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Korea Real Estate Review

  • : 한국부동산연구원
  • : 사회과학분야  >  경제학
  • : KCI등재
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  • : 연속간행물
  • : 계간
  • : 2092-5395
  • :
  • : 감정평가논집(~2008)→부동산연구(2009~)

수록정보
수록범위 : 1권0호(1991)~29권2호(2019) |수록논문 수 : 582
부동산연구
29권2호(2019년 06월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

1리츠 공모상장 결정요인의 특성 분석에 관한 연구 : 재무적 요인, 고유특성 및 지배구조를 중심으로

저자 : 박병태 ( Park Byeong Tae ) , 진창하 ( Jin Chang Ha )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 7-25 (19 pages)

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본 연구의 목적은 리츠 상장과 비상장의 결정에 어떠한 요인이 영향을 미쳤는지를 파악하고자 함에 있다. 이를 위해 공모상장 기준의 법제적인 문헌분석 및 재무적인 정량분석과 함께 리츠의 고유특성에 속하는 투자요인, 외부요인, 지배구조에 대한 변수를 설정하여 선형확률모형(LPM)에 의한 실증분석을 시도하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 국내 리츠의 상장과 비상장의 결정요인을 선별하기 위해 상장할 수 있었으나 상장선택을 하지 않은 사례의 분석결과, 2016년 12월말 기준 청산리츠 92개와 운용중인 리츠 169개, 전체 261개 리츠 중, 상장이 가능한 리츠는 88개(33.7%)로 나타났다. 그러나 실제 상장된 리츠는 19개에 불과하여 나머지 69개는 거래소 상장규정 강화 등의 이유로 비상장을 선택한 결과를 나타냈다. 둘째, 재무적인 요인의 정량분석에서는 비상장리츠에 비해 상장리츠의 재무지표가 월등히 양호한 것으로 나타나 재무상태가 우수한 리츠가 대부분 상장되었던 것으로 밝혀졌다. 셋째, 투자요인, 외부요인, 지배구조의 실증분석 결과에서는 변수로 설정한 27개 항목 중, 16개 항목에서 통계적으로 유의한 결과를 보였다. 설정된 세 가지 귀무가설이 모두 기각됨으로 인해 재무요인, 투자요인, 외부요인, 지배구조의 각 요인별 고유변수는 상장결정에 영향을 끼친 것으로 분석되었다. 본 연구는 그 동안 국내에서 연구가 이루어지지 않았던 부동산투자회사의 상장과 비상장의 결정요인을리츠 도입이후 전체적으로 검증했다는 점과 재무적 요인의 정량분석과 함께 투자요인, 외부요인, 지배구조를 고유한 독립변수로 활용하여 상장선택에 어떠한 요인들이 얼마나 영향을 미쳤는지 실증분석을 시도했다는 점에서 의의가 있다고 판단된다.


The purpose of this study is to examine the determinants of listed and unlisted REITs. Thus, we conduct an empirical analysis by using the Linear Probability Model (LPM) and establishing variables related to investment factors, external factors, and governance, the inherent characteristics of REITs, along with the legal and statistical analysis of financial statements and financial quantitative analysis. The results of the analysis are as follows. First, in the quantitative analysis of financial factors, the financial indicators of listed REITs perform better than those of unlisted REITs, indicating that most REITs with excellent financial status are listed. Then among 27 variables, 16 items are statistically significant in the results of the empirical analysis on investment factors, external factors, and governance. As the three null hypotheses are rejected, financial factors, investment factors, external factors, and dominant variables are deemed to have an influence on the listing decision. This study aims to prove that REITs have been thoroughly verified after their introduction, as well as the quantitative analysis of financial factors, and the analysis of investment factors and external factors.

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2물류센터의 임대료 결정요인 분석 : 수도권을 중심으로

저자 : 전재원 ( Chun Jae Won ) , 최창규 ( Choi Chang Gyu )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 27-38 (12 pages)

