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저출산,고령화 사회의 부동산 시장구조 변화

Structural Changes in Real Estate Market of Aged Society with Low Birth Rate

조주현 ( Joo Hyun Cho )
  • : 한국부동산연구원
  • : 부동산연구 21권2호
  • : 연속간행물
  • : 2011년 08월
  • : 5-26(22pages)

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우리나라의 저출산·고령화 현상은 그 진행속도에 있어서 세계적으로 심각한 수준이며, 이는 부동산 시장에 대해서 장·단기적으로 구조적 변화를 초래할 것으로 예상된다. 본고에서는 여러모로 우리나라와 발전궤적이 유사하게 앞서나간 일본의 저출산·고령화로 인한 인구구조의 변화 현상과 그로 인한 부동산 시장 및 산업의 구조적 변화를 분석하고 우리나라에의 시사점을 도출하였다. 통계자료 분석과 기존의 실증 사례연구들을 통해서 다음과 같은 일본에서의 구조적 변화를 알 수 있었다. 첫째, 장기간 진행된 저출산·고령화 현상은 인구분포와 부동산 분포에서 지역간(대도시와 지방)뿐만 아니라 지역내(도심과 교외)의 차별화 현상을 야기하였으며, 특히 지방과 대도시 교외부의 쇠퇴가 심각하였다. 둘째, 대도시의 경우, 교외지역(특히 도심에서 30km 이상 떨어진 지역)은 전반적인 부동산 가격의 하락과 인구구조의 고령화가 도심부보다 상대적으로 급속히 진행된 반면, 도심부의 일정지역(특히 대규모 신개발이나 용도변경이 가능한 지역)에서의 소비자 기호에 맞추어 상품이 설계된 소형 맨션은 시장흡수율이 높았다. 셋째, 가구규모의 변화에 대응하고 고령자의 주택소비조절을 도와줄 수 있도록 공공과 민간부문에서 여러 가지 새로운 제도와 조직이 창출되었다. 이러한 일본에서의 경험은 한국에 다음과 같은 몇 가지 시사점을 제공해 준다. 첫째, 저출산·고령화로 인하여 부동산 시장은 단기보다는 장기적으로 영향을 받을 것이며, 인구구조가 변하고 전체인구가 감소하더라도 소득이나 자본의 이동과 같은 거시경제변수에 의해 당장 부동산 시장의 붕괴가능성은 낮다고 할 수 있다. 둘째, 수출중심의 경제구조에서 환율 등 대외부문의 압력을 지방개발과 신개발로 해결하려 했던 일본의 우를 범하지 않도록 도시외곽의 신도시나 지방의 도심외곽에 위치한 도시개발 사업들은 엄격한 사업성 재검토와 함께 신중한 추진이 요구된다. 셋째, 상대적으로 가계자산에서 부동산(특히 주택)의 비중이 높은 우리나라 노년층의 주택소비조절(주거이동과 보유주택의 유동화)을 도와줄 수 있도록 공공과 민간에서의 다양한 대응이 필요하다.
Korea is rapidly changing into an aged society with low birth rate. Due to this trend, real estate market in Korea will go under structural change. The purpose of this paper is to analyze structural changes in Japanese real estate market which is a precedent aging market with low birth rate, and to draw some lessons for Korea. Through literature survey and analysis with empirical data, major changes in Japanese real estate market are found as follows: 1) Aging society results in expansion of inter-regional as well as intra-regional disparity. Especially, local cities and suburban areas suffer more than large cities and inner-city areas. 2) Suburban areas located farther than 30km from Tokyo Metropolis suffer from deep land price decrease. 3) Even with overall high housing supply ratio, small-sized new apartments with central locations are well absorbed in the market. 4) Special care for aging as well as young population is needed in order for new housing to be absorbed in the market. These findings may suggest some implications for Korean real estate market: 1) Demographic changes by itself may not result in an immediate dip in real estate prices 2) However, Korean government should be cautious in making further new towns including so-called "innovation cities," far from the center of large cities. 3) Some immediate measure should be taken in order for senior citizens could adjust and liquidate their housing stock.

