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Korea Real Estate Academy Review

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수록정보
수록범위 : 17권0호(2000)~76권0호(2019) |수록논문 수 : 1,187
부동산학보
76권0호(2019년 02월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI후보

1AHP분석을 이용한 장기미집행 도시공원의 일몰제로 인한 문제점의 상대적 중요도에 관한 연구

저자 : 김병석 ( Kim Byoung Seok ) , 성주한 ( Sung Joo Han )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 76권 0호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 5-19 (15 pages)

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본 연구의 목적은 2020년 7월 1일 이후에 발생되는 장기미집행 도시ㆍ군계획시설 중 도시공원의 일몰제에 대비하여, 본 연구에서는 AHP 분석을 통한 장기미집행 도시공원의 일몰제로 인한 문제점의 상대적 중요도를 파악하고, 이에 따른 해결방안을 제시하고자 한다. 본 연구결과에 대한 요약은 다음과 같다. 상위분류 항목에서는 현행 재산권손실 측면에서의 문제점이 상대적으로 가장 중요한 것으로 나타났고, 하위분류 항목에서는 재산권손실 측면의 문제점에서는 토지소유자 매수와 보상 미집행시 손실재정 지원과 사유재산권 제한 또는 사유재산권 침해가 중요하게 나타났다. 또한 법률(제도)적 측면의 문제점에서는 매수청구 신청시 타당한 보상기준적용과 현행 장기미집행 도시공원 관련 상세 법령의 미흡한 것이 중요하게 파악되었다. 마지막으로, 재정적 측면에서의 문제점은 재원이 없거나 확실한 재원조달방안이 마련되지 않은 상태에서 도시계획시설로 수립함과 더불어 매수청구를 수용하지 못한다면 건축허가 처분을 결정할 수 밖에 없으므로 장기미집행 도시계획시설의 해제를 간소화하여 공공복리 증진 및 사유재산권에 대한 제도개선이 제일 필요함을 확인하였다.


1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
The purpose of this study is to identify the relative importance of Problems due to the Abolition System in a the long - term unexecuted Urban Park through the AHP analysis.
(2) RESEARCH METHOD
This study employed the AHP analysis to achieve the major objectives of this study.
(3) RESEARCH FINDINGS
The implications of this study are as follows. This study was conducted to analyze the relative importance of long - term unplanned city planning system by applying AHP statistical analysis using 1: 1 individual interview questionnaire for professionals who have worked for less than 5 years and 20 years or more. There is a great deal of suggestion in understanding the urban planning system.
2. RESULTS
The results of this study are summarized as follows. In the upper category, the factors in terms of current property loss are relatively most important. In terms of property rights loss, it is important to finance landlord purchase, compensation for loss in case of non - compensation, and restriction of private property rights or infringement of private property rights. In terms of the legal (institutional) aspect, it was found that it is important to apply reasonable compensation standard when inserting the purchase request and insufficient detailed laws on the current long - term unplanned city planning facility. Finally, the financial aspect is that it is established as a city planning facility with no financial resources and no reliable financing plan, and if it can not accept the purchase request, And that the improvement of public welfare and the improvement of private property rights are the most necessary.

KCI후보

2K-REITs 활성화를 위한 투자 포트폴리오 효과분석 연구

저자 : 장인석 ( Chang In Seok )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 76권 0호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 20-34 (15 pages)

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리츠는 부동산개발사업을 위한 재원조달 기법임과 동시에 부동산을 활용한 유동화수단으로서 부동산학 분야의 중요한 주제로 다루어져 왔다. 이 연구는 리츠시장 활성화와 투자저변 확대 필요성을 강조하기 위해 국내 리츠와 글로벌리츠시장의 성장요인을 비교하고, 마코위츠의 포트폴리오 선택이론을 적용하여 금융시장에서의 리츠투자가 투자포트폴리오의 어떠한 영향력을 주는지 실증 분석하였다. 리츠 국내외 시장비교결과, 우리나라 리츠는 고도성장 과정에서 위탁관리형과 사모방식에 집중된 한계로 침체기를 겪었으나 최근 정부와 공공기관의 참여로 성장기에 진입한 것으로 나타났다. 리츠투자효과에 대한 실증분석결과, 리츠투자는 위험기피성이 높은 투자포트폴리오의 효율적 투자선이 확대함으로써 금융투자 상품으로서 경쟁력이 있는 것으로 나타났다. 따라서 금융투자상품으로서 리츠의 활성화를 위해서는 일반 투자자들이 쉽게 접근할 수 있도록 공모상장 활성화를 통한 인식전환이 필요함을 강조한다.


