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부동산 분석 update

Journal of Real Estate Analysis

  • : 한국감정원
  • : 사회과학분야  >  경제학
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  • : 연3회
  • : 2415-9754
  • : 2508-1292
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수록정보
수록범위 : 1권1호(2015)~5권1호(2019) |수록논문 수 : 56
부동산 분석
5권1호(2019년 04월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI후보

1부호제약을 이용한 한국 주택시장의 변동요인 분석

저자 : 민선옥 ( Sun-ok Min ) , 이영수 ( Young-soo Lee )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 5권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 1-13 (13 pages)

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본 연구에서는 주택시장 변수들과 거시경제변수들로 구성된 6개 변수 VAR 모형을 이용하여 여러 가지 충격들이 주택시장에 미치는 동태적 파급 효과를 분석하였다. 주택시장 변수로는 주택(아파트)가격과 주택(아파트)거래량을 사용하였으며, 충격 변수로는 주택공급충격, 주택수요충격, 이자율충격, 가계대출충격, 총수요충격, 총공급충격을 고려하였다. 충격의 식별은 부호제약을 이용하였다. 데이터는 2006년 1월부터 2018년 12월까지의 월간자료이다. 분석결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 주택시장에 미치는 충격들의 파급 효과는 주택가격과 주택거래량에서 큰 차이를 보인다. 둘째, 주택공급충격은 주택거래량 변동에, 주택수요충격은 주택가격 변동에 상대적으로 커다란 영향을 미치며, 가계대출충격과 이자율충격은 주택거래량보다는 주택가격의 변동에 더 큰 영향을 미친다. 셋째, 주택거래량 변동에 미치는 영향력은 주택공급충격>주택수요충격>가계대출충격>이자율충격>총수요충격 >총공급충격의 순이며, 주택가격 변동에 미치는 영향력은 이자율충격>가계대출충격>주택수요충격>총수요충격>총공급충격>주택공급충격의 순이다. 특히 주택가격 변동에 대한 영향력에서 금융부문 2개 충격의 비중이 50%를 넘어서고 있음은 주목할 만한 결과이다.


This paper analyzes the dynamic spill-over effects of shocks on housing market, using a six-variable VAR model. As housing market variables, housing price and housing trading volume are used, and as shock variables, housing demand shock, housing supply shock, interest rate shock, household loan shock, aggregate demand shock, and aggregate supply shock are taken into account. The shocks are identified by imposing sign restrictions on the responses of variables. Data analyzed are monthly data from January 2006 to December 2018. The results of analysis are as follows: First, the spill-over effects of the shocks on housing market showed great difference in housing price and housing volume. Second, housing supply shock had relatively great effects on the fluctuation of housing trading volume, housing demand shock had relatively great effects on the fluctuation of housing price, and household loan shock and interest rate shock had greater effects on the fluctuation of housing price than on the fluctuation of housing trading volume. Third, housing supply shock had the greatest influence on housing trading fluctuation, followed by housing demand shock, household loan shock, interest rate shock, aggregate demand shock, and aggregate supply shock. And interest rate shock had the greatest influence on housing price fluctuation, followed by household loan shock, housing demand shock, aggregate demand shock, and aggregate supply shock. Particularly, it is noteworthy that interest rate shock and household loan shock in the financial sector explain more than 50% of housing price fluctuation.

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2주택하부시장 특성을 고려한 분양프리미엄 결정요인에 관한 연구 - 부산광역시를 중심으로 -

저자 : 박영숙 ( Young-suk Park ) , 정동준 ( Dong-joon Jeong )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 5권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 15-34 (20 pages)

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아파트란 기본적인 삶의 터전 의미 외에도, 재산 증식의 수단으로 오래 전부터 자리 잡아왔다. 본 연구는 새 아파트 가격 상승의 결정요인을 규명하고자 한다. 그리고 입주 시 실거래 가격과 분양가의 차이를 구하고 이를 종속변수인 분양프리미엄으로 정의하였다. 독립변수는 구조, 단지, 입지, 하부시장 특성으로 나누어 헤도닉모형을 이용하여 다중 회귀분석을 하였다. 해당 층과 전용률은 높을수록, Bay는 2 Bay보다 4 Bay가 확장 시 공간 활용을 극대화할 수 있는 기대심리로 분양프리미엄 상승이 높았다. 또한 해당 아파트가 속한 지역의 중고아파트 상승률이 높을수록, 건폐율은 조정대상지역의 고밀도 개발이, 그리고 조경률이 높은 아파트가 더 크게 상승하는 것으로 나타났다. 본 연구의 목적은 합리적인 수요와 공급의 방향성을 제시하는데 있다. 또한 소비자와 공급자 모두에게 아파트가 가진 개별적인 특성 외에 주택하부시장의 특성과 정책적인 변수도 함께 고려해야 하는 당위성을 제시하고자 한다.


