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부동산학연구 update

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  • : 한국부동산분석학회
  • : 사회과학분야  >  경제학
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  • : 계간
  • : 1229-4403
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수록정보
수록범위 : 1권1호(1995)~25권4호(2019) |수록논문 수 : 595
부동산학연구
25권4호(2019년 12월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

1시간-빈도 공간상에서 거시 경제와 주택 시장의 연계: 한국의 경우

저자 : 황영진 ( Hwang Youngjin )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 4호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 7-27 (21 pages)

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최근의 글로벌 금융 위기의 사례에서 잘 나타났듯이, 거시 경제와 주택 시장의 상호 연관성은 점차 중요해지고 있다. 하지만, 주택시장과 관련된 대부분의 실증 연구는 시계열 공간(time-domain)상에 국한되어 있으며, 데이터에 나타나는 여러 시변적(time-varying) 속성을 간과한 측면이 있다. 이 논문은 웨이블렛(wavelet) 분석을 한국의 주택 가격 데이터에 적용하여 거시 경제와 주택 시장의 상호 연관성이 시간-빈도 공간(time-frequency domain)상에서 어떻게 변화해 왔는 지 분석하였다. 주요 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 주택 가격의 사이클은 길이와 변동성이 모두 감소한 것으로 나타났다. 둘째, 주택 가격의 변동은 주요 거시 변수 등 주택 가격의 주요 펀더멘탈과는 연관성이 약한 것으로 나타났다. 셋째, 대부분의 주택 시장 호황은 고빈도상에서 단기 유동성과 밀접한 관련이 있는 것으로 나타났다.


As well noted during the recent global financial crisis, the interdependence between housing markets and the macroeconomy has become increasingly important. Unfortunately, most studies on housing market fluctuations and macro-housing nexus are conducted in the time domain and often fail to incorporate critical time-varying features observed in data. In this paper, we use wavelet analysis to identify important changing time-frequency properties of housing price dynamics in Korea and their dynamic relationships with other variables.
We find that: (i) both the volatility and the length of housing price cycles have recently decreased; (ii) however, housing price fluctuations are, by and large, loosely associated with housing fundamentals, and their coherencies are found only at low frequencies, with such patterns disappearing in recent times; and (iii) instead, several housing price booms are associated with the increase in liquidity measures at high frequencies, whose specific features are time-varying as well.

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2구조방정식을 이용한 전ㆍ월세 계약 비율 결정요인 분석

저자 : Yoon Jong-man , Chung Eui-chul

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 4호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 29-39 (11 pages)

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본 연구에서는 기존 연구들에서 간과되었던 변수 간의 상호 연관관계를 고려하여 주택시장의 전ㆍ월세 계약비율 결정요인을 분석하였다. 이를 위해 전ㆍ월세 계약 비율 결정요인과 각 요인들 간의 관계에 대한 구조방정식을 설정하고, 2011년부터 2018년 까지 전국단위 월별 자료를 이용하여 3단계 최소자승법으로 전ㆍ월세 계약 비율 결정요인의 추정하였다.
분석 결과, 주택매매가격 예상 상승률은 전ㆍ월세 계약 비율에 양(+)의 영향을 미치고 전월세 전환율과 주택매매가격 대비 보증금 비율은 음(-)의 영향을 주는 직접 효과가 존재하였다. 또한 주택매매가격 대비 전세 보증금 비율은 주택매매가격 예상 상승률과 전월세 전환율에 의해 영향을 받는 것으로 추정되어, 매매가격 예상 상승률과 전월세 전환율이 주택매매가격 대비 전세 보증금 비율을 경유하여 전ㆍ월세 계약 비율에 영향을 미치는 간접효과도 존재하였다. 이러한 결과는 관련 변수들간의 연관관계에 대한 고려없이 전ㆍ월세 임대수익률 구성요인을 설명변수로 사용하는 단일 방정식 모형은 관련 변수들의 영향력을 과소추정할 수 있음을 제시한다.
한편 본 연구에서 주택매매가격 예상 상승률과 함께 순수외생변수로 취급한 시장금리는 전월세 전환율을 통해 시장의 전ㆍ월세 계약 비율 결정에 음(-)의 영향을 미치지만 그 영향력은 주택매매가격 예상 상승률에 비해 상당히 낮은 것으로 나타났다. 이러한 결과는 전ㆍ월세 계약 비율은 금융시장보다는 주택시장의 여건 변화에 더 민감하게 반응한다는 것을 의미한다.


