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부동산 분석 update

Journal of Real Estate Analysis

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수록정보
수록범위 : 1권1호(2015)~6권2호(2020) |수록논문 수 : 82
부동산 분석
6권2호(2020년 07월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI후보

1서울시 상업 젠트리피케이션 발생 지역의 권리금 결정요인에 관한 연구

저자 : 이수미 ( Su Mi Lee ) , 이재홍 ( Jae-hong Lee ) , 홍성조 ( Sungjo Hong )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 6권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 1-19 (19 pages)

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본 연구의 목적은 상업 젠트리피케이션 발생지역의 권리금 결정요인을 분석하고, 일반적 상업지역과의 차이를 확인하는 것이다. 연구의 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 권리금과 월세, 보증금과 월세는 상호 간에 유의미한 양의 영향이 있으나, 권리금과 보증금 사이에는 유의미한 관계가 없다. 즉, 젠트리피케이션 발생 지역의 보증금은 일반적 상업지역과는 다른 성격을 가지는 것으로 판단된다. 둘째, 지역의 동일업종 매출액은 권리금, 월세, 보증금에 유의미한 영향이 없다. 이는 젠트리피케이션 발생지역에서는 동일 업종이라도 점포 간의 매출액 차이가 크기 때문인 것으로 판단된다. 셋째, 건물연령은 권리금에 정의 영향을 미쳤다. 이는 노후 건물에서 주로 상업적 활성화가 나타나는 상업 젠트리피케이션의 특징 때문으로 판단된다. 넷째, 성수동, 서촌 지역이 타 지역에 비하여 권리금은 높고 월세는 낮았다. 이는 젠트리피케이션 단계에 따라 권리금 결정모형이 달라질 수 있는 가능성을 시사한다.


The purpose of study is to analyze the determinants of the retail goodwill in commercial gentrified area and identify the differences from general commercial areas. The major findings are as followed. First, there are significant effects between goodwill and rent, and deposit and rent while no significant relationship between goodwill and deposit was found. This result is different from general commercial areas, which implicates that a deposit may have different characteristics in the gentrified area. Second, sales by the same type of businesses in a region did not have a significant effect on goodwill, rent and a deposit. It is assumed that shops in the gentrified area have a big difference in sales even if they belong to the same type of business. Third, the building age has a positive impact on goodwill. This may happen due to the characteristics of commercial gentrification in which commercial activities occur in deteriorated buildings. Fourth, Seongsu-dong and Seochon, have high goodwill and low rent. The phenomenon may happen because of the stage of gentrification. This suggests the possibility that a definition model of the goodwill may vary, depending on the stage of gentrification.

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2조선업 경기 변동이 울산아파트 매매가격에 미치는 영향 분석 연구

저자 : 황경욱 ( Koung-ouk Hwang ) , 정동준 ( Dong-joon Jeong )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 6권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 21-35 (15 pages)

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본 연구는 조선업의 불황으로 많은 실업자가 발생한 산업 도시 울산의 아파트 매매가격을 분석한다. 최근 몇 년간 인구의 변화와 함께 아파트 가격이 하락한 영향요인을 벡터오차수정모형(VECM)으로 충격반응함수의 파급효과를 분석하였다. 변수로는 울산아파트 매매 및 전세 가격지수, 울산 인구수, 울산 실업률, 전국 조선업황지수 등을 사용하였으며 데이터는 월간 2009년 8월부터 2019년 7월까지이다. 분석결과는 고유 특성 자체(아파트 매매 및 전세가격)의 영향이 큰 것으로 나타났다. 인구수, 조선업황지수는 양(+)의 영향으로 나타났고, 실업률은 2기 이후 음(-)의 영향을 받는 것으로 나타났다. 하지만 조선업황의 침체로 울산 전체의 실업률이 증가하게 되었고, 이는 인구감소로 이어지게 되었으며, 울산 지역 아파트 매매가격의 하락을 초래하게 된 결과를 보여준다. 본 연구를 통하여 울산 산업구조의 변화와 고령화 등을 고려한 도시기본계획 및 주거종합계획 수립에 도움이 되었으면 한다.


This study analyzes apartment sales prices in Ulsan, the industrial city where many people lost a job from the recession of the shipbuilding industry. The ripple effect of an impact response function was analyzed with the Vector Error Correction Model (VECM) to find the factors like the demographical change for the last few years that influence the apartment price decrease. The apartment sales and Jeonse(lease) price index, the population, the unemployment rate, etc. were used as variables, together with the nationwide shipbuilding industry index. For analysis, monthly data were collected from August 2009 to July 2019. The findings are; unique characteristics like apartment sales and Jeonse price had major impacts. The population and the shipbuilding industry index had a positive (+) effect while the unemployment rate after Term 2 had a negative (-) effect. The finding shows the vicious circle in Ulsan; the recession in the shipbuilding industry caused the unemployment rate to increase, which resulted in the population reduction and eventually made the apartment sales price to drop. The present study may provide useful information that could help to establish a basic urban plan and a master residence plan, considering the changing industrial structure and aging of Ulsan.