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I410-ECN-0102-2012-320-002886937

간행물정보

  • : 사회과학분야  > 경제학
  • : KCI 등재
  • : -
  • : 계간
  • : 2092-5395
  • :
  • : 학술지
  • : 연속간행물
  • : 1991-2018
  • : 566


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1저출산,고령화 사회의 부동산 시장구조 변화

저자 : 조주현 ( Joo Hyun Cho )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 21권 2호 발행 연도 : 2011 페이지 : pp. 5-26 (22 pages)

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우리나라의 저출산·고령화 현상은 그 진행속도에 있어서 세계적으로 심각한 수준이며, 이는 부동산 시장에 대해서 장·단기적으로 구조적 변화를 초래할 것으로 예상된다. 본고에서는 여러모로 우리나라와 발전궤적이 유사하게 앞서나간 일본의 저출산·고령화로 인한 인구구조의 변화 현상과 그로 인한 부동산 시장 및 산업의 구조적 변화를 분석하고 우리나라에의 시사점을 도출하였다. 통계자료 분석과 기존의 실증 사례연구들을 통해서 다음과 같은 일본에서의 구조적 변화를 알 수 있었다. 첫째, 장기간 진행된 저출산·고령화 현상은 인구분포와 부동산 분포에서 지역간(대도시와 지방)뿐만 아니라 지역내(도심과 교외)의 차별화 현상을 야기하였으며, 특히 지방과 대도시 교외부의 쇠퇴가 심각하였다. 둘째, 대도시의 경우, 교외지역(특히 도심에서 30km 이상 떨어진 지역)은 전반적인 부동산 가격의 하락과 인구구조의 고령화가 도심부보다 상대적으로 급속히 진행된 반면, 도심부의 일정지역(특히 대규모 신개발이나 용도변경이 가능한 지역)에서의 소비자 기호에 맞추어 상품이 설계된 소형 맨션은 시장흡수율이 높았다. 셋째, 가구규모의 변화에 대응하고 고령자의 주택소비조절을 도와줄 수 있도록 공공과 민간부문에서 여러 가지 새로운 제도와 조직이 창출되었다. 이러한 일본에서의 경험은 한국에 다음과 같은 몇 가지 시사점을 제공해 준다. 첫째, 저출산·고령화로 인하여 부동산 시장은 단기보다는 장기적으로 영향을 받을 것이며, 인구구조가 변하고 전체인구가 감소하더라도 소득이나 자본의 이동과 같은 거시경제변수에 의해 당장 부동산 시장의 붕괴가능성은 낮다고 할 수 있다. 둘째, 수출중심의 경제구조에서 환율 등 대외부문의 압력을 지방개발과 신개발로 해결하려 했던 일본의 우를 범하지 않도록 도시외곽의 신도시나 지방의 도심외곽에 위치한 도시개발 사업들은 엄격한 사업성 재검토와 함께 신중한 추진이 요구된다. 셋째, 상대적으로 가계자산에서 부동산(특히 주택)의 비중이 높은 우리나라 노년층의 주택소비조절(주거이동과 보유주택의 유동화)을 도와줄 수 있도록 공공과 민간에서의 다양한 대응이 필요하다.

2체제전환 과정에서 사회안정을 고려한 부동산 제도의 도입원칙

저자 : 황지욱 ( Jee Wook Hwang )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 21권 2호 발행 연도 : 2011 페이지 : pp. 27-38 (12 pages)

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남북한의 통일은 그 모형이 어떻든 간에 일종의 정치, 사회 및 경제적 체제전환의 과정이라고 볼 수 있다. 이 과정에서 소유권과 관련된 사회적 갈등과 혼란은 법리적 논란과 더불어 불가결한 현상으로 수반될 것이다. 이러한 문제를 직시할 때 가능한 효과적으로 사회적 안정을 유도할 수 있는 체제전환은 통일의 성패를 좌우하는 시금석이 될 수 있다. 특히 부동산의 원소유자들이 평화적 체제전환과 더불어 부동산에 대한 재산권 회복을 요구하기 시작할 때, 현 거주민과의 갈등은 심각한 사회적 문제로 비화될 수 있다. 본고는 이러한 관점에서 남북한의 통일에 따른 체제전환을 기반으로 북한지역의 부동산에 대한 이용특성별관리방안을 논의하여 보고자 한다. 더불어 체제전환 지역에 해당하는 북한에 시장경제가 도입될 때 혼란을 최소화하기 위한 방안으로 해당 지역의 부동산에 대한 반환과 보상의 논쟁을 통해 처리기준을 정립하여 보고자 한다. 이러한 논의는 기존의 이용자인 체제전환 지역의 주민들에게 불안감을 해소하여 체제전환 이후에도 주거안정이 보장된 상태에서 최소한 기본적 삶을 영위할 수 있도록 하며, 원소유자에게도 합리적 논거에 근거하여 재산권을 회복할 수 있도록 하는 방안이 될 것이다.

