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APPRAISAL STUDIES

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수록범위 : 1권0호(2002)~17권2호(2018) |수록논문 수 : 273
감정평가학 논집
17권2호(2018년 08월) 수록논문
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1친환경, 에너지와 감정평가

저자 : 노태욱

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 2호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 1-1 (1 pages)

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2태양광발전소의 감정평가: 실태와 대안

저자 : 박진규 ( Park Jin Gyu ) , 김준형 ( Kim Jun-hyung )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 2호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 5-37 (33 pages)

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최근 태양광발전소 건설이 크게 늘어남에 따라 태양광발전소 감정평가도 증가하였으며, 향후 신재생에너지 중심의 정책 기조가 강화됨에 따라 태양광발전소 감정평가 수요는 더욱 확대될 것이다. 이에 본 연구는 국내외 감정평가 기준, 그리고 2017년에 수행된 241건의 감정평가서를 분석하여, 향후 태양광발전소 감정평가에 적용될 기준을 다음과 같이 도출하였다: 먼저 주방식인 원가법은 재조달원가 내 비중이 높은 모듈, 인버터, 구조물공사비 등에 대해 최근 시점의 가격 자료를 적용해 산출 근거를 제시하여야 한다. 감가수정은 경제적 내용연수를 모듈 수명에 맞게 20~25년의 범위에서 결정하여야 하며, 기능적 감가요인을 고려한 관찰감가법을 실질적으로 병용하도록 한다. 주방식인 원가법 이외에 충분한 거래사례가 존재한다면, 거래 사례비교법도 활용하도록 하여야 한다. 무엇보다 태양광발전소가 전력판매금액이라는 현금흐름에 기초하여 건설되는 수익형 자산이기 때문에, 수익환원법을 원활히 적용할 수 있도록 기준을 개정하여야 할 것이다. 그리고 태양광발전소의 정확한 감정평가를 위해 원가방식뿐만 아니라 비교방식과 수익방식도 병용할 수 있다면, 가중 평균 이외 어떤 방식으로 시산가액을 조정할 것인지 구체적인 지침이 마련되어야 한다.


Along with recent growth of the solar photovoltaic(PV) system installation, there has been increase in the real estate appraisal of solar PV system. Moreover, as renewable energy policies receive public attention, demand for such appraisal is only likely to continue to increase going forward. This study aims to recommend reasonal appraisal standards for solar PV system valuation by comparing domestic and international appraisal standards and analyzing 241 cases of valuations done in 2017. First, from cost approach perspective, we should reflect the most recent market price of module, inverter, structure, which account for most of the repurchase cost. In terms of depreciation estimate, the appraisal should be decided from 20-25 year range depending on the economic duration of the module. In addition, the observed condition method should be jointly used to consider functional depreciation. Second, sales approach should be applied when there are enough comparable sale cases. Also, since solar PV system is an income-generating asset based on the cash flow of electricity sales revenue, DCF approach should be combined if necessary. Finally, in order to prepare for the scenario of using cost approach as well as market approach and/or income approach for the solar photovoltaic systems appraisal, the appraisal guideline should be provided to reconcile the value indication of appraisal other than weighting average approach.

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3에너지 성능과 감정평가

저자 : 이진 ( Lee Jin )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 2호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 39-61 (23 pages)

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본 연구에서는 에너지 성능의 시장가치화에 대한 논의로서, 에너지 성능을 가치에 반영할 필요가 있는가, 반영을 해야 한다면 어떤 요인을 반영해야 하는가, 어떻게 반영해야 하는가에 대한 고찰을 진행하였다. 지속가능한 성장을 위해 에너지 성능의 가치반영은 분명 필요하다. 그러나 에너지, 성능, 가치에 대한 정의조차 되어있지 않다. 따라서 현행 관련 제도와 선행연구를 통해 용어의 정의를 진행하였다. 에너지 성능은 에너지 사용량 저감과 에너지 사용비용 감소로 정의할 수 있다. 그러나 가치가 갖는 주관적 특성에 의해 이들의 절대적 수치를 직접적으로 가치로 반영하는 것은 불가능하다. 건축물의 에너지 성능의 가치를 시장화하기 위해서 단기적으로 에너지효율등급과 같은 이미 정량화되어있는 정보를 활용할 수 있다. 그러나 이러한 정보를 활용한 가치승수 도입에는 사회적 함의가 필요하다. 장기적으로는 감정평가 실무기준 해설서의 보완이 필요하고, 애플리케이션을 통해 기술 변화에 따른 설비의 실시간 정보를 제공하는 것이 필요하다. 또한 전문 감정평가사 인증제도 도입 등을 고려해야 한다.