Contrary to previous studies, this study examines the determinants of distribution of rental housing contract types by taking account of interrelationships among the influential variables. Based on theoretical discussions on the casual relationships of the variables, structural equations were estimated using the monthly data from 2011 to 2018. Distribution of rental housing contract types was measured as the ratio of Chonsei contracts to monthly rent with variable deposit contracts.
Empirical results showed that Chonsei deposit to housing price ratio, deposit-to-rent conversion rate, and expected housing price appreciation rate directly affected the ratio of Chonsei contracts to monthly rent with variable deposit rental contracts in the same directions as our theoretical model predicts. However, it was found that expected housing price appreciation rate and the deposit-to-rent conversion rate indirectly affected the ratio of the two rental contracts because Chonsei deposit to housing price ratio was also influenced by these variables. These indirect effects suggest that a single equation approach may underestimate the effects of these variables on the ratio of the two rental contracts.
Market interest rate, channeling the ratio of the two rental contracts through deposit-to-rent conversion rate, had a minor effect. This result implies that distribution of rental housing contract types is more sensitive to housing market conditions than to financial market conditions.

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3대도시권 거주 중장년층의 노후 주거선택요인 분석

저자 : 이재윤 ( Lee Jae Youn ) , 서원석 ( Seo Wonseok )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 4호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 41-53 (13 pages)

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본 연구는 대도시권 거주 중장년층의 노후 주거선택 특징을 검토하고, 주거선택에 영향을 미치는 요인을 거주지역과 주거형태를 결합한 아홉 개의 유형으로 구분해 비교분석 하였다. 실증분석 결과 대도시권 거주 중장년층은 노후에도 기존의 주거형태를 선호하는 경험적 관성이 있다는 사실을 확인하였다. 또한, 경제적 여유가 있는 경우 같은 유형의 주택이라도 농어촌보다는 대도시를 선호하는 것으로 나타났는데, 이는 대도시 거주에 대한 주거비 부담이 상대적으로 적기 때문에 나타난 결과라고 할 수 있다. 개인특성에 포함되는 성별의 경우 남성보다는 여성이 대도시에서의 노후 생활을 선호하는 것으로 나타났는데, 이는 여성이 도시 생활이 주는 편의성을 좀 더 중요하게 여긴다는 기존 연구 결과를 뒷받침하는 결론이라고 할 수 있다. 그러나 현재 직업 활동을 하고 있을 경우 대체로 농어촌 지역의 단독주택이 다른 유형의 주거형태에 비해 선호되었는데, 이는 본 연구의 범위가 대도시에 거주하는 중장년층이라는 점에서 그들이 직업 활동을 할수록 현재의 생활에 많은 스트레스를 느끼게 되고, 이는 곧 여유로운 농어촌 단독주택 생활을 동경하게끔 하는 원인으로 작용하기 때문에 나타난 결과로 보인다. 이러한 결론을 통해 본 연구는 대도시권 거주 중장년층의 노후 주거선택은 개인특성, 주거특성, 경제특성, 삶의 만족도와 같은 다양한 요인들이 복합적으로 작용하고 있다는 사실을 확인하였다.


