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Korean Appraisal Review

  • : 한국부동산연구원
  • : 사회과학분야  >  경제학
  • : KCI등재
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  • : 연속간행물
  • : 계간
  • : 2092-5395
  • :
  • : 감정평가논집(~2008)→부동산연구(2009~)

수록정보
수록범위 : 1권0호(1991)~28권4호(2018) |수록논문 수 : 572
부동산연구
28권4호(2018년 12월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

1부모의 경제적 지원과 주택자금대출이 신혼부부의 주택점유형태에 미치는 영향

저자 : 정관석 ( Cheong Kwan Seok ) , 이재우 ( Lee Jae Woo )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 28권 4호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 7-22 (16 pages)

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본 연구는 신혼부부 가구의 주택점유형태에 미치는 영향을 분석하기 위하여 전국에 거주하는 결혼 후 5년 이내이면서, 40세 미만의 처음 주택에 입주한 신혼부부를 대상으로 설문을 통하여 다양한 변수들을 달리 적용하면서 실증분석 하였다.
그 결과, 신혼부부 가구의 주택점유형태에 영향을 미치는 요인 중 주택구입을 위한 부모의 경제적 지원을 받지 않은 가구보다 경제적 지원을 받은 가구가 자가주택 점유확률이 높았으며, 부모의 경제적 지원 규모가 클수록 신혼부부의 자가주택 점유확률이 높은 것으로 분석되었다. 주택구입자금대출 관련 변수는 주택구입자금대출을 받은 신혼부부 가구가 주택구입자금대출을 받지 않은 가구보다, 그리고 주택구입자금대출의 규모가 큰 신혼부부 가구일수록 자가주택 점유확률이 높은 것으로 나타났다. 또한 서울 지역에 거주하는 신혼부부의 자가주택 점유확률이 서울 외 지역에 거주하는 신혼부부보다 낮아지는 것으로 확인 되었다. 그러나 일반적인 인식과는 달리 빈번한 직장이동 등의 개연성으로 인하여 맞벌이를 할수록 자가주택 점유확률이 낮아지는 것으로 조사되었다. 본 연구는 부모의 자산승계가 일반화된 상황에서 신혼부부에 대한 주거안정지원정책 및 대출정책은 부모의 경제력 지표도 적정수준 반영하여야 함을 시사하고 있다.


This study aimed to empirically analyze the factors that influence newlyweds' housing tenure. For this, a questionnaire survey was conducted among newlyweds living nationwide who had been married for 5 years or less and were under the age of 40. The results of the survey were empirically analyzed by applying various variables.
With regard to parental financial support among the factors influencing newlyweds' housing tenure, the analysis results showed that the probability of owner occupancy was high among the households with parental financial support than among those with none, and the larger the size of the parental financial support was, the higher the probability that the newlyweds owned the house they were occupying. As for the housing loan variable, it was found that the probability of owner occupancy was high among the newlyweds with a housing loan than among those with none, and the larger the amount of the newlyweds' housing loan was, the higher the probability that they owned the house they were occupying. As opposed to what is generally recognized, however, the survey showed that the higher the ratio of dual earners is, the lower the owner occupancy probability due to the probability of job transition, etc. In addition, it was found that the probability of owner occupancy for the newlyweds living in Seoul was lower than that for the newlyweds living in other regions in South Korea. Accordingly, this study showed that appropriate levels of parental economic indicators should also be reflected in the stable housing support and loan policies for newlyweds in the context that the succession to their parents' fortunes is generalized.

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2코워킹 스페이스의 구성과 운영요소에 대한 중요도 분석

저자 : 배철희 ( Bae Chul Hee ) , 김정엽 ( Kim Jung Youp ) , 이현석 ( Lee Hyun Seok )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 28권 4호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 23-35 (13 pages)

