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부동산 분석 update

Journal of Real Estate Analysis

  • : 한국감정원
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수록정보
수록범위 : 1권1호(2015)~5권2호(2019) |수록논문 수 : 62
부동산 분석
5권2호(2019년 07월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI후보

1주택가격 순환주기의 지역 간 관계 분석

저자 : 권순신 ( Soonshin Kwon ) , 최성호 ( Seongho Choi )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 5권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 1-15 (15 pages)

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특정 지역에 대한 정부의 주택시장 규제가 잇달아 적용됨에 따라 주택시장에 대한 정책효과에 관심이 모이고 있다. 특정 지역에 대한 규제 영향을 알기 위해서는 주택시장의 지역 간 물결효과(ripple effect) 연구가 선행되어야 하는데, 본고는 지역별 주택매매가격 경기순환을 활용해 이를 분석하였다. 대부분의 국내 선행 연구는 주택매매가격의 경기순환을 추출하기 위해 HP필터 방법론을 사용하였지만, HP필터에 대한 문제점을 짚은 외국 연구들을 참고해 본고는 CF필터로 주택매매가격 경기순환을 추출하였다. 교차상관관계 분석 결과, 수도권의 주택매매가격 경기순환이 5개광역시와 기타지방을 선행하는 것으로 유추했는데 그레인저 인과관계 분석으로 지역 간 주택매매가격이 그레인저 인과 함을 확인해 이 같은 해석을 뒷받침할 수 있었다. 그레인저 인과관계 분석 결과 수도권과 5개광역시, 기타지방 모두 서로를 인과하는 것으로 판명되었지만, VAR모형으로 상세 분석한 결과, 실질적으로는 5개광역시와 기타지방 간 주택경기 순환이 서로 독립적으로 움직인다는 것이 확인되었다. 물결효과를 충격반응함수로 살펴보면 수도권에 가해진 충격에 대해 기타지방과 5개광역시에 양(+)의 영향을 주는 모습이 확인되었다. 본고는 이 같은 물결효과를 주택의 수요와 공급, 거시경제 그리고 금융시장과 연관이 있을 것이라고 예상해 지역별로 경제변수들의 경기순환과 주택가격의 경기순환을 회귀분석하였다. 분석 결과, GDP와 주택담보대출 변화에 대한 지역별 민감도가 위계적으로 나타났고, 이에 물결효과가 단순히 기대심리만은 아닌 시장근본요인에 대한 지역별 민감도 차이 때문에 나타날 수 있다는 결과를 제한적으로 제시했다.


The Korean government is implementing regionally segmented housing market regulation. To identify the impact of the regulation on specific regions, research on regional ripple effects in housing market should be preceded. We analyze the ripple effects by using regional housing price business cycles. While most of previous studies in Korea used Hodrick-Prescott(HP) filter to extract cyclical components, we use Christiano-Fitzgerald(CF) filter instead. Cross correlation analysis suggests that the capital area's housing price business cycle precedes the housing price business cycles of 5 metropolitan cities and other provinces. Granger causality test supports this result, and also suggests that all the regional housing price business cycles of the three regions Granger-cause one another. According to VAR analysis, however, 5 metropolitan cities and other provinces do not cause each other but drift independently. We try to explain these relations among regional housing price business cycles by means of housing demand and supply, GDP and housing mortgage. The result of regression analysis on regional housing price business cycles and the business cycles of other variables shows that there is hierarchical sensitivity to GDP and housing mortgage balance among those regions. Therefore, we narrowly conclude that the ripple effects on the three regions might exist not just because of market expectation, but because of regional differences in sensitivity to market fundamentals.

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2제2기 수도권신도시 및 주변지역 아파트가격지수 추정

저자 : 송의현 ( Eui-hyun Song ) , 김경민 ( Kyung-min Kim )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 5권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 17-41 (25 pages)

