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한국감정평가학회> 감정평가학 논집> BTO PF 민자도로사업에서 MRG의 발생시기 추정

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BTO PF 민자도로사업에서 MRG의 발생시기 추정

Predicting Occurring Time of MRG in BTO Privatized Road Project

주도현 ( Ju Do Hyun ) , 원재웅 ( Won Jaewoong ) , 이재수 ( Lee Jae Su ) , 전재범 ( Jun Jae Bum ) , 조명환 ( Cho Myeong Hwan )
  • : 한국감정평가학회
  • : 감정평가학 논집 18권1호
  • : 연속간행물
  • : 2019년 04월
  • : 133-158(26pages)

DOI

10.23843/as.18.1.6


목차

I 서론
II 선행연구
III 이론적 고찰
IV 사례분석 - BTO PF 민자도로 사업
V 결론 및 시사점
참고문헌

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민자사업에서 민간투자자의 참여유도를 위해 활용되어왔던 MRG 조항은 그간 무분별한 정부 보조금 지급 등의 이유로 논란의 중심에 있어 왔으나 SOC의 공급, 일자리 창출, 그리고 국가 경쟁력의 제고라는 측면에서 그 필요성 또한 끊임없이 제기되어 왔다. 하지만, 민자사업에 있어 투자자의 사업성에 영향을 미치는 MRG 조항이 유발하는 문제의 해결을 위해서는 더욱 정교한 수준의 MRG 규모 및 발생시기 추정을 위한 노력이 필요하며 이 중에서도 발생시기의 추정은 사업의 계획 및 협약단계에서 정부와 민간 투자자가 사업의 위험들을 예측케 함으로써 의사결정시 유리한 위치를 점할 수 있도록 도움을 준다. 이러한 의미에서 본 연구는 MRG 조항이 포함된 BTO 민자도로의 MRG 발생시기 추정을 위해 관련 금융ㆍ경제 및 옵션가격결정 이론에 기반한 실물옵션이론을 토대로 MRG 발생시기 추정을 위한 금융모형을 구성한 후 광주 제2순환도로 3-1 구간 사업을 활용하여 MRG 발생시기의 추정 및 모형에 활용된 변수들의 변화에 따른 MRG 발생시기의 변화를 살펴보기 위해 민감도 분석을 실행하였다. 그 결과, MRG는 사업개시 후, 3년 차부터 계속해서 발생하였으며 이는 해당 사례가 시장상황을 부정적으로 가정하고 있기 때문으로 판단된다. 또한, 민감도 분석 결과에 있어 지분투자율의 단위증가는 MRG의 발생시기를 늦췄고 자기자본비용, 변동성, 그리고 타인자본비용의 증가는 MRG의 발생시기를 앞당기는 것으로 파악되었다. 마지막으로, 본 연구는 BTO 민자도로 사업에서 MRG의 발생시기 추정을 위한 이론적 틀을 제공함으로써 사업 참여자들에게 사업실행 시 유용한 정보를 제공하며 장기적으로는 민자사업의 활성화에 기여할 수 있다는 측면에서 의미가 있을 것이다.
MRG agreement having been used to lead to private sectors’ participation in the privatized-project has been at the center of controversy due to unplanned governmental subsidies with asymmetric information. However, as this agreement has a positive effect on improvement of national competitiveness through supply of infrastructure and job creation from a long-term's point of view, it seems that many experts still assert use of this clause. Actually, in solving the problems caused by this agreement upon execution of privatized project, it is necessary to better calculate level of MRG size and presumption of occurrence timing. Furthermore, efforts focused to estimate occurring time of MRG can have project participants occupy a more favorable position during decision making by letting them possible to predict level of financial risk involved in the stage of planning in relevant projects. In light of this, this research seek to structure financial model to estimate MRG occurrence time with related financial economics and option pricing theories on case of the Gwangju 2nd Beltway 3-1 section project. Afterward, sensitivity analysis to examine the effect of unit change of variables used in the model is performed and final results drawn are as follows : 1) In predicting time of MRG occurrence in related case, MRG seems to occur annually since the third year after commencement of project, and it may be because the case used in this research negatively assumes future market condition. 2) As equity ratio increases, timing of MRG occurrence is delayed. And as cost of equity, volatility, and interest rate increase, the occurring time of MRG gradually advances. Consequently, results from this research can be meaningful for privatized-project participants to pre-occupy useful information and, accordingly, contribute to actual project activation after agreement for project execution, by providing theoretical framework for estimating occurring time of MRG in BTO projects.

