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감정평가학 논집 update

APPRAISAL STUDIES

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수록범위 : 1권0호(2002)~17권3호(2018) |수록논문 수 : 281
감정평가학 논집
17권3호(2018년 12월) 수록논문
최근 권호 논문
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14차산업혁명과 감정평가

저자 : 임재만

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 3호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 1-2 (2 pages)

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2머신러닝을 활용한 서울시 아파트 물리적 특성 변수들의 비선형 영향 분석: 다변량 적응 회귀 스플라인 모형의 적용

저자 : 오지훈 ( Oh Jihun ) , 김정섭 ( Kim Jeongseob )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 3호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 5-26 (22 pages)

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헤도닉 가격모형은 주택가격을 추정하거나 다양한 주택가격 결정요인을 밝혀내는 연구에 널리 활용되어 왔다. 그러나 많은 연구자들이 선형회귀모형을 기반으로 헤도닉 가격모형을 구축하면서 주택가격과 해당 주택특성들 간의 비선형적 관계를 포착하기 어려웠다. 연구자들은 주택특성 변수와 주택가격 간의 비선형적 관계를 반영하기 위하여 더미변수나 다항변수(제곱 또는 세제곱 등)를 주로 활용하고 있다. 하지만 개별 변수들의 조작적 정의는 주택시장에서의 경험적 지식에 기초하여 연구자들마다 각기 다르게 설정되고 있다. 따라서 본 연구에서는 주택의 물리적 특성 변수들과 주택가격 간의 비선형적 관계를 효과적으로 반영할 수 있는 방법론으로서 머신러닝 기법 중 하나인 Multivariate Adaptive Regression Spline(MARS)를 활용한 헤도닉 가격모형을 구축하고 향후 아파트 헤도닉 가격모형에서 변수의 조작적 정의에 대한 시사점을 제시하고자 한다. MARS 기반의 헤도닉 가격모형은 2014년에서 2017년 사이에 거래된 서울시 아파트를 대상으로 전용면적, 세대수, 층수 및 경과 년도 등 아파트 물리적 특성 변수를 중심으로 구축하였다. 분석 결과, 전용면적 61.6㎡, 세대수 152세대 및 522세대, 3층이 개별 변수들의 영향력이 달라지는 변곡점으로 판명되었다. 경과년수의 경우에는 시간이 지남에 따라 시설 노후화로 인해 가격이 감소하지만 21년을 기점으로 39년까지 재건축 기대로 인해 가격이 상승하고 그 이후 다시 가격이 하락하는 3차 함수 형태의 가격 변화를 보였다. 한편, 서울시 주택하위시장별 분석 결과, 주택하위시장별로 아파트 물리적 특성 변수들의 비선형적 영향 패턴이 다르게 나타나므로 향후 이를 고려한 주택가격 연구가 필요하다.


The hedonic price model has been widely used in numerous housing studies to estimate the housing price. Among them, many researchers used the linear regression method for fitting the hedonic price model, and tried to capture, or at least, control the nonlinear effects of housing characteristics by operational definition of the explanatory variables, such as dummy variables and polynomial variables. Those approaches have a limitation that they are based on empirical knowledge rather than data-driven knowledge. This study suggests an advanced hedonic price model using one of the machine learning methods, named MARS (Multivariate Adaptive Regression Spline), which can capture the inflection points where the explanatory variables have a nonlinear effect on the dependent variable. The analysis targets the apartments traded in Seoul between 2014 and 2017. Four main physical characteristics of the apartment have been selected for estimating the housing price. The analysis result shows that the determinants of the housing price have nonlinearity, indeed. The number of years from the apartment construction is representative; the housing price tends to decline over time but it dramatically rises between 21 to 39 years due to the reconstruction demand, then the price drops again after that. Additionally, the analysis result for each sub-housing market in Seoul shows that the nonlinearity of the housing price determinants considerably differs by regions.

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34차산업혁명에서 전문서비스업의 변화와 감정평가의 역할

저자 : 오성범 ( Oh Sung Bum )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 3호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 27-41 (15 pages)

