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백화점형 할인점 개발을 위한 빅데이터 기반 소비자 행태 및 입지특성 분석에 관한 연구

Analysis on the Consumer Behavior and Location Characteristics based on Big Data for Department Store-Type Discount Store Development

김현동 ( Kim Hyun Dong ) , 이상엽 ( Lee Sang Youb )
  • : 한국부동산학회
  • : 부동산학보 63권0호
  • : 연속간행물
  • : 2015년 12월
  • : 172-186(15pages)
피인용수 : 22건

(자료제공: 네이버학술정보)

DOI


목차

Ⅰ. 서론
Ⅱ. 선행연구 고찰
Ⅲ. 소비자 행태분석
Ⅳ. 입지특성 분석
Ⅴ. 결론
< abstract >
<참고문헌>

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본 연구는 국내 급격한 유통구조의 변화와 재편 과정에서 출현한 백화점형 할인점 개발을 위해 업태의 성격을 규명하고, 빅데이터 분석을 통해 소비자 행태와 입지특성을 파악하고자 한다. 백화점형 할인점의 소비자행태 분석결과, 소비행태와 연령대는 백화점과 유사한 형태를 보였으나 구매상품의 종류는 백화점과 할인점의 중간형태의 소비행태를 보이고, 객단가는 백화점이나 할인점보다 낮으나 주구매시간은 동일하게 나타나는 등 소비행태별 뚜렷한 차이를 보였다. 백화점형 할인점의 입지특성분석을 위해 S사의 국내 백화점형 할인점 4개점의 실제 매출액을 종속변수로 하여 다중회귀분석방법으로 상관관계를 분석한 결과, 인구요인의 인구수, 세대수, 접근성요인의 지하철 유무, 버스노선수, 경쟁요인의 경쟁업체 수에서는 높은 유의관계를 가진 것으로 분석되었다. 본 연구는 소비자행태 및 입지특성을 연구함에 있어 통계자료나 설문조사에 의존한 선행연구와 달리 소비자 정보와 매출정보를 통한 빅데이터를 부동산 관련 연구에 활용하고 유통의 신업태인 백화점형 할인점의 소비행태와 입지특성을 최초로 분석한 차별성을 가진다.
1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
In the process of restructuring of Korean distribution market after IMF bailout crisis in late 20th centuries, the department store-type discount store has appeared and gained consistent market share so far. The purpose of this study is to investigate the consumer behavior and location characteristics of department store-type discount store based on big data analysis contrary to prior study focused on consumer survey.
(2) RESEARCH METHOD
Location factors have been classified as demographical factors, economical factors, accessible factors and competitive factors. And from the membership and sales information, the big data analysis of those factors has been performed based on regression methodology, in order to identify the correlation between the location factors as independent variables and the sales of four nation-wide department store-type discount store as dependent variables.
(3) RESEARCH FINDINGS
Research findings indicate there are clear differences in consumer behavior among department store, discount store and department store-type discount store. It is noteworthy that the department store-type discount store is highly correlated to population, households in demographical factors, the presence of subway, the number of bus route in accessible factors and number of competitors.
2. RESULTS
Research results conclude two contributions; the first implementation of big data methodology to real estate study, and the first case analysis of consumer behavior and location characteristics for department store-type discount store.

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1헤도닉 가격모형을 이용한 아파트 특성에 대한 공간적 접근 - 블라디보스톡의 경우 -

저자 : 알렉산드레래프킨 ( Repkine Alexandre ) , 송승훈 ( Song Seung-hoon )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 63권 0호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 5-17 (13 pages)

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1. 내 용
(1) 연구목적
본 연구의 목적은 러시아 블라디보스톡의 지리적인 위치의 효과를 고려한 아파트의 상대적인 특성을 탐색하기 위함이다. 첫째로, 아파트의 가격은 이웃 아파트의 평균 가격에 영향을 받는 다는 것이고, 둘째로, 아파트 지역이나 혹은 가장 가까운 철도역까지의 거리와 같은 질적인 특성을 나타내는 관찰할 수 없는 공간적인 특성을 분리하였다는 것이다.
(2) 연구방법
모델은 아파트의 다면적 특성에 대한 헤도닉 가격모형을 설정하였다. 헤도닉 가격설정 모형에 공간가중구성(spatial weight matrix)을 포함함에 의하여 이웃 아파트의 평균 가격의 영향을 모델에 설정하였다. 또한 공간가중구성(spatial weight matrix)의 함수로 관찰 할 수 없는 이질성(heterogeneity)을 고려하여 관찰 할 수 없는 공간효과를 모델 설정하였다. 샘플의 크기는 블라디보스톡의 729개 아파트를 실증분석하였고, 모델의 추정방법은 R을 활용 하였다.
(3) 연구결과
연구 분석 결과 샘플에서 통계적으로 매우 유의한 공간 이질성 효과의 존재가 증명되었으며, 이는 분석에서 공간회귀방법(spatial regression methods)의 적용을 보장하는 것이었다. 연구결과는 3개의 가장 근접한 이웃을 고려한 방법이나, 혹은 지리적인 거리나 개인적인 특성의 효과의 크기나 공간모델의 선택에 근거한 방법은 동일하다는 관점에서, 공간가중구성(spatial weights matrix)을 선택함으로써 견고(robust)한 연구결과를 나타내었다.
2. 결과
실증분석의 결과는 아파트 위치의 관측 되지 않는 특징들이 차지하는 역할이 아파트의 평균 가격이나 질적인 특성의 영향과 비교하여 상대적으로 큰 것으로 나타났다. 아파트의 지역은 아파트 가격을 결정하는데 결정적인 역할을 하는 반면, 주방 크기의 추가적인 확장이 거실 크기의 확장보다 50%이상의 효과를 나타내었다.