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사무공간의 공유는 초기 회의실 대여 등 단순한 사무공간의 대여로 시작하여, 주 업무공간과 업무지원 공간을 분리하여 지원하는 공유 오피스를 거쳐, 커뮤니티 형성을 유도하여 입주멤버들 간의 협업과 시너지를 극대화 할 수 있는 공간인 코워킹 스페이스로 발전했다. 본 연구는 사례를 통해 코워킹 스페이스를 구성하는 공간의 특성에 대해 파악 한다. 하드웨어 차원의 구성요소와 소프트웨어 차원의 운영요소들 중에 중요하다고 판단되는 요소를 도출하고, 코워킹 스페이스의 현재 근무자들을 대상으로 설문조사와 분석을 통해 중요도에 따른 우선순위를 제시한다. 분석결과 상위요소는 '공간구성', '멤버쉽 관리', '코워킹 관리', '건축요소' 순으로 조사되었다. 일반 항목을 특성별로 구분하여 분석 하였을 때 각 특성별로 요소들 간의 우선순위에 차이가 있음을 알 수 있었으며, 자연스러운 커뮤니티의 형성이 코워킹 스페이스의 구성에 있어 중요했다. 향후 코워킹 스페이스를 구상할 때 '공간구성'과 함께 코워킹 스페이스의 특성을 고려한 맞춤형 커뮤니티 활성화에 대한 고려가 필요함을 시사한다. 본 연구는 건축요소 부터 공간구성, 멤버쉽 관리, 코워킹 관리의 세부요소들 까지 분석하여 종합적인 우선순위를 제시하였다는 것에 의미가 있다.


The shared-office business started with the lending of office spaces such as meeting rooms. From this came the coworking space, which maximizes the collaboration among the residents and promotes synergy among them. The purpose of this study was to analyze the characteristics of the coworking space. In addition, this study derived the factors that are considered important among the hardware- and software-level operating components, and presented the priorities according to the importance through a questionnaire survey and analysis for the employees currently utilizing a coworking space. For the results of the analysis, the top elements in the survey were found to be “spatial composition,” “membership management,” coworking management,” and “architectural elements.” In addition, when the general items were analyzed according to their characteristics, it was found that there was a difference in priority level among the elements of each characteristic. These results are expected to be useful when designing coworking spaces in the future. The results of this study can be used as the basic data for solving the problems of small companies and the environment, among others. Furthermore, the results of this study can be utilized as the basic data for the development of a collective shared community through linking at the local or national level, rather than being limited to a single space.

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3입지요인이 음식업 업종별 매출액에 미치는 영향 비교연구

저자 : 노은빈 ( Noh Eun Bin ) , 이상경 ( Lee Sang Kyeong )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 28권 4호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 37-51 (15 pages)

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이 연구에서는 서울시 6개구(종로구, 중구, 영등포구, 강남구, 서초구, 송파구)의 14개 세부 음식업종의 집계구 매출액을 대상으로 공간회귀분석을 적용하여 입지요인의 영향을 분석한다. 세부 음식업종 매출액의 유동인구 탄력성과 주변 사업체 종사자수 탄력성을 측정하고 자치구별 매출액 차이와 공간승수효과를 비교한다. 세부 음식업종 중 4개 업종(분식전문, 찌개/찜/탕, 회 전문, 제과/떡/한과)에서는 공간자기상관이 검정되지 않아 OLS 회귀분석이 적용되며, 해산물 전문 업종은 공간래그모형(SLM)이, 나머지 9개 업종들에서는 공간오차모형(SEM)이 적용된다. 유동인구와 주변 사업체 종사자수는 세부 음식업종의 매출액에 대체로 정의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 매출액의 유동인구 탄력성은 동양식 전문, 주점, 서양식 전문, 전통음식 순으로 나타났으며 주변 사업체 종사자수 탄력성은 제과/떡/한과, 동양식 전문, 서양식 전문 순으로 나타났다. 공간자기상관에 따른 공간승수효과는 동양식 전문, 주점, 서양식 전문, 전통음식 순으로 나타났다. 전통음식, 찌개/찜/탕, 해산물 전문 등의 업종은 강남구와 다른 자치구들 간에 매출액 차이가 거의 없는 반면에 육류구이, 주점, 제과/떡/한과 등은 매출액에서 유의한 차이를 보였다. 본 연구는 음식업종의 업종별 입지 적합도를 평가함으로써 음식점 입지 선택에 도움을 줄 수 있다.