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간행물정보

  • : 사회과학분야  > 지역개발
  • : KCI등재
  • :
  • : 연3회
  • : 1598-771x
  • :
  • : 학술지
  • : 연속간행물
  • : 2002-2019
  • : 299


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1부동산시장의 변화와 “감정평가에 관한 규칙”

저자 : 백일현

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 1-2 (2 pages)

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2수익성 부동산 감정평가의 문제점과 대안: 오피스를 중심으로

저자 : 박진규 ( Park Jin-gyu ) , 김준형 ( Kim Jun-hyung )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 5-28 (24 pages)

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본 연구는 수익성 부동산 감정평가의 문제점을 오피스를 중심으로 해외사례와 비교해 도출하였고, 구체적인 개선방안을 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 수익성 부동산의 감정평가방법은 거래사례비교법으로 특정할 것이 아니라, 거래사례비교법과 수익환원법을 함께 사용할 수 있도록 감정평가 기준의 개정이 필요하다. 또한 시장가치기준 원칙을 준수하기 위해 수익성 부동산의 감정평가에서 수익방식의 활용을 의무화하여야 한다. 둘째, 시장가치기준의 원칙에 부합하게 실무기준에 감정평가의 주요한 원칙으로 최유효이용의 원칙을 도입하여야 한다. 이를 통해 비교방식과 수익방식의 적용에서 거래사례 선정, 가치형성요인 비교, 순수익과 환원율, 할인율 적용의 임의성을 최대한 배제함으로써 보다 정확한 시장가치의 측정이 가능할 것이다. 셋째, 국제적인 감정평가 흐름에 부합하게, 사전에 거래사례비교법을 중심으로 가치를 결정하는 방법론을 강제할 것이 아니라, 가능한 다양한 방법을 적용하여 수익성 부동산의 특성, 사용된 자료의 신뢰성, 평가목적에 따라 시산가액을 결정할 수 있도록 시산가액 조정을 의무화하여야 한다.

3부동산 감정평가서제도의 발전방안

저자 : 서경규 ( Seo Kyung Kyu )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 29-49 (21 pages)

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감정평가서는 감정평가의 결과를 기재한 문서이자 감정평가업자의 책임여부를 판단하는 토대로서 매우 중요한 효력을 가진다. 본 논문은 제도적 측면에서 부동산 감정평가서의 문제점과 발전방안에 대해 분석하고자 연구되었다. 연구결과 부동산 감정평가서제도의 문제점은 적정성 심사제도의 불합리, 심사자등의 전문성ㆍ독립성 부족, 감정평가서 서식의 경직성, 필수적 기재사항의 재검토 등이 도출되었으며, 제안된 발전방안은 다음과 같다. 먼저, 감정평가서의 신뢰성 확보를 위해 적정성 심사제도를 개편할 필요가 있다. 둘째, 심사자등의 전문성ㆍ독립성 확보를 위해 인증제를 도입하여야 한다. 셋째, 의뢰인의 다양한 욕구를 충족하기 위해 약식 감정평가서제도의 도입이 필요하다. 넷째, 감정평가서의 질적 향상을 위해 필수적 기재사항을 개선하여야 한다. 감정평가서제도에 관한 연구가 미진한 상태에서 본 논문이 관련 연구를 활성화하는데 기여하고 나아가 관련제도 개선을 위한 기초자료로 활용되기를 기대한다.