3공용수용 환매에 대한 법경제학적 분석

저자 : 박성규 ( Sung Kyu Park )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 21권 2호 발행 연도 : 2011 페이지 : pp. 39-68 (30 pages)

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공익사업을 위해 수용한 토지의 전부 또는 일부가 사업의 폐지·변경으로 인하여 더 이상 공익사업추진을 위해 필요하지 않는 경우, 원래의 토지소유자나 그 법적 승계인에게 해당 토지를 매수하게 하여 소유권을 회복시켜주는 것을 "환매"라 한다. 헌재는 2005년 이러한 환매과정에서 발생한 지가상승이익 중 개발이 익부분을 수용권자에게 배분하도록 하는 「토지보상법」 제91조 제4항에 대해 합헌결정을 내렸다. 민간 재산권 보호와 수용권자의 과다수용 기회주의 억제가 환매권의 도입취지라는 법경제학적 시각에서 볼 때 헌재의 이러한 결정을 재고되어야 한다. 수용결정은 물론 계획변경·사업취소까지 수용권자에게 제도적으로 일임되어 있는 상태에서 사업시행자에게 지가상승이익을 추구할 기회를 주게 되면, 수용권자의 도덕적 해이(moral hazard)가 발생할 개연성이 매우 높기 때문이다. 실제로 사업시행자가 법원에 지가상승이익 청구를 요구한 사건들을 분석한 결과 수용에서 환매에 이르는 기간이 3.9년에 불과할 정도로 다양한 기회주의 가능성이 존재하였다. 수용권자의 신중한 수용토지 선정 및 공익사업 안정적 수행을 담보하기 위해 민간 환매권을 보다 적극적으로 보호하는 방향으로 정책을 재정립하여야 한다.

4중부내륙고속도로 개통이 주변지가와 토지거래에 미친 차별적 영향 분석

저자 : 김진유 ( Jin Yoo Kim )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 21권 2호 발행 연도 : 2011 페이지 : pp. 69-88 (20 pages)

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일반적으로 고속도로의 건설은 지역간 교통을 원활하게 하여 경제성장에 긍정적인 영향을 미친다. 그러나, 때로는 건설되는 지역의 성격에 따라 차별적인 영향을 미치거나 악영향을 미침으로써 지역의 쇠퇴나 지역간 불균형을 심화시키기도 한다. 본 연구는 중부내륙고속도로 구미-여주간 개통이 지역의 부동산시장에 차별적인 영향을 미치지는 않는지를 지가와 토지거래량을 분석함으로써 살펴보고자 했다. 분석결과, 중부내륙고속도로의 개통은 IC통과지역의 지가상승에 유의한 정(+)의 효과를 미친 것으로 나타났다. 또한, 단기적(1년)으로는 통과지역 중 ``市`` 지역이 ``君`` 지역에 비해 더 높은 지가상승률을 나타내는 것으로 분석되었다. 용도지역 중에서는 이미 개발된 기성시가지(주거, 상업, 공업) 보다 향후 개발가능성이 높은 ``관리지역``의 지가상승이 통계적으로 유의한 차이를 보였다. 한편, 토지거래량의 변화분석에서는 중부내륙고속도로 통과 여부가 차이를 만들어 내지는 않는 것으로 나타났다. 이상의 결과는 낙후지역을 관통하는 고속도로가 부동산측면에서 반드시 상승요인으로 작용하는 것은 아니며, 개발잠재력에 따라 차별적인 영향을 미친다는 것을 보여준다. 분석결과는 몇 가지 시사점을 제공한다. 첫째, 낙후지역의 고속도로 건설은 전반적으로 통과지역의 개발잠재력을 상승시키므로 지역개발을 위해 긍정적 역할을 할 수 있다. 그러나, 기 개발된 市지역의 단기적인 지가상승을 초래할 수 있으므로, 토지투기에 대한 정책적 대비가 필요하다. 둘째, 용도지역 중 ``관리지역``에 개통효과가 집중될 가능성이 있으므로 무분별한 난개발이 일어나지 않도록 관리지역의 개발행위에 대한 계획적 관리가 요구된다.

5허베이스피리트호 오염사고에서 나타난 어업피해구제제도의 개선방안 연구

저자 : 최장훈 ( Jang Hoon Choi )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 21권 2호 발행 연도 : 2011 페이지 : pp. 89-123 (35 pages)

