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Korea Real Estate Academy Review

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수록정보
수록범위 : 17권0호(2000)~81권0호(2020) |수록논문 수 : 1,230
부동산학보
81권0호(2020년 05월) 수록논문
최근 권호 논문
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1블록체인 기반의 부동산거래시스템에 관한 이론적 접근 - 하이퍼레저 패브릭방식 중심으로 -

저자 : 정재영 ( Chung Jay Young ) , 이창석 ( Lee Chang Suck )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 81권 0호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 21-35 (15 pages)

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경제와 사회 등 모든 분야에서 큰 변화와 혁신을 일으킬 것이라고 예상되고 있는 블록체인 기술은 다양한 산업분야에서 상용화를 위해 연구 중에 있다. 이런 배경에서 부동산서비스 분야에서도 실험환경을 구축하여 하이퍼레저 패브릭 블록체인 기술을 이용한 부동산거래 모델시스템을 만들고, 부동산 매매와 임대차 거래에서의 적용가능성을 연구하였다. 부동산거래에 블록체인 기반의 부동산거래 모델시스템을 적용할 때, 첫째, 분산원장 에 기록을 분산하여 저장하고 체인코드(스마트 컨트랙트)에 의한 처리로 부동산거래에서 채무불이행이 없어 거래의 안전성이 있다. 둘째, 하나의 채널로 각 관련 참여기관들을 묶어서 병렬처리 함으로써 경제적비용과 사회적비용을 줄여 경제성이 있다. 셋째, 거래가 투명하여 투명ㆍ보안성이 있고, 개인정보 보호와 프라이버시가 보장된다. 넷째, 부동산거래통합서비스를 one-stop방식으로 병렬 동시진행 함으로써 신속ㆍ효율성이 있다. 하이퍼레저 패브릭을 적용한 모델시스템을 이용해서 부동산거래를 할 때 현행 부동산 거래제도 보다 많은 점에서 우월하므로, 모델시스템 방식을 부동산거래에 적용할 가능성과 필요성이 있다.


1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
The purpose of the study is to examine the applicability of the model system and help to provide one-stop real estate transaction service by creating a blockchain-based real estate transaction system model.
(2) RESEARCH METHOD
By creating an experimental environment, we build a model system of real estate sales and lease transactions using Hyperledger Fabric blockchain technology and analyze the application effects.
(3) RESEARCH FINDINGS
As a result of using the Hyperledger Fabric blockchain-based model system, the safety, economics, transparent security, and rapid efficiency of real estate transactions are much better than the current real estate transaction system.
2. RESULTS
When the model system is applied to real estate transactions, first, there is no default and it is safe to be distributed and stored in distributed ledger. Second, by combining each institution into one channel and parallelizing them with chaincode, it is economical by reducing economic and social costs, both personally and nationally. Third, privacy is guaranteed and transactions are transparent. Fourth, transaction processing is quick and efficient with one-stop parallel simultaneous progression.

2서울지역 주택시장에 대한 정부의 금융정책별 동태적 영향 연구

저자 : 이장호 ( Lee Jang Ho ) , 김영곤 ( Kim Young Gon )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 81권 0호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 36-47 (12 pages)

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정부의 금융정책을 첫째, 경기부양 위한 한국은행 기준금리인하 정책 둘째, 부동산 투기 방지를 위한 대출규제 정책 셋째, 서민금융 지원을 위한 최고금리 인하정책으로 분류할 경우, 정부가 경기 부양을 위해 금리인하 정책을 추진하지만, 부동산 규제정책에 따라 경제의 주요영역인 부동산 시장과 그 관련 산업에 부정적 영향이 미치고, 부동산 시장의 부진은 관련 경제 축소로 이어져, 금리인하 정책의 주요 목적이었던 경기 부양은 성과를 내기 어려울 수도 있다. 이는 금융정책의 영향이 복합적임을 의미하고, 이에 따라 다방면에서 각 금융정 책들이 경기조절, 부동산조절, 서민지원에 어떤 영향이 예상되는지 확인해 볼 필요가 있다.
따라서 각 금융정책과 그에 따른 대출금리가 서울시 주택시장에 미치는 영향을 대출별로 확인해 보고자 한다. 각 금융정책이 서울시 주택시장에 얼마나 영향을 미치는 지 확인해 봄으로써 앞으로의 정책수립 과정과 부동산시장 참여자들이 효과를 예상하는데 기여할 수 있을 것이다.