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3정책모기지와 시중은행 주택담보대출의 상호 영향에 관한 연구

저자 : 장한익 ( Han-ik Jang ) , 임병권 ( Byungkwon Lim ) , 오주한 ( Joo-han Oh ) , 김형근 ( Hyungkeun Kim )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 6권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 37-60 (24 pages)

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본 연구는 국내의 주택담보대출 시장을 공공부문의 정책모기지와 민간부문의 주택담보대출로 구분하여 상호 간에 미치는 영향과 정책모기지가 국내의 주택금융시장에 미치는 영향을 분석한다. 특히, 국내 주택담보대출시장의 수요에 있어 정책모기지가 보완적인 역할 또는 대체적인 역할을 수행하는지를 검증한다. 연구의 주요 분석결과는 다음과 같다. 우선, 민간부문 주택담보대출과 정책모기지 간에는 음(-)의 관련성이 존재하는 것으로 확인된다. 전월대비 정책모기지의 잔액이 증가하는 경우에 시중은행의 주택담보대출 잔액이 증가하더라도 상승 폭이 제한되며 반대로 하락하는 경우에는 감소폭이 확대된다. 이는 정책모기지 중에서도 보금자리론만을 대상으로 하는 경우에도 유사하게 나타나며, 보다 강건한 결과를 보인다. 또한 보금자리론 잔액의 하락 충격은 시중은행 주택담보대출의 상승폭을 확대시키는 것으로 나타난다. 이러한 연구 결과는 공공기관의 정책모기지가 민간부문의 주택담보대출시장에 일련의 영향을 미치고 있음을 시사한다.


This study examines effects of public mortgage provided by public enterprises on the Korean housing finance market. The paper first classifies separates Korean mortgage market into public mortgage supplied by the public sector and private mortgage provided by the private sector and analyzes the inter-relationship between two types of products. In particular, the study investigates whether the public mortgage plays a complementary or substitutional role in the mortgage market. The main findings are as followed. First, it is found that there is a negative relation between the public and the private mortgage demand. In the event that the balance of public mortgage loans is increasing, compared to the those of the previous month, the rising scale of private mortgage loans provide by commercial banks is limited. A similar and sturdy result is found in Bogeumjari loan, It is shown that the increase range of total mortgage amount supplied by private banks is significant when balance of Bogeumjari loan is reduced. Overall, the findings indicate that the public mortgage sector has an influence on the demand of the private mortgage sector in Korea.

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4위험회피성향에 따른 부동산 자산 선호 분석

저자 : 김대환 ( Dae Hwan Kim ) , 김태완 ( Tae Wan Kim )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 6권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 61-81 (21 pages)

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그동안 위험회피성향이 강할수록 안전자산을 선호한다는 경제학 이론을 실증하려는 시도가 금융상품에 한정되었다. 한국의 경우, 가계자산의 75% 이상이 부동산일 정도로 부동산에 대한 선호도가 높지만 위험회피성향과 부동산과의 관계를 분석한 시도는 없었다. 본 연구에서는 재정패널조사를 활용해 위험회피성향과 부동산 자산과의 관계를 분석하였는데, 위험을 꺼리는 사람일수록 부동산 자산의 규모가 감소하고, 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중도 감소하는 것으로 나타났다. 또한 종속변수를 거주 주택을 제외한 다른 부동산으로 한정하여 분석한 결과에서도 위험회피성향이 증가할수록 부동산 자산에 대한 선호도가 감소하는 것을 확인하였다. 선행연구와 본 연구를 종합할 때, 경제학 이론이 아닌 현실에서의 소비자들도 은행ㆍ보험상품은 안전자산으로, 주식이나 부동산은 상대적으로 위험이 있는 자산으로 간주한다는 것을 확인하였다. 하지만 자료의 한계로 위험회피성향과 부동산 자산에 대한 장기적 관계를 분석하지 못했다.


For years, numerous attempts have been made to empirically prove the economic theory that safe assets are preferred when the tendency of risk aversion becomes strong. However, those attempts have been limited to financial products. In Korea, there are few precedent studies about the relationship between risk aversion and real estate assets even though more than 75% of household assets consist of real estate. Therefore, this study analyzes the relationship between risk aversion and real estate assets, based on data from the National Survey of Tax and Benefit 2017 and 2018. The findings show that people who have a higher tendency of risk aversion have less real estate assets. In addition, the empirical results are little different in the study that limited dependent variables to real estate assets other than a residential house. Considering findings from precedent studies and this study together, it is shown that consumers in real world, as well as those in economic theories, regard deposits and insurance products as safe assets but classify stocks and real estate properties as relatively risky assets. However, this study has limitations as the long-term relationship between risk aversion and real estate assets could not be analyzed due to limited data.

