발행 및 유통체계의 미비, 장기채의 미발달, 수요부족, 그리고 낮은 민간 모기지대출 채권의 유동화율 등으로 MBS의 발행실적은 최근 가계대출의 규모가 급증한 것에 비해 여전히 미미한 실정이다. 물론, 이는 2008년 금융위기의 원인들 중 하나로 MBS가 거론된 영향도 있겠으나 MBS의 구조적 문제라기보다는 운용상의 오남용이 원인이었다는 점과 주거안정 증진과 가계부채 해결을 위한 대안으로서 MBS의 역할을 생각한다면 이 상품의 활성화 또한 검토할 필요가 있다. 그리고, 이를 위해서는 MBS가 지닌 위험요인들을 고려한 합리적이면서도 실무에서 활용 가능한 가치 평가법에 대한 논의는 선결되어야 할 것이다. 이러한 측면에서 본 연구는 채무불이행 위험을 고려한 MBS를 대상으로 실무적 차원에서의 가치평가 방법을 제시하고자 한다. 이를 위하여, 채무불이행의 위험을 지닌 모기지 대출 채권을 기초자산으로 하는 MBS의 현금흐름과 채무불이행 발생을 관련 금융경제이론 및 실물옵션이론을 토대로 모형화 한 후, 가상의 MBS 사례에 적용하고 그 가치평가를 위한 실질적인 방법을 제안함으로써 MBS의 가치평가, 발행, 그리고 투자와 관련된 주체들에게 합리적 의사결정을 위한 기준 및 관련된 시사점을 제공하고자 한다.

5소형 빌딩과 중형 빌딩의 가격결정요인 차이 연구

저자 : 한제선 ( Han Je-sun ) , 차승호 ( Cha Seung-ho ) , 이창무 ( Lee Chang-moo )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 81-115 (35 pages)

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본 연구는 중소형 상업용 빌딩을 대상으로 소형빌딩과 중형빌딩의 가격결정요인 사이에 어떠한 차이가 존재하는지 분석하였다. 이를 위해 먼저 소형빌딩과 중형빌딩을 나눌 수 있는 합리적인 연면적 기준(약 1,200평)을 Chow-Test 를 통해 얻어냈다. 다음으로 중형빌딩에 대비하여 소형빌딩에서 나타나는 가격결정요인을 비교분석 하였다. 분석결과, 중소형 빌딩 공통적으로 상대용적률(법정용적률 / 현황용적률)이 양(+)의 영향을 미치고 건물연령 효과에 U 자형의 변곡이 존재하는 등 물리적인 관리가 중요한 것으로 판단된다. 건축물용도에 있어서는 중형빌딩이 용도별 차이가 유의하지 못했던 반면 소형빌딩은 건축물용도 차이에 민감한 것으로 추정되었다. 이에 소형빌딩은 임차인 업종의 선정, 단일 용도로서의 이미지 관리 등이 필요할 것으로 판단된다. 추가로 소형빌딩과 중형빌딩의 가격지수가 차별화된다는 사실을 발견할 수 있었으며 이 둘을 함께 묶어서 가격 흐름을 파악하고 의사결정을 내릴 때에는 주의가 필요하다.

6수도권 노후공동주택단지의 입지 특성 및 잠재력 분석

저자 : 이창효 ( Yi Changhyo ) , 이삼수 ( Lee Sam-su )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 117-142 (26 pages)

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본 논문은 수도권에 소재한 공동주택단지의 공간 데이터베이스 구축을 위해 필요한 주요항목을 설정하고, 관련 자료의 수집ㆍ가공을 통해 구축한 공동주택단지 공간 데이터베이스를 활용하여 공간적 분포와 입지 특성 및 잠재력에 대한 분석 방법론을 제안하였다. 주요 분석 내용과 결과는 다음과 같다. 첫째, 공동주택관리정보시스템의 단지정보를 활용한 공동주택단지 공간 데이터베이스 구축 과정과 방법론을 제시하였다. 둘째, 공동주택단지의 분포 특성 분석 항목으로 단지 및 세대수 그리고 개발밀도(용적률)를 선정하였고, 입지 및 잠재력 항목으로는 철도 이용성, 고속도로 및 도시고속도로 이용성, 개발가능용량, 주택 잠재수요 등을 선정하였다. 셋째, 공동주택단지의 입지 및 잠재력 항목의 구축 자료는 노후공동주택단지 재생을 위한 사업성 검토에 활용할 수 있는 유용한 정보가 될 수 있다. 넷째, 분석 결과에서 주목할 만한 점은 양호한 입지와 추가적인 개발가능용량을 갖는 경과년수 30년 초과 노후공동주택단지에 비해, 경과년수 15년 이하의 공동주택단지의 입지 특성은 상대적으로 좋지 않은 뿐만 아니라 현재의 개발밀도 역시 높은 것으로 나타나, 향후 노후화에 따른 공동주택단지 재생에 있어 상대적으로 불리한 조건임을 확인하였다.