1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
The purpose of this study is to examine the impact of each financial policy and the resulting loan rate on the housing market in Seoul. By looking at how each financial policy affects the housing market in Seoul, it will contribute to the policy-making process and to anticipate the effects of real estate market participants.
(2) RESEARCH METHOD
This paper uses the housing sales index and the housing charter index as the dependent variables and each loan interest rate as an independent variable. In order to analyze time series data of each variable, Granger causality analysis, impact response analysis, and variance decomposition analysis were performed using E-VIEWS program. (3) RESEARCH FINDINGS
If the government raises the Bank of Korea's benchmark interest rate or increases its currency, it will have a positive impact on the Seoul housing sales market and the charter market. Monetary growth is positive for Seoul's housing sales market, and the impact of the Bank of Korea's interest rate and the amount of money will be extinguished within three to five periods. In addition, the impact on the housing sales market in Seoul will be extinguished within six to nine periods due to loan interest rate adjustments. The impact of changes in loan interest rates is found to be reversed in the Seoul housing sales market and the housing charter market.
2. RESULTS
If the standard interest rate is lowered for the purpose of stimulating the economy, the lending rate and the increase in the amount of money may occur, causing the Seoul Housing Sales Index to rise. If the government restricts mortgage rate cuts or raises lending rates to regulate real estate, the economy could fall. If the government lowers the microlending rate for financial support for the public, Seoul's charter price index may rise, increasing the burden on ordinary households using the charter. In addition, if the mortgage lending rate rises in order to lower the Seoul housing sales index, the economic downturn and the rise in charter market prices may be occurred.

3주거용 부동산 개발에 있어서 감정평가 역할에 관한 연구 - 재개발ㆍ재건축 사업을 중심으로 -

저자 : 이훈 ( Lee Hoon )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 81권 0호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 48-59 (12 pages)

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개별 부동산(건축물 등)은 생애주기 관점에서 보면 신축개발을 통해 새로 만들어지고, 성숙기를 거쳐 상당기간 안정화 단계에서 운용되다가 노후화가 진행되어 물리적 또는 경제적인 이유로 철거되는 과정을 거친다. 건축물 등은 토지와 달리 영속적이지 못하고 그 수명이 유한하기 때문이다. 한편 건축물 등의 개발과정 각 단계마다 감정평가가 행해진다. 이러한 감정평가는 법률에 의한 필수적 감정평가와 사인의 경제활동을 위한 임의적 감정평가가 있다. 어떠한 경우에라도 부동산을 개발하고 사용 및 운용하는 과정에서 해당 부동산과 관련된 의사결정에 감정평가는 중요한 기능과 역할을 하고 있다. 즉 감정평가는 부동산을 통한 경제적 가치 증대를 위한 시장 참여자들의 의사결정에 있어 예측가능성을 제고시키는 기능을 한다. 따라서 부동산의 개발과정에서 감정평가의 역할과 기능에 대해 이해하는 것이 필요하다. 이에 주거용부동산의 생애주기를 따라가며 재개발ㆍ재건축 사업의 전 단계와 이후의 단계를 그 범위로 하여 주거용부동산이 노후화 되어 재개발사업이 진행되고, 아파트로 신축된 뒤에 다시 일정한 시간이 지나 노후화 되어 재건축이 진행되는 각 단계마다 감정평가가 어떠한 역할을 하는지를 살펴본다. 검토 결과 의뢰인이 감정평가에 영향을 미쳐 감정평가의 역할이 왜곡될 수 있는 문제가 있었고 이에 의뢰인이 감정평가에 영향을 미치지 못하게 하는 의뢰 시스템으로의 개선이 필요해 보인다.


