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부동산학연구 update

Journal of KREAA

  • : 한국부동산분석학회
  • : 사회과학분야  >  경제학
  • : KCI등재
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  • : 계간
  • : 1229-4403
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수록정보
수록범위 : 1권1호(1995)~26권2호(2020) |수록논문 수 : 611
부동산학연구
26권2호(2020년) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

1역모기지 조기종결 위험에 관한 연구

저자 : 김병국 ( Kim Byeng Kuk )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 7-21 (15 pages)

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한국은 심각한 저출산율과 함께 빠르게 초고령화 사회로 진입하고 있다. 65세 이상 고령인구가 20% 이상인 고령화 사회는 2018년도에 진입하였고, 고령 사회에서 고령화 사회로 가는데 18년이 소요되었다. 따라서, 사회복지 체계와 고령층의 주거 안정성 및 삶의 질 개선을 위한 기반이 그 어느 때보다 중요해지고 있다. 집은 있으나 현금이 없는 고령층에게 역모기지는 중요한 금융지원 역할을 할 것이다. 이러한 목적으로 콕스비례위험 모형을 바탕으로 생존분석을 활용하여 역모기지의 조기종결 위험 결정 모형을 제시하였다. 이를 위해 본 연구는 2007년부터 2018년까지 국내 금융기관 3곳에서 실행된 역모기지 데이터 35,897건을 대상으로 조기종결에 미치는 영향요인에 대해 연구하였다. 연구 결과에 따르면, 당월 LTV, 주택가격상승률, 대출종결시 연령 등의 변수가 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 이러한 실증분석결과를 바탕으로 역모기지 시장을 활성화하고 차주가 역모기지 대출계약을 유지할 수 있는 정책적 제안을 제시하였다.


Korea is moving rapidly into super-aged society with severely low birthrate. In 2018, Korea entered the 'aged' society, which means the proportion of age cohort over 65 reaches 20% of the total population. It took only 18 years for Korea to move from 'aging' to 'aged' society. Therefore, social welfare system and infrastructure for the elderly's housing stability and quality life are getting more important than ever before. For the 'House-rich but Cash-poor' senior citizens, reverse mortgage has been a significant financial vehicle.
To this purpose, this paper introduces the determination framework of early termination risk in reverse mortgage by employing survival analysis using cox proportional hazard model. This study focuses on the determinants of early termination by utilizing 35,897 performing reverse mortgage loan data released by 3 financial institutions in Korea from July 2007 to July 2018.
We find that several determinants, including current LTV (loan to value), appreciation rate of collateralized housing price, age at contract cancellation and so on, have significant impacts on the early termination. Based on the results from the empirical analysis, we provide recommendations in order to vitalize reverse mortgage market and maintain borrower's reverse mortgage contract.

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2머신 러닝 방법을 이용한 오피스 임대료 산정 -랜덤 포레스트, 인공 신경망, 서포트 벡터 머신 활용을 중심으로-

저자 : 정성훈 ( Jeong Sung-hoon ) , 진창하 ( Jin Changha )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 23-53 (31 pages)

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본 연구는 최근 자동 평가 모형과 관련한 연구에서 보편적으로 활용되고 있는 랜덤 포레스트, 인공 신경망, 서포트 벡터 머신을 사용하여 오피스 임대료 산정 모형을 구축하고 이들의 적용 가능성을 검토하였다. 이를 위해 서울시에 소재한 507동 오피스의 임대 조사 자료를 활용하여 각 방법별 최적 모형을 구축하고 이들의 성능을 비교하였고, 가장 좋은 성능을 보인 모형으로부터 PD plot을 도출하였다. 표본 전체를 대상으로 하여 임대료 산정모형을 구축한 결과, 모형별 성능의 순위는 서포트 벡터 머신 모형, 인공 신경망 모형, 랜덤 포레스트 모형 순으로 나타났고, 서포트 벡터 머신 모형으로부터 PD plot을 도출하여 해당 모형이 공실률이 높을수록, 전용률이 높을수록, 연면적이 클수록, 층수가 높을수록, 연식이 낮을수록, 승강기수가 많을수록 임대료를 높게 산출하는 것을 확인하였다. 주차대수는 모형의 예측값과 2차 곡선의 형태를 보이는 것으로 나타났다. 추가적으로 표본을 초대형, 대형, 중대형, 중형 등급으로 나누어 각 규모 등급별 임대료 산정 모형을 각각 구축하고 이들의 PD plot을 도출하였다. 본 연구는 다양한 머신 러닝 방법을 사용하여 오피스 임대료 산정 모형을 구축하고자 하였다는 점, PD plot을 통해 모형의 학습 결과에 대한 해석을 시도하였다는 점, 규모 등급별 임대료 산정 모형을 각각 구축하여 그 결과를 제시함으로써 규모 등급별 분석의 필요성을 입증하였다는 점에서 의의를 갖는다.