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이 연구는 2007년12월 태안 앞바다에서 발생하였던 허베이스피리트호의 해양유류유출오염사고로 인하여 어민 등이 막대한 피해를 입었다. 그러나 피해에 대한 구제는 현재까지 나타난 진행과정을 지켜보면 이전에 국내에서 발생하였던 씨프린스호사고 등 전례를 크게 벗어나지 못하고 악순환이 반복되고 있다. 이러한 문제의식을 가지고 어업피해구제에 대한 문제점을 개선하기 위해 현재의 해양유류유출오염으로 인한 국내 · 외의 사례를 분석하여 우리나라의 문제점을 도출하고, 이에 대한 개선방안을 제시하는 것을 연구의 목적으로 삼고 있다. 우리 나라가 외국에 비하여 낮은 배 · 보상율과 배 · 보상을 받기까지 오랜 시간이 소요되는 이유는 국제기금에서 유류유출오염으로 인한 유류오염피해에 대한 객관적 증빙자료를 요구하고 있음에도 우리나라는 유류오염손해배상보장법에 유류유출피해에 대한 평가기준 및 감정평가주체규정의 미비, 수산물거래관행인 임의상장제로 인한 수산물거래증빙서류의 입증곤란성과 맨손신고어업제도의 문제점에서 기인하는 것으로 판단된다. 따라서 이러한 문제점을 효과적으로 개선하기 위하여 첫째, 어업피해조사의 표준화 및 제도를 유류오염손해배상보장법에 도입하여 피해에 대한 객관적이고 신속한 배 · 보상이 이루어질 수 있도록 하고, 둘째. 구체적으로 어업피해를 배 · 보상하기위한 피해액 산정방법을 수산업법을 준용하여 객관적인 자료를 제시할 수 없는 영세어민들의 피해를 구제받을 수 있도록 하고, 정부에서 발표하는 어업생산통계에 대한 제도개선을 모색하였다.

6이주대책대상자가 제안하는 이주자주택 가격에 관한 연구 -은평 뉴타운 사례를 중심으로-

저자 : 황갑복 ( Gab Bok Hwang ) , 유선종 ( Seon Jong Yoo )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 21권 2호 발행 연도 : 2011 페이지 : pp. 125-145 (21 pages)

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2006년 이후 공익사업에 따른 이주대책대상자들에게 특별 공급한 이주자주택에 대한 분양가 인하 소송이 빗발치고 있다. 이주자주택에 대한 생활기본시설설치비용의 공제문제가 그 핵심쟁점이다. 이주자주택의 적정 분양가격은 대법원 92다35783 판결 등을 근거로 생활기본시설 설치비를 공제한 택지 소지가격, 택지조성비, 건축비 원가만으로 산정해야 한다는 관점이다. 하지만, 택지 소지가격은 보상가격을 총사업면적으로 나누어 유상공급면적을 기준으로 하는 택지조성원가의 산정원칙과 다르고, 택지조성비는 구성항목을 현행 법령과 다르게 산정하고 있다. 또한, 건축비 원가는 간접공사비 등을 배제하고 산정하고 있다. 이러한 방식으로 산정한 분양가격은 사업시행자가 공급한 가격의 20%~30% 수준에 불과하다. 본 연구는 은평뉴타운의 사례를 토대로 현행 법령에 규정된 택지조성원가, 분양원가 및 분양가격의 산정지표와 이주대책대상자들이 제시한 분양가 산정지표를 비교하여 고찰하였다. 이를 토대로 생활보상이라는 이주대책의 취지와 현행 법령 기준을 충족하는 이주자주택의 분양가격 산정기준(``택지공급가격 기준``, ``건축비 원가 기준``, ``토지보상법 생활기본시설비 산정기준``)을 제시한다.

7부동산정책과 금융대책 분석 -DTI 규제를 중심으로-

저자 : 임윤수 ( Yoon Soo Yim )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 21권 2호 발행 연도 : 2011 페이지 : pp. 147-166 (20 pages)

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본 연구는 2010. 8. 29. 전후로 계속 논의되고 있는 DTI 규제 완화의 영향 및 지속 여부에 관하여 고찰해 보았다. 이를 위해 외국과의 DTI 규제의 비율을 비교하고 그 효과를 살펴보았으며 DTI 규제 완화로 말미암은 폐단을 분석하여 부동산정책에서 DTI 규제가 나아갈 방향을 제시하였다. 분석 결과로, 현재의 DTI한도는 결코 엄격한 수준이 아니며 DTI 규제정책은 부동산시장에 미치는 효과가 크므로 2012년 총선과 관련하여 정치적으로 활용되어서는 안 될 것이다. 그리고 주택 가격 하락으로 급격한 손실을 맞이한 하우스 푸어의 출현, 주택담보대출 때문에 급속도로 증가하는 가계부채의 부담, PF대출의 부실로 인한 금융기관의 여신 건전성 악화 등은 DTI 규제정책에 따라 민감하게 반응한다. 이에 DTI 완화는 현재의 부동산시장침체상황을 타개할 수 있는 대책이 아니며 대처방안으로 첫째, 주택담보대출을 장기 원리금 분할 상환 모기지론 중심으로 전환하되 DTI를 가장 핵심적 지표로 정착시키고 둘째, 정부 주도하 지역별 DTI 규제를 금융회사에 자율적으로 맡겨 BIS 비율과 더불어 자산건전성을 평가하는 규제수단으로 활용하고 셋째, 다주택자 중과세 폐지 또는 완화와 더불어 도시재생사업상 개발이익환수의 완화 등을 통하여 부동산시장을 활성화함은 물론 전세난 문제를 해결하고 반면에 DTI 규제는 계속 유지해야 한다.

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