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최근 수도권 중심으로 복합적이고 다기능 중심적인 개발 및 시설 투자가 이루어지고 있다. 이에 본 연구에서는 임대료 결정요인을 종합적인 관점에서 접근하고자 입지적 특성 외에도 그 관점을 건물적 특성, 물류시설적 특성과 부동산관리 특성 관점에서 미치는 관계를 파악하고자 하였다. 특히, 본 연구에서는 표본 선정의 제한과 측정 변인의 계량화 과정에서 고려가 미흡했던 수도권 물류센터의 특성을 반영하고자 하였다. 이를 위해 선행연구에서 측정된 주요 변인에 대한 고찰과 함께 수도권전역의 분포된 물류센터 251개를 대상으로 실증검증하였다.
주요 분석결과, 물류센터의 입지적 특성 외에도 경제적 및 시설적 관점에서 건물적 특성, 물류 시설적 특성도 물류센터 임대료 결정에 유의한 영향을 미치고 있음을 확인하였다. 특히, 건물적 특성변수에서는 건축면적과 용적률 변수만이 종속변수인 임대료 변수에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 마지막으로 최근 복합적이고 다기능 중심으로 개발 및 투자가 확대되는 수도권 물류센터 특성을 고려한 변인의 측정 필요성과 그 가능성을 확인할 수 있었다. 또한 고속도로와 높은 연계성과 수도권전역으로의 물류배송 특성을 반영한 변수의 고찰(배후지와의 거리) 유의성 검증, 연구대상의 대표성은 향후 관련 연구에 하나의 시사점을 제시할 수 있을 것으로 보인다.


In this study, other than the approach that is mainly accessed in previous studies as a main factor in determining the value of the logistics center, 251 logistics centers in the metropolitan area have been examined after categorizing them into the characteristics of logistics center buildings and facilities and management characteristics, such as economic considerations in terms of operations management. The main results of the analysis are as follows: First, it is confirmed that the logistics center has significant influence on the rent decision in addition to the municipal characteristics of the logistics center, logistics facilities, and logistics facility characteristics. Second, only the building area and the floor area ratio have a significant effect on the rent variable, which is a dependent variable. The above-mentioned results show that the complex and the multifunctional center change in the capital region, and in the logistics real estate. The value of the logistics center, which has been developed and invested, is simply approached in the past by expanding the viewpoint from the point of view of the warehouse to the building property, facility property, and property management characteristics. We expect to present the possibility of access from a more comprehensive viewpoint.

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3수도권 산업단지 내 지식산업센터 매매가격 결정요인 연구

저자 : 조병욱 ( Jo Byung Ouk ) , 유주연 ( Yoo Joo Yeon )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 39-51 (13 pages)

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본 연구는 신산업용 집합건물인 지식산업센터의 가격결정에 관하여 수도권을 중심으로 연구를 진행하였다. 산업단지 내 입지하고 있는 지식산업센터의 공간적 구조에 차이가 있을 것으로 보아 서울과 경기를 구분하고 입지특성과 건물특성으로 세분하여, 가격결정요인을 분석하고 비교하였다. 2011년부터 2017년까지 국토교통부의 1,123개 실거래 매매사례 자료를 기초로 분석을 하였으며 결과는 다음과 같이 요약된다. 서울지역의 입지특성에서 도심거리, 철도지하철역거리, 쇼핑센터거리는 가까울수록 가격이 높았으며, 건물특성에서 경과연수는 낮을수록, 호실공급면적이 작을수록, 입주층은 높을수록 가격이 높았다. 시공사 브랜드가 비브랜드보다 가격이 높았으며, 제조업보다 비제조업의 가격경쟁력이 높게 분석되었다. 경기지역의 입지특성에서 고속IC거리, 도심거리, 철도지하철역거리가 가까울수록 가격이 높았으며, 건물특성에서 연면적과 지원시설은 비율이 높을수록 가격이 높았다. 또한 경과연수와 호실공급면적은 작을수록, 입주층은 낮을수록 가격이 높았다.


The purpose of this study is to analyze the price determinants of Knowledge Industrial Centers according to locational characteristics and building characteristics. Regarding the price determination of centers that are new, industrial complex buildings, we proceed with our study by focusing on Seoul and neighboring areas (Gyeonggi-do). This study analyzes a total of 1,123 sales transactions of business units for seven years from 2011 to 2017, using the data on real transaction prices as provided by the Korea Appraisal Board.
The results can be summarized as follows. According to the multiple regression analysis, the closer the center is to major facilities, such as trains, subway stations, shopping centers, etc. in the downtown, the higher is the value of the unit in Seoul. Also, a unit has a higher value in Seoul when it is relatively new, smaller, and located on a higher floor. In Gyeonggi-do, with regards to locational characteristics, the closer the unit is to the highway IC, railway or subway station, and downtown, the higher its value. When it comes to building characteristics, the higher the ratio of the gross floor area and supporting facilities, the higher is the value of the unit. Also, the lower the age of the building, the smaller the supply area, and the lower the living floor, the higher is the value of the business unit.