4감정평가에 관한 규칙과 해외 관련규정 연구: 감정평가 검토를 중심으로

저자 : 오민경 ( Oh Min-kyung )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 51-71 (21 pages)

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본 연구에서는 해외의 감정평가 관련 기준들을 소개함으로써 국내 「감정평가에 관한 규칙」의 현 주소를 파악하였다. 특히 감정평가 검토에 대한 업계의 수요가 늘어나고 있는 이 시점에서 감정평가 검토의 개념 정리가 되어 있지 않는 상황은 안타까운 상황이다. 그리하여 본 연구에서는 감정평가 검토를 중심으로 연구를 진행하였다. 현재 「감정평가에 관한 규칙」에는 감정평가 검토에 대한 명문화가 되어 있지 않은 상황이고 감정평가 업계에서는 감정평가 검토와 유사한 단어들이 모호하게 혼재되어 사용되고 있다. 감정평가 검토업무는 감정평가 업무 만큼이나 검토 평가사의 풍부한 지식과 경험을 필요로 하고 있다. 이에 감정평가 검토에 대한 개념의 정의, 기능, 유형, 결론 및 보고서의 작성 등에 대한 것을 연구하는 것은 매우 중요하다 하겠다. 그리고 본 연구를 기반으로 하여 감정평가 검토에 대한 내용이 향후「감정평가에 관한 규칙」에 명문화되기를 기대하여 본다.

5공공임대주택 수요 및 편익 추정: 예술인 행복주택 건립 사업을 대상으로

저자 : 김천일 ( Kim Chunil ) , 최충익 ( Choi Choongik )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 75-100 (26 pages)

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디지털만화시장의 성장으로 창의적인 인력의 웹툰산업 유입이 증가하고 있으며 디지털만화를 중심으로 만화시장이 급성장하고 있다. 이에 우리나라도 웹툰작가 인력 양성, 콘텐츠기업의 집적화를 통한 글로벌 경쟁력 확보에 노력을 경주하고 있다. OO시에서는 웹툽융합센터 및 행복주택을 건설하여 예술인의 주거안정을 도모하고 창작 활동을 지원할 계획을 수립하고 있다. 이에 본 연구는 예술인 행복주택 건립에 따른 입주자의 잠재적 수요 및 편익을 도출하는 것을 목적으로 한다. 연구는 크게 두 가지 분석으로 구성된다. 첫째, 공공임대주택에 대한 장기주택수요 추정으로서 가구요인, 소득요인에 따른 신규주택수요를 추정한 후 여기에 멸실요인 및 주변 경쟁공급량을 고려하여 최종적으로 주택수요를 산출하였다. 또한 설문조사를 통해 입주대상의 임대료 지불의사 액수를 추정하였으며, 민간주택시장에서의 보증금에 대한 전월세전환율 변화 가정에 따라 입주자의 편익을 추정하였다. 분석 결과, 민간임대시장에서의 전월세전환율이 상승하면 입주자 편익이 크게 상승하는 것으로 나타났다.

6주택공시가격 불형평성과 공시가격 산정방법의 관계: 실거래반영률의 균일성을 중심으로

저자 : 정수연 ( Jung Su Yeon )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 101-131 (31 pages)

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본 연구는 2017년 서울시 단독주택 중에서 2017년 거래가 있었던 8623개동을 대상으로 2018년 개별주택 공시가격의 불형평성을 분석하였다. 종속변수를 실거래신고가격과 주택공시가격의 비율인 실거래반영률로 설정하고, 실거래가격, 대지면적, 건물연면적, 건물노후정도를 설명변수로 설정하여 서울시 25개구 별로 회귀분석을 실시하였다. 분석결과 25개구 모든 지역에서 균일성이 결여된 것으로 나타났다. 특히 실거래가격이 낮을수록 실거래반영률이 높은 것으로 나타나 저가주택일수록 재산세 부담이 상대적으로 더 높은 것으로 나타났다. 이러한 경향은 2016년부터 변화된 주택공시가격 작성방법으로 “감정평가 3방식”이 아닌 “산정”이라는 방법을 사용하기 때문인 것으로 판단된다. 세계에서 유일하게 한국에서만 과세가치의 작성방법으로 “산정”을 사용하고 있는데, 이 “산정”이라는 방식 자체가 “인근의 실거래가격”을 수집하여 중앙값 또는 최빈값을 만드는 방식이다. 그런데 고가주택보다는 저가주택이 거래가 빈번하기 마련이어서 저가주택의 산정가격이 높아지는 경향이 나타날 수밖에 없다. 미국과 캐나다를 비롯한 선진국에서 “감정평가 3방식과 최유효이용”을 사용하는 이유는 “균일성”을 유지하고자 하는 것이 일차적 목적이다. 거래가 빈번한 지역과 빈번하지 않은 지역 간 과세가치가 일관성 있게 결정되지 못한다는 것은 심각한 문제이다. 본 연구는 우리나라 조세정책의 신뢰도를 높이기 위해서는 주택공시가격제도가 근본적으로 개혁되어야 함을 주장하고자 하였다.