The purpose of this paper is to analyze the effects of location factors on sales by restaurant type in the six districts of Seoul (Jongno-gu, Jung-gu, Yeongdeungpo-gu, Gangnam-gu, Seocho-gu, and Songpa-gu). Ordinary least squares (OLS) regression model is selected for four restaurant types whose spatial autocorrelation is not identified, spatial lag model (SLM) is only selected for seafood restaurant, and spatial error model (SEM) is selected for nine other restaurant types. The floating population and the workers of surrounding businesses have generally positive effects on the sales of restaurants. The floating population elasticity of the sales of restaurants are found to be in the descending order of Oriental food, pub, Western food, and traditional food restaurant, and the elasticity of the workers of surrounding businesses are in the descending order of bakery, Oriental food, and Western food restaurant. The spatial multiplier effects are in the descending order of Oriental food, pub, and Western food restaurant. There is a statistically significant sales gap between roast meat, pub, and bakery in Gangnam-gu and those in five other districts. The results of this research can help in starting a restaurant in that they can provide information on the suitability of location by restaurant type.

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4미완성건물의 유치권 및 강제경매 대상적격에 관한 연구

저자 : 이재석 ( Lee Jae Seog ) , 정보선 ( Jung Bo Seon ) , 이상엽 ( Lee Sang Youb )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 28권 4호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 53-62 (10 pages)

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토지의 정착물인 건물을 토지와 별개의 독립한 부동산으로 규정하고 있는 현행 법제에서는 필연적으로 미완성건물 내지 미등기건물에 관하여 소유권의 귀속시기와 귀속주체, 유치권의 대상적격, 강제경매의 대상적격, 등기능력 등을 둘러싼 다양한 문제가 발생하게 된다. 따라서 미완성건물의 공사대금을 변제받으려는 건설업자는 유치권을 행사하거나 강제경매를 신청할 수 있는 건축단계 내지 시점을 정확하게 알아야 한다. 이에 본 연구는 미완성건물이 최소한의 기둥·지붕·주벽을 갖추어 부동산으로서의 독립성을 갖춘 소유권의 객체가 될 수 있는 건축단계 내지 시점부터 유치권의 객체가 될 수 있다는 일반적 기준을 도출하고 유치권 객체가 되기 위한 요건과 될 수 없는 경우에 대해 분석하였다. 또한 강제경매를 신청하기 위한 요건으로서 갖추어야 할 협의의 강제경매 대상적격과 광의의 강제경매 대상적격인 등기능력을 일반건물과 구분건물로 나누어 구분하고 그 내용을 분석하였다. 이를 통해 본 연구가 공사대금을 변제받으려는 건설업자의 법적 수단 선택에 도움이 되고, 미완성건물의 유치권 및 강제경매 대상적격에 관한 연구의 밑거름이 되기를 기대한다.


When the contractor does not receive payment for his work due to the client's funding default, he can take various legal measures against the client, in addition to refusing to transfer the building under construction to the client. To claim top payment priority and to demand the equal enforcement of the law by applying for compulsory auction or auction by exercising the right of lien, the contractor should know the construction phase or the point in time when he could exercise a lien or apply for a forced auction of the unregistered building. This study was conducted to examine qualification for lien and auction of an unregistered building. First, the general criteria for qualification for lien from qualification for ownership were examined. This means that an unregistered building can be subject to lien from a certain point in time in the construction phase, where the ownership is qualified as an independent real estate with minimal pillars, roofs, and walls. Second, the contents of the narrow and broad auction qualification were analyzed. As the contractor can select the appropriate legal means to reimburse the construction cost for the unregistered building, the results of this study are expected to provide the bases for qualification for lien on and auction of unregistered buildings.

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5서울시 강남 · 강북권 6개구(區) 임야 거래가격과 공시지가 적정성에 영향을 미치는 요인

저자 : 김학준 ( Kim Hak Joon ) , 유주연 ( Yoo Joo Yoen )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 28권 4호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 63-73 (11 pages)

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본 연구의 목적은 임야 거래가격과 공시지가 적정성에 영향을 미치는 주요 요인을 분석하여 현실에 부합하는 공시지가 결정요인 모색 및 감정평가액 결정의 적정성을 도모하는 데 있다. 본 연구는 서울시 강남·강북권 6개구(區)에 소재한 임야 거래가격 적정성 여부를 독립표본 t-검정분석, 로지스틱 회귀분석의 통계적 기법으로 분석하였다. 분석 결과 지역차이와 형상의 정형여부는 적정거래여부와 무관하였고 비오톱 지정여부, 개발제한구역 여부, 고저의 차이, 보전산지 여부, 이용상황의 차이, 방위 및 접면도로의 차이는 임야거래 적정성에 유의미한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이를 바탕으로 임야 고유의 독특한 가격형성요인을 면밀히 분석하여 공시지가의 조사·평가에 반영하여야 한다는 함의를 지닌다. 국민경제활동과 밀접한 관련이 있는 임야 감정평가는 시장참가인들이 중시하는 임야가격형성요인을 반영할 필요가 있다. 본 연구를 통해 제시된 임야 적정거래 여부와 관련된 변수들은 향후 임야 거래질서정착과 시장 안정화 지표로 적용되기를 기대한다.


