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부동산공시가격 현실화에 따른 가계 세부담 변화 분석

An Analysis on the Changes in Publicly Noticed Value of Real Estate Price (PNV) on Household’s Property Tax

박준 ( Joon Park ) , 김재환 ( Jae Hwan Kim ) , 배유진 ( Yu Jin Bae )
  • : 한국부동산연구원
  • : 부동산연구 25권3호
  • : 연속간행물
  • : 2015년 09월
  • : 27-39(13pages)

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부동산 공시가격이 시장가치 수준으로 현실화될 경우 공정시장가액비율이 일정하다면 실거래가 대비 공시가격의 비율인 실거래가반영률의 상승으로 부동산보유세의 과세표준과 세액이 영향을 받을 것으로 예상된다. 이 연구의 목적은 가계의 현재 부동산보유세 세부담 수준을 파악하고, 부동산 공시가격이 시장가치 수준으로 현실화될 경우 예측되는 부동산보유세액 변화를 분석하여 향후 공정시장가액비율 및 세율 조정에 참고할 수 있는 기초연구를 수행하는 것이다. 특히 이 연구에서는 실거래가반영률이 현재의 65% 수준에서 향후 80~100%로 변화할 경우에 따른 부동산 보유세액 및 실효세율 변화 시뮬레이션을 가계 층위별과 자산규모별 등으로 나누어 상세히 분석했다. 실거래가반영률이 향후 80~100% 수준으로 상승할 경우 가구평균 재산세액 규모는 연 54만 원에서 연 68~88만 원으로 약 27~64% 증가하고 가구 평균 종합부동산세액은 신규 납부가구 포함할 경우 연 170만 원에서 연 189~203만 원 수준으로 약 11~19% 증가하는 것으로 나타났다. 재산세와 종합부동산세를 포함한 부동산보유세의 자산가액 대비 실효세율은 기존 0.18% 수준에서 향후 0.23~0.31% 수준으로 증가하는 것으로 분석되었다.
The Publicly Noticed Value of Real Estate Price (PNV) is below actual sales price in Korea. The ratio of PNV to actual sales price is around 65% with some variance by region and type of property. An upward adjustment of the ratio of PNV to actual sales price would lead to an upturn of tax base and amount of property tax since the PNV is used for calculating the tax base. The purpose of this study is to figure out the current level of property tax load of households and estimate the changes of property tax from the change of PNV, which can be a base for fine tuning of policies on tax and PNV system. If the ratio of PNV to actual sales price increase to 80~100% from the current level of around 65%, it is estimated that household’s average Property Tax would increase by 27~64% and household’s average Gross Real Estate Tax would increase by 11~19%. Effective rate of property tax including Property Tax and Gross Real Estate Tax is estimated to increase to 0.23~0.31% from the current level of 0.18%

UCI(KEPA)

I410-ECN-0102-2016-320-000375873

간행물정보

  • : 사회과학분야  > 경제학
  • : KCI등재
  • :
  • : 계간
  • : 2092-5395
  • :
  • : 학술지
  • : 연속간행물
  • : 1991-2019
  • : 582


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1주택가격지수의 순환주기변동과 거시경제변수의 영향 분석

저자 : 김문성 ( Moon Sung Kim ) , 배형 ( Hyung Bae )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 3호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 7-25 (19 pages)