7BTO PF 민자도로사업에서 MRG의 발생시기 추정

저자 : 주도현 ( Ju Do Hyun ) , 원재웅 ( Won Jaewoong ) , 이재수 ( Lee Jae Su ) , 전재범 ( Jun Jae Bum ) , 조명환 ( Cho Myeong Hwan )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 133-158 (26 pages)

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민자사업에서 민간투자자의 참여유도를 위해 활용되어왔던 MRG 조항은 그간 무분별한 정부 보조금 지급 등의 이유로 논란의 중심에 있어 왔으나 SOC의 공급, 일자리 창출, 그리고 국가 경쟁력의 제고라는 측면에서 그 필요성 또한 끊임없이 제기되어 왔다. 하지만, 민자사업에 있어 투자자의 사업성에 영향을 미치는 MRG 조항이 유발하는 문제의 해결을 위해서는 더욱 정교한 수준의 MRG 규모 및 발생시기 추정을 위한 노력이 필요하며 이 중에서도 발생시기의 추정은 사업의 계획 및 협약단계에서 정부와 민간 투자자가 사업의 위험들을 예측케 함으로써 의사결정시 유리한 위치를 점할 수 있도록 도움을 준다. 이러한 의미에서 본 연구는 MRG 조항이 포함된 BTO 민자도로의 MRG 발생시기 추정을 위해 관련 금융ㆍ경제 및 옵션가격결정 이론에 기반한 실물옵션이론을 토대로 MRG 발생시기 추정을 위한 금융모형을 구성한 후 광주 제2순환도로 3-1 구간 사업을 활용하여 MRG 발생시기의 추정 및 모형에 활용된 변수들의 변화에 따른 MRG 발생시기의 변화를 살펴보기 위해 민감도 분석을 실행하였다. 그 결과, MRG는 사업개시 후, 3년 차부터 계속해서 발생하였으며 이는 해당 사례가 시장상황을 부정적으로 가정하고 있기 때문으로 판단된다. 또한, 민감도 분석 결과에 있어 지분투자율의 단위증가는 MRG의 발생시기를 늦췄고 자기자본비용, 변동성, 그리고 타인자본비용의 증가는 MRG의 발생시기를 앞당기는 것으로 파악되었다. 마지막으로, 본 연구는 BTO 민자도로 사업에서 MRG의 발생시기 추정을 위한 이론적 틀을 제공함으로써 사업 참여자들에게 사업실행 시 유용한 정보를 제공하며 장기적으로는 민자사업의 활성화에 기여할 수 있다는 측면에서 의미가 있을 것이다.