We estimate office market rent using random forests, artificial neural networks, and support vector machines, which are commonly used in recent studies related to automatic evaluation models. We examine each method and compare the performances based on our sample data of the 507 offices located in Seoul, and depict PD(Partial Dependence) Plots to identify the influence of variables on predicted values. Using random forests, artificial neural networks, and support vector machines method, we estimate office market rent determinant model based on 507 office rental information data in Seoul. We attempt to identify the best performed model and also adopt the Partial Dependence(PD) Plots to examine the relative impact of research variables on predicted value. We classify the sample data into Class A, Class B, Class C, and the below Class C group. We apply the same method for each of those group. In general, we find that the support vector machines model performs best followed by random forests model and artificial neural networks model. The results indicate that the rent has a positive relation with rentable/usable ratio, floor, building age, and number of elevator. The number of parking vehicles showed the quadratic curve on rent in the model. Our study contributes to compare and allows appraisers to have a cross validation process with traditional valuation model against the finding from a machine learning method on office market.

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3공유오피스 임대료의 영향요인에 관한 연구

저자 : 송선주 ( Song Seon Ju ) , 조경은 ( Cho Kyung Eun ) , 신종칠 ( Shin Jong Chil )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 55-76 (22 pages)

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공유경제가 오피스 시장에도 영향을 미치면서 세계적으로 공유오피스 시장이 성장세를 보이고 있다. 이러한 공유오피스시장의 성장에 따라 공유오피스에 대한 관심이 증가하고 있지만 공유오피스가 가지고 있는 고유한 특성을 고려한 본격적인 연구는 미미한 실정이다. 본 연구에서는 일반 오피스시장의 오피스 특성과는 구분되는 공유오피스 시장의 특성을 정리하고, 공유오피스 시장의 고유한 특성을 중심으로 하여 공유오피스의 임대료 형성요인을 살펴보았다.
본 연구에서는 전국에 소재하는 1,412개의 공유오피스 자료를 활용하여 권역특성, 입지특성, 빌딩특성 등의 일반 오피스특성뿐만 아니라 공간특성, 계약특성, 공용공간 및 어메너티특성, 서비스특성, 운영기업특성 등의 공유오피스의 고유한 특성들이 임대료에 미치는 영향을 실증적으로 살펴보았다. 실증연구의 분석결과, 공유오피스의 임대료는 권역특성, 입지특성, 빌딩특성에 영향을 받을 뿐만 아니라 공간특성, 계약특성, 공용공간 및 어메너티특성, 서비스특성, 운영기업특성 등의 공유오피스의 고유한 특성에 영향을 받는 것을 확인할 수 있었다. 이러한 본 연구의 분석결과는 공유오피스의 임대료 결정에 있어서는 단순히 오피스빌딩의 권역, 입지, 오피스빌딩만이 아니라 공유오피스 공간의 공간적 가치, 임대차계약의 여러 조건들, 입주사를 위해 제공하는 공용공간과 어메너티시설, 입주사를 위해 제공하는 다양한 서비스들을 종합적으로 고려해야 한다는 것을 보여주고 있다.


As sharing economy spreads around the world, coworking spaces have caused many changes in the Korean office market. Several coworking space providers such as WeWork and FastFive, have achieved rapid growth over the past five years. In addition, small and medium companies in leasing business have changed their business model into coworking space provider, and large companies have decided to enter the coworking space market as an asset management method.
The purpose of this study is to analyze how unique characteristics of coworking space have effects on its rent. The characteristics of coworking spaces are classified into regional characteristics, location characteristics, building characteristics, and coworking space characteristics. The coworking space characteristics are sub-categorized into space characteristics, contract characteristics, common space and amenity characteristics, service characteristics, and company characteristics. The effect of each characteristic on rent is analyzed using the Hedonic pricing model.
The empirical study discovers that unique characteristics of coworking space such as space characteristics, contract characteristics, common space and amenity characteristics, service characteristics, and company characteristics and so on, have significant influences on coworking space rent. This study shows that each characteristic has its own influence on coworking space rent and provides meaningful implications for market participants.