1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
Appraisal is an important role at every level in regards to life cycle term in development of residential real estate. This study will review there are any problems for appraisal to play its role. If any, this study would help to embody the role by providing solutions.
(2) RESEARCH METHOD
The role of appraisal in each stage of residential real estate development will be examined and reviewed whether the appraisal at each stage is playing its original role.
(3) RESEARCH FINDINGS
As a result, deviations were found in assessment of end-of-life assets, appraisal for loss compensation and collateral evaluation. The problem clients are influencing appraisal.
2. RESULTS
To act appropriate role for appraisal, it is needed for clients not to influence appraisal. Therefore, clients should not contact appraisers, but contact third-party agencies. Or system enhancement is needed like Korea Appraisers Association receive appraisal request and assign the request to appraisers.

4농촌지역 용도지역제도의 개선방안에 관한 연구

저자 : 엄수원 ( Eum Soo Won ) , 이희옥 ( Lee Hee Ok )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 81권 0호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 60-75 (16 pages)

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우리나라의 농촌지역은 전 국토의 83.3%인 88,496.9㎢를 차지하고 있음에도 불구하고 농촌지역의 특성에 부합하는 체계적 관리는 미흡한 실정이다. 또한 토지이용규제의 지속적인 완화 추세에 개발과 보전의 원칙과 기준이 불분명하여 소규모의 산발적 난 개발로 인한 농촌의 공간구조가 왜곡되어 가고 있다. 용도지역제는 오랫동안 토지이 용규제의 근간으로서 운영되어 왔지만, 농촌지역의 토지이용을 효과적으로 관리하기 위하여 용도지역제의 운용 실태 및 문제점을 분석하여 개선방안을 제안한다. 첫째, 현행 농림지역은 폐지하고 토지의 특성을 고려하여 농업지역과 산림지역을 신설ㆍ운용한다. 둘째, 개발행위허가가 가장 많은 지역으로서 난 개발이 우려되는 현행 계획관리지역을 관리지역으로 명칭 변경하여 개발목적으로 과다 지정된 용도지역을 줄이고 개발과 보전을 조화롭게 한다. 셋째, 지정 목적과 토지이용이 유사한 성격의 보전산지(공익용산지)는 자연환경보전지역으로 통합ㆍ운영한다. 넷째, 신설 되는 용도지역별 행위제한규정을 마련한다. 한정된 국토자원을 효율적ㆍ합리적으로 이용하고 소중한 자연환경을 후대에 물려줄 수 있어야 한다.


1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
The zoning system has been operated as a basis for land use regulations for a long time. For effective management of land use in rural areas, this study analyzes the current operational status and problems of the zoning system and proposes improvement measures.
(2) RESEARCH METHOD
related law review, literature analysis, statistical data analysis.
(3) RESEARCH FINDINGS First, the current “agricultural and forest areas” should be abolished, and “agricultural areas” and “forest areas” need to be designated and operated according to the land characteristics. Second, the current plan management areas where thoughtless development is anticipated and the most development approvals have been granted should be renamed as management areas to reduce the number of areas for development purposes, which is too many now, and balance development and reservation. Third, conservation areas(areas for public interest) having a similar purpose and land use should be integrated into nature conservation areas. Fourth, it is required to develop regulations to restrict activities for each of the new special-purpose areas.
2. RESULTS
We should be able to use limited national land resources efficiently and reasonably to pass on the precious natural environment to future generations.

5사례분석을 통한 건설클레임 비용의 효율성에 관한 연구

저자 : 윤준선 ( Yoon Jun Seon )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 81권 0호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 76-86 (11 pages)

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근래 들어 한국에서는 건설 관련 소송이 점차적으로 증가하여, 전체 소송의 30%를 차지하고 있다. 그런데 건설 관련 소송의 판결을 위해서는 담당 재판장 이 건설공사에 대한 전문지식을 갖추고 있어야 하는데, 현실적으로 어려움이 있어 건설 관련 소송에서는 클레임 전문가에게 금액 산정을 의뢰하고 전문가의 의견을 참조하여 판결을 내리는 경우가 많으며 금액 산정 내용이 판결에 많은 영향을 미치고 있다. 본 논문은 사례 분석을 통해 건설클레임 비용과 신청인이 건설클레임을 통해 얻는 이익을 비교 후 건설클레임 비용의 효율성을 파악하여 원고나 피고가 무익한 건설클레임을 신청하지 않도록 기여하고자 한다. 근래 들어 BIM 기반 Simulation을 적용한 물량 및 공사비 산출을 위한 Prototype 진행이 검토되고 있다.