In this study, as a discussion on the market value of energy performance, we conducted a review of whether or not energy performance needs to be reflected in value, what factors should be reflected, and how. The value reflection of energy performance is certainly necessary for sustainable growth. However, there is no definition of energy, performance or value. Therefore, the definitions of the terms were carried out through the current relevant system and prior study. Energy performance can be defined as energy use reduction and energy use cost reduction. However, it is impossible to directly reflect their absolute numbers into values by the subjective characteristics of values. In order to market the value of energy performance of buildings, already quantified information such as the energy efficiency grade can be used in the short term. However, introducing a value multiplier using this information requires social implications. In the long run, it is necessary to supplement the Implementation Guidance for Appraisal and provide real-time information of the facility as technology changes through the application. It should also consider introducing a professional emotional evaluator certification system.

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4친환경요인의 중요도에 관한 연구

저자 : 윤재석 ( Yun Jae Seok )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 2호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 63-76 (14 pages)

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본 연구에서는 공동주택의 가치형성요인을 친환경요인을 포함한 경우의 공동주택의 가치형성요인의 중요도를 AHP분석을 통하여 실증적으로 분석하였다. 분석결과 기존의 공동주택요인은 외부요인, 건물요인, 개별요인 순으로 중요도가 결정되었으며, 친환경요인을 포함하는 경우에는 외부요인, 건물요인, 개별요인, 친환경요인 순으로 중요도가 결정되었다. 중분류에서는 외부요인 내에서는 가로의 폭, 구조 등의 상태, 도심과의 거리 및 교통시설과의 상태 순이고 친환경요인은 별도의 요인으로 결정된다. 건물요인 내에서는 시공의 상태, 통로 구조 등의 순으로 나타났으며 친환경요인은 영향이 미미한 것으로 분석되었다. 개별요인은 층별 효용, 위치별 효용, 향별 효용 순이었고, 친환경요인은 영향이 아주 미미한 것으로 분석되었다.


In this study, the environmental factors were determined in relation to the importance of applying the appraisal system and the importance of price forming factors, including the factors for environmental assessment, and analyzed in a Analytic Hierarchy Process analysis. The factors for apartment complexes were classified and analyzed according to external factors, building factors, and individual factors, and the analysis was conducted to determine whether the relative importance of the factors including additional eco - friendly factors would vary. The analysis found that the importance of the existing apartment building factors was determined by external factors, building factors, and individual factors. The division analyzes that within the external factors, conditions such as width of street, structure, etc., conditions with city streets and transportation facilities, and the conditions and ecology of the residential environment, which are environmental factors, are not significant. Within the building factors, the conditions of construction and the corridor structure were shown in order, and the environmental factors were analyzed to have little impact.

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5지가변동률 산정방식의 적정성 분석: 표준지변동률과의 비교를 중심으로

저자 : 김정선 ( Kim Jung Sun ) , 김형순 ( Kim Hyeong Sun ) , 박상훈 ( Park Sang Hoon )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 2호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 79-104 (26 pages)

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지가 추이가 공공 및 민간부문에 미치는 영향력을 바탕으로 현행 공표되고 있는 지가변동률의 산정과정을 검토하고 그 대안으로 표준지변동률의 활용 가능성을 검토하는 것이 본 연구의 목적이다. 연구의 시간적 범위는 2006년부터 2017년으로 설정하였으며, 공간적 범위는 우리나라 부동산시장을 선도하는 지역으로 인정되는 서울시 전체를 기준하였다. 현행 지가변동률의 산정체계를 검토한 결과, 불변표본 선정원칙에 따른 시장괴리의 문제, 실질조사방식으로 인한 주관성개입의 문제, 산정주기에 따른 비효율성 문제, 정책통계라는 비판으로 인한 활용저하의 문제, 정부공식 통계자료에 대한 이원가격체계 문제 등이 제기되었다. 문제해결을 위한 대안으로 표준지변동률을 활용할 경우 산정주기를 시장거래관행 등을 고려하여 최소 2개월 단위로 조정할 때 연간 약 147.5억 원의 재정절약이 가능할 것으로 보인다. 조사방식에 따른 신뢰성 문제는 표준지변동률에서도 동일하게 제기되나, 제도적 정비가 이루어지기 전까지 실질조사에 의하되 산정과정의 면밀성과 전문성을 고려할 때 표준지변동률의 활용가능성이 인정된다. 마지막으로 가변표본지의 지가변동률을 추가로 산정하여 보완자료로 활용할 수 있을 것이다.