2패널자료에 기초한 주택 실거래가격과 주택 거래량의 관계분석

저자 : 심성훈 ( Sim Sung Hoon )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 63권 0호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 18-31 (14 pages)

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1. 내 용
(1) 연구목적
본 연구는 패널 분석에 기초하여, 2006~2015년 동안 우리나라 15개 지역의 아파트 실거래가격과 거래량의 관계 분석을 목적으로 하고 있다.
(2) 연구방법
본 연구는 CIPS 패널단위근 검정법에 기초하여 공적분 검정을 시행하였으며, 단기뿐만 아니라 장기에 있어서 패널 인과관계를 시행하였다. 또한 고정효과 및 확률효과 모형 그리고 패널 ARDL 모형을 이용하여 가격과 거래량과의 관계를 분석하였다.
(3) 연구결과
본연구의 실증 결과에 의하면, 전체 15개 지역의 주택가격은 거래량과 장기적으로 공적분 관계에 있는 것으로 나타났다. 또한 주택가격과 거래량은 단기와 장기에 있어서 모두 양방향 인과관계가 성립하는 것으로 나타났다. 패널 추정결과에 의하면 거래량은 주택가격에 영향을 주며 또한 반대의 경우도 성립한다. 공적분, 인과관계 및 패널 추정결과는 주택가격과 거래량만을 포함한 두 변수 모형뿐만 아니라 거시경제변수를 외생변수로 포함하는 모형에서도 같은 결과를 보이고 있다.
2. 결 과
본 연구결과에 의해 주택가격과 거래량은 서로 정(+)의 관계를 가짐으로써 두 변수 간에는 동조화 현상을 보이는 것으로 나타났다. 특히 장단기 모두 거래량이 가격에 미치는 영향보다 가격이 거래량에 미치는 영향이 훨씬 더 큰 것으로 나타났다. 이는 주택시장의 움직임에 있어서 거래량보다 가격이 더 중요한 요인이라는 것을 의미한다. 이러한 동조화 현상은 연구기간 동안 국내 주택시장 및 경제상황을 고려할 때, 예산제약모형보다는 손실회피모형에 의한 설명이 보다 현실적이라고 판단된다.

3AHP를 이용한 개업공인중개사의 책임 중요도 및 개선방안

저자 : 박용덕 ( Park Yong-deok ) , 정재호 ( Chung Jae-ho )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 63권 0호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 32-45 (14 pages)

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공인중개사책임에 대해 대법원 판례나 사회전체적인 의식속에서 전문자격사로서의 개업공인중개사의 책임을 확대하는 방향으로 변화하고 있다. 부동산 중개 사고에 대한 법률상의 의무와 윤리적인 의무의 이행과 정책적 개선사항을 도출하기 위해 우선 전문가 책임의 적용가능성을 검토하였으며, 문헌 및 자료조사에 의한 실태분석과 AHP의 통계적 기법을 이용한 실증분석을 병행하여 개업공인중개사의 책임과 관련된 업무경험과 개업공인중개사의 전문가를 대상으로 합리적 의사결정 요인을 분석하고 있다. 설문조사를 바탕으로 가장 시급히 도입되어야 할 정책분야는 공인중개사 과다배출과 과다 경쟁, 불법 중개행위 척결 등 현안과제가 가장 중요하다는 인식은 최근의 공인중개사의 위기의식을 보여 주고 있다. 또한 정책적으로 개선할 수 있는 방안으로 공인중개사의 과다배출에 따른 시험강화와 거래서비스의 선진화 등을 제시하였으며, 일반적으로 정형화된 서면이외에도 개별적으로 의뢰인에 대한 설명의무를 강화하는 것도 예방의 중요한 요소라는 점을 강조하고 있다.

