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부동산 분석 update

Journal of Real Estate Analysis

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수록정보
수록범위 : 1권1호(2015)~6권3호(2020) |수록논문 수 : 86
부동산 분석
6권3호(2020년 11월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI후보

1아파트 하위시장 실거래가 지수 산정방식 비교 연구

저자 : 송영선 ( Young Sun Song ) , 윤명탁 ( Myung Tak Yun ) , 이창무 ( Chang-moo Lee )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 6권 3호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 1-19 (19 pages)

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주택 시장은 최근 몇 년간 가장 큰 정책적인 화두의 대상 중 하나이다. 이에 따라 아파트 가격 변동 추이에 대한 사람들의 관심도가 크게 증가하였다. 주택가격지수는 이러한 주택의 가격 변동을 보여주는 지표이며, 시세조사를 기반으로 하는 시세지수와 실제 거래가 이루어진 가격을 기반으로 하는 실거래가 지수가 있다. 시세지수는 실거래가 지수에 비해 평활화 되어 나타나며, 시장의 가격 변동을 늦게 반영한다는 점에서 보다 적극적인 실거래가 지수의 활용이 요구되나, 2009년 국내에 아파트 실거래가 지수가 공표된 이후 10년이 지나도록 자료 수가 부족한 세부시장에 대한 안정적인 실거래가 지수 산정에 어려움을 겪고 있다. 그동안 오피스 시장을 대상으로 하여 지수의 안정성을 개선할 수 있는 방법론에 관한 연구가 진행되어져 왔으나, 여전히 신뢰할 수 있는 안정적인 지수 생산에는 한계가 있다. 본 연구는 3개 기간의 자료를 중첩하여 지수산정에 이용함으로써 보다 안정적인 지수 작성이 가능한 자료처리방식을 제안하고, 기존에 이용되어온 지수 산정 방법론과 비교하여 자료 중첩 방식의 지수 추정 성능을 평가하고자 한다.


The housing market has been one of the biggest policy topics in recent years. Accordingly, interest in the trend of apartment price fluctuations has significantly increased. The home price index is an indicator that shows the price fluctuations. In addition, an asking price based index and a transaction price based index. Since the asking price based index appears smoother than the transaction based index and reflects market fluctuations later, more active use of the transaction based index is required. Despite the fact that the number of data has passed 10 years after the apartment transaction based index was disclosed to the public in Korea in 2009, there are still many difficulties in stabilizing the index for the subdivided market. Although numerous researches have been conducted on the methodology to improve the stability of the index targeting the office market, there is still limitations in producing reliable and stable indices. This study proposes a data processing method that enables more stable index creation by overlapping data from three periods, and evaluates the index estimation performance of the data overlapping method compared to the index calculation methodology that has been used previously.

KCI후보

2우리나라 주택가격의 국면별 시계열 특성 비교

저자 : 이영수 ( Young Soo Lee )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 6권 3호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 21-34 (14 pages)

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본 연구에서는 주택가격 상승국면과 하강국면의 시계열 특성이 어떻게 다른지 분석하였다. 국면은 Bry and Boschan의 알고리즘을 이용하여 구분하였으며, 최소 국면 지속기간은 6개월로 설정하였다. 분석대상은 전국과 서울 그리고 6대 광역시의 아파트가격지수이며, 데이터 기간은 2003년 11월부터 2020년 6월까지이다. 실증분석결과는 다음과 같다. 첫째, 전국과 지역 혹은 지역 간의 주택가격 국면 동조성이 높지 않다. 둘째, 주택가격 상승국면에서 주택가격의 변동성이 높으며, 가격증가율의 왜도(비대칭성) · 첨도(fat tail) · 비정규분포 등의 특성도 주택가격 상승국면에서 강하게 나타나는 특징이다. 셋째, 시장 충격에 따른 주택가격 변동 효과는 상승국면에서 크며 지속기간도 길어진다. 넷째, 변동성 집중은 주로 주택가격 상승국면에 나타나는 현상이다.


This study analyzes how the time series characteristics of two phases (upwards and downwards) in Korea's housing price cycle are different. Two phases are identified by the algorithm suggested by Bry and Boschan. The minimum period of each phase is set to 6 months. The target data are the Korea National House Price Index and the house price index of seven metropolitan cities. Data was collected from November 2003 to June 2020. The findings are as follows; First, the whole country and the seven metropolitan cities have their own distinctive cyclical features. Second, statistical properties, such as high volatility, skewness, kurtosis, and no n-normality, are getting prominent in the upwards phase. Third, the estimated AR coefficients indicates that dynamic effects of market shocks on the housing price changes are stronger and longer in the upward phase. Fourth, the volatility clustering mainly emerges in the period of the upward phase.