The purpose of this study is to investigate determinants of the rise in new apartment price, thereby contributing to the balanced market pricing of new apartments. For this, multiple regression analysis was carried out, using a hedonic model. The dependent variable is an apartment premium, which is defined as the difference between the allotment price of a new apartment and the real transaction price at the time of moving into it. Independent variables are structure, apartment complex, location, and submarket characteristics. The results of analysis show that the higher the floor and the exclusive use ratio, the higher the rise in premiums, and that the premiums increased more among 4-bay apartments than 2-bay apartments, which reflects the expectation of potential for maximizing the use of space by expansion. In addition, it was found that the premium increased more in case of apartments of high landscape ratio, apartments of high-density development (high building coverage ratio) in areas subject to adjustment, and apartments belonging to a region where the rate of rise in secondhand apartment price was high. The findings of this study suggest the need to consider the variables of housing submarket characteristics and the variable of policy as well as individual characteristics of apartments.

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3주택분 재산세 및 종합부동산세 과세의 문제점 및 개선방안 연구

저자 : 전병욱 ( Byung Wook Jun )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 5권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 35-43 (9 pages)

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본 연구는 현행 주택 보유세 과세제도와 관련해서 미시적인 세액계산방식 측면의 문제점을 분석하고 개선방안을 제시하였다. 먼저 보편화 된 세대원 간의 주택 공유와 관련해서 개인별 지분비율의 취급이 재산세액, 종합부동산세액 및 이중과세 조정을 위한 재산세액 공제액에서 일관되지 않은 문제점이 있고, 재산세액 공제액의 계산시 단독 명의 1세대 1주택의 경우 종합부동산세의 기준금액인 6억 원 대신 9억 원을 차감해서 이중공제가 적용되는 문제점과 함께 종합부동산세 공정시장가액비율 외에 재산세 공정시장가액비율을 추가적으로 적용해서 결과적으로 이중과세의 조정이 불완전하게 이루어지는 문제점이 있으며, 종합부동산세의 세부담상한 제도에서 보유세 부담액의 연도별 비일관성의 문제점이 있는데, 이들 문제점들은 관련 법령의 합리적 개편을 통해 해결되어야 할 것이다.


This study critically analyzes problems of the current real estate holding taxes in terms of specific methods for tax burden calculation, and suggests remedies to them. The findings show that, regarding calculation method, household members' ratios of shares in shared housing should be applied consistently to separate taxes, and that excessive or incomplete deduction should be adjusted in dealing with the double taxation problem, and that consistent tax payment measures should be adopted in prescribing the tax burden ceiling. These problems will have to be remedied by making rational amendments to the relevant laws and regulations.

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4대구도시철도 3호선 개통이 아파트가격에 미친 영향

저자 : 김재익 ( Jae-ik Kim ) , 구본일 ( Bon-il Gu )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 5권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 45-55 (11 pages)

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일반적으로 지하철 개발과 같은 교통 접근성 개선은 인근 주택 및 토지가격 상승에 큰 영향을 미친다. 그러나 지상을 달리는 경전철의 경우 소음, 진동 등 문제로 주변지역에 부정적 영향을 가져온다는 연구도 적지 않다. 본 연구는 모노레일인 대구 도시철도 3호선을 대상으로 경전철 개발로 인한 주변 아파트 가격에 미치는 영향을 분석해보고 역세권 개발 등 도시개발에 대한 시사점을 도출하고자 한다. 역세권 개발 효과를 분석하기 위해 자료는 국토교통부의 아파트실거래가 자료를 사용하였다. 분석 시점은 착공 이전과 개통 이후로 구분하고, 이중차분법을 활용하여 역세권 및 비역세권별로 아파트가격 변화의 차이를 검증하였다. 분석 결과, 도시철도 3호선 개통은 역세권 아파트 가격을 비역세권 가격보다 더 상승시켰다고 할 수 없었다. 이 결과는 지상철과 지하철, 중전철과 경전철에 따라 인근 지역에서 그 효과가 다양하게 나타난다는 것을 입증하였고, 도시철도 도입 시 지나친 역세권 개발에 대한 기대에 대해 경고를 준다.