4TF-IDF 가중치 모델을 이용한 주택시장의 변화특성 분석

저자 : 박종영 ( Park Jong Young ) , 서충원 ( Suh Chung Won )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 63권 0호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 46-58 (13 pages)

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최근 전 세계적으로 빅데이터에 대한 관심과 활용에 대한 이야기들이 흥미로운 소재를 안고 소개되고 있다. 사회 현상에 대한 복잡하고 다양한 데이터를 통계적 사고와 마이닝적 관찰을 통해 얻어내는 패턴의 발견인 것이다. 빅데이터 분석 방법 중 텍스트마이닝은 텍스트 문서의 복잡한 특성을 전처리 과정을 통해 정제한 후 문서가 전달하고자 하는 메시지를 분석하여 의미를 찾는 기법이다. 본 연구는 부동산 뉴스기사를 수집하여 주택시장과 관련된 단어를 빈도수, N-gram 순열, TF-IDF 가중치를 구하여 시기별로 다루어지는 핵심 단어를 발견하므로서 당시의 주택시장 상황을 파악하고 연구에 적용된 분석기법을 소개하고자 한다. 텍스트 문서 분석에 중요한 역할을 하고 있는 빈도수, N-gram, TF-IDF 가중치 모델을 적용해 보면서 부동산학에서의 활용방안을 제시해보고 이를 통해 텍스트마이닝 기법이 부동산 연구 분야에 적극적으로 활용될 수 있도록 그 관심이 점차 커지길 기대해본다.

5건설산업의 클레임 발생원인과 대책 -공동주택의 준공 후 하자소송을 중심으로-

저자 : 이상학 ( Lee Sang Hak )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 63권 0호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 59-73 (15 pages)

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우리나라의 주거형태가 아파트라고 하는 공동주거 형태로 변함에 따라 입주 후 하자관련 분쟁이 점점 더 증가하고 있는 추세이다. 이 논문은 입주 후 하자관련 소송이 발생하는 원인과 대책을 실재판결의 논리와 각 사업자들의 품질관리시스템을 비교 분석하여 하자가 발생하는 원인을 방지하고, 더욱이 소위 말하는 기획소송이라고 하는 반사회적 소송행위를 근절하는 제도적 개선방안을 찾고자 한다.

6구조방정식을 이용한 부동산개발 사전교육의 효과분석에 관한 연구 - 교육내용과 품질을 중심으로 -

저자 : 성주한 ( Sung Joo Han ) , 윤영식 ( Yoon Young Sik )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 63권 0호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 74-88 (15 pages)

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부동산개발 사전교육의 전체과목의 변수들에 의한 요인분석과 신뢰성분석을 실시하여 구조방정식을 구축해 본 결과 미래이용과 타인추천에 영향을 주는 사전교육의 만족도에 영향을 주는 과목은 불과 부동산공법과 입지 및 타당성분석의 2과목으로 나타났다. 여기서 그 외 다른 과목들은 개발사업에서 일관성을 유지하면서 또 다른 과목들과 연계되어 교육내용과 품질이 만족스럽게 이루어지지 못한 것으로 사료된다. 그러므로 부동산개별협회 교육관계자나 정부의 개발관련 부서에서는 이런 점에 유의하여 교재를 작성케 하고 강의의 내용과 품질 면에서도 철저한 관리·감독이 필요하다. 그리고 본 논문에서 자금조달이 타인추천에 가장 큰 영향력을 주는 것으로 나타났다. 그 이유는 표준화 회귀계수의 값이 가장 크게 나타났기 때문이다. 이는 부동산개발 실무에서 자금조달의 비중이 매우 높은 것으로 판단된다.

7도시·지역학 전공 대졸자들의 취업 실태와 문제점 및 개선 방향

저자 : 송명규 ( Song Myung Gyu )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 63권 0호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 89-103 (15 pages)

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본 연구의 목적은 부동산학을 포함한 도시·지역학 전공 대졸자들의 취업 현황과 문제점, 그리고 개선 방향을 검토하는 것이다. 연구의 방법은 몇몇 기본적인 기술통계 분석, 교차분석, 분산분석 등을 주로 활용하였고 독립표본 t-검정을 보조적으로 사용하였다. 연구 결과 첫째, 도시·지역학 대졸자들은 여타 대졸자들에 비해 취업 상태가 상대적으로 불안정하며 둘째, 현 직장과 대학 전공에 대한 만족도가 낮으며 셋째, 대학에서 제공하는 각종 취업 프로그램에 적극적으로 참여하지 않았던 것으로 나타났다. 본 연구는 이런 사실을 바탕으로 대학은 애초에 도시·지역학에 대한 소신과 적성이 있는 입학생을 선발하기 위해 부단히 노력해야 하며 입학 후에는 각종 취업 프로그램에 적극 참여하도록 독려할 필요가 있음을 제안한다.