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감정평가는 불완전시장에 대한 공적 개입의 일환으로서, 균형가격 등 정상적인 시장정보를 생산하고 시장의 기능을 보완하는 역할을 수행해왔다. 그러나, 부동산 정보가 다양한 빅데이터와 융ㆍ복합되면서 자동평가모형이 개발되는 등 시장참가자에 의한 가격 접근성이 향상되고 있으며, 이는 감정평가에 대한 회의로까지 이어지고 있는 실정이다.
빅데이터에 기반한 자동평가모형의 도입은 감정평가정보의 사적 활용과 경합할 것으로 예상되나, 과세, 보상, 담보 등 국민의 재산권 및 시장안정성을 보호하는 역할을 수행하는 공적 감정평가활동의 대체는 제한적일 것으로 판단된다. 그러나, 전문지식의 누적성과 비경합성에 의한 시장 환경의 변화는 향후 감정평가업의 능률화, 체계화를 견인하는 외부적 압력으로 작용할 것이다.
감정평가사는 가치평가 전문지식을 개발하고 관리하면서, 시장참여자들이 이를 활용할 수 있게 돕는 것이다. 방대한 양의 공공데이터와 가격정보의 개방은 필연적이므로, 빅데이터를 포용하고 해석하지 못한 감정평가정보는 시장의 신뢰와 무관하게 시장의 인지도를 상실할 것이다. 감정평가사는 누구보다 먼저 빅데이터를 받아들이고 관리하면서, 국민에게 혜택을 주는 다양한 부동산정보를 생산하고 무작위적 시장정보에 대한 관리자로서의 위상을 세워야 할 것이다.


Property appraisal has been responsible for producing market information and supplementing the function of market as a part of public intervention on the imperfect market. Recently, emerging various big data services for real-estate markets become a threat for property appraisal industry. The introduction of the automatic evaluation model based on the big-data is expected to compete with existing property appraisal services in the private sector. Its substitution on public appraisal activities, such as property taxation, might be limited in order to ensure property rights, but big-data in the real-estate market could be an external pressure to streamline and systematize the appraisal business. Since the opening and sharing of public data and price information is inevitable, appraisal information that does not embrace and utilize big data will lose market competitiveness. Therefore, property appraisers should accept and manage big data actively, produce various real estate information for the people, and strengthen their position as a real estate market information specialist.

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4부동산가격공시제도의 공공빅데이터 활용현황과 발전방향

저자 : 박과영 ( Park Gwayoung )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 3호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 43-55 (13 pages)

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최근 각 국가들은 공공 빅데이터 구축 및 활용을 핵심정책으로 추진하고 있으며, 이를 통해 공공서비스의 질적 향상 및 효율적 공급을 추진하고, 관련 신산업을 육성하고 있다. 이와 관련하여 본 연구의 목적은 공시제도에서 이용되는 빅데이터가 어떻게 발전되어 왔는지를 설명하고, 향후 어떻게 발전되어야 할 것인지 논의하는 것을 핵심 주제로 한다. 먼저, 공시제도의 구조 및 현황을 설명하고, 공시제도에서 활용되어 온 공공빅데이터로써 개별지가 자동산정프로그램, 감정평가정보체계의 구조를 설명한다. 다음으로 공시 빅데이터가 지닌 문제점과 이의 개선방안을 제시한다.


Recently, it has been pushing for the construction and utilization of public Big Data as a core policy of the country, which fosters the improvement of the quality and efficient supply of public services and promotes related new industries. In this regard, the objectives of this study can be summarized in two ways. First, it is the process of building public big data being used in the public real estate assessment. Secondly, it is a measure of how the public big data should be improved for public real estate assessment system to be advanced.

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5구분지상권의 보상감정평가에 관한 연구

저자 : 서경규 ( Seo Kyung Kyu )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 3호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 59-84 (26 pages)

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구분지상권이 설정된 토지가 증가하면서 구분지상권이 설정된 토지와 구분지상권에 대한 감정평가가 늘어나고 있다. 그러나 구분지상권이 가진 특성이나 관련 제도의 미비로 인해 구분지상권의 감정평가는 어려운 편이다. 이 논문은 구분지상권 보상 감정평가의 문제점과 개선방안에 대해 분석하는 것이 목적이다. 연구결과 개선방안은 다음과 같다. 먼저, 당초 권리설정액을 기준으로 감정평가하는 방법이다. 둘째, 당해권리로 인한 감가율을 기준으로 감정평가하는 방법이다. 셋째, 인근의 유사한 보상사례를 기준으로 감정평가하는 방법이다. 넷째, 기준시점의 권리설정액을 기준으로 감정평가하는 방법이다. 다섯째, 구분지상권 설정 전후의 순수익 차이를 환원하여 감정평가하는 방법이다. 여섯째, 당해 권리를 통해 획득할 수 있는 초과수익의 현재가치를 기준으로 감정평가하는 방법이다.