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본 연구는 1986년 이후 전국 주택가격지수의 순환변동의 특성을 살펴보고 1990년 이후 기간에 대하여 주택가격 순환주기변동에 대한 거시경제변수의 영향에 대하여 분석하였다. 우선 주택가격 지수의 추세 및 순환변동 분석결과를 살펴보면, 주택매매 및 전세가격은 각 2번의 추세하락을 나타냈으며, 주택매매가격은 6번째 순환기의 확장기에, 주택전세가격은 5번째 순환기의 수축기에 있음을 확인할 수 있었다. 그러나 이들 가격지수는 2005년 3월을 기점으로 수축기의 기간이 확장기의 기간보다 길게 나타나는 순환주기의 변동을 나타내었다. 이에 따라 2005년 3월을 기준으로 기간을 구분하고 기간별 거시경제변수의 영향을 Bayesian VAR모형을 이용하여 살펴보았다. 먼저, 충격반응함수 분석에서는 전·후반기에 걸쳐 두 가격지수 모두 이자율에 대하여 대체로 음의 반응을 나타내었으나, 이외의 변수에 대하여는 반응정도 및 방향에서 변화를 나타내었다. 한편, 분산분해 결과에서는 주택매매가격 순환변동에 대하여 거시경제변수의 영향력은 크게 감소한 반면, 주택전세가격 순환변동에 대하여는 거시경제변수의 영향력은 커지며, 이에 영향을 주는 거시경제변수의 항목도 다르게 나타났다. 이러한 결과를 본다면, 주택시장에 대한 정책적 접근 시 주택시장 유형에 따라 다른 접근이 필요할 것으로 보인다.

2부동산공시가격 현실화에 따른 가계 세부담 변화 분석

저자 : 박준 ( Joon Park ) , 김재환 ( Jae Hwan Kim ) , 배유진 ( Yu Jin Bae )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 3호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 27-39 (13 pages)

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부동산 공시가격이 시장가치 수준으로 현실화될 경우 공정시장가액비율이 일정하다면 실거래가 대비 공시가격의 비율인 실거래가반영률의 상승으로 부동산보유세의 과세표준과 세액이 영향을 받을 것으로 예상된다. 이 연구의 목적은 가계의 현재 부동산보유세 세부담 수준을 파악하고, 부동산 공시가격이 시장가치 수준으로 현실화될 경우 예측되는 부동산보유세액 변화를 분석하여 향후 공정시장가액비율 및 세율 조정에 참고할 수 있는 기초연구를 수행하는 것이다. 특히 이 연구에서는 실거래가반영률이 현재의 65% 수준에서 향후 80~100%로 변화할 경우에 따른 부동산 보유세액 및 실효세율 변화 시뮬레이션을 가계 층위별과 자산규모별 등으로 나누어 상세히 분석했다. 실거래가반영률이 향후 80~100% 수준으로 상승할 경우 가구평균 재산세액 규모는 연 54만 원에서 연 68~88만 원으로 약 27~64% 증가하고 가구 평균 종합부동산세액은 신규 납부가구 포함할 경우 연 170만 원에서 연 189~203만 원 수준으로 약 11~19% 증가하는 것으로 나타났다. 재산세와 종합부동산세를 포함한 부동산보유세의 자산가액 대비 실효세율은 기존 0.18% 수준에서 향후 0.23~0.31% 수준으로 증가하는 것으로 분석되었다.

3공공택지개발사업지구내 입찰대상토지의 낙찰가율에 미치는 영향요인 분석 -경상북도개발공사의 공공택지개발사업을 중심으로-

저자 : 윤성현 ( Sung Hyun Yun ) , 이성근 ( Seong Keun Lee )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 3호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 41-52 (12 pages)

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본 연구의 목적은 공공택지개발사업지구내 입찰대상토지의 낙찰가율에 미치는 영향요인을 규명하는 것이다. 이를 위해서 2005년부터 2013년까지 경상북도개발공사가 일반 실수요자들에게 공급한 124필지를 대상으로 하였다. 토지입찰당시 낙찰가율에 미치는 영향요인을 찾기 위한 분석방법은 다중회귀분석으로 하였으며, 분석결과는 다음과 같다. 획지요인에서는 접면도로폭, 필지와 접하는 도로수, 건폐율 변수가 접근요인에서는 주차장과의 최단거리 변수가, 단지요인에서는 단지내 총세대수 변수가, 환경요인에서는 지역인구 및 토지거래면적 변수가 영향을 미쳤다. 이들 요인이 입찰대상토지의 낙찰에 미친 영향력은 획지요인이 33.8%로 가장 크고, 단지요인이 29.2%, 환경요인이 26.3%, 마지막으로 접근요인이 10.7% 순이었다. 단지내 총세대수가 많을수록, 해당 지자체내 토지거래면적이 클수록, 필지와 접하는 도로수가 많을수록, 해당 지자체내 인구가 많을수록, 마지막으로 접면도로폭이 클수록 택지개발지구내 입찰대상토지 낙찰가율이 높았음을 알 수있다. 신규 공공택지개발사업지구내 입찰대상토지의 공급가격 결정 및 감정평가시 본 연구의 결과를 반영한다면 유익한 평가기준으로 활용할 수 있음을 시사한다.