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본 연구에서는 기존의 주택가격지수들의 작성범위보다 좁은 지역의 주택가격변화를 살피기 위한 지수작성방법을 제시하고, 이를 이용하여 제2기 수도권신도시 및 인근지역의 아파트 매매가와 전세가의 변화를 분석하였다. 특성가격함수를 이용하여 개별거래사례의 특성을 통제하였으며, 시점에 따른 가격변화 만을 지수화 하였다. 이를 통해 기존지수들의 최소 작성단위인 시군구보다 더 작은 지역의 지수를 작성할 수 있었다. 분석지역은 수도권 남부 제2기 신도시인 성남판교, 수원광교, 화성동탄 및 인근 주거권역인 성남분당, 용인수지, 용인죽전, 용인구성, 용인동백, 수원영통, 화성병점, 오산세교, 오산구도심이다. 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 개별 주거권역의 가격변화가 매우 상이했다. 둘째, 2017년 이후 이른바 주택가격 폭등기라 일컬어지는 기간에도 주거권역에 따라 가격변화가 크지 않거나 오히려 떨어진 지역도 존재했다. 셋째, 금리하락기에 전체 권역에서 전세가격 상승이 관찰되었다. 넷째, 2013년 주택시장 회복기에서 전세가격 상승이 매매가격 상승이 뒤따랐다. 다섯째, 동일한 시기 동일한 지역에 공급된 아파트 단지라 하더라도 입지에 따라 많게는 30~40%의 가격격차가 존재함을 확인할 수 있었다.


This paper suggests housing price index methodology to examine changes in housing prices of areas narrower than the area scope of the existing housing price index, and analyzes changes in apartment transaction prices as well as Jeonse prices of the 2nd new towns in Seoul Metropolitan area by utilizing this methodology. We control the characteristics of individual transactions, using a hedonic price model, and only price changes are indexed over a period of time. This allows to create a housing price index for areas smaller in scale than cities, counties, and districts, which are units for the existing indices. The areas of analysis comprises Seongnam Pangyo, Suwon Gwanggyo, Hwaseong Dongtan, and their nearby residential areas including Seongnam Bundang, Yongin Suji, Yongin Jukjeon, Yongin Guseong, Yongin Dongbaek, Suwon Yeongtong, Hwaseong Byeongjeom, Osan Segyo, and the old city center of Osan. The results of analysis are as follows. First, changes of price in the individual residential areas varied considerably. Second, even during the so-called period of housing price explosion after 2017, there were areas where price changes were not significant or even price decreased depending on the residential areas. Third, jeonse prices rose in all the areas during periods of falling interest rates. Fourth, the rise of jeonse prices followed the rise of the transaction prices when housing market recovered in 2013. Finally, even among apartment complexes supplied to the same area during the same period, there is a price gap of as much as 30~40% depending on their locations.

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3북한산 조망 경관이 아파트 실거래가격 차이에 미치는 영향

저자 : 김근준 ( Geun Joon Kim ) , 지규현 ( Kyu Hyun Ji )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 5권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 43-56 (14 pages)

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본 연구는 서울시 은평뉴타운의 푸르지오아파트 단지를 표본으로 하여 아파트 가격에 내재한 북한산의 조망경관가치를 분석하는데 있다. 이를 위한 분석 방법으로는 헤도닉가격모형을 이용하여 개별호수의 북한산 조망경관을 측정 및 계량화 한 후, 그 조망경관이 실제 아파트 거래가격에 유의(+)한 영향을 미치는지를 확인하였다. 분석결과 북한산 조망경관 가치가 분양가격에 일정 정도 반영된 것으로 판단되나, 분양 이후 아파트 실거래가격에 미친 영향은 분양 당시 가격에 비해 매우 높아진 것으로 측정되었다. 완전조망인 경우가 조망불가에 비해 연평균 2%가 더 높게 상승한 것으로 확인되었다. 본 연구의 결과는 산의 조망가치를 반영한 아파트 분양가격 산정 방법에 활용될 수 있을 것이다.


This study aims to analyze the value of Bukhansan Mountain landscape view embedded in apartment price, with Prugio Apartment Complex in Eunpyeong New Town, Seoul, as a sample. As analysis methodology for this, we use the hedonic price model to measure and quantify the Bukhansan Mountain landscape view of each house, and ascertain whether the landscape view actually has significant (+) effects on the apartment's transaction price. The results of the analysis show that while the value of Bukhansan Mountain landscape view was somewhat reflected on the sale price of a new apartment, the effects of the landscape view on the actual transaction price of the apartment after the initial sale is measured to be much higher than the price of the initial sale. It was confirmed that in the case of complete view, the price increased annually 2% higher on average than no view. It is expected that the results of this study may be applied to the calculation of new apartment sale price that reflects the value of mountain landscape view.

