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부동산학연구 update

Journal of KREAA

  • : 한국부동산분석학회
  • : 사회과학분야  >  경제학
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  • : 1229-4403
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수록정보
수록범위 : 1권1호(1995)~25권1호(2019) |수록논문 수 : 571
부동산학연구
25권1호(2019년 03월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

1부동산담보대출 보유 및 상환부담 결정요인에 관한 연구

저자 : 김정엽 ( Kim Jung Youp ) , 이현석 ( Lee Hyun Seok )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 7-19 (13 pages)

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This study shows that debt holdings and repayment burden of real estate mortgage loans are affected by location and household characteristics. The probability of debt holding, debt service ratio (DSR) and probability of experiencing repayment burden increase, when a household resides in the Seoul metropolitan area. The following factors contribute to lowering borrower's repayment burden: better wealth and job security of residents living in the Seoul metropolitan area, and better debt quality. Especially the life cycle characteristics of households influence debt retention decisions and repayment burden. The higher the number of household members, the higher the probability of holding debt and repayment burden. The more stable the job, the lower the repayment burden. This result suggests that the absolute income level as well as the income class should be considered for the application of related policy in the future. Within the economic characteristics of households, the total asset and income levels influence debt retention and repayment burden. In conclusion, qualitative indicators should be considered as well in order to better assess repayment burden of the borrower.

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2주택개발사업의 리스크와 시행사의 기대수익에 관한 연구

저자 : 김병국 ( Kim Byeng Kuk ) , 신승우 ( Shin Seungwoo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 21-33 (13 pages)

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In the field of Korean housing development business, project financing has played an important role in the supplier and consumer financial market as a debt financing tool. The purpose of this study is analyzing the determining factors of expected return in the point of the developer in the housing development project.
To this purpose, the risk premium model that is based on American sequential compound option will be introduced and which factors affect various risks and risk premium factors in the project will be addressed. The data of this study is the 207 cases of government guaranteed project financing from AUG 2012 to AUG 2016 conducted by domestic small-medium sized property development companies.
We find that Publicly developed land dummy, Cost of land, total units, PF Loan rates, Unit cost, Number of co-signers variables are statistically significant. Based on the empirical findings, we conclude this paper by providing both practical intuition and recommendation regarding project financing business.

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3무조건부 분위회귀를 이용한 아파트 가격결정요인 분석 - 양재천 인근 아파트를 중심으로 -

저자 : 한제선 ( Han Je-sun ) , 이창무 ( Lee Chang-moo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 35-48 (14 pages)

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In estimating the effect of housing characteristics on housing prices, the ordinary least squares method has a limitation in that the result shows only a part of the influence on the conditional mean price, so the conditional quantile regression has been used as an alternative to measure the effect by price levels.
However, the conditional quantile regression has a problem in which different price groups are connected to each other. It is recognized that such a problem arises remarkably when the heteroskedasticity occurs or when the shape between conditional distribution and the unconditional distribution are different.
In order to get more reasonable effects by price levels, we apply the unconditional quantile regression based on the recenterd influence function for apartments near Yangjae Stream in Seoul. The result shows that the price effect is more sensitive to surrounding amenity factors like Yangjae Stream View, as it goes to expensive houses. This result is more consistent with common sense than the result of other methods of analysis. It is also confirmed that the utility of traffic types like the accessibility to subway stations may vary depending on the level of housing prices.