4수도권 가구의 부동산 투자전략의 특성 및 영향요인

저자 : 박원석 ( Wonseok Park )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 3호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 53-65 (13 pages)

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본 연구는 수도권 가구를 사례로, 부동산 자산관리 전략의 특성을 분석하고, 부동산 자산관리 전략에 영향을 미치는 요인들을 규명하는 것을 목적으로 한다. 이러한 연구목적 하에서 수도권 가구를 대상으로 부동산 설문조사를 하였으며, 설문결과를 토대로 한 이항로짓모형을 연구방법으로 활용하였다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째로, 수도권 가구의 부동산 투자전략의 특성을 보면, 총 자산배분전략에서는 부동산 투자확대 전략을, 부동산 자산관리 전략에서는 고위험-고수익 전략, 수도권 투자비중 확대전략, 수익형 부동산 투자비중 확대전략, 지역별 집중전략, 유형별 다변화전략을 선호하는 것으로 나타났다. 둘째로, 부동산 투자전략에 영향을 미치는 요인으로는 연령, 성별, 가구소득, 자산규모, 주택소유여부 변수들이 골고루 영향을 미치는 것을 확인할 수 있다. 셋째로, 수도권과 대구·경북 가구간의 부동산 투자전략의 특성을 비교분석한 결과를 보면, 대체적으로 유사한 투자전략을 가지고 있지만, 위험-수익 포지셔닝 전략과 지역별 다변화전략에서는 차별적인 것으로 나타난다. 넷째로, 수도권과 대구·경북 가구의 부동산 투자전략을 유형화한 결과, 안전지향형, 기회추구형, 절충형 등 3가지 전략을 도출하였다.

5혁신도시 개발이 주변 지역 지가에 미치는 영향 -강원 혁신도시를 중심으로-

저자 : 김주영 ( Ju Young Kim ) , 윤동건 ( Dong Gun Yoon )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 3호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 67-77 (11 pages)

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혁신도시 개발은 지역 부동산시장과 혁신도시가 입지한 도시의 공간구조를 변화시키는 주요한 요인이라 할 수 있다. 혁신도시가 기존의 신도시와 다른 점은 공공기관 이전과 연계하여 개발됨 으로써 지역경제 활성화를 통한 국가균형발전에 궁극적 목적을 두고 있다는 점이다. 본 연구에서는 강원도 원주혁신도시가 주변지역 지가에 미치는 영향력을 분석하기 위해 주변지역을 인접지역과 기타지역으로 구분하고, 계획(2005년∼2007년), 개발(2008년∼2011년) 그리고 이전단계(2012∼2014)으로 구분하여 그 영향력을 검증하였다. 분석결과 혁신도시까지의 거리가 주변지역의 지가결정의 주요한 요인이었으며, 그 영향력은 시간이 지남에 따라 커지는 것으로 나타났다. 그러나, 분석기간 동안 혁신도시 주변지역과 기타지역간의 의미있는 지가상승율의 차이는 나타나지 않았다.