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54차 산업혁명기술의 감정평가업무 활용과 영향

저자 : 김선주 ( Sun Ju Kim ) , 장희순 ( Hee Soon Jang )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 6권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 83-102 (20 pages)

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본 연구는 감정평가사대상의 설문을 통하여 4차 산업혁명기술의 감정평가업무활용과 영향을 분석하였다. 분석방법은 교차분석과 ANOVA분석, 사후분석(Scheffe검정과 Dunnett T3검정)이다. 분석결과는 첫째, 감정평가업무전반에 가장 큰 영향을 미치는 기술은 빅데이터와 인공지능이다. 둘째, 4차 산업혁명기술의 긍정적 영향의 가장 높은 빈도는 인공지능의 업무세분화이고, 부정적 영향은 감정평가 전문영역 파괴가 가장 많았다. 셋째, 감정평가사 필요역량은 데이터 분석과 미래기술이해와 활용능력이 많은 부분을 차지하였다. 넷째, 집단 간의 차이 분석결과는 유의확률 5%에서 연령과 경력은 자율주행, 빅데이터, 핀테크, 드론에서 유의미한 차이를 보였다. 이에 본 분석결과를 토대로 한 시사점은 다음과 같다. 첫째, 데이터 분석능력과 정보통신기술 역량강화를 위해 빅데이터 분석과 정보통신기술교육과정이 감정평가 자격시험과 연수교육과정에 포함되어야 한다. 둘째, 4차 산업혁명시대에 감정평가사는 데이터 단순분석이 아닌 높은 수준의 사고력을 요구하는데, 이는 전공지식역량 강화를 통해 가능하다. 셋째, 감정평가업무의 다양화와 종합 부동산컨설팅 제공과 부동산 시장분석 전문가로의 업무고도화를 위한 노력이 필요하다.


This study analyzes utilization and influence of the Fourth Industrial Revolution(4IR) technology on appraisal works, based on the survey of appraisers. ANOVA and post hoc analysis such as Schaffer's tests and Dunnett T3 were used for the analysis. The findings are as followed. First, it is big data and A.I. that have the biggest impact on overall competence. Second, segmentation of AI was the most beneficial effect of the 4IR; Third, data analysis and understanding and application of future technologies are particularly important in appraiser's competency; Fourth, age and experience make a significant difference in autonomous driving, big data, FinTech, and drone (p<.05). The study suggests implications for development of appraiser's competency, based on the findings above. First, big data analysis and information and communication technology should be included in the appraiser qualification exam or training courses to strengthen appraisers' competency. Second, a high level of thinking power beyond simple data analysis is required in the era of 4IR and they can be achieved by empowerment of expertise; Third, it is required that appraisers make efforts to diversify their services and strengthen their ability to provide comprehensive real estate consultation and market analysis.

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6한국부동산원의 법적 기능과 향후 입법과제

저자 : 허강무 ( Kang-moo Heo )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 6권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 103-115 (13 pages)

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2016년 한국감정원법이 제정되면서 한국감정원은 감정평가업계와 경쟁관계에 놓여 있던 감정평가 수주 업무를 중단하였으며, 이후에는 부동산 가격 공시와 통계, 조사 등 공적 사무에 집중하였다. 그러나 기관 명칭이 감정평가의 약칭인 '감정'이라는 용어가 포함되어 감정평가시장의 혼란을 초래한다는 감정평가업계의 지속적인 문제제기에 따라 개정의 필요성이 증폭되어 왔다. 이에 국회는 2020년 5월 20일 본회의를 개최하고, 한국감정원법을 한국부동산원법으로 개정하였다. 향후 한국부동산원의 출범은 부동산시장과 산업정책의 전환점이 될 것으로 예상된다. 따라서 본 논문에서는 한국부동산원법의 입법경위 등과 한국부동산원의 주요 법적 기능을 살펴보고, 2021년 한국부동산원 출범을 앞두고 향후 검토되어야 할 입법정책 과제를 제시하였다.


With the enactment of the Korea Appraisal Board Act in 2016, the Korea Appraisal Board stopped appraisal work, which had been in competition with the appraisal industry, and focused on public affairs such as real estate price announcement, statistics, and surveys. However, as the industry continued to raise an issue with the Board's name, claiming that the term “appraisal” still caused confusion in the appraisal market, the need for revision increased. In response, the National Assembly passed the Korea Real Estate Board Act, which replaced the Korea Appraisal Board Act, in a plenary session on May 20, 2020. Accordingly, the launch of the Korea Real Estate Board (tentative name) is expected to mark a turning point for the policy of the real estate market and industry. Therefore, this paper examines the legislative history of the Korea Real Estate Board Act and the major legal functions of the Korea Real Estate Board, and suggests the legislative policy tasks to be reviewed ahead of the launch of the Korea Real Estate Board in 2021.

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