This study reviewed the factors of residential choice of middle-aged adults living in large cities and compared the factors affecting the residential choice that combined the residential location and the housing tenure. The empirical analysis confirmed that the middle-aged adults had the inertia of experience that favored the existing residential patterns even in their later life. It was also found that middle-aged adults preferred to live in large cities rather than the countryside if they were financially wealthy. The reason should be due to the relatively lower burden for the housing costs. For gender included in individual characteristics, women preferred to live in large cities rather than men for later life. This was because women valued the convenience of urban life more as described by previous research. However, this study showed that the middle-aged adults who had current job engagement preferred to live in detached housing in the countryside compared to other types. This was because the more they worked, the more stress they felt, and this caused them to have a dream of living the detached housing in the countryside. Through these results, this study finally confirmed that the residential choice of middle-aged adults in the large cities for their later life was based on a combination of various factors, such as individual, residential, economic characteristics, and current residential satisfaction.

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4국내 민자사업 재구조화 관련 민자도로사업의 매수청구권 가치평가에 관한 연구: LSMC 시뮬레이션의 적용

저자 : 강동석 ( Kang Dong-seok ) , 박연우 ( Park Yun Woo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 4호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 55-67 (13 pages)

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본 논문은 브라운 필드 민자도로사업의 아메리칸 풋옵션 형태의 매수청구권 가치추정에 관한 연구이다. 민자도로사업의 매수청구권의 가치를 실물옵션의 접근법으로 Brandao and Saraiva(2008)의 교통위험의 시장가치의 측정방법과 Longstaff and Schwartz(2001)가 제시한 최소제곱몬테카를로(LSMC) 시뮬레이션 기법을 이용하여 추정한다. 사례사업의 가치는 내재가치와 교환가치를 구분한다. 내재가치는 재추정 교통량을 기반으로 한 미래기대현금흐름을 사례사업의 실시협약 체결 시점의 사업수익률로 할인한 가치다. 교환가치는 재추정 교통량을 기반으로 한 미래기대현금흐름울 재구조화 시점의 시장 할인율로 할인한 가치다. 내재가치는 기존사업자가 '계속 운영한다면'이라는 가정 하에 재구조화 시점에 평가한 가치를 의미하며, 교환가치는 사업권을 '신규사업자에게 매각한다면'이라는 가정 하에 평가한 가치를 의미한다. 사업권을 기존사업자에게서 정부가 직접 매입한다면 내재가치에 가까울 것이며 사업권을 정부가 직접 신규사업자에게 매각한다면 교환가치에 가까울 것이다.
사례분석은 실시협약의 보장수준보다 실제 교통량이 현저히 낮아 재구조화가 진행되었고 매수청구권과 최소 운영수입보장(MRG)이 있는 민자도로사업을 대상으로 하였다(거래구조와 기존사업자에게서 신규사업자로 사업권이 이전되면서 사업구조 변경이 이루어진 사업). 사례사업은 민간투자사업 기본계획에 따라 2014년에 재구조화가 이루어진 민자도로 사업을 대상으로 하였다. 재구조화 시기에 사업권 가치, 매수청구권의 가치, MRG의 가치는 재추정 교통량을 기준으로 분석하였다. 분석결과 MRG가 없다는 가정하에 추정된 매수청구권의 가치는 MRG 고려한 경우의 매수청구권 가치보다 크게 나타났다. 매수청구권의 행사 필요성은 MRG의 존재로 감소하는데 이는 매수청구권과 MRG가 결합옵션이기 때문인 것으로 보인다. 사례사업에서 내재가치와 교환가치를 100으로 표준화 할 때 MRG 미고려 시의 매수청구권의 내재가치와 교환가치는 각각 73.0과 29.3으로 나타났으며, MRG 고려 시의 매수청구권의 내재가치와 교환가치는 각각 9.4 와 5.2로 나타났다. MRG 고려 여부에 따라 매수청구권의 내재가치와 교환가치는 63.6%p와 24.1%p 감소하였고, 이는 MRG의 상쇄효과에 기인한다.