As the needs of the settlement on divided surface right is increasing, the appraisals of the right are happening more and more. However, the appraisal on divided surface right is very difficult owing to the characteristics of the right and inadequate appraisal system.
The purpose of this study is to analyze the issues about the appraisal on divided surface right and to suggest improvements. The method of study is a literature research that analyzes books, research papers, regulations, precedents, cases etc.
The rational appraisal methods on divided surface right are as follows: The first method is to appraise on the basis of the reward on original settlement of right. The second method is to appraise on the basis of the depreciation rate due to the right. The third one is to appraise on the basis of the similar cases of neighborhood. The forth one is to appraise with a cost approach that calculates reward on settlement of the right(expected amount of compensation) at the date of value. The fifth one is to appraise based on the gap in net operating income of objective land. The final one is to appraise on the basis of excess profits from the divided surface right.

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6호텔의 온라인 예약 시스템 정보가 객실 요금에 미치는 영향

저자 : 조미혜 ( Cho Mi-hea ) , 임재만 ( Lim Jae Man )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 3호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 85-108 (24 pages)

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본 연구는 서울시 소재 4, 5성급 호텔을 대상으로 온라인 예약 시스템을 통해 수집한 자료에 대해 호텔 속성, 품질 신호, 판매 촉진, 고객 평가가 호텔 객실 요금에 미치는 영향을 헤도닉가격모형을 활용하여 분석한다. 호텔 객실 서비스 품질에 대한 정보비대칭 상황에 놓이는 잠재 고객은 의사결정과정에서 위험을 회피하거나 감소하기 위해 외부정보를 탐색한다. 경쟁적 시장 환경에 있는 호텔은 잠재 고객에게 호텔의 품질을 알리려는 신호를 발송하며, 지속적으로 판매 촉진 활동을 통해 객실 판매 극대화를 추구한다. 본 연구에서 품질 신호는 호텔 등급과 브랜드/체인 여부로 측정했고, 호텔 속성은 고객이 온라인에서 평가한 속성으로 보았으며, 판매 촉진 활동은 할인율, 무료 취소 여부 등으로 측정했다. 또한 품질신호와 고객 평가 간, 주말과 성수기 간 상호작용 효과를 포함했다. 연구 결과 첫째, 호텔 등급, 브랜드/체인 여부, 호텔 속성(위치, 서비스 등) 요인이 호텔 객실 요금에 유의한 긍정적인 영향을 미쳤다. 둘째, 판매 촉진 활동 중 할인율과 무료 취소 가능 여부 그리고 잔여 객실 수와 동시 검색인 수가 객실 요금 결정에 유의적인 영향을 미쳤다. 이러한 연구 결과를 토대로 호텔등급과 브랜드/체인 여부, 그리고 주말 여부와 성수기 여부와 같은 세분 시장별 온라인 예약 시스템에서 할인율 제시, 유연한 취소 정책, 잔여 객실 수 표시, 동시 검색인 수 표시, 고객 관계 마케팅과 같은 세부적인 마케팅 전략을 제시했다.


The purpose of this study is to analyze the effects of hotel attributes, quality signal, sales promotion and online evaluation on the hotel room rates for 4 and 5 star hotels in Seoul by using the hedonic price model. In both a competitive market and information-asymmetry environment, hotels send out quality signals and continually promote sales of rooms for potential customers. In this study, quality signals are measured by hotel ratings and brand/chain. The sales promotion of hotels are measured by discount rate and free cancellation availability. It also includes the interaction effects between weekends and peak periods as well as the interaction effects between quality signals and customer evaluations. The results of this study are as follows: first, hotel rating, brand/chain, attributes (location, service, etc) were significant factors in determining the room rates. Second, discount rates, free cancellation availability, the number of remaining rooms, and the number of simultaneous searching persons among the sales promotion activities of hotels were significantly related to the room rates. Based on the results of this research, marketing strategies in relation to discount rate, flexible cancellation policy, residual rooms, the number of simultaneous searching persons and the relationship with customers were suggested in the conclusion.

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7주택의 법원 경매기간 추정 및 예측

저자 : 임하나 ( Yim Ha Na ) , 김병국 ( Kim Byeng Kuk ) , 신승우 ( Shin Seung Woo )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 3호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 109-127 (19 pages)

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본 연구는 주택의 법원 경매 낙찰기간에 관한 연구이다. 주택담보대출의 대출기관의 위험 관리자는 보유 주담대 포트폴리오의 시장위험과 채무불이행 위험을 추정해야만 한다. 본 연구는 주택담보대출 기대손실 계산을 위한 사전 연구이다. 채무불이행으로 인한 손실률 계산에 있어 중요한 요소인 회수시점을 추정하고자 하였다. 2011년 1월부터 2016년 12월 사이에 전국 법원에서 낙찰된 주택 경매 데이터를 활용하여 모형을 추정하고, 모형의 예측력을 비교ㆍ분석하였다.
GLS모형의 추정결과, ㎡당 감정가격을 제외한 권리수, 임차인 존재, 권리수×임차인 존재, 아파트, 아파트×㎡당 감정가격, 단독ㆍ다가구, 단독ㆍ다가구×㎡당 감정가격, 가격요인, 주택가격지수 변동성, 총채권금액/감정가격 변수가 통계적 유의수준 10%하에서 유의하게 나타났다.
끝으로 GLS와 Cox proportional hazard model을 사용하여 추정된 모형의 예측력을 비교하였는데, 모형간 예측력 차이는 미미하였다.