The purpose of this study is to understand the estimation method for the fluctuation rate of land price that is currently published based on the impact of land value changes on public and private sector, and identify the application of the fluctuation rate of standard price as an alternative. This study was conducted in Seoul, which is considered as the area that leads the real estate market in Korea, from 2006 until 2017. As a result of reviewing the estimation method for the current fluctuation rate of land price, such problems have been raised: gap from the market due to permanent sample selection in principle, involvement of subjectivity in actual survey method, inefficiency due to estimation cycle, declined usability due to criticized policy statistics, and dual pricing system due to official government statistics. In case of using the fluctuation rate of land price as an alternative to problem solving, about 14.75 billion won would be saved financially on a yearly basis, if we adjust the estimation cycle every two months at least considering the market practices. Reliability issue stemming from the investigation method is raised equally in the fluctuation rate of standard price, but the use possibility of the fluctuation rate of standard price is acknowledged considering the precision and professionalism in the estimation process although it is based on the actual survey until the systematic maintenance can be achieved. Finally, the additional fluctuation rate of land price for the variable sample land can be calculated to be used as complementary data.

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6장애영역별 특수학교 입지에 따른 아파트 매매가격 영향 비교분석

저자 : 이재윤 ( Lee Jae Youn ) , 서원석 ( Seo Won Seok )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 2호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 105-126 (22 pages)

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본 연구는 준로그 헤도닉가격모형을 이용해 서울지역 내 장애영역별 특수학교가 주변지역 아파트 매매가격에 미치는 영향을 비교분석하는 것을 목적으로 하였다. 실증분석 결과, 특수학교 입지는 아파트 매매가격에 중요한 영향을 미치는 요인은 아니며, 특수학교 입지보다는 지역 내 특수학교의 수, 학교규모, 국공립 여부 등이 보다 중요할 수 있다는 사실을 확인하였다. 또한 특수학교의 장애영역에 따라 아파트 매매가격에 미치는 영향은 차별적일 수 있다는 점도 파악하였는데, 지적장애 특수학교와 비교해 시각장애 및 지체장애 특수학교는 음의 프리미엄을, 청각장애 및 정서장애 특수학교는 양의 프리미엄을 주는 것으로 나타났다. 이를 통해 장애인을 위한 특수학교의 인접성은 그 영향이 미미하지만 지역 내 입지할 경우 아파트 매매가격에 부정적 외부효과를 미칠 수 있다는 점과 장애영역별 특수학교를 바라보는 차별적인 시각으로 인해 아파트가격에 영향을 미칠 수 있다는 결론을 도출하였다. 이와 같은 본 연구의 결론을 통해 특수학교 입지로 인한 갈등완화를 위해서는 공공이 주도하는 소규모 특수학교의 지역 간 균형입지와 더불어 장애영역 혼합형태의 특수학교 설립이 고려될 필요가 있다는 시사점을 파악하였다.


The purpose of this study is to compare and analyze the effect of special education schools by type of disability in Seoul on the surrounding apartment resale price using semi-log hedonic price model. As a result, it is confirmed that the effect of the special education school itself on the resale price is not highly considered. Rather, the number, size, and type(whether public school or not) of the special education schools are more important. It is also found that the perception of the residents can be changed according to the type of the adjacent special education school. In comparison with the special school for the intellectual disability, the schools for blind and mental retardation have a negative premium, and the schools for hearing impaired and emotional disorder have a positive premium on the resale prices. These results show that the accessibility of special education school for the disabled has no or little negative external effect on the apartment resale price, but location in the area can have negative effect. In addition, it is confirmed that the viewpoints of special education school affect the apartment resale price differently. In conclusion, this study suggests that it is necessary to establish a special education school with a mixed form of disability area in addition to an equal distribution of small-scale special education schools led by the public in order to alleviate conflicts among stakeholder.

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7리츠 참여자의 중복적 지위가 자본구조에 미치는 영향

저자 : 김준형 ( Kim Jun Hyung ) , 서태우 ( Seo Tae Woo ) , 고성수 ( Koh Sung Soo )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 2호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 127-152 (26 pages)