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4베이커리 전문점의 상가권리금 결정요인에 관한 사례분석 연구 -A사 프랜차이즈 전문점의 영업특성을 중심으로-

저자 : 임노환 ( Lim Nohwan ) , 박지윤 ( Park Jiyun ) , 이규태 ( Lee Kyutai )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 77-92 (16 pages)

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인구구조의 변화, 저금리 기조의 강화 등 사회적·경제적 환경의 변화에 따라 적절한 투자대상을 찾기 힘든 상황 속에서 최근 신규 창업자들의 소매업 프랜차이즈시장 참여가 확대되고 있다. 이러한 상황에서 상가권리금을 둘러싼 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 권리금 형성구조에 대한 정확한 이해와 평가가 사업의 성패를 좌우할 가능성이 높다. 이에 본 연구에서는 수도권에 소재하는 A사의 프랜차이즈 베이커리 전문점의 권리금 거래사례 총 509건을 대상으로 하여 상가권리금의 형성에 미치는 영향요인들을 살펴보았다.
본 연구를 통해 나타난 주요 연구결과를 정리하면 첫째, 지역특성과 관련하여 상가가 소재하는 도시규모가 서울, 인천과 같은 대도시에서의 상가권리금이 유의적으로 높게 형성된다는 것을 확인하였다. 둘째, 본 연구의 분석결과를 통해 상권유형, 경쟁점포유무 등의 상권적 특성과 교통접근성으로 대표되는 지하철역 거리, 광대로여부가 상가권리금에 영향을 미치는 것으로 나타나 입지특성이 상가권리금의 형성에 중요한 영향요인이라는 것을 보여주고 있다. 특히, 상권적 특성과 관련하여 상업지 상권에서의 상가권리금이 주거지 상권에 비해 높게 나타났고, 경쟁점포가 존재하는 경우는 상가권리금에 부정적인 영향을 미친다는 것을 보여주고 있다. 셋째, 건물 및 점포특성과 관련하여 물리적인 건물특성과 점포특성이 상가권리금에 유의적인 상이한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 연면적, 주차시설유무, 카페형여부의 경우 상가권리금의 증가요인으로 나타난 반면, 상가건물의 유형이 집합건물인 경우와 경과연수, 전용면적 등은 상가권리금의 형성에 있어서 감가요인이 된다는 것을 보여준다. 넷째, 본 연구의 분석결과는 영업기간, ROI, BEP, 현금매출비율, 점주교체여부, 그리고 임대료 등의 영업 및 임대계약특성이 상가권리금에 영향을 미치는 요인으로 나타났다. 구체적으로 영업기간은 길수록 상가권리금에 긍정적인 영향을 미치는 요인으로 나타났고, 점주의 경영성과와 관련된 ROI는 높을수록, BEP는 낮을수록 상가권리금이 높게 형성되는 것으로 나타났다. 또, 현금매출비율, 점주교체여부, 임대료의 경우도 상가권리금의 증가요인이 될 수 있다는 것을 보여주고 있다.


In order to prevent disputes over the payment of the premium on the commercial building lease (hereinafter 'premium'), it is critical to have precise understanding and assessment of how the premium is determined and constructed, which has significant influence on success of the business. This study analyzed 509 cases where the premiums were paid by new operators of popular franchise bakeries located in Seoul or surrounding area to extract factors that affect the premium.
We found that, first, among regional characteristics, the size of the city is associated with the premium. Large metropolitan cities such as Seoul and Incheon mark significantly higher premium. Second, among locational characteristics, the type of commercial district, the presence of rival franchise stores, the accessibility to subway stations and the existence of large boulevards have significant impact on the premium. Especially, main commercial areas show higher premium than residential neighborhoods, and the presence of rival shops exhibits negative impact on the premium. Third, out of building and store related characteristics, physical conditions of the building and store shows significant impact on the premium. The stores with big total floor area, parking space and café-type space tend to reap higher premium whereas the stores in condominium buildings, old buildings and with large exclusive private area do oppositely. Fourth, the business operation and lease contract related factors such as number of years in business, ROI, BEP, ratio of cash revenue, change in ownership and monthly rent are additional factors affecting the premium. The longer the business has been in operation, the higher the premium. The higher ROI and the lower BEP make the premium higher. Moreover, the premium is high if cash revenue is big, the operator has been changed, and monthly rent is high.