6자산고유위험이 부동산 투자다각화에 미치는 효과 -미국 부동산 시장을 중심으로-

저자 : 노상윤 ( Sang Youn Roh )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 3호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 79-95 (17 pages)

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본 논문은 최근 글로벌 투자자들의 부동산 투자다각화 방안과 그 배경을 설명한다. 이를 위해 포트폴리오 효과의 존재여부와 부동산 자산고유위험이 투자 다각화에 어떠한 영향을 미치는지 분석했다. 본 연구를 위해 CAPM과 EGARCH-M모형을 결합한 실증모형을 분석했다. 주요 연구결과 들은 다음과 같다. 첫째, 다양한 부동산에 분산 투자하는 것은 포트폴리오 위험을 줄이고 수익률을 제고하는 데에 유용하다. 둘째, 각각의 자산고유의 위험 프리미엄이 시간가변적으로 변화하고, 그 위험의 정도가 자산유형, 자산입지, 그리고 시장권역 특성들에 따라 서로 다르다. 셋째, 글로벌 금융위기와 같이 비정상적인 시장상황에서 이러한 포트폴리오 효과는 축소될 수 있다. 넷째, 시장정보(충격)의 유형에 따라 위험이 수익률 미치는 영향은 비대칭적으로 발생한다. 결론적으로 최근 글로벌 투자자들의 투자다각화 노력은 포트폴리오의 질적 개선을 도모할 수 있고, 그 배경에 자산고유위험 프리미엄의 영향이 존재함을 알 수 있다.

7부동산시장에서 투자자들의 투자행태와 심리에 관한 연구 -처분효과에 대한 검증-

저자 : 정성훈 ( Seong Hoon Jeong ) , 박근우 ( Keun Woo Park )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 3호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 97-112 (16 pages)

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본 연구는 부동산 시장 중 주택시장에서 투자자들에게 처분효과가 존재하는지 알아보기 위해 Odean(1998)과 정성훈(2003)의 연구모형을 부동산시장에 적합하게 응용하여 연구하였다. 본 연구의 데이터는 등기부등본을 통해 얻은 1,752개의 실거래데이터를 활용하였으며, 이를 통해 빈도기준에 따른 처분효과를 검증하고, 이익 및 손실금, 수익률에 대해 연구하였다. 또한, 이를 이용하여 주식시장에 나타난 자산규모효과와 투자자들에게 주요 변수로 작용할 수 있는 보유기간에 따른 처분효과를 추가적으로 검증하였다. 연구결과, 가설 1과 2를 채택하면서, 주택시장에서 부동산 투자자들의 처분효과와 자산 규모효과가 존재하는 것으로 나타났다. 금액기준을 통해 이익금과 손실금을 비교할 경우, 주식시장과는 달리 부동산시장에서는 지가지수대비 미실현이익금액(주식시장의 미실현이익금액)이 지가지수대비 미실현손실금액(주식시장의 미실현손실금액)보다 큰 것으로 나타났다. 이는 과거 지가의 지속적인 상승으로 인해 투자자들에게 낙관과 손실회피가 발생되어 이러한 현상이 나타난 것으로 판단된다. 본 연구를 통해 부동산시장의 투자자들에게는 인지행위적 오류가 있음을 밝힘으로써 학문적 시사점이 있고, 자산의 규모효과가 존재한다는 점을 밝힘으로써 실무적 시사점이 있다고 판단된다.

8토지신탁 수익의 신탁종료 전 지급기준에 대한 검토

저자 : 김용진 ( Yong Jin Kim )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 3호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 113-130 (18 pages)

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토지신탁은 토지를 신탁 받아 개발사업을 위탁자를 대신하여 영위하는 신탁이다. 신탁된 자산을 관리, 처분하는데 그치지 않고 적극적으로 사업을 영위하는 형태의 신탁이다. 토지신탁이 도입된지 20여년이 되었으나, 신탁과 관련된 규정체계에서 토지신탁이 가지는 위치나, 개념 정립에 대하여서는 명료하게 규명되어 정리된 바가 없다. 이와 관련하여 토지신탁의 신탁종료 전 신탁수익의 지급 규정과 관련한 도입배경, 입법연혁을 검토하여 이 규정의 도입 취지와 배경을 살펴보았다. 또한 현행 개발사업의 진행시 이 규정과 관련한 문제들을 선지급 대상의 범위, 토지비의 개념, 신탁 수익의 개념의 타당성과 그 지급대상 순서로 검토하여 보았다. 이에 사업형 신탁으로서 토지신탁의 성격을 파악하고, 기존 선지급 규제를 재산상 이익제공과 관련한 불건전영업행위 규제 대신 각 개발사업의 건전성을 검토하여 그 위험 정도에 따라 토지 원리금 상환 재원을 마련하는 건전성 규제로 전환할 필요성을 주장하였다.