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4브랜드가 점포의 생존 및 폐점에 미치는 영향 - 서울 주요상권 내 음식점을 중심으로 -

저자 : 이정란 ( Lee Jeong Ran ) , 도난영 ( Do Nan Young )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 49-62 (14 pages)

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This study focused on the fact that brand stores have a higher survival rate than non-brand stores in a market environment where there is a high risk of business closure. Survival analysis is applied to compare the closing risk between brand stores and non-brand stores. This study tried to verify empirically the impact of the brand on the survival and closing of stores. For the analysis, a total of 2,722 F&B stores data, which were opened in 2011 in 222 major retail area of Seoul, were used from the Seoul business license record.
The result of estimating the survival function of brand stores and non-brand stores using Kaplan-Meier method shows that the survival rate of brand stores is higher from about 500 days after opening, and the gaps in the survival rate become larger as time passes. The Cox-proportional hazard model also reveals the closing risk of brand stores is 0.739 times that of non-brand stores. These results indicate that brand stores are more competitive than non-brand stores due to loyal customers base and various supports from their head office. In the survival analysis conducted by a business category, the result of general restaurant business category shows that the closing risk of brand stores is 0.503 times that of non-brand stores, while the difference in the closing risk is not statistically significant in the snack bars business category. This result implies that the survival rate of brand stores is not necessarily higher than that of non-brand stores in the case of snack bars business category with a high proportion of brand stores. And when the proportion of brand stores gets higher in same retail areas, general restaurants have recorded lower closing risk while snack bars have shown higher closing risk. Because snack bars consist of large portion of brand stores, the proportion of brand stores has different effects on the stores whether the stores are competing or complementary.
The high closing rate of stores is becoming a serious social problem, and the results of these analysis show whether brand stores can be a breakthrough for self-employed. In general, brand stores have a higher survival rate compared to non-brand stores, but the survival rate of brand stores is not necessarily higher in a market environment where an excessive number of brand stores are opened. The results also suggest that the entry of brand stores should be considered as an important factor in maintaining and activating the retail areas. As the influence of brand stores varies depending on the business category, a customized strategy to prepare for the entry of brand stores is needed based on the composition of business categories in retail areas.

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5우리나라 광역자치단체 부동산업의 성장 특성 분석 - 변이할당분석과 성장률시차분석을 이용하여 -

저자 : 양영준 ( Yang Young-jun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 63-77 (15 pages)

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This study analyzed the growth characteristics of real estate industry in each metropolitan cities and provinces of Korea from 2007 to 2016 using the shift-share analysis and the growth rate differential analysis.
There were seven regions with the competitive advantage in the sales of real estate industry and the number of employees: Busan, Gwangju, Ulsan, Jeonnam, Gyeongbuk, Gyeongnam, and Jeju. The industrial structure and competitive advantage of these regions contributed to the increase of sales of real estate industry and the number of employees between 2007 and 2016, which probably contributed to the economic growth in the relevant regions.
There were four regions with the competitive disadvantage in the real estate industry: Seoul, Daegu, Incheon, and Jeonbuk. Especially, these regions showed the negative competitive effect and rate part in the sales and the number of employees, so that the regional competitiveness(influx of people, locational characteristics, entrepreneurial ability, and regional policy and etc.) is relatively low in the real estate industry.

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6쇼핑성향에 따른 온ㆍ오프라인 상점 선호분석 - 대형판매시설 및 길거리 상점을 중심으로 -

저자 : 이정란 ( Lee Jeong Ran ) , 김고은 ( Kim Go-eun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 79-90 (12 pages)

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Recently, offline stores are losing their market share by increasing online stores. Still, offline stores are important to local economy and residents for social welfare purpose, and thus the change is a significant topic for the research in urban planning area. In this sense, we attempt to examine a possible solution for these offline stores to overcome this business situation. In detail, we classified offline stores into the large retail store and the street retail store.
For these purposes, we conducted a survey to measure the customer's preference between online and offline stores, and defined three factors of shopping characteristics, such as convenience-oriented, experience-oriented, and frugality-oriented. Base on the result, the multi-nominal logistic regression was implemented with control variables like demographic attributes and shopping products. As a result, convenience-oriented customers are likely to use online stores, and experience-oriented customers prefer offline large retail stores. Street retail stores, which have a benefit of accessibility, do not have statistical difference with online stores when it comes to convenience. Moreover, daily used convenience goods like fresh foods and inexpensive industrial products are apt to be purchased at street retail stores rather than other stores. In order to offline stores sustained, it is necessary to seek strategy with the accessibility of the street retail store and the diversity of the large retail store.