In general, Improvement in transport accessibility by subway development has a great influence on the rise in neighborhood housing and land prices. In the case of light rail running above the ground, however, many studies have found that it has negative effects on its surrounding areas due to noise and vibration and other problems. This study investigates the effects of the construction of Daegu's new urban light rail transit line 3 on the price of its neighboring apartments. We estimate the difference-in-differences models to compare differences in the housing price between treatment group (station-neighborhood area) and control group (the other area) “before and after” the introduction of the new transit line. Quite surprisingly, it is found that the opening of the new transit line did not affect housing price in the treatment group located within the 500-meter distance from the new stations, compared to the control group. These findings are inconsistent with those of other researches that analyzed the effects of new rail transit on housing price. The results of this study imply that more careful feasibility analysis is required when station- neighborhood development projects are under consideration.

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5부산시 개별입지 공장의 가격 결정요인에 관한 연구

저자 : 권미영 ( Mi-young Kwon ) , 김태훈 ( Tae-hun Kim )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 5권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 57-75 (19 pages)

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본 연구에서는 부산지역 개별입지 산업용 부동산의 가격에 영향을 미치는 요인에 대하여 헤도닉가격모형을 이용하여 분석하였다. 연구의 분석을 위하여, 2006년 1월부터 2016년 12월까지 산업입지정보시스템에 등록된 소기업 산업용 부동산 중 실제 매매가 일어난 강서구 106개, 사상구 160개 등 총 266개의 매매사례를 가지고 분석하였다. 매매가격 형성요인으로 토지특성, 건물특성, 입지특성, 거시환경특성으로 설정하였고 헤도닉가격모형을 활용하여 다중회귀분석을 실시하였다. 분석결과, 토지특성에서는 토지면적은 넓을수록 가격이 하락하였으며 접면도로폭은 넓을수록 가격이 높게 형성되었다. 건물특성에서는 건물의 연면적, 사무실 연면적이 넓을수록, 주 건물높이는 높을수록 가격이 높게 형성되었다. 입지특성에서는 지하철역거리가 멀어질수록 가격이 하락하였다. 거시환경특성에서는 금리가 높을 수록 가격은 하락하고, GRDP는 높을수록 가격에 유의하게 나타났다. 본 연구를 통하여 실수요를 목적으로 하는 영세기업ㆍ소기업 및 중소기업들의 의사결정을 위한 부동산 가격산정에 시사점을 제공할 수 있을 것으로 기대한다.


In this study, we analyzed factors affecting the price of industrial real estate built on unplanned locations in Busan area, using Hedonic pricing model. A total of 266 actual trading cases including 106 cases at Gangseo-gu and 160 cases at Sasang-gu were analyzed among real estate for small businesses registered in the industrial location information system from January 2006 to December 2016. Multiple regression analysis was carried out, using a hedonic market model. Land characteristics, building characteristics, location characteristics, macro-environment characteristics were set as factors constituting sales price. The results of analysis are as follows: As for land characteristics, the wider the land area, the lower the price, and the wider the adjacent road, the higher the price. As for building characteristics, the wider the gross floor area and the higher the building, the higher the price. As for location characteristics, the greater the distance from a subway station, the lower the price. And as for macro-environment characteristics, the higher the interest rate, the lower the price, and the higher the GRDP, the higher the price. We hope that this study will have implications for the calculation of real estate prices in decision-making about real demand among very small businesses, small businesses, and SMEs.

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6서울시 아파트단지의 지역별 근린환경 비교

저자 : 김지영 ( Ji Yeong Kim ) , 김은정 ( Eun Jung Kim )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 5권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 77-94 (18 pages)

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최근 도시민들이 요구하는 주거수준의 선호도가 변화하는 현실 속에서 거주자의 삶의 질을 높여줄 아파트에 대한 수요가 증가하고 있다. 하지만 이는 아파트 가격에 따른 지역 간의 주거환경 격차를 야기하게 되었다. 이에 본 연구는 2017년 실거래가 신고된 서울시 아파트단지(N=5,985)를 대상으로 아파트가격에 따른 서울시 자치구 간의 근린환경을 비교한 뒤, 그에 따른 정책적 시사점을 제시하였다. 핫스팟분석을 실시한 결과, 가격에 따른 아파트단지는 공간적 자기상관성이 존재하였다. LISA분석을 통해 비교대상지역을 선정한 결과, 아파트가격이 높은 곳은 서초구ㆍ강남구(H)와 아파트 가격이 낮은 곳은 중랑구ㆍ강북구ㆍ도봉구ㆍ노원구(C1), 은평구(C2), 구로구ㆍ금천구(C3)로 나타났다. 이를 대상으로 근린환경 요소들의 차이를 지역별로 비교한 결과, H 지역은 C1, C2, C3 지역에 비해 기반시설과의 접근성이 좋은 것으로 나타났다. 특히 주거지로부터 지하철역까지의 거리, 보행서비스권역에 포함된 사설학원, 의료시설의 수는 H 지역과 C1, C2, C3 지역의 차이가 높은 것으로 나타났다. 본 연구의 결과를 통해 주거지 정책 수립시, 주거지로부터 이용할 수 있는 시설의 수요가 아파트 가격에 따라 치우쳐지는 것이 아닌, 각 지역의 특성에 맞춘 공급이 필요한 것을 확인하였다.