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본 연구는 상충이론 및 자본조달순서이론 등 자본구조이론에 기초하여 리츠의 규모 및 수익성 등 재무적 요인이 부채사용에 어떠한 영향을 미치고 있는지를 살펴보고자 실증분석을 실시하였다. 또한 사모형, 기관투자자 중심, 단기운영, 일물일사(一物一社)의 특징으로 요약되는 국내 리츠 시장에서 관찰되는 참여자의 중복적 지위가 리츠의 부채사용에 어떠한 영향을 미치고 있는지도 살펴보고자 하였다. 실증분석을 통해 도출된 결과는 다음과 같다. 첫째, 국내 리츠의 규모 요인은 상충이론을, 수익성 요인은 자본조달순서이론을 지지하였다. 둘째, 기관투자자가 리츠의 최대주주 역할을 수행할 경우 리츠의 부채사용은 감소하는 것으로 나타났다. 셋째, 동시투자자의 존재는 리츠의 부채사용을 감소시켰으나, 전략적 임차인의 존재는 부채사용을 증가시키는 것으로 나타났다. 리츠는 경영활동에 필요한 자금을 자기자본과 타인자본을 통해 조달하게 되며, 적절한 타인자본의 활용은 레버리지효과를 증가시켜 수익성 향상에 긍정적인 영향을 미치지만, 과도한 사용은 이자비용을 증가시켜 수익성 악화로 인한 파산위험을 증대시킨다. 2005년 관련법의 개정으로 리츠의 부채 사용을 자유롭게 한 제도적 변화와 다른 국가들과 달리 소수의 기관투자자 중심으로 운영되고 있는 국내 리츠 시장을 감안해 볼 때 본 연구의 결과는 부채사용과 관련한 특성을 시장참여자들에게 전달해 줄 수 있을 것으로 기대한다. 또한 향후 확대가 예상되는 국내 리츠 시장에 운용자를 비롯한 각 참여 주체들의 운영전략 수립에 그 시사점을 제시해 줄 수 있을 것으로 기대한다.


Each participant in the REITs forms an dual-holders status in addition to its original status in order to maximize profit through negotiating power enhancement. This study examines the effect of the dual-holders status of participants on the capital structure of REITs, which is observed in the Korean REITs developed by the private model. In addition, we examine financial factors that affect debt ratio based on traditional capital structure theory. The dual-holders status of the participants includes simultaneous investment which make loans and equity investment, strategic tenants who invest in equity along with leases, re-engagement in leasing and equity investment after asset sale, and equity investment by asset management companies. The results obtained through empirical analysis are as follows. First, the size factor of the Korean REITs supported the trade-off theory and the profitability factor supported the pecking order theory. Second, when institutional investors acted as largest shareholder of REITs, debt ratio decreased. Third, the presence of simultaneous investors reduced use of debt, but the presence of strategic tenants increased debt use. In the future, the Korean REITs market is expected not only to appear large-sized and listed REITs but also to be used for government policies. This study would provide implications for participants including asset managers in order to activate the Korean REITs market.

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8공공기관 예비타당성조사 제도의 개선방안: 제도적 측면의 운영방식을 중심으로

저자 : 임선 ( Lim Sun ) , 오동훈 ( Oh Dong Hoon )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 2호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 153-184 (32 pages)

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공기업ㆍ준정부기관 예비타당성조사는 공공기관이 시행하는 사업에 대한 재정의 문지기 기능을 수행하는 제도이며, 최근 사회적 요구와 환경변화에 따른 대상사업 선정과 조사방법론에 대한 지속적인 제도적 보완이 요구되어지고 있다. 본 연구의 목적은 공공기관 특성을 고려한 예비타당성조사 제도운영 측면의 개선방안 제시를 통하여 실효성을 확보하고자 한다. 연구방법은 기존 대상사업을 바탕으로 관련 연구참여 전문가그룹에 대하여 FGI를 통한 제도의 개선방안 객관화를 진행 하였다. 분석결과에 따른 주요 개선방안으로는 수요 감소 및 가격하락에 따른 조사요건 강화의 필요성과 조사대상 사업별 특성이 고려된 할인율 적용기준 도입, 조사기관의 거절과 반려권한의 실질적 구현, 사업계획 변경횟수 제한, 예비타당성조사 자문회의의 필터링 역할 확대, 복합개발과 공유재산 위탁사업에 대한 조사지침의 수립과 중복심사의 방지를 위한 사전에 사업주체 결정이 필요한 것으로 조사되었다. 기타 타당성 재조사의 경우 법적근거 확보와 적정성 조사는 면제사업 외 대상 확대를 위한 관련규정 보완이 요구되었다.


The preliminary feasibility study of public corporations and semi-governmental organization perform as a financial gate-keeper for the business of public institutions. Recently, selection of target business according to social demand and environmental change and constant institutional complementation of survey methodology are required. The purpose of this study is to secure the effectiveness by suggesting improvement plan of system operation aspect for the preliminary feasibility study considering the characteristics of public institutions. Based on the existing cases of the project, the research method was objectified to the related expert group through FGI. Major improvement plans based on the analysis result are derived such as the necessity of strengthening research requirements as demand declines and prices fall, introducing discount rate applying criteria considering characteristics of each business, implementing the authority of rejection and return for the research institute. In addition, restricting the number of business plan changes, expanding the role of filtering for the preliminary feasibility study advisory meeting, establishing the research guidelines for complex development and shared property entrusted business and decision-making for business to prevent duplicate screening are also recommended. Other feasibility re-evaluation requires to secure legal basis and the appropriateness investigation needs to supplement the relevant regulations for the expansion to non-exemption project.

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1연안해역에서 석유오염물질의 세균학적 분해에 관한 연구

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