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성남시 재개발사업의 갈등 해소방안

Solutions for Conflicts in Housing Redevelopment Projects in Seongnam City

문덕배 ( Duck Bae Moon ) , 윤동건 ( Dong Gun Yoon ) , 이은미 ( Eun Mi Lee )
  • : 한국감정평가학회
  • : 감정평가학 논집 13권2호
  • : 연속간행물
  • : 2014년 12월
  • : 79-96(18pages)
피인용수 : 13건

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재개발사업에는 복잡다양한 이해관계들이 얽혀있고, 사업이 어떻게 추진되는냐에 따라 각각의 참여주체들에게 다른 결과를 가져올 수 있기 때문이다. 이에 따라 본 연구에서는 관련 문헌 및 사례분석을통해 주택재개발사업 계획단계부터 사업완료 단계까지 사업 각 단계별로 발생하는 갈등을 각 주체별로분석하고, 성남시 당해 사업지의 지역주민들을 대상으로 한 개발사례를 분석하여 주택재개발 사업상 발생하는 갈등해소방안을 도출하여 보았다. 이에 대한 연구 결과는 다음과 같다. 사업시행자와 공공간의 갈등을 해소하기 위한 제언으로는 재개발 추진방식을 전면 철거방식과 더불어점진적인 사업방식도 검토할 필요가 있다. 사업방식에 있어서도 재개발 사업방식을 주거 환경 복지사업으로 전환을 모색하여야 한다. 중앙행정기관에서는 중앙행정기관간, 중앙-지방자치단체간, 지방자치단체간, 지방자치단체-공공기관간 등의 갈등 조정에 대한 법령을 제정하여야 한다. 재개발 지역 지방자치단체에서는 권리자, 세입자, 사업시행자, 시공사 등의 갈등을 효율적으로 조정할수 있도록 갈등조정 기구를 검토하여야 한다. 재개발 계획단계에서 주민 공청회, 조합원에 대한 사전 설명회와 주민 의견수렴 등 재개발 방식을 비롯한 분양방식, 정산방식, 사업비 등의 사전 공개가 이루어 져야할 것이다. 그리고 본 연구의 한계점은 다음과 같다. 첫째는 사례연구라는 연구방법상의 한계점이다. 본 연구는 성남시 재개발 사업을 중심으로 하여 연구를 수행하였다. 따라서 연구결과를 재개발사업에 일반화하여 적용하기에는 한계가 있다. 둘째는 자료 구득상의 한계이다. 성남시 재개발 문제가 아직도 성남시와 LH공사간의 미해결된 문제인관계로 사전 협의내용, 건설원가, 사업성분석, 면담내용 등 사업시행자와 공공기관과의 구체적인 자료획득에 어려움이 있었다. 셋째는 재개발 갈등과 갈등의 사후관리 프로세스로서 심리적인 치료, 부패와의 관계, 전면 철거방식이 아닌 대안적인 재개발 방식, 공공기관의 갈등관리 방식 등에 대해서는 차후 더욱 깊은 연구가 있어야할 것이다.
It is because a redevelopment project involves interests complexly entangled with one another and how the project proceeds may bring different results to those participating in it. Therefore, this study conducted literature review and case analysis to draw solutions for the conflicts generated from a housing redevelopment project by analyzing the conflicts generated in each of the project steps by each of the subjects involved in it from planning to completion steps and analyzing a redevelopment case with residents living in the site of the project in Seongnam City. With the process, the researcher has gained the following results: As a suggestion to resolve conflicts between the developer and the public sector, it is needed to examine the methods of promoting redevelopment, both entire demolition and gradual development. About the types of projects, too, it is necessary to find ways to convert the redevelopment project into the residential environment and welfare improvement project. Central administrative agencies will have to enact laws and ordinances for conflict resolution between central administrative agencies, central-local autonomous entities, local autonomous entities, and local autonomous entities-public institutions. Local autonomous entities engaged in the redevelopment project should inspect their conflict resolution organizations so as to resolve conflicts among rightful persons, tenants, developers, and constructors efficiently. At the planning steps of redevelopment, they will have to provide the residents with open hearings or briefing sessions about the union members in advance, collect opinions from the residents, and also open related matters such as the procedure of the redevelopment, lotting-out, adjustment, and project cost previously. The limitations of this paper are as shown below: First, it has a limitation for case study employed as its study method. The study was performed mainly around the redevelopment project in Seongnam City. Thus, it is hard to generalize the results and apply them to other redevelopment projects. Second, it also has a limitation regarding collecting data. In fact, Seongnam City’s redevelopment issue is still going on between Seongnam City and LH, so it was difficult to collect detailed data dealing with the developer and public institutions such as what had been previously agreed between them, construction cost, business value analysis, and the interviews. Third, as a post-management process for redevelopment-related conflicts, follow-up research will have to be conducted more profoundly regarding not just psychotherapy, relations among corruptions, and the method of entire demolition but alternative redevelopment and also public institutions’ conflict management afterwards.