Recently, demand for high-quality housing environment has been rising. However, this trend has caused regional disparities in residential quality between areas with high housing price and low housing price. The purpose of this study is to compare neighborhood environments by housing price and to suggest policy implications to reduce regional disparities. This study includes 5,985 apartment complexes where transactions were made in 2017. As a result of hotspot analysis, it was found that there was spatial autocorrelation among apartment complexes by price. LISA analysis was carried out to select areas for comparison. As a result, an area with high apartment prices was Seocho-gu·Gangnam-gu (H), whereas areas with low apartment prices were Jungnang-gu · Gangbuk-gu · Dobong-gu · Nowon-gu (C1), Eunpyeong-gu (C2), and Guro-gu · Geumcheon-gu (C3). The results show that region H had better accessibility to infrastructure than regions C1, C2 and C3. Particularly, accessibility to the subway station and the number of private institutes and medical facilities within walking distance were higher in region H than regions C1, C2, and C3. This study suggests policy implications to reduce regional disparities in neighborhood environment.

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7지역공동체활성화프로그램 및 만족감이 노인용 주거시설 선택에 미치는 영향

저자 : 최윤영 ( Younyoung Choi )

발행기관 : 한국감정원 간행물 : 부동산 분석 5권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 95-107 (13 pages)

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본 연구는 지역의 공동체활성화프로그램이 노인이 노인의 주거시설에 입주할 의향에 영향을 미치는지를 살펴보는 연구이다. 최근 우리나라의 고령화로 인하여 노인거주지에 대한 관심이 높아지고 있다. 기존의 연구는 대부분 저소득층과 고소득층의 노인들의 대상으로 노인주거시설에 대한 연구가 진행된 한계점이 있다. 이에 본 연구에서는 최근 제안되고 있는 거주의 정주성을 적용하여, 이를 위하여 지역사회가 할 수 있는 공동체활동의 활성화를 위한 프로그램의 필요성을 분석하였다. 다층이분로지스틱모형을 적용하여 개인수준과 지역수준에 따라서 노인이 노인의 주거시설에 입주할 의향에 미치는 요인을 탐색하였다. 개인수준으로는 성별, 연령, 은퇴 후 노동의사, 자산, 주택점유형태, 공동체 활동프로그램의 만족도, 삶의 만족도, 공동체활동프로그램 참여정도가 통계적으로 유의미하게 노인의 노인용 주거시설에 입주할 의향에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지역수준으로는 지역의 공동체활동프로그램만족도와 참여정도, 재정자주도가 통계적으로 유의미한 변수였다. 연구결과를 통하여 노인들이 노후의 삶을 현재 거주지에서 계속적으로 지속하기 위해서 지역내의 공동체활동을 위한 프로그램 활성화는 중요한 요인이 될 수 있음을 시사하고, 이를 통하여 노인의 정서적 심리적 지원을 통한 삶의 질을 향상시킬 수 있는 방향을 고려할 필요성을 제안한다.


This study aim to examine the effects of community revitalization and community activities programs on people's intention to moving to residential facilities for older adults when they become old. Recently, the rapid aging of Korean society drew attention to residential facilities for older people. Previous studies have limitations that their research was mostly on residential facilities for either low-income people or high-income people. Hence, we analyzed the necessity for revitalizing community while applying the concept of habitability. We applied a multilevel binary logistic model to the multi-structure data of individual and regional levels in order to explore factors affecting willingness to move to residential facilities for the old. At the individual level, gender, age, willingness to work after retirement, assets, housing occupancy type, satisfaction with community activities programs, satisfaction with life, and the level of participation in community activities programs were significant factors. At the regional level, satisfaction with community activities programs, the level of participation in community activities programs, and financial independency were statistically significant. The results of this study imply that the activation of programs for regional community activities can be a crucial factor for older adults to decide their residence and to increase their quality of life.

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