The purpose of this study is to identify the key factors affecting official land values and the appropriateness of the assessed land price, to find out what determines the real estate price and to assess the appropriateness of the valuation. This study explored whether actual transaction prices of forest land located in six Gu districts in southern and northern parts of Han river are appropriate using independent sample t-analysis and logistic regression analysis. Results showed that regional differences and shape were adequate for development restriction areas, whether biotope was designated, whether or not to be preserved, differences in pitch, and differences in use, and differences in bearing and approach. Thorough analysis of unique factors that determine forest land prices must be carried out in advance and the findings should be applied to the examination and assessment of official land values. The forest land appraisal system is closely related to the public's economic activity, thus it is necessary to apply forest land value determinants considered to be significant by market participants to the forestland appraisal system. I look forward to seeing variables related to the appropriateness of forest land transactions drawn from this study being used as indices for settlement of forest land transaction orders and market stabilization.

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6가산금리가 주택담보대출에 미치는 영향

저자 : 김우석 ( Kim Woo Seok )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 28권 4호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 75-88 (14 pages)

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본 연구는 주택담보대출 가산금리가 주택담보대출에 미치는 영향을 분석하는데 그 목적이 있다. 특히, 가산금리의 구조적 변화 여부, 구조적 변화가 존재할 경우 그에 따른 주택담보대출로의 영향을 면밀하게 분석하고자 한다. 실증분석을 위해 주택담보대출, 주택담보대출금리, COFIX금리, 가산금리를 이용하였으며, 분석기간은 2010년 12월부터 2017년 12월까지이다.
분석결과, 가산금리와 주택담보대출에 통계적으로 유의한 구조적 변화가 존재(각각 2015년 5월과 6월)하였으며 가산금리의 구조적 변화가 주택담보대출의 구조적 변화에 영향을 미친 것으로 추정된다. 가산금리는 기준금리인 COFIX금리와 대출금리인 주택담보대출금리보다 주택담보대출에 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났으며 가산금리가 주택담보대출에 큰 부담으로 작용하는 것으로 나타났다. 대내외적으로 경제의 불확실성이 증가하고 있는 상황에서 금리인상에 대한 압력이 가중되고 있다. 이러한 환경과 여건 등을 고려해 볼 때 향후 금리인상은 불가피할 전망이다. 현재 우리나라의 경제수준에서 기준금리와 가산금리가 동시에 증가하게 된다면 가계의 대출 상환 및 이자에 대한 부담이 가중되어 경기침체로 이어질 것이 자명하다. 따라서 객관적이고 투명하지 못한 은행의 자의적인 가산금리 산정을 사전에 방지하여 금융소비자를 보호할 수 있도록 금융당국의 제도적 장치 마련이 시급하다.


The purpose of this study is to analyze the effect of the spread on housing mortgage loans. In particular, this study analyzes how the spread has a decisive effect on housing mortgage loans when a structural change occurs in the spread. For the sake of empirical analysis, this study utilizes the housing mortgage loan, housing mortgage loan interest rate, COFIX interest rate, and spread. The period of analysis is from December 2010 to December 2017.
Results of the analysis show that there is a statistically significant structural change in the spread and housing mortgage loans (May and June 2015, respectively). It is estimated that the structural change in the spread has an influence on the structural change in housing mortgage loans. In addition, the effect of the spread on housing mortgage loans is larger than the effect of the COFIX interest rate and the housing mortgage loan interest rate. This indicates that the adjustment of the spread is a significant burden on housing mortgage loans.
As economic uncertainties both internally and externally are increasing, pressure on interest rate hikes is also increasing. Considering these circumstances, interest rate hikes will be inevitable in the future. If the base interest rate and the spread increase simultaneously at Korea's current economic level, it will obviously lead to an economic recession as the burden on the repayment of principal and interest of housing mortgage loans will increase. Therefore, it is imperative that financial authorities prepare institutional arrangements in order to protect financial consumers by preventing arbitrary calculation of the spread, which would not be objective and would not be transparent from the banks.

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