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4부동산 중개보수 규제에 관한 연구

저자 : 이성복 ( Sungbok Lee )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 5권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 57-88 (32 pages)

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본 논문은 현행 부동산 중개보수 규제의 적정성과 합목적성을 평가하기 위해 부동산중개시장의 현황과 특성을 살펴보고 버트란드경쟁과 중개보수 무규제 가정 하에 부동산중개시장의 균형을 이론적으로 도출하였다. 현행 규제는 중개보수를 거래금액의 일정비율 이내에서 거래당사자 쌍방으로부터 각각 받도록 제한하고 있다. 또한 거래당사자 쌍방에게 적용되는 중개보수율 상한은 동일하며 임대차거래에 대한 중개보수율 상한은 매매거래보다 낮게 설정하였다. 본 연구는 현행 부동산 중개보수 규제가 시장균형의 결과와 비교할 때 적정하지 못할 뿐만 아니라 규제목적에도 부합하지 못하다는 것을 발견하였다. 첫째, 거래당사자 쌍방에게 중개보수 상한을 동일하게 적용하는 현행 규제가 부동산거래시장에서의 중개거래 비중을 낮추는 원인으로 작용할 수 있다. 더 나아가 사회후생을 악화시킬 수 있다. 둘째, 중개보수율 상한이 고정되어 있는 현행 규제가 부동산가격 상승을 시의적절하게 반영하지 못하면 부동산거래자의 중개보수 부담을 가중할 수 있다. 셋째, 임대차거래의 중개보수율 상한을 매매거래보다 더 낮게 설정한 현행 규제는 보호대상을 모호하고 광범위하게 정의하고 있다. 또한 본 연구는 현행 부동산 중개보수 규제를 폐지하는 것이 사회후생을 개선한다는 것을 보였다. 다만 현행 규제의 도입목적을 유지하기 위해 상대적으로 보호할 필요가 있는 부동산거래자의 중개보수부담을 줄여주는 방안을 마련할 필요가 있어 보인다.


This study examines the current status and characteristics of the real estate brokerage market of Korea and derives the market equilibrium under the assumptions of Bertrand competition and no regulation on brokerage fees, in order to evaluate the current regulation's adequacy and fitness for purpose. The current regulation restricts brokerage fees charged to both real estate trading parties to certain percentages of transaction amounts. Also, the upper limits of brokerage fee rates applied to both parties are the same, and the upper limits of brokerage fee rates for lease transactions are set lower than those for trading transactions. The findings of this study show that the current regulation is not optimal compared to results of the market equilibrium and also that it does not serve its regulatory purpose. First, the current regulation that applies the same upper limits of brokerage fee rates to both trading parties can lower the proportion of brokerage transactions in the real estate trading market, resulting in worsening social welfare. Second, if the current regulation imposing upper limits on brokerage fee rates fails to reflect timely the rise in real estate prices, the burden of brokerage fees on real estate traders can increase. Third, the current regulation imposing lower upper limits of brokerage fee rates for lease transactions than for trading transactions obscurely and broadly defines those to be protected. The study also shows that the abolition of the current real estate brokerage fee regulation improves social welfare. However, in order to maintain the purpose of the current regulation, it seems necessary to devise ways to reduce the burden of brokerage fees on real estate traders who need relative protection.

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5성수동 지식산업센터 입주업체의 입주만족도 및 입주지속의도에 관한 실증연구

저자 : 이상길 ( Sang Gil Lee ) , 최민섭 ( Min Seub Choi )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 5권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 89-108 (20 pages)

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본 연구는 지식산업센터의 중요성에 따른 성수동 지식산업센터에 대한 연구의 필요성을 확인하고 구조방정식 분석을 활용하여 성수동 지식산업센터 입주업체의 만족도와 입주지속의도에 대한 연구를 진행하였다. 실증분석을 통해 도출된 주요 결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 성수동 지식산업센터의 입주만족도에 가장 큰 영향을 미치는 것은 입지 및 사업환경 특성으로 나타났다. 둘째, 성수동 지식산업센터의 시설 및 관리 특성은 입주만족에 미치는 영향이 크다. 셋째, 성수동 지식산업센터 입주만족도에 경제적 특성이 영향을 미치는 것으로 나타났다. 연구결과를 토대로 다음과 같은 시사점을 제언하였다. 첫째, 지식산업센터 개발회사들은 사업하기 좋은 입지에 지식산업센터를 개발하는 것이 필요하다. 둘째, 지식산업센터 관리업체는 입주업체 간 소통 및 활성화를 위해 입주자 네트워크를 활발히 할 필요가 있다. 마지막으로 정부에서는 지식산업센터가 집적된 지역의 산업발전 및 활성화를 위한 지원시설을 개발 또는 연계하는 정책을 지원할 필요가 있다.