This paper estimates the value of the early termination payment option (ETP) of brown field toll road PPP projects, which is a form of an American put option. We use the real option approach where we combine the Least Squares Monte Carlo (LSMC) simulation by Longstaff and Schwartz (2001) with the measurement method of the market price of traffic risk proposed by Brandao and Saraiva (2008). We measure the intrinsic value and the exchange value of the project where the intrinsic value is the present value of the project based on the updated future cash flows discounted at the fair rate of return estimated at the early stage of the road operation. The exchange value is measured as the present value of the project based on the updated future cash flows discounted at the fair rate of return estimated at the time of restructuring. The intrinsic value means the value of the project under the assumption of the on-going operation by the original operator, while the exchange value is defined as the value of the project under the assumption of disposition to a new project operator. If the government were to buy the project right directly from the original project owner, it would pay a price close to the intrinsic value of the project and if the government were to sell the project right, the new project owner would pay the government a price close to the exchange value of the project.
We apply the valuation method to the valuation of a brown field PPP project with both ETP and MRG (minimum revenue guarantee) where the actual traffic volume was much lower than the forecasted traffic volume and restructuring (modifying the deal structure and allowing the transfer of the project right from the original operator to the new operator) was undertaken. The case involves restructuring an existing road PPP following the restructuring brown field PPP guideline in 2014. The value of the project as well as the ETP and MRG at the time of restructuring is based on the updated traffic forecast. We find that the value of ETP without MRG is larger than the value of ETP with MRG. This is as expected since ETP and MRG are compound options where the need to exercise ETP is reduced in the presence of MRG. For the case project, after standardizing the intrinsic value and the exchange value of the project to 100, the intrinsic value and the exchange value of ETP without MRG are 73.0 and 29.3, respectively, while the intrinsic value and the exchange value of ETP with MRG are 9.4 and 5.2, respectively. That is, the intrinsic and exchange values of ETP are reduced by 63.6% point and 24.1% point, respectively, due to the counteracting effect of MRG.

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5지역 주민의 팔로워십과 농촌 체험 마을만들기 성과

저자 : 이의돈 ( Lee Eui-don ) , 임재만 ( Lim Jae-man )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 4호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 69-84 (16 pages)

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본 연구는 농촌체험마을에서 지역주민인 팔로워의 중요성을 인식하고, 구조방정식을 통해 팔로워십 특성과 마을만들기의 궁극적 목표인 공동체 의식 강화의 관계를 실증 분석하는 것이다. 경기도 가평균에서 마을만들기 사업을 추진한 11개 마을을 대상으로 직접 방문하여 실시한 설문조사에 따른 연구결과는 다음과 같다. 첫째, 팔로워의 행동특성 중 능동적 참여, 팀 정신은 마을만들기 성과를 높여준다. 둘째, 리더의 인식변화가 팔로워 행동 특성과 마을만들기 성과 사이에서 매개효과를 보인다. 이러한 결과는 리더의 일방적 결정과 추진이 아니라 구성원들과 유대관계를 갖고 소통과 협력으로 팔로워의 의견을 능동적으로 수렴할 때 성과가 더 커진다. 셋째, 사회환경적 요인은 팔로워 행동특성과 마을만들기 성과 사이에서 조절효과를 나타내지 못했다. 본 연구는 팔로워십이 농촌체험마을 만들기에 미치는 영향을 확인하고 향후 농촌체험마을 만들기의 기초자료로 활용하는 것에 연구의 의의가 있다.