9주택법상 지역주택조합 개선방안 연구

저자 : 홍성진 ( Sung Jin Hong ) , 조명수 ( Myung Soo Cho )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 3호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 131-141 (11 pages)

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본 연구는 「주택법」상 지역주택조합제도와 유사한 법적 성격을 갖고 있는 「도시 및 주거환경정비법」상 주택재건축조합제도와의 비교·시사점을 통하여 지역주택조합제도의 개선방안을 도출하는데 목적이 있다. 최근의 주택공급체계는 민간 주도의 소규모 주택공급 체계로 변화되고 있으며, 대표적인 제도로 「주택법」상 지역주택조합제도, 「도시 및 주거환경정비법」상 재건축조합제도가 있다. 양 제도는 입법 연혁, 일련의 절차 및 매도청구권 등 제 규정이 유사한 측면이 있다. 특히, 지역주택조합은 2011년 이후 전국적으로 사업 추진이 급증하고 있고, 2015년 6월 현재 서울시에서만 30개의 지역주택조합 인가를 받았으나, 조합 내부의 비리, 토지매입 불능 등으로 사업 시행인가를 얻지 못한 조합이 약 53.3%를 차지할 정도로 심각한 문제를 초래하고 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여 단기적으로는 주택재건축조합제도상의 매도청구권의 범위를 원용하여 지역주택조합제도 관련 매도청구권의 범위를 해당 대지면적의 75% 이상을 확보한 경우로 완화할 필요가 있다. 또한, 장기적으로는 주택재건축조합 관련 주택재건축사업구역의 지정 및 해제, 주택 재건축조합추진위원회 및 형법상 공무원 의제 규정을 도입하는 것이 바람직하다고 할 것이다.

10아파트 경매 낙찰가격 결정 요인에 관한 연구 -부산광역시와 울산광역시 중심으로-

저자 : 배수헌 ( Soo Heon Bae ) , 정동준 ( Dong Joon Jeong )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 3호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 143-156 (14 pages)

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본 연구는 헤도닉가격모형을 이용하여 아파트 경매 낙찰가격 결정 요인에 관한 분석을 하였다. 기존의 연구는 서울과 지방도시를 비교하여 분석한 연구에 한정 되었다. 이 연구는 지방의 인접한 부산시와 울산시를 연구한 것으로 지방 도시에서는 어떠한 변수가 같은 영향을 미치고, 다른 영향을 미치는 변수는 어떠한 것이 있는지를 분석하였다. 분석결과 10가지 변수가 두 도시에 영향을 미치는 변수로 나타났는데 이중에서 8가지 변수가 두 도시에 같은 영향을 미치는 변수이고 2가지는 다르게 나타났다. 가격결정에 영향력이 큰 변수는 주차 대수, 도심/비 도심으로 나타났다. 서울과 지방 도시 분석과 지방 도시만의 분석 결과 차이점은 서울과 지방도시는 입지, 문화, 소득, 인구밀도 등의 차이가 많아 가격 결정에 영향을 미치는 설명변수가 상이한 것이 많은 반면, 지방 도시만의 연구는 동질성이 많은 것으로 나타났다. 이는 지방의 인접 도시는 서울과 다르게 서로 비슷한 환경으로 인하여 아파트 경매 낙찰가격 결정 설명변수 중 일치하는 변수가 많은 것으로 판단된다.

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