This study confirms the need for research on the Seongsu-dong Knowledge Industry Center in view of the importance of the knowledge industry center, and conducts research on occupancy satisfaction and continuance occupancy intention among tenant companies of the Seongsu-dong Knowledge Industry Center by using structural equation modeling. The main findings from empirical analysis can be summarized as follows: First, it was found that what had the greatest influence on satisfaction with moving into the Seongsu-dong Knowledge Industry Center were location characteristics and business environment characteristics. Second, the facility and management characteristics of the Seongsu-dong Knowledge Industry Center had a significant impact on occupancy satisfaction. Third, it was found that economic characteristics had effects on the degree of satisfaction with occupancy at the Seongsu-dong Knowledge Industry Center. Based on the findings of the study, we suggest the following implications. First, knowledge industry center developers need to develop knowledge industry centers at locations suitable for business. Second, knowledge industry center management companies need to activate tenant's networks in order to vitalize communication among tenant companies. Lastly, the government needs to promote policies to develop or link support facilities for the development and revitalization of industries in areas where knowledge and industry centers are located.

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6북한 부동산거래법의 변모과정과 향후 추이

저자 : 김영규 ( Young Kyu Kim )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 5권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 109-129 (21 pages)

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본 논문은 북한 부동산거래법의 변모와 향후 추이를 예측하고, 남북한의 접근가능성과 한계를 규명하고 있다. 종래북한의 민법이론은 '부동산'을 별도의 법률용어로 사용하지 않았으나, 1990년 민법(94조)을 제정하면서 '부동산'과 '부동산거래'를 법률용어로서 명시하였다. 그러나 북한은 여전히 민법(148조, 179조)과 부동산관리법(28조 6호, 30조)에서는 현실과 달리 부동산을 대상으로 한 매매 · 임대차 등의 거래를 금지하고 있다. 여기서 북한 민법(94조)의 '부동산거래'의 내용에 대해서는 밝히고 있지 않으나, 이는 부동산을 매개로 하는 채권계약과 물권적 합의로 파악할 수 있다. 또한 북한은 특수지대와 외국인에게 토지임대법, 개성공업지구 부동산규정, 부동산규정 등에서 중국 법제를 계수하여 매매 · 교환 · 임대 · 저당 등의 부동산거래를 인정하고 있다. 북한 부동산거래법의 향후 추이를 예측해 보면, 민법에서는 주택에 대해 사용대차를 제한적으로 인정할 가능성이 엿보이며, 매매 · 교환도 점진적 변화가 이루어질 것으로 전망된다. 또한 그 밖의 실질적 민법에서 남북경협의 재개와 함께 개성공업지구 부동산규정의 활성화와 더불어 특수지대에서 개성공업지구 부동산규정의 부동산거래법으로서의 비중 강화, 토지이용권에 대한 현재 중국부동산거래법제의 계수가능성 등이 예측된다. 여기서 남북한 부동산거래법은 부동산과 매매 · 임대 · 저당 등의 정의, 저당권이 효력이 미치는 범위, 물상대위 등의 규정들이 우리 민법과 유사하며, 이는 남북한 민법의 접근가능성이 보다 제고되는 것으로 생각된다. 끝으로 남북한 부동산거래법을 둘러싼 민사법제의 통합을 모색함에 있어서는, 자유민주적 기본질서와 사적 자치를 전제로 해야 된다는 점에서 이에 배치되는 규정 등은 모두 폐기되어야 할 것이다.


This paper examines the change of North Korea's real estate contract laws, predicts their future transition, and considers the possibility and limitation of mutual approach in real estate contract laws between South and North Koreas. North Korea used to not use the legal term of 'real estate' previously, but set forth 'real estate' and 'real estate contracts' as legal terms when instituting the 1990 Civil Act (Article 94). As opposed to reality, however, the Civil Act (Articles 148 and 179) and Real Estate Control Act (Article 28(6) and Article 30) of North Korea still prohibit the contracts of real estate, including sale and lease. The Civil Act (Article 94) of North Korea does not specifiy the specific contents of 'real estate contracts,' but they may be understood as claim contracts by the media of real estate and agreements on real right. On the other hand, North Korea received the legal system of China, and allows real estate contracts such as sale, exchange, lease, and mortgage in special zones and to foreigners in accordance with the Land Lease Act, RERKIZ (Real Estate Regulations for Kaesong Industrial Zone), and real estate regulations. To predict the future transition of North Korea's real estate contract laws, the civil act shows the possibility of restrictively granting the loan for use of housing, and it is forecast that sale and the contract of exchange will be gradually accepted. In addition, it is expected that RERKIZ will be revitalized according to the reopening of South-North economic cooperation and be enhanced as a real estate contract law in special zones, and that the current system of China's real estate contract laws will possibly be received with respect to land usufruct.

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