The topic of this study is the duration of court auctions. A risk manager of residential mortgage lending institution should measure both the market risk and credit risk of their own mortgage portfolio. This study is a prerequisite for the expected loss research. We estimate the duration which is very important part of the calculation of loss given default. This study fits the duration model by using the whole court auction data from January 2011 to December 2016 and then compare the prediction powers of competing models.
The findings of this study based on GLS method are as follows. Except for the appraisal value per square meter of multiplex house, all the variables are statistically significant at 10% level. They are the number of claims, leasehold dummy, the number of claims*leasehold dummy, APT dummy, APT*appraisal value per square meter, single family house(SFH) dummy, SFH*appraisal value per square meter, price factor, the volatility of housing price index, total liability/appraisal value. households. Last, we also compare and contrast the prediction power between GLS and Cox proportional hazard model and the difference is marginal.

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8근대건축물의 등록문화재 등록 활성화 방안 연구: 재산권 제한에 대한 보전방안 중심으로

저자 : 최찬익 ( Choi Chan Ik ) , 유주연 ( Yoo Joo Yeon )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 17권 3호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 129-146 (18 pages)

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근대건축물은 시대적 건축양식의 정체성과 도시 변화과정을 지니고 있는 시대 상징으로서 보전 가치를 부여할 수 있다. 문화재보호법에서 근대건축물 보전을 위하여 등록문화재 제도를 도입하였고 사유재산 형태를 유지하였다. 그러나 현상 유지를 위한 등록문화재의 취지에 따라 근대건축물 소유자는 재산권 제한이 발생되어 등록 문화재 등록에 소극적인 경향을 보이고 있다. 본 연구는 근대건축물 소유자의 사익과 보전을 통한 공익의 균형을 찾아 불필요한 사회적 비용을 줄이기 위한 대안을 찾고자 한다.
본 연구는 등록문화재의 합리적 보전 방안을 모색하기 위하여 연구대상을 건축 당시와 용도가 변경된 115건의 근대건축물을 추출하였고 용도, 소재지, 용도지역별로 빈도분석을 하였다. 빈도분석 결과 업무시설로서 서울 소재하고 주거지역 또는 상업지역에 속한 근대건축물의 빈도가 높게 나타났다. 결과에 따른 사례의 선정으로 분석한 결과 건폐율 30%, 용적률 600%의 물리적 제한과 임대수익감소 및 유지비용 부담의 경제적 제한 등 재산권 제한이 검토되었다.
연구 결과 현상 유지 시 발생할 수 있는 재산권 제한에 대하여 물리적 보전 방안인 지구단위계획, 개발권 양도제(TDR)와 같은 입체 이용권의 거래가능 제도와 경제적 지원방안인 상속ㆍ증여세 면제, 유지비용 보조금 지급, 유지비용의 전가 등의 보전 방안을 제안한다.


Modern buildings can give conservation value as a symbol of the age with the identity of the architecture of the times and the transformation of cities. The Cultural Properties Protection Act introduced a registration cultural property system for the conservation of modern buildings and maintained the form of private property. However, according to the purpose of the registered cultural properties to maintain the status, the owners of modern buildings tend to be passive in registering cultural properties due to the restriction of property rights. This study seeks to find a balance between the private and public interests of the owners of modern buildings and seek alternatives to reduce unnecessary social costs.
In order to find a rational way to conserve registered cultural properties, the research targets were extracted from 115 modern buildings that changed their use at the time of construction and frequency analysis by application, location, and use area. Frequency analysis shows that the frequency of modern buildings in Seoul and in residential or commercial areas is high. As a result of the analysis on the selection of cases, restrictions on property rights were considered, such as the physical restriction of 30% of the building block rate, 600% of the floor space rate, reduction of rental income, and economic restriction of the burden of maintenance costs.
The research suggests conservation measures, including exemption of inheritance and gift taxes, subsidy payments, and transfer of maintenance costs, which are methods of economic support, as well as the transactional system of three-dimensional rights, such as the District Unit Plan, the TDR, which is a method of physical conservation.

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