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7나홀로 여가 시간 및 활동 특성: 10대, 60대 이상 남성을 중심으로

저자 : 김고은 ( Kim Go-eun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 92-92 (1 pages)

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최근 나홀로 여가에 대한 관심이 높아져 가고 있다. 사람들과 함께 하는 활동을 중심으로 해왔던 한국의 여가는 나홀로 여가의 증가로 새로운 국면을 맞이하고 있다. 본 연구에서는 한국 사회의 급격한 발전에 따라 어쩔 수 없이 나홀로 여가를 보내고 있는 여가소외계층이 존재하지 않는지 진단하는데 목적을 두었다.
본 연구에서는 2014 생활시간조사를 토대로 나홀로 여가를 분석했으며, 계층적 특성을 분석하기 위하여 연령, 성별, 가구원, 소득 변수를 다루었다. 특히 사회 변화 속 세대격차에 주목하기 위하여 연령과 성별 효과를 밝혀내는데 초점을 두었다. 결과적으로 나홀로 여가는 시간 측면에서 연령과 성별에 따른 영향을 강하게 받고 있었다. 연령 면에서는 10대와 60대 이상, 성별면에서는 여성보다 남성에게서 더 긴 나홀로 여가 시간을 발견할 수 있었다. 연령과 성별 변수의 상호작용항인 10대 남성과 60대 이상 남성 변수도 통계적으로 유의했다. 그 중 10대 남성은 동반자와 장소 모두 소극적으로 쉽게 접근할 수 있는 나홀로 집안 여가로 시간을 보내고 있었으며, 60대 이상 남성은 상대적으로 나홀로 집밖 여가에 많은 시간을 할애하고 있었다.
나홀로 여가의 활동적 특성에서는 여가를 세부 활동으로 구분하였다. 집안 여가 중에서는 10대 남성을 중심으로 온라인 속 인터넷ㆍ게임에 집중하게 되는 현상을 발견할 수 있었으며, 집밖 여가 중에서는 60대 이상 남성들에게서 익숙한 해법으로서 걷기ㆍ산책ㆍ등산에 편중되는 경향을 파악할 수 있었다. 무비용으로 할 수 있는 간단한 운동인 걷기ㆍ산책ㆍ등산은 저소득 1인가구의 경향이 강하였다. 동반여가는 여성의 비율이 높고 교제외식, 문화관광쇼핑에 주로 참여하였고, 60대 이상에서는 종교, 사회봉사의 비중도 높았다.
다음으로 양적 데이터로 살펴보기 어려웠던 나홀로 여가의 원인과 평가를 추가적인 면접조사를 통해 조사하고 내용분석을 실시하였다. 결과로서 10대 남성의 인터넷ㆍ게임은 충분한 인간관계가 형성되기 이전의 미숙한 관계와 학업으로 인한 시간부족이 원인이 되어 발생했으며, 그들은 본능적 욕구를 충족시킬 수 있다는 평가와 함께 극단적 성향이 발현되었음에 대한 아쉬움을 지적하였다. 60대 이상 남성은 홀로 걷기ㆍ산책ㆍ등산을 하는 이유로 은퇴 이후 관계의 단절과 공원에서 시간을 보내야만 하는 상황을 언급하였다. 이러한 행위는 그들에게 집에 머물러 있는 것보다 나은 대안이 되었지만 혼자 놀기의 한계를 느끼고 있었다.
최종적으로 분석 결과 전통적 공동체가 사라진 도시지역과 이웃 간 만남을 위한 부대시설이 부족한 비아파트 지역에서 나홀로 여가가 길게 나타났으며, 주요 계층인 10대와 60대 이상은 학업과 건강상의 이유로 멀리 위치한 여가시설에 방문이 어렵기 때문에 동네 단위생활밀착형 여가공간의 공급이 필요하다고 여겨진다. 남성 노인들에게는 동네 질서관리, 방범활동 등 지역중심 일자리를 확대 공급하여야 할 것이며, 남성 청소년들을 위해서도 학원가 등 생활공간 주변에서 쉽고 빠르게 할 수 있는 스케이트보드 등 소규모 스포츠 시설을 제공하여 만남의 기회를 확대할 필요가 있다.