8도시형 생활주택의 공간유형별 거주환경 인식평가 분석 - 부산광역시 지역을 중심으로 -

저자 : 김상섭 ( Kim Sang Seup ) , 최열 ( Choi Yeol ) , 이고은 ( Lee Go Eun )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 63권 0호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 104-118 (15 pages)

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1인 가구의 증가에 따른 도시형 생활주택의 증가가 전망되는 가운데 본 연구는 부산광역시를 대상으로 공간적 분포 및 인식에 관하여 분석하고자 한다. 우선, 공간적 분포 특성은 공간적 자기상관성 분석을 통하여 실시하였다. 부산광역시의 214개 전 행정동을 대상으로 전역적 측면과 국지적 측면 공간적 자기상관성을 분석한 결과, 통계적으로 유의하게 공간적 자기상관성을 가지고 있는 것으로 확인되었다. 그리고 도시형 생활주택 거주자의 거주환경에 대한 주관적 인식을 분석하기 위하여 IPA를 실시하였다. 거주환경을 주택 특성, 주택외부 특성, 입지 특성으로 분류하고, 각 특성의 중요도와 만족도에 대한 인식을 평가분석하였다. 분석 결과, 주택 특성에서 중요도와 만족도가 높은 요소는 비교적 세부적인 시설들인 것으로 나타났고, 주택외부 특성에서는 소음과 공기질이 중요도는 높아나 만족도가 낮은 요소로 나타났으며, 입지 특성에서는 방범시설과 직장과의 거리가 높은 중요도와 만족도를 가지는 것으로 나타났다.

9마코프 국면전환모형을 이용한 주택시장 경기국면 변동 분석에 관한 연구

저자 : 전해정 ( Haejung Chun )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 63권 0호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 119-129 (11 pages)

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본 연구는 한국주택시장의 가격변동에서 나타나는 경기국면 특성을 2-상태 마코프 국면전환 모형을 이용해 실증분석하였다. 시간적 범위는 2006년 1월부터 2014년 7월까지로 공간적 범위는 전국, 수도권, 비수도권으로 설정하였으며 내용적 범위는 아파트 실거래가격지수로 하였다.
분석결과, 지역별로 확장기, 수축기의 가격상승률이 다르게 나타났으며 수도권이 확장기, 수축기시에 가격상승률이 다른 지역보다 크게 나타나고 있음을 알 수가 있다. 또한, 모든 지역에서 수축기가 유지될 확률이 높게 나타났으며 수도권이 다른 지역에 비해 확장기가 유지될 확률이 약 10% 높게 나타났으며 유지기간도 약 3-4배 높게 나타나고 있었다. 확장기 국면의 확률분포를 살펴보면, 2008년 글로벌 금융위기 이전에는 수도권의 경우는 큰 폭의 확장기가 존재하였으나 이후기간에는 전체적으로 수축기로 나타내고 있는 반면 비수도권은 금융위기 이후 확장기가 나타나고 있다. 이에 정부는 지역별로 주택시장 경기국면이 다르게 나타나는 점을 숙지하고 지역별로 차별화된 주택정책을 수립 집행할 필요성을 있다.

10맞벌이 가구와 홑벌이가구의 자산효과 차이 분석

저자 : 윤정득 ( Yoon Jung Duck )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 63권 0호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 130-144 (15 pages)

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본 연구는 한국노동패널조사자료(KLIPS)를 정리하여 거주 주택의 종류(APT와 APT외)에 따른 맞벌이 가구와 홑벌이가구의 10년 전후(5차년도와 15차년도) 자산유형별 소비탄력성의 변화를 살펴보고 그 시사점을 제시하는데 목적을 두었다. 그 결과, APT거주 맞벌이가구는 연령이 많아질수록 금융자산의 소비탄력성은 작아진 반면에 주택자산의 소비탄력성은 커진 것으로 나타났다. 그러나 홑벌이가구는 연령이 많아질수록 금융자산의 소비탄력성은 커진 반면에 주택자산의 소비탄력성은 더 작아졌다. 한편, APT외 거주 맞벌이가구는 연령이 많아질수록 금융자산의 소비탄력성이 커진 반면에 주택자산과 주택외부동산자산은 변함이 없었다. 홑벌이가구도 연령이 많아질수록 금융자산, 주택자산, 주택외부동산자산의 소비탄력성은 작아졌다. 따라서 APT거주 맞벌이가구는 금융자산의 비중을 늘려 주택자산과 균형을 이루도록 하고 홑벌이가구는 안정적인 운영소득과 자본이득을 기대할 수 있는 주택자산을 늘려야 함을 시사한다. APT외 거주 맞벌이가구와 홑벌이가구도 가능한 안정적인 주택자산과 주택외부동산자산에 좀 더 비중을 두어 항상소득을 통한 자산효과로 가구의 안정적인 삶과 국민경제 순환에 걸림돌이 되지 않도록 해야 할 것이다.

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