ECN

ECN-0102-2016-300-000166174


UCI

I410-ECN-0102-2016-300-000166174

간행물정보

  • : 사회과학분야  > 지역개발
  • : KCI 등재
  • : -
  • : 연3회
  • : 1598-771x
  • :
  • : 학술지
  • : 연속간행물
  • : 2002-2018
  • : 273


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1고압 가공송전선이 선하지의 가치에 미치는 영향

저자 : 서경규 ( Kyung Kyu Seo )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 13권 2호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 1-12 (12 pages)

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고압 가공송전선 건설과 관련하여 갈등이 빈번한 상황에서 선하지의 정당한 보상과 관련하여 현재법규가 미흡하고 연구도 미진한 실정이다. 선하지에 관한 적정한 보상을 통해 주민의 갈등을 해소하고 공익사업을 원활히 시행하기 위해서는 먼저 선하지의 감가에 대한 구체적인 연구가 시급하다. 본 연구는 고압 가공송전선이 선하지의 가치에 미치는 영향을 분석하는 것이 목적이다. 연구방법은 문헌연구와 실증분석이며, 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 먼저, 분석변수 중 회선수, 송전선 높이, 지세는 무의미한 변수로 나타났다. 따라서「선하지평가지침」에서 추가보정률 산정기준으로 제시한 송전선의 높이 등은 재검토를 요한다. 둘째, 전압별로 감가율의 차이가 있었다. 또한, 유의미한 변수도 차이가 있었고, 동일한 변수라도 전압별로 상대적 중요도가 다르게 나타났다. 이는 보정률 산정기준을 전압별로 달리해야 함을 시사한다. 셋째, 평균감가율이 765kV: 36.94%, 345kV: 29.74%, 154kV: 26.30%로 나타났다. 이는 「선하지평가지침」에서 제시한 보정률 산정기준 보다 높으므로 .선하지평가지침. 개정시 상향조정이 필요하다. 넷째, 용도별 감가율을 보면 모든 전압에서 주거용 > 농지 > 임야의 순으로 감가율이 나타났다. 또한, 공업용은 주거용이나 상업용에 비해 감가율이 훨씬 낮게 나타났다.

2무형자산의 공정가치 평가주체

저자 : 김종서 ( Jong Seo Kim )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 13권 2호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 13-30 (18 pages)