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5심리적 요인으로서 중개서비스에 대한 만족도 및 지불의사금액 추정 -주택시장을 중심으로-

저자 : 김기령 ( Kim Ki-ryeong ) , 임병준 ( Rhim Byeong-jun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 93-109 (17 pages)

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본 연구는 소비자의 심리적 요인 중 하나인 서비스 만족도의 영향력을 분석하여 부동산중개의 가치를 화폐가치로 평가함으로써 부동산중개에 대한 시사점을 제공하고자 하는 목적으로 작성되었다. 연구결과 부동산중개업에서도 실망이론(Disappointment Theory)에 따른 소비자만족도와 지불의사액의 관계성이 유의미하게 나타나는 것을 보여주었다. 분석을 위해, 공공재 등의 가치평가에 많이 사용되고 있는 조건부가치평가법(Contingent Valuation Method)의 한 측정방법인 이중양분선택형질문법(Double Bounded Dichotomous Choice Question)을 사용하여 설문자료를 수집하였고, 프로빗회귀분석모형(Probit Regression Analysis Model)과 최대우도함수(Maximum likelihood function)를 이용하여 소비자 측면에서 지불의사금액(Willingness to Pay)을 도출하였다.
현행 '주택'의 법정수수료는 아파트, 빌라·연립주택, 단독·다가구주택에 같은 수준의 법정수수료 요율을 적용하고 있다. 그러나 법정수수료에 대한 소비자 지불의사금액 근접률이 주택 유형별로 모두 큰 차이를 보였다. 이는 소비자의 수수료지불의사금액이 주택의 유형에 따라 서로 상이하다는 것을 의미한다. 이러한 점에 비추어 볼 때, 현행 법정수수료제도가 현실의 중개시장에서 적절하게 작동하고 있는가에 대한 추가적인 논의가 필요할 수 있겠다.
또한, 현행 법정수수료는 지역에 따른 차등이 없이 동일하게 적용되고 있다. 그러나 수도권지역과 지방지역에서 소비자 수수료지불의사금액의 추정치가 지역별로 상이하게 나타나는 점에 주목할 필요가 있다. 분석결과 지방의 소비자들은 수도권의 소비자들에 비해 상대적으로 낮은 지불의사금액을 보였다. 이는 지역적으로 소비자의 심리적인 요인이 다르게 나타나는 것을 의미한다. 이러한 결과는 지역적인 특성 및 시장외적 요인 또한 지불의사액에 영향을 미치는 것을 의미한다.


This study aims at estimating the monetary value of realtor service, which is assumed to be associated with the service satisfaction as one of the consumers' psychological factors. By estimating the monetary value, this study tries to suggest the implications to the professional realtors and the associated entities. Two major methodological approaches are employed to estimate the value of realtor service. First, Double Bounded Dichotomous Choice Question method is employed for the main survey questionnaire, which is one of the Contingent Valuation Method. Second, the probit regression analysis model with maximum likelihood function is utilized as the main analytic procedure to estimate the Willingness to Pay (WTP) for the realtor service.
The results show that there are significant differences between the recommended commission and the consumers' WTP across all types of real estate products. It means that the WTPs for the realtor service vary across the types of real estate products. In addition, the estimated WTPs are significantly different between the metropolitan area around the capital city (i.e., including Seoul and the suburban areas) and the other areas (i.e., cities out of metropolitan area and rural areas) in Korea. It means that the risk averse tendency to pay the realtor service is idiosyncratic by areas, which implies that regional and external features may influence the WTPs.
Theoretically, the results indicate that the Disappoint Theory is well performing in the real market, specifically between the WTP to realtor services and the consumers' satisfaction. Based on the results, this study suggests that reconsideration of the current commission rate, which is recommended by the government, is needed as the actual market does not fit with the recommended commission.

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6부동산투자의 스타일에 관한 전문가 인식조사

저자 : 민성훈 ( Min Seonghun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 113-128 (16 pages)

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This study surveys the understanding of the investment style, opinion about the style classification, and expected rate of return by style from real estate investment experts in Korea. The result is as follows. Firstly, the experts know the investment style well and expect its spread in the future. Secondly, about the criteria of Core Style, they are more conservative for the sector and region, and more generous for the lease concentration and LTV than the experts in US and UK. This reflects the investment tendency of Korean investors focusing on the prime office buildings in major business districts in Seoul. Lastly, the expected rate of return and capitalization rate by style show rational orders of means and standard deviations, but the levels are much lower than those in US and UK. This seems to be caused by the recent hard competition of investment in Korea. Meanwhile, the proportion of the income return in the total return calculated by the expected rate of return and capitalization rate is similar to the answer of direct question.

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7대형 마이스(MICE) 시설의 입지요인 분석 및 지역경제에 미치는 효과 분석

저자 : 강호남 ( Kang Honam )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 130-131 (2 pages)

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8혁신도시가 주변지역에 미치는 영향

저자 : 장영봉 ( Jang Youngbong )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 132-132 (1 pages)

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