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8한국 임차가구의 주거이력(Housing Careers) 패턴에 관한 연구 - 민간주택가구와 공공임대주택 가구의 비교 -

저자 : 고정희 ( Ko Jung-hi )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 93-93 (1 pages)

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이 연구는 한국 임차가구의 주거이력 패턴에 관한 연구로써 민간주택가구와 공공임대주택 가구의 주거이력 패턴을 비교분석하였다. 이를 위해 기존의 주거이동 및 주거이력에 관한 선행연구들과는 달리 에스핑-안데르센(Esping-Andersen)의 복지국가 레짐 및 케미니(Kemeny)의 임대주택 이론을 처음으로 주거이력 패턴 분석에 적용하였다.
이 연구에서 주목하는 주거이동은 케미니가 제시했던 복지체제, 임대시장의 특성, 주택 점유형태에 의한 한국 주택임차시장의 특수성과 '전세제도'가 반영된 주거이동이다. 따라서 이러한 내용을 바탕으로 이 연구는 임차가구의 주거이력을 거시적인 관점과 미시적인 관점의 복합적인 형태로 바라보며, 한국의 민간부문과 공공부문의 주거이력 패턴이 서로 독립적으로 발달되어 왔는지, 아니면 서로가 관계를 맺고 상호작용(interaction)을 하며 발달되어 왔는지 살펴보았다.
이를 위해 한국복지패널의 자료를 활용하여 2005년∼2016년까지 12년간(1차∼12차)의 민간주택 가구와 공공임대주택(영구임대/국민임대) 가구의 주거이력 패턴(상향이동·수평이동·하향이동·무이동)을 경험적으로 분석하였다. 연구에 사용된 전체 분석 대상가구의 주거이력 관찰 수는 총 70,873개이며, 종속변수는 '주거이력 패턴'으로 주거면적이 고려된 점유형태(월세, 보증부월세, 전세, 자가)를 사용하였고, 독립변수는 인구사회학적 특성, 경제적 특성, 주거특성, 주택정책(주거서비스 이용경험), 주택시장 기간특성(2012년 전후)을 사용하였다. 연구의 주거이력 패턴 분석은 SPSS통계패키지 21.0을 사용하여 이항로짓모형을 이용하였다.
분석결과 민간주택 가구의 상향이동 패턴에서는 '전세→자가'로의 이동에서 영구임대주택 및 국민임대주택의 공공임대주택 거주경험이 상향이동에 있어서 중요한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러나 '보증부월세→전세'로의 이동에서는 상향이동이 나타나지 못했다. 이는 한국의 임대주택 정책 속에서 저소득층을 위한 주거사다리 정책이 더욱 필요함을 의미한다. 다음으로 공공임대주택의 주거이력 패턴에서는 '보증부월세→보증부월세'로의 수평이동만이 유의하게 나타났다. 이는 임차가구가 임대주택에 지속적으로 머물게 되어 상향이동을 하지 못하고 정체되고 있는 패턴을 보여주며, 소득증가가 이루어지지 않는 한 상향이동이 힘들다는 것을 보여준다. 이것은 한국의 공공임대주택이 그동안 잔여적으로 공급되어 온 것과 무관하지 않으며, 임대주택 거주를 발판으로 이들이 상향이동 할 수 있도록 국가의 역할이 재정립되어야 함을 시사한다. 연구의 결과를 바탕으로 이론적 함의로는 케미니의 이론을 수정하여 민간(전세제도)과 공공의 상호작용을 제시하였고, 정책적 함의로는 주거 상향이동을 위한 소득증가 및 전세자금대출, 주택구입자금 대출 등의 금융지원의 역할이 매우 중요함을 제시하였다.

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