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이 연구는 무형자산의 권리보호에 대한 철학적 논거, 무형자산이 공정가치로 평가되어야 하는 근거, 누가 무형자산을 평가해야 하는 가에 대해 현행 법률에 근거하여 논하는 것이다. 무형자산이란 무형의 권리를 의미하고, 무형의 권리는 보호되어야 한다. 무형자산이 보호되기 위해서는 ````무형자산의 권리````를 경제가치로 판정하여 화폐금액으로 표시하는 행위가 필요하다. 그러한 행위는 누가해야 하는가? 연구자는ⅰ) 현행 법률 근거, ⅱ) 무형자산의 가치평가에 대한 경험과전문성, ⅲ) KIFRS의 공정가치 평가에 부합여부, ⅳ) 무형자산의 특성을 고려하여 ````감정평가사````라고 결론을 내린다. 다만, 위와 같은 결론은 현재기준이다. 만약 감정평가사들이 변화에 대응하지 못하거나, 무형자산에 대한 전문성을 확보하지 못하거나, 새로운 평가기법 및 평가모형, 평가시스템을 구현하지 못한다면 가까운 시간에 무형자산에 대한 공정가치 평가는 감정평가사 고유의 영역이 아닌 다른 분야의 전문가와 공유하는 영역으로 될 것이다.

3천안시 아파트시장의 특징과 가격형성요인

저자 : 금상수 ( Sang-su Keum ) , 한광호 ( Gwang-ho Han ) , 백민석 ( Min-seok Baik )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 13권 2호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 31-41 (11 pages)

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본 연구는 헤도닉 모형을 이용하여 천안시 아파트가격형성요인에 대한 실증분석을 수행하였다. 연구범위내의 천안시내 116개 아파트단지에 대한 전수조사를 통해 전용면적별 자료를 구축하였고, 이를 바탕으로 다중회귀분석을 실시하였다. 그 결과 천안시 아파트가격에 유의한 영향을 미치는 변수는 물리적특성의 층수, 전용면적, 건물경과, 동수, 세대 당 주차대수, 세대수, 난방방식, 현관구조, 브랜드, ㎡당관리비였고, 입지특성의 행정구, 접근도로 폭, 초등학교까지 거리, 터미널까지 거리, 천안역까지 거리, KTX역까지 거리, 마트까지 거리로 나타났다. 본 연구를 통해 천안시 아파트가격에 유의한 변수를 실증적으로 확인하였으며. 이를 통해 천안시 아파트시장에 대한 정보축적과 주택 관련 이해당사자의 의사결정 및 지방주택정책의 수립에 도움을 줄 것으로 본다. 또한 기존 천안시 아파트가격결정요인에 관한 연구가 전무했다는 점에서 학술적 의의를 지닌다.

4태양광발전소를 이용한 부동산의 수익성 제고방안

저자 : 최태규 ( Tae Kyu Choi ) , 이재순 ( Jae Soon Lee )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 13권 2호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 43-52 (10 pages)

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이자율의 하향 안정화는 부동산의 투자환경을 양호하게 만들고 있지만, 부동산시장의 참여자는 부동산투자를 회피하고 있다. 이것은 부동산투자에 따른 수익성 특히 자본이득을 기대하기 어렵기 때문이다. 따라서 양도차익보다는 보유기간동안 발생하는 수익을 기대하는 쪽으로 부동산 투자의 무게중심이 옮겨졌다. 하지만 모든 유형의 부동산에서 만족할 만한 수익을 기대하기는 어려운 상황이다. 본 연구는 토지와건축물 등에 태양광발전소를 설치하여 발생되는 수익을 NPV, IRR를 활용하여 수익성을 비교분석하였다. 분석결과 건물지붕을 활용하는 '건축물 등 태양광발전소'가 5개 지목, 23개 지목에 태양광발전소를 설치하는 것 보다 수익성이 양호한 것으로 분석되었다. 이것은 신규 부동산을 매입하여 임대료 및 복귀가치와 투자비를 대응하여 수익을 올리는 것 보다는 기존건물 지붕에 태양광발전소를 설치하여 기존부동산의 수익성을 제고시키는 것이 NPV, IRR분석을 통해 나타났다.