1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
In this paper, comparing construction claim cost and benefits from using claim contents in lawsuit, this paper would like to contribute to plaintiff or defendant's understanding about usefulness of claim cost and preventing them from requesting for unbeneficial claim contents.
(2) RESEARCH METHOD
Research methods are researching literature, survey major books, research and analysis actual claim case.
(3) RESEARCH FINDINGS
It is also not easy to find usefulness of claim, one must consider contingent fee and claim cost to get benefits from requesting for such content.
2. RESULTS
Recently in Korea, number of construction related lawsuit gradually increased that it accounts for 30% of the total number of lawsuits in Korea. To adjudicate construction related cases, it requires for the chief judge to have expertise about construction, which is hardtop find in reality. Most of time, judges adjudicate referring to construction claim by construction appraiser. Allowing such content to affect on the judgment. During lawsuit, it often develops to emotional conflict between plaintiff and defendant rather than matter of fact. To secure more evidence, applicants often rashly request for claim contents. As can see from case of Busan and Yongin, applicants requested for claim contents to have better position in the lawsuit, but they had more expense than what they got. It is also not easy to find usefulness of claim, one must consider contingent fee and claim cost to get benefits from requesting for such content.

6주택금융규제정책이 공동주택가격에 미치는 영향 연구 - 서울 및 수도권을 중심으로 -

저자 : 김상엽 ( Kim Sang Yup ) , 엄수원 ( Eum Soo Won ) , 윤만식 ( Yoon Man Sik )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 81권 0호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 87-102 (16 pages)

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정부는 가계부채 문제해결과 더불어 주택가격안정을 목적으로 다양한 주택금융규제로 주택시장에 개입하고 있으나, 주택금융규제의 정책효과는 가계부채증가 억제나 주택가격안정과 같은 정책 목표를 달성하지 못하는 경우가 많다. 본 연구는 주택금융규제와 주택담보대출의 관계, 그리고 주택담보대출과 주택가격의 관계의 분석에 목적을 두었다. 즉, 주택금융규제 수단인 LTV, DTI, DSR의 주택담보대출 조절 효과를 개입ARIMA모형으로 분석하고, 주택담보대출이 주택가격에 미치는 영향을 VEC모형으로 분석함으로써, 규제정책의 유효성을 평가해보고, 가계부채 억제와 주택가격 안정화에 효과적인 주택금융규제 정책에 대한 시사점을 제시하고자 하였다. 분석 결과, 주택금융규제 수단인 LTV, DTI, DSR 규제가 동시에 강화의 방향으로 사용되었을 때에만 개입 효과가 발생하였으며, 주요거시경제변수 중 공동주택가격에 미치는 영향은 소비자물가지수(CPI), 종합주가지수(KOSPI), 광의통화량(M2) 순이었고, 주택담보대출의 설명력은 기간이 경과 할수록 설명력이 증가하였으나 상대적으로 매우 낮은 수준이었다. 그러므로 단기적인 주택가격 조정 목적으로서 주택금융규제 정책의 한계는 명확히 인식되어야 하며, 주택가격을 안정시키거나 부양하기 위한 수단으로 주택금융규제를 이용하는 데에는 신중을 기해야 한다.


1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
This study aims to provide a direction on the policy measures based on the result of empirical analysis on effectiveness of housing financial regulation policy to suppress mortgage loan and relation between mortgage loan and housing price.
(2) RESEARCH METHOD
ARIMA-Intervention analysis and VEC model analysis.
(3) RESEARCH FINDINGS
The intervention effect only occurred when the LTV, DTI, and DSR regulations, which are the means of housing finance regulation, were used simultaneously in the direction of strengthening. Among the major macroeconomic variables, the variables influencing the price of housing were the consumer price index(CPI), the composite stock price index(KOSPI), and the monetary volume(M2) in order, while the amount of housing mortgage loans' explanatory power increased over the period, but it is relatively very low.
2. RESULTS
Therefore, for the purpose of adjusting housing prices in the short term, the limitations of the housing finance regulation policy should be clearly recognized, and caution should be exercised in using it as a means to control housing prices.

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