This paper studies the importance of local residents' followership in strengthening the community consciousness, which is the final goal of rural village development program. We empirically analyze the relationship among factors by using survey reponses from 14 rural villages located in Gapyeong-gun, Gyeonggi-do. This study finds that the active participation and team spirit, among other behavioral characteristics, significantly enhance the output of rural village development program. Moreover, it is found that the perceptive change of leaders plays the role of mediation between the behavioral characteristics of followers and performances of rural village development. The mediating role is more pronounced when the leaders actively embrace the followers' opinion through communication and cooperation with the members, rather than through a unilateral decision-making process and execution by the leaders. Lastly, socio-environmental factors do not play a moderating role between the behavioral characteristics of followers and the performance of rural village development. This paper contributes to the literature in that the results of this analysis show the impact of followership on the rural village development and provide a foundation of further studies on the rural village development program in the future.

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6부모의 경제력이 청년층 임차가구의 주거사다리 이동에 미치는 영향에 관한 연구

저자 : 이소영 ( Lee So-young ) , 이창무 ( Lee Chang-moo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 4호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 85-102 (18 pages)

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본 연구는 청년층 임차가구의 주거 사다리 이동에 대한 부모 경제력의 직접적인 영향을 규명하였다. 이를 위해 2004년부터 2017년까지의 한국노동패널조사 자료를 이용하여 주거상향ㆍ하향이동 프로빗 모형과 주거상향이동 위험률 모형을 추정하였다. 자산이전은 여러 시점에 걸쳐 일어날 수 있다는 점을 고려하여, 과거에 부모로부터 이전받은 자산이 포함되어 있는 현재 자녀의 자산에서 이전된 자산을 제외한 조정 순자산을 추정에 이용하였다.
추정결과 자녀의 조정 순자산을 이용하여 추정할 경우 기(旣)이전된 자산을 제외하지 않은 경우와 달리 부모 순자산이 청년층 임차가구의 주거사다리 이동에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이를 통해 자녀의 현재 자산에는 과거에 부모로부터 이전받은 자산이 포함되어 있고 이를 제거한 조정 자산 즉, 자녀 스스로 축적한 자산만을 추정에 이용할 경우 자녀의 주거상향ㆍ하향 이동에 대한 부모 경제력의 영향이 나타나는 것을 확인하였다. 자녀의 조정 순자산과 부모 순자산의 한계효과를 비교한 결과 자녀의 조정 순자산이 주거사다리 이동에 미치는 영향이 더 큰 것으로 나타났다. 이는 부모의 경제력은 직접적인 방법 보다는 간접적인 방법으로 자녀의 주택점유형태 결정에 더 많은 영향을 주는 것을 의미한다. 또한 출생 코호트를 비교한 결과 과거의 코호트에 비해 최근의 코호트는 주거사다리 이동에 있어 부모 경제력의 영향을 더 많이 받는 것으로 나타났다.


We examined the impact of parent's wealth on the movement of the housing ladder among young renters in Korea. Using the Korea Labor Panel Survey data from 2004 to 2017, we estimated the upward housing movement probit model, discrete-time hazard model, and downward housing movement probit model. In order to more clearly capture the impact of the parental economic power on determining the housing tenure, we used the adjusted net assets of young renters which exclude the wealth already transferred from their parents.
Our results showed that, when using adjusted net assets for the estimation, the net assets of parents affected the housing ladder movement of the younger rental households. By comparing the marginal effects of the child's adjusted net assets with the parent's net assets, the results showed that the child's adjusted net assets have a more significant impact on the movement of the housing ladder. It led us to conclude that parents' economic power has more influence on their children's decisions on their housing tenure in an indirect way than in a direct way. Moreover, the comparison result of birth cohorts also showed that in the housing ladder movement, recent cohorts are more affected by parents' economic power than in the past.

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7부지와 서비스 방식의 지역개발사업과의 혼합 특성 : 광주권 지역개발사업을 중심으로

저자 : 김태오 ( Kim Tae Oh )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 4호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 104-105 (2 pages)

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8온라인 쇼핑이 도시공간구조에 미치는 영향

저자 : 이지은 ( Lee Jieun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 25권 4호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 106-106 (1 pages)

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1연안해역에서 석유오염물질의 세균학적 분해에 관한 연구

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