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4농지의 가격결정 요인에 관한 연구

저자 : 박성규 ( Park Sung Kyu )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 53-68 (16 pages)

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이론적으로 토지개발 가능성과 기대이익은 토지가치에 큰 영향을 미친다. 개발가능성 및 시점은 토지의 입지와 밀접하게 관련되어 있다. 수 십년에 걸쳐 농지에서 도시용지로의 개발을 경험한 우리나라에서 농지가격은 비농업적 요소들로부터 큰 영향을 받는다. 즉 농지의 위치, 이용규제, 물리적 특성, 주변여건 등으로부터 복합적으로 영향을 받는다. 본고는 농지가격 및 특성정보에 대한 대량데이터를 이용하여 농지가격 결정모형을 실증적으로 분석한 연구이다. 특히 지역적 차이를 나타내는 입지요인의 대리변수로 광역시와의 거리, 용도지역, 간선도로와의 거리를 설정하였고, 이들 항목이 통계적으로 모두 유의미하다는 것을 확인할 수 있었다. 나아가 입지에 따라 농지의 사용가치와 시장가치 사이에 현격한 차이가 존재하는 것을 밝힌다. 두 가치의 차이로부터 비농업적 가치의 규모와 비중을 대략 구할 수 있었다. 도시화가 발생된 지역에서 비농업적 가치의 비중이 약 90%에 이르는 것으로 나타났다. 이를 포함하는 평가되는 현행 재산세 과세가치체계에 대한 심도있는 고찰이 필요하다.


Theoretically, the feasibility and expected profits of land development have a great effect on land value. The possibility and timing of development are closely related to the location of the land. Farmland prices are significantly influenced by non-agricultural factors in Korea, where farmland development has occurred for several decades. Non-agricultural factors include location, land use regulations, physical characteristics, and neighborhood conditions. This study is an empirical analysis of the farmland pricing model using the large-scale appraisal data. Distance from metropolitan cities, zoning, and distance from main roads are established as proxy variables for location. All of them are found to have a significant impact. Furthermore, depending on the location, a wide gap exists between the use value of farmland and market value. The proportion of non-agricultural value can be roughly obtained from the difference in the two values. The proportion in urbanized areas is about 90 percent. Therefore, the property tax assessment system based on the only market value must be reviewed.

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5철도 건설사업단계 및 지하철역까지의 거리가 주변지역 아파트 매매가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 신분당선 광역철도 2단계 사업을 중심으로

저자 : 황현주 ( Hwang Hyun Ju ) , 정의철 ( Chung Eui Chul )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 2호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 69-83 (15 pages)

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본 연구에서는 신분당선 2단계(정자-광교) 사업을 중심으로 첫째, 전체 사업기간을 대상으로 각 사업단계가 주변지역 아파트 실질매매가격에 미치는 효과를 분석하였으며, 둘째, 사업단계별로 기간을 구분하여 각 기간별로 지하철역까지의 거리가 주변지역 아파트 실질매매가격에 미치는 영향을 분석하였다. 실증분석 결과 사업제안단계를 기준으로 사업단계가 진척될수록 불확실성이 해소됨에 따라 사업단계가 아파트 실질매매가격에 미치는 영향이 점차 커져서 개통이후 단계에서 가장 높은 것으로 분석되었다. 이러한 결과는 아파트의 경과년수나 지하철역까지의 거리에 따라 표본 구성을 달리하는 경우에도 동일하였다. 또한 각 사업단계를 구분하여 지하철역까지 거리의 영향을 분석한 결과, 사업제안단계 이후부터 지속적으로 지하철역까지의 거리가 멀어질수록 주변지역 아파트 실질매매가격의 하락에 미치는 영향이 커지는 것으로 나타났다. 이는 철도시설 건설이 가시화될수록 지하철역까지의 거리간 차별성이 구체화되어 접근성 개선이 현실화되는 시기인 개통 이후에 지하철역에 근접한 아파트에 대한 선호도가 더욱 높아진 것으로 분석된다.


This study examines the effects of a railway construction project on apartment prices in the surrounding areas. By focusing on the second phase (Jeongja-Gwanggyo) of the Sinbungdang-Line railway construction, the effects of railway construction stages on apartment prices in the surrounding areas are empirically analyzed. Furthermore, the effect of the distance to the nearest subway station on apartment prices is also examined at each period of the construction stages. Empirical results show that apartment price increases occur as construction stages progress. Compared to the period of the construction project proposal stage, apartment price is estimated to be about 15% higher after the railway construction is completed and begins operations. The effect of distance is more differentiated as construction stages get underway. Within the period of the construction project proposal stage, apartment price decreases by 1% per 100m from the station, which is strengthened to 2.4% during the opening and operation stage. Preference for apartments close to the subway station becomes higher as improvement of commuting accessibility is more convinced.

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