5산지연금 도입의 타당성 및 감정평가업계의 대응과제

저자 : 조덕근 ( Kuek Kuen Cho )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 13권 2호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 53-65 (13 pages)

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산지연금제도는 도입을 위해 의원입법으로 국회 상정되어 계류중에 있다. 본 논문은 산지의 개념과 특징, 산지연금의 도입배경, 산지연금의 개발 필요성, 주택연금·농지연금과 관련성, 산지연금의 대상,산지연금 도입의 적절성 분석 등 산지연금 도입의 타당성을 분석하고 제도시행에 대비하여 감정평가업계가 능동적으로 대처할 수 있는 방안을 논의한 것이다. 감정평가협회가 선도적으로 산지연금의 전문교육과 산림전문 감정평가사 육성, 산림평가시스템의 구축, 외부기관과 유기적 협조 등을 강구하여야 한다. 감정평가협회가 산림평가 및 기초자료의 타당성 분석기관으로 인정받고 나아가 산림평가가 미래의 감정평가업의 성장 동력이 될 수 있도록 노력해야 할 것이다.

6부동산펀드 투자자의 투자성향 -사회경제적 특성 차이를 중심으로-

저자 : 최지웅 ( Ji Woong Choi ) , 김종서 ( Jong Seo Kim ) , 장희순 ( Hee Soon Jang )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 13권 2호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 67-78 (12 pages)

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이 연구는 5점 리커트척도와 교차분석을 사용하여, 부동산펀드 투자자의 인지적/행동적 투자성향 일치여부에 따른 사회경제적 특성 차이를 분석하였다. 분석결과, 인지적 투자성향과 행동적 투자성향이 일치하는 투자자는 179명(50.9%), 투자성향이 서로 일치하지 않는 투자자는 176명(49.1%)으로 나타났다. 이중인지적 투자성향보다 행동적 투자성향이 공격적인 투자자는 107명(30.1%)이었으며, 인지적 투자성향이 행동적 투자성향보다 보수적인 투자자는 69명(19.4%) 이였다. 인지적 투자성향과 행동적 투자성향의 일치여부에 따른 사회경제적 특성에 대한 차이가 있는지 살펴보기 위하여 교차분석을 실시한 결과 연령, 월평균 소득, 총자산 규모에서 유의수준 5% 이내 유의한 차이가 있었다. 연령, 월평균 소득, 총자산의 규모가 낮을수록 스스로는 위험감수수준이 높다고 인지하고 있으나, 행동적으로는 본인이 인지한 투자성향보다 보수적인 경향을 보였다.

7성남시 재개발사업의 갈등 해소방안

저자 : 문덕배 ( Duck Bae Moon ) , 윤동건 ( Dong Gun Yoon ) , 이은미 ( Eun Mi Lee )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 13권 2호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 79-96 (18 pages)

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재개발사업에는 복잡다양한 이해관계들이 얽혀있고, 사업이 어떻게 추진되는냐에 따라 각각의 참여주체들에게 다른 결과를 가져올 수 있기 때문이다. 이에 따라 본 연구에서는 관련 문헌 및 사례분석을통해 주택재개발사업 계획단계부터 사업완료 단계까지 사업 각 단계별로 발생하는 갈등을 각 주체별로분석하고, 성남시 당해 사업지의 지역주민들을 대상으로 한 개발사례를 분석하여 주택재개발 사업상 발생하는 갈등해소방안을 도출하여 보았다. 이에 대한 연구 결과는 다음과 같다. 사업시행자와 공공간의 갈등을 해소하기 위한 제언으로는 재개발 추진방식을 전면 철거방식과 더불어점진적인 사업방식도 검토할 필요가 있다. 사업방식에 있어서도 재개발 사업방식을 주거 환경 복지사업으로 전환을 모색하여야 한다. 중앙행정기관에서는 중앙행정기관간, 중앙-지방자치단체간, 지방자치단체간, 지방자치단체-공공기관간 등의 갈등 조정에 대한 법령을 제정하여야 한다. 재개발 지역 지방자치단체에서는 권리자, 세입자, 사업시행자, 시공사 등의 갈등을 효율적으로 조정할수 있도록 갈등조정 기구를 검토하여야 한다. 재개발 계획단계에서 주민 공청회, 조합원에 대한 사전 설명회와 주민 의견수렴 등 재개발 방식을 비롯한 분양방식, 정산방식, 사업비 등의 사전 공개가 이루어 져야할 것이다. 그리고 본 연구의 한계점은 다음과 같다. 첫째는 사례연구라는 연구방법상의 한계점이다. 본 연구는 성남시 재개발 사업을 중심으로 하여 연구를 수행하였다. 따라서 연구결과를 재개발사업에 일반화하여 적용하기에는 한계가 있다. 둘째는 자료 구득상의 한계이다. 성남시 재개발 문제가 아직도 성남시와 LH공사간의 미해결된 문제인관계로 사전 협의내용, 건설원가, 사업성분석, 면담내용 등 사업시행자와 공공기관과의 구체적인 자료획득에 어려움이 있었다. 셋째는 재개발 갈등과 갈등의 사후관리 프로세스로서 심리적인 치료, 부패와의 관계, 전면 철거방식이 아닌 대안적인 재개발 방식, 공공기관의 갈등관리 방식 등에 대해서는 차후 더욱 깊은 연구가 있어야할 것이다.