8베트남 공적지가제도의 현황과 과제: 기본지가제도를 중심으로

저자 : 김정선 ( Kim Jung Sun )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 159-179 (21 pages)

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본 연구는 최근 신흥투자지로서 관심이 높은 베트남의 토지제도에 대한 정보를 제공하고 나아가 사회주의국가의 공적지가제도에 대한 이해를 제고하는 것을 목적으로 한다. 연구를 위해 토지와 관련하여 정부공표로 제공되는 유일한 공적자료인 기본지가표에 대한 개념과 결정절차, 활용 등을 관련 법률에 근거하여 검토하였다. 내용을 요약하면 첫째, 베트남 기본지가는 도로를 기준으로 작성된 토지등급별 범위 가격이다. 둘째, 5년마다 1회에 정기적으로 공표되나, 기본지가 대비 ±20%를 벗어나는 경우 상급인민위원회의 권한으로 지가를 재산정하고 있다. 셋째, 지가업무는 지가담당 공무원에 의해 이루어지며, 최근 2년 이내의 시장자료를 수집할 것을 규정하여 시장가치를 반영하고자 한다. 넷째, 기본지가표는 사용료와 보상액산정 등 정책목적으로 활용될 뿐만 아니라 민간 감정평가업무 영역에서도 간접적으로 활용되고 있는 것을 확인할 수 있었다. 다만 앞으로 베트남 기본지가제도는 평가방법적용에 따른 세부적인 사항의 명확한 규정, 지가전문가의 참여유도, 오류발생에 대한 정정의 명문화, 시가반영률 적용, 지가통계의 공개 등 기본지가의 신뢰성과 투명성을 위해 정책적, 입법적인 보완이 필요할 것으로 보인다.

9서울시 상업용 부동산의 경매 매각가격 영향요인에 관한 연구

저자 : 고현림 ( Ko Hyun Rim ) , 유재영 ( Yu Jae Young ) , 윤영식 ( Youn Young Sik )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 181-202 (22 pages)

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본 연구에서는 2013~2018년 6월까지의 서울시 상업용 부동산의 경매자료를 이용하여 경매 매각가격에 영향을 미치는 요인들을 분석하였다. 본 연구에서는 상권, 시기, 부동산 시장, 입지, 물건, 경매 특성들이 전용면적당 경매 매각가격에 미치는 영향을 헤도닉 모형을 이용하여 분석하였다. 분석결과, 상업용 부동산의 전용면적당 매각 가격은 상권이 우수할수록, 2013년에 비하여 2015, 2016, 2017, 2018년에 해당할수록, 상가공실률이 낮을수록, 입지조건이 양호할수록 증가하는 것으로 나타났다. 물건 특성에서 소재 층이 1층인 경우, 경과연수가 짧을수록, 전용면적이 작을수록 전용면적당 매각가격은 증가하는 것으로 나타났으며, 업종특성에서는 도매, 소매, 음식, 숙박업 등의 업종이 예술, 스포츠 여가 서비스업, 수리 및 기타 개인서비스업, 기타 업무용 업종에 비하여 전용면적당 매각가격이 증가하는 것으로 나타났다. 경매 특성에서는 입찰횟수가 적을수록, 매각불허가 결정이 있는 경우, 낙찰자가 유동화법인인 경우가 종속변수에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다.

10토지시장의 네트워크 중심성 분석: 서울 토지 매매시장을 중심으로

저자 : 서광채 ( Seo Kwangchae )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 18권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 203-232 (30 pages)

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본 연구는 MST기법을 2005년 1월~2018년 12월 기간 동안의 서울 토지 매매시장에 적용하여 네트워크의 구조를 도출하고, 네트워크의 중심성을 연결중심성, 근접중심성, 매개중심성, 아이겐벡터중심성으로 구분하여 분석한다. 분석 결과 연결중심성, 근접중심성, 매개중심성, 아이겐벡터중심성의 모든 지표에서 광진구가 네트워크의 허브로 나타났다. 2위에서 5위의 경우 지표에 따라 다소 차이가 나긴 하지만, 종로구, 은평구, 양천구, 중구, 중랑구 등으로 나타났다. 그동안 서울 토지시장의 중심부로 알려져 있던 강남3구는 네트워크 관점에서는 어떤 중심성 지표에서도 중심적인 위치에 놓여있지 않았다. 본 연구는 감정평가, 부동산투자 의사결정, 부동산정책 수립ㆍ운영 등의 분야에 새로운 시각을 제공함으로써 부동산시장을 다각적인 측면에서 이해하는 데 기여할 것이다.

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