1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
REITs is a vehicle for making revenue by investing in real estate and capital market, which has been used as a financing method for developers at the same time. This study is to find a way for expanding the Korean REITs market. For the this, this paer explains the structure and characteristics of the Korea REITs market and analyzes the effects of the investment portfolio as an investment product.
(2) RESEARCH METHOD
This study consisted to literature review and empirical analysis. The first is to identify the trends and main characteristics of the K-REITs and it to draw policy implications. Empirical analysis method compares the efficient frontiers movement between variables using by Markowitz on choice of portfolio theory. In the mathematical model, it is key issue to set K-REITs as risk-free assets for other objects.
(3) RESEARCH FINDINGS
The K-REITs has commonalities with governments such as Japan, Singapore and Hong Kong, when these countries grew rapidly. It was found that Korea was retreating. As a result of the empirical analysis, it is found that K-REITs is contribute to stable diversified investment by expanding the efficient boundary in the capital market.
2. RESULTS
Based on the results of this study, emphasizes the necessity of enlargement and popularization of the market in order to grow and develop the K-REITs market. Therefore, investors should be able to easily approach K-REITs and market transparency should be accompanied by the expansion of K-REITs by large corporations and public institutions

KCI후보

3대도시 지역별 주택 기대가격 상승률 추정

저자 : 전해정 ( Haejung Chun ) , 박헌수 ( Heonsoo Park )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 76권 0호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 35-44 (10 pages)

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본 연구는 지역별 주택 기대가격 상승률 추정에 관한 연구로 상태공간모형과 칼만필터를 이용해 분석하였다. 본 연구의 공간적 범위는 서울과 6대 광역시로 하였고 시간적 범위는 2001년 1월부터 2017년 12월까지의 월별자료를 이용하였다. 주택가격은 아파트매매가격지수로 임대소득은 아파트전세가격지수와 아파트매매전세비율을 이용하여 아파트 매매가격대비 전세가격을 구한 후 지역별 전월세환산율을 적용하여 월 임대소득을 추정하였다. 지역별 주택 기대가격 상승률을 추정한 결과, 서울과 인천은 글로벌 금융위기 이전까지 지속적으로 상승하다 글로벌 금융위기 이후에는 정부의 주택시장 활성화를 위한 규제완화정책에도 불구하고 주택 기대가격 상승률은 지속적인 하락을 하다가 2016년 이후에는 서울을 중심으로 미약하게 상승하는 양상을 보이고 있다. 반면에 지방은 대부분 지속적인 하락세를 유지하였고 부산지역이 가장 높은 수준을 유지하고 있으나 현재는 하향안정세를 나타내고 있다.


1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
The aim of study is to estimate the expected growth rate in housing prices in metropolitan areas of Korea.
(2) RESEARCH METHOD
This study is an empirical analysis using state space model and Kalman filter for estimating expected growth rate in housing prices by region. The spatial range of this study was in Seoul and the 6 metropolitan cities. The temporal range was from January 2001 to December 2017. House prices were calculated by using apartment price index and rent income by using apartment Chonsei index and apartment rent ratio.
(3) RESEARCH FINDINGS
As a result of estimating the expected housing price growth rate by region, Seoul and Incheon continue to rise until before the global financial crisis. After the global financial crisis, despite the government's deregulation policy to revitalize the housing market, the expected growth rate in housing prices has been steadily declining. However, since 2016, the Seoul metropolitan area has been rising slightly. Most of the non-metropolitan areas maintained a steady decline, while the Busan area remained at its highest level, but it is now downward stabilizing.
2. RESULTS
The results of this study suggest that the expected growth rate in housing prices is closely related to the housing market as well as the rental market. The government continuously monitors the housing market by using the expected growth rate in housing prices, There is a need to closely monitor trends and establish preemptively differentiated housing policies by region. In other words, when the expected growth rate is high, the housing market stabilization policy will contribute to stabilize the market. If the expected growth rate is low, the rent price may rise.

KCI후보

4이항옵션모형을 이용한 부동산 개발 사업에서 파산시기 추정

저자 : 최진석 ( Choi Jin-seok ) , 정철 ( Jung Chul ) , 전재범 ( Jun Jae-bum )

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 76권 0호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 78-91 (14 pages)