7투자유형 및 운용시기에 따른 부동산 집합 투자기구의 수익위험 특성 비교

저자 : 민성훈 ( Min Seonghun )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 143-166 (24 pages)

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본 연구는 주기적으로 기준가격을 산정하고, 다양한 포지션 및 전략을 구사하는 부동산 집합투자기구를 대상으로 투자유형 및 운용시기에 따른 수익위험 특성을 비교하였다. 그 결과 투자유형 간에 수익률이 위험의 크기에 비례하는 고위험 고수익, 저위험 저수익 패턴이 발견되었으며, 위험지표인 수익률 표준편차가 수익률을 유의하게 설명하는 것이 확인되었다. 투자유형에 따라서는 국내사모개발(+), 해외사모실물(+), 해외공모리츠(-) 집합투자기구가 국내사모대출 집합투자기구에 비해 수익률이 유의하게 달랐으며, 설정 시기에 따라서는 제도 도입 초기에 비해 최근의 수익률이 유의하게 높았다. 제도 도입 초기(2004~2008년), 글로벌 금융위기 직후(2009~2013년), 해외투자 활성화 이후 (2014~2018년) 등 부동산 집합투자기구의 역사를 세 시기로 나누어 각각 실행한 분석에서는 위험지표인 수익률 표준편차가 모든 시기에서 수익률을 유의하게 설명하는 가운데, 투자유형의 유의성이 수익률의 변동성이 큰 시기에 두드러졌음을 알 수 있었다.

8서울시 도시형생활주택 밀집지역의 주거만족도 영향 요인 비교 연구

저자 : 신명철 ( Shin Myung Cheul ) , 이재수 ( Lee Jae-su )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 167-195 (29 pages)

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이 연구는 서울시 내 도시형생활주택 허가내용을 기준으로 공간적 군집패턴을 분석하고, 전체 지역과 허가가 밀집된 지역의 주거환경 특성 및 주거만족도를 비교 분석함으로써 도시형생활주택의 밀집에 따른 주거환경 개선에 관련된 시사점을 제시하는데 목적이 있다. 도시형생활주택은 서울의 중심지보다 외곽 지역에 집중되어 분포하며, 밀집지역은 단독ㆍ다가구주택과 다세대ㆍ연립주택이 많은 지역으로 분석되었다. 도시형생활주택 밀집지역에서 1ㆍ2인 가구와 청년가구의 주거만족도가 높아 도시형생활주택 공급은 주택의 물리적 환경 개선에는 효과적인 것으로 판단되지만 방음, 재난 안전, 화재안전, 방범, 위생 등과 같은 주택안전 및 위생 요인 항목에서 만족도가 낮아 단독ㆍ다가구주택과 다세대주택의 주거환경 개선이 필요하고 관련 제도의 개선 및 보완은 지역별로 차별화되어야 한다고 판단된다.

9고급주택 과세평가의 형평성과 과세가치 특성에 관한 연구

저자 : 문지영 ( Moon Ji Young ) , 유선종 ( Yoo Seon Jong )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 197-223 (27 pages)

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본 연구는 고급주택의 과세평가 형평성을 분석하고 과세가치의 특성을 확인했다. 고가주택은 양적 측면에서 가격만 기준으로 판단할 수 있는 반면에, 고급주택은 가격뿐 아니라 질적 측면까지 함께 고려하여 판단해야 한다. 연구범위 설정을 위해 고급주택이 될 수 있는 양질의 주택범위 판단 시 2차 함수와 빈도분석을 이용하였고, 가격은 절대적 기준을 제시하지 않고 분위회귀분석을 이용하여 가격차별성이 나타나는 범위를 유연하게 판단하였다. 비율분석과 회귀분석을 통해 수평적ㆍ수직적 형평성을 살펴보고 과세가치에 영향을 미치는 요인이 분위별로 상이한 점을 확인하였다. 연구결과 전체 주택을 대상으로 한 경우보다 양질의 주택을 대상으로 한 경우 고가로 갈수록 과세평가의 균질성이 높아지는 것으로 분석되었다. 고급주택은 다른 주택보다 과세평가의 균질성이 높고, 고가주택과 고급주택은 과세가치 산정에 영향이 다르게 나타나는 것으로 확인되었다. 공동주택 공시가격이 정책가격의 성격을 지니고, 고급주택은 공동주택 공시가격 발표 시 세목의 관심 대상이 되는 만큼 고급주택의 과세가치 산정에 공정과세를 위한 노력과 검증이 반영된 결과로 보인다.

10베트남 토지사용권제도의 문제점과 상대적 중요도 분석: 취득 및 회수제도를 중심으로

저자 : 김정선 ( Kim Jung Sun )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 225-249 (25 pages)

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본 연구는 사회주의국가인 베트남의 토지재산권 중 개인에게 인정되는 토지사용권의 취득과 회수제도를 검토하고 토지제도 적용상 문제점 개선을 위한 상대적중요도를 분석하였다. 연구결과를 살펴보면 토지사용권은 토지법상 개인에게 인정되지 않는 토지소유권을 대체하는 제도로 국가를 통해 배당되며, 권리취득 이후라도 공공필요 등이 발생한 경우에는 국가에 의해 회수가 가능한 권리이다. 다만 회수 시 국가는 이에 따른 손실보상을 지급해야 한다. 토지사용권의 취득 및 회수제도의 적용에 있어 1차수준 요소 중 회수보상요인(0.261)의 상대적중요도가 가장 높은 것으로 분석되었으며, 2차수준을 종합적으로 재분석한 결과 회수의 법절차 준수(0.074), 보상액산정기준 재검토(0.072), 시장가치 적용방안 도입(0.061)의 상대적중요도가 높게 나타났다. 분석결과를 종합적으로 살펴볼 때 업무효율화 보다는 토지사용권자의 권리보호 측면을 우선적으로 개선할 필요가 있을 것으로 보인다. 제도 적용상 지적된 문제점들을 살펴볼 때 한국의 토지관리 전산시스템이나, 토지보상제도의 기법 등의 적용가능성에 대한 검토가 가능할 것으로 보인다. 또한 향후 토지사용권에서 파생된 다양한 권리에 대한 추가연구가 필요할 것으로 보인다.

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