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3물류센터 투자측면에서 입지선정 및 임대료 결정에 영향을 미치는 요인에 관한 연구

저자 : 이남승 ( Nam Seung Lee )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 6권 3호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 35-68 (34 pages)

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Analytics Hierarchy Process (AHP) 분석을 통한 물류센터 입지선정 우선순위 연구결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 수도권 전체 지역의 물류센터의 경우에는 입지선정 우선순위 1순위로 입지적 요인이 확인되었으나, 동부권역의 경우에는 1순위로 경제적 요인이 확인되었다. 둘째, 권역별 결합가중치 산정 우선순위 분석결과를 살펴보면, 수도권 전체 지역의 경우에는 1순위는 수요지 인접성, 2순위는 임대료 절감, 3순위는 운송비 절감 순으로 확인되었으나, 동부권역의 경우에는 1순위는 운송비 절감, 2순위는 임대료 절감, 3순위는 수요지 인접성 순으로 분석되었다. 다중회귀 분석을 통한 임대료 결정요인 연구결과를 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 수도권 99개 물류센터를 대상으로 시행한 연구에서는 서울CBD까지의 거리가 가까울수록, 물류센터의 경과년수가 짧을수록, 용적률이 클수록 물류센터의 임대료가 높은 것으로 분석되었다. 둘째, 동부권역 46개 물류센터를 대상으로 시행한 연구에서는 연면적이 넓을수록 물류센터의 임대료는 낮아지고, 서울CBD까지의 거리가 가까울수록, 물류센터의 경과년수가 짧을수록, 대지면적이 넓을수록, 용적률이 클수록, 전층차량접안이 가능한 경우, 대기업테넌트가 입주한 경우에는 임대료는 높아진다는 사실을 확인할 수 있었다. 마지막으로 수도권과 동부권역에 위치한 물류센터는 입지특성에 따라 임대료 차이가 발생한다는 사실도 확인하였다. 본 연구는 시사점으로 리츠 및 펀드 등 물류센터 투자기업들이 투자 시 지침이 될 수 있는 전략을 제시하였다.


The findings of the study on the priority of location selection of logistics centers through analytics hierarchy process analysis are as follows. First, it is confirmed that the location is the prime factor to consider in deciding a location of logistics center in the capital region while economic factors comes first in the eastern region. Second, according to the findings of the priority analysis on calc ulating the combined weight of each region, it is identified that the first factor is the proximity of the demand site, the second factor is the reduction of rent, and the third factor is the reduction of transportation costs. On the other hand, the first factor is reduction of transportation costs, the second factor was the reduction of rent, and the third factor was the proximity of the demand area in the eastern region. The findings of the multiple regression analysis on rent determination factors are as follows. First, it is shown in the study conducted on 99 logistics centers in the capital region that the rent is high when the distance to Seoul CBD is close, a logistics center is new, or a floor area ratio is high. Second, the study conducted on 46 logistics centers in the eastern part of the country reveals that the rent is low when a floor area is large while the rent is high when distance to Seoul CBD is close, a logistics center is new, a land area is large, a floor area ratio is high, all floors of a building can be accessed by a vehicle, or a logistics center is occupied by a large company. Finally, the rent of logistics centers in both the capital region and the eastern region could be different because of locational characteristics. This study could be useful to create a strategy as a guide for REITs and fund invested companies to invest in logistics centers, which is one of implication of this study.

KCI후보

4도시환경요소와 우울증과의 상호관계에 관한 연구 - COVID-19 시대의 도시계획전략을 중심으로 -

저자 : 이연수 ( Youn Soo Lee )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 6권 3호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 69-88 (20 pages)

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본 연구는 COVID-19(coronavirus disease 19)의 대유행에 의한 우울증 등의 정신건강의 악화에 대한 도시계획적인 전략을 제시하는 데 그 목적이 있다. 연구결과를 정리하면 첫째, 스트레스를 받는다고 느끼는 정도가 심한 사람이거나, 신체활동이 지나치게 격렬한 사람일수록 우울증 유병률이 높아진다는 결과가 도출되었으며, 기혼자, 무직자, 비만, 고연령층 등에서 우울증 발병이 높은 것을 확인할 수 있었다. 둘째, 개인레벨의 변수를 통제한 상태에서 도시환경요인과 우울증과의 연관성이 상당히 높았으며, 녹지 및 문화체육시설 등이 우울증 예방에 도움을 줄 수 있으며, 난개발로 인해 공원이 부족하고 고층 건물로 둘러싸인 도시는 우울증 예방에 상당히 부정적이 환경일 것이라는 결과가 도출되었다. 이를 통해 COVID-19 시대를 살아감에 있어 코로나 블루 등 정신질환의 예방차원에서의 건강도시를 지향하는 도시계획수립의 방향성을 제시하였으며, 저탄소 지향 도시계획 및 녹지공간의 확보 등이 향후 코로나 시대에 대응하기 위한 주요 도시계획 전략으로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.


The purpose of this study is to suggest urban planning strategy for the deterioration of mental health, such as depression caused by the pandemic of coronavirus disease 19 (COVID-19). Considering the fact that the living environment has been changed in the current Covid-19 Pendemic, the relationship between depression and urban environmental factors are examined using data from the early 2010s when mental illness such as depression became serious issue. In summary, first, it is found that the prevalence of depression increases for people who feel stressed or those who are too active in physical activity. The incidence of depression is high in married, unemployed, obese, and older people. Second, the correlation between urban environmental factors and depression is quite high under the condition that variables on individual levels are controlled. Green areas and cultural and sports facilities can help prevent depression. Cities that have lack of parks and are surrounded by skyscrapers due to reckless development could have a significant negative impact on prevention of depression. With these findings, the study proposes the direction of urban planning for the prevention of mental illness, such as Corona Blue, during the ear of COVID-19. It is believed that low-carbon oriented urban planning and securing green space could be major urban planning strategies to cope with the era of COVID-19.

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