8제주도 지적측량수요의 결정요인

저자 : 조장재 ( Jang Jae Jo ) , 정수연 ( Su Yeon Jung )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 13권 2호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 97-105 (9 pages)

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본 연구는 제주도의 지적측량수요모형의 기반이 되는 지적측량수요 결정요인들을 분석하기 위해 2007년부터 2011년 까지 월별 지적측량업무건수자료를 토대로 여러 결정요인들을 분석하였다. 이를 위해 부동산요인, 정책요인들, 경제적 요인들 외에 제주도 지역시장에서 고유하게 나타나는 지역적 요인들을 수요영향요인으로 고려하였다. 분석결과, 지적측량업무량에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 제주도 지역시장의 고유한 요인인 제주도 전입인구변수인 것으로 나타났다. 그리고 건축허가건수, 지가변동율, 중국인 부동산매입건수가 영향을 미쳤으며, 금리와 글로벌금융위기와 같은 거시경제변수는 영향을 미치지 못하였다. 지역요인이 다른 일반적인 지적측량영향요인들보다 더 큰 영향을 미친다는 것은 수요예측모형이 전국단위보다는 각 해당지역단위별로 작성되는 것이 예측의 정확성을 높이는데에 중요하다는 것을 보여준다. 또한 이러한 결과는 대한지적공사의 지역단위 지사들이 자체적으로 수요예측모형을 수립하는 것이 필요하다는 것을 의미하며, 그에 따라 각 지방자치단체에 산재해 있는 지적공사 지사들이 자체적으로 수요예측모형을 수립할 수 있도록 자체역량강화가 중요함을 보여준다고 하겠다.

9수도권 내 중소도시 창조성 평가지표 개발 -인구 30만 이상의 14개 중소도시를 중심으로-

저자 : 이대종 ( Dae Jong Lee ) , 이명훈 ( Myeong Hun Lee )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 13권 2호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 107-122 (16 pages)

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본 연구는 수도권 내 인구 30만 이상의 중소도시의 창조성을 평가할 수 있는 창조도시 평가모형을 개발하여 평가지표를 통해서 도시별로 평가하고 향후 모니터링 시 활용하고자 하였다. 평가지표 개발방향은 문헌 검토 및 표적집단면접(FGI)을 통해 1차 평가항목을 선정하고, 평가지표의 적합성 검증을 통해 최종평가지표를 도출하였다. ANP분석을 이용한 전문가 설문으로 도출된 평가항목 가중치 분석결과는 창조산업기반(0.47), 창조산업활동(0.36), 창조산업인재(0.17) 순으로 가중치가 도출되었다. 본 연구의 평가대상 연구를 통하여 분석한 결과에서 알 수 있듯이 도시별 창조성에 대한 평가가 가능하고, 스파이더맵을 통한 도시별 창조도시 방향 제시 및 향후 모니터링을 위한 기초연구가 될 수 있을 것이다.

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