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PF에 의한 부동산 개발 사업에서 자기자본 조달이 가능한 시행사는 시공사의 지급보증에 의지하지 않고 사업의 재무적 타당성과 자기자본 조달 능력을 토대로 부동산 개발 사업을 추진하곤 했다. 하지만, 기존의 연구결과에 의하면 이러한 방식의 자본조달은 전체사업비에서 자기자본과 대출로 충당되는 자본의 비중이 낮기 때문에 시장의 불확실성이나 대출의 상환방식 등에 따라 사업의 파산 여부가 크게 좌우되는데 지금까지 사업의 타당성 평가에 폭 넓게 활용되어왔던 할인현금흐름법(Discounted-Cash Flow Method)에 기반한 분석은 시간의 흐름에 따른 투자에 영향을 미치는 변수들의 불확실성을 고려치 못했던 것이 현실이다. 이러한 의미에서 이 연구는 부동산 개발 사업 고유의 자본구조, 현금흐름의 특징에 기반한 기초 자산의 불확실성, 그리고 대출상환 방식 등을 고려할 때 옵션가격결정이론 및 관련 금융 및 경제이론을 바탕으로 사업의 파산시기 추정을 위한 금융모델을 구성한 후 부동산 개발 사업 사례에 적용 및 그 결과를 분석함으로써 시행사가 PF 및 선분양 방식에 기반한 부동산 개발 사업을 고려할 때, 사업의 파산시기 추정을 위한 이론적 틀 및 그에 따른 시사점을 제시하고자 한다.


1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
Under the development finance structure, which can finance the development of others without the guarantee of construction companies, it is necessary for business operators to consider flexible management and decision making in the cash flow and profit structure in the future real estate development business by reviewing the bankruptcy timing before the commencement of business.
(2) RESEARCH METHOD
Considering the uncertainty of the pre-sale market in the real estate development business, we construct a research model using the option pricing theory and determine the bankruptcy time of the business through the study model.
(3) RESEARCH FINDINGS
If the value of the underlying asset increases or decreases according to the volatility of the pre-sale market, negative cash flow has occurred in the development business due to land and construction costs and the financial cost of the loan.
2. RESULTS
This paper suggests a theoretical framework for estimating the bankruptcy time of a business and implications for real estate developers when they consider the real estate development project based on PF and pre-sale method by analyzing the application and analyses of the results.

KCI후보

5헤도닉 가격 모형을 통한 주거 선호의 구조 변화 분석: 2006-2017년 강남 지역 아파트를 중심으로

저자 : 김우성 ( Kim Woosung ) , 이시온 ( Lee Sion ) , 장현수 ( Jang Hyunsoo ) , 김재완 ( Kim Jeawan Hong Jengei ) , 홍정의

발행기관 : 한국부동산학회 간행물 : 부동산학보 76권 0호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 137-150 (14 pages)

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주택의 가격은 주택 고유의 특성 뿐 아니라, 입지, 경제 지표, 가격 기대 심리 등 다양한 요인들에 의하여 결정되며, 각 요인들이 가격에 미치는 영향은 시대에 따라 다르게 나타날 수 있다. 본 논문에서는 주택 가격 결정 요인들이 가격에 미치는 영향력이 시대에 따라 어떻게 변화했는지를 헤도닉 모형을 이용하여 분석한다. 이를 위하여 서울 강남 지역에서 2006년부터 2017년 까지 거래된 아파트 데이터 16,106 건을 수집하였다. 연구 결과를 통해, 1. 대형 아파트보다 소형 아파트를 선호하는 형태로, 2. 주차공간에 대한 선호가 강해지는 형태로, 3. 아파트 단지의 크기 및 브랜드에 대한 선호는 약해지는 형태로 주택 선호 구조가 변해왔다는 것을 관찰할 수 있다. 또한, 아파트 경과년수 및 용적률이 가격에 미치는 효과가 재건축에 대한 기대 심리의 변화에 따라 달라질 수 있다는 것도 확인할 수 있었다.


1. CONTENTS
(1) RESEARCH OBJECTIVES
The price of a house is determined by various factors, and the effect of each factor on price varies with the times. Especially, as the population composition changes and the factors affecting the housing preference between generations are changed, the influence of each factor on the house price also changes. The purpose of this paper is to analyze how the importance of factors affecting the price of housing changes with the times.
(2) RESEARCH METHOD
For the analysis of this paper, data on apartments traded in Gangnam area of Seoul from 2006 to 2017 were collected. A Hedonic model(linear model and a semi-logarithm model) are employed for the analysis.
(3) RESEARCH FINDINGS
We found that the coefficient values of apartment's size, number of households in the complex, brand of the construction company have been gradually decreasing from 2006 to 2017, while the effect of parking space on price have risen. Also, we observed that the coefficients of elapsed years of the apartment decreased between 2006 to 2012 but turned to increasing since 2013 to recent. But, there are no significant trends in the distant variables.
2. RESULTS
The observed trends in coefficients implies the followings. 1. housing demand have been changing into the small-housing preference, 2. people became to be less affected by the construction company's brand, 3. the expected capital gain of redevelopment could affect to the relationship between the price and the elapsed years of the apartment.

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