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Korea Real Estate Review

  • : 한국부동산연구원
  • : 사회과학분야  >  경제학
  • : KCI등재
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  • : 연속간행물
  • : 계간
  • : 2092-5395
  • :
  • : 감정평가논집(~2008)→부동산연구(2009~)

수록정보
수록범위 : 1권0호(1991)~29권3호(2019) |수록논문 수 : 589
부동산연구
29권3호(2019년 09월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

1노후산업단지 운영의 지역경제 파급효과

저자 : 최명섭 ( Choi Myoung Sub ) , 장승일 ( Jang Seung Il ) , 박환용 ( Park Hwan Yong )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 7-26 (20 pages)

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본 연구에서는 노후산업단지의 경제적 우선순위 도출을 위해 노후산업단지의 업종 구성과 입지 지역의 특성을 감안한 유발계수 및 지역경제 활성화 효과를 비교·분석하는데 목적이 있다. 특히 개발보다 운영 측면에서 노후산업단지의 경제적 효과에 초점을 맞춘다. 이를 위해 기존에 주로 사용되어온 수요-생산승수가 아닌 생산-생산승수로 접근한다. 최종적으로는 2017년을 기준으로 94개 노후산업단지별로 이의 유발계수 및 해당 지역경제에 미치는 효과를 분석한다. 분석결과, 각 노후산업단지는 개별산업단지의 산업구성과 입지위치에 따라 상이한 유발계수들이 도출되고 있으며, 노후산업단지의 유발계수는 입지 유형(수도권/비수도권), 산업단지 유형(국가산업단지/일반산업단지), 유발계수 유형1(전국/지역), 유발계수 유형2(생산/부가가치유발/취업)에 따라 상이한 계수 및 순위를 보이고 있다. 이러한 결과들은 노후산업단지의 경제적 평가를 함에 있어서 하나의 지표로 접근하는 것은 한계가 있음을 의미하며, 노후산업단지의 경제적 평가에 있어서 양적 측면(생산규모) 뿐만 아니라 잠재력 측면(유발계수)을 종합하여 접근할 필요가 있음을 시사한다.


In this study, as a basic research to drive the economic prioritization of operating old industrial complexes, the induced coefficients are estimated and the effect of the regional economic growth are analyzed considering the local characteristics of the location areas and the industrial type composition. The economic impact is analyzed focusing on the operation of old industrial complexes rather than on their development. The Ritz-Spaulding multiplier is used rather than the final-demand multiplier, both commonly used methods for analyzing economic impact. The induced coefficients and economic impact of each of 94 old industrial complexes as of 2017 are analyzed. The estimated induced coefficients of the old industrial complexes varied by composition, location (capital/non-capital area), industrial complex type (national industrial complex/general industrial complex), and estimated-induced-coefficient type (national/regional or production/value-added/employment). These results imply that the analysis of the economic impact of an old industrial complex using only one indicator has limitations. Therefore, the economic impact of an old industrial complex should be analyzed considering not only the production scale but also the potential productivity (induced coefficient).

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2분양아파트의 개별 단위세대 특성이 계약여부에 미치는 영향에 관한 연구

저자 : 고현림 ( Ko Hyun Rim ) , 송선주 ( Song Seon Ju ) , 신종칠 ( Shin Jong Chil )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 27-46 (20 pages)

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주택 건설 사업을 선분양방식으로 진행하는 경우에는 초기 분양성과가 사업의 수익성에 큰 영향을 미치는 경우가 많다. 본 연구에서는 신규아파트의 다양한 특성 중 특히, 상품특성에 해당되는 아파트 개별 단위세대 특성이 정계약기간 내 계약 여부에 미치는 영향을 실증하였다. 구체적으로 본 연구에서는 국내의 민간건설사가 전국에 공급한 아파트 자료를 이용하여 정계약기간 내 계약 여부를 종속변수로 설정하고, 영향요인을 아파트 단위세대 특성 요인, 단지요인, 입지요인, 부동산 시장요인, 시기 및 지역요인으로 구분하여 이항 로짓 모형으로 분석하였다.
분석결과, 통제요인 성격의 지역 및 시기요인, 부동산 시장요인, 입지, 단지요인 등이 초기분양성과에 미치는 영향은 선행연구와 동일하게 나타났다. 본 연구에서는 개별 단위세대 특성요인을 전용공간 특성, 쾌적성 특성, 기타 특성으로 세분하여 중점적으로 분석하였다.
전용공간 특성에서는 전용면적, 전용률, 베이수, 발코니면적 등 아파트 계약 성사에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 쾌적성 특성에서는 천정고와 남향여부, 소재층이 아파트의 계약 여부에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 기타특성과 관련하여서는 대표평형 타입인 경우가 계약 여부에 긍정적 영향을 미치는 것으로 분석되었다.


Under the apartment pre-sales system, the initial apartment sales performance has a huge impact on the profitability of apartment development projects. This study aims to analyze the factors affecting the success or failure of contracts within the contract term stipulated in the law on apartment initial sales. Using the binary logit model, this study analyzes the data from new apartment units supplied nationwide by a private construction company. Especially, this study focuses on the impact of apartment unit characteristics and subdivides such characteristics into three categories: exclusive use area characteristics, amenity characteristics, and other characteristics.
As a result, the proportion of the exclusive use area, the number of bays, and the balcony area relative to the exclusive area among the exclusive use area characteristics are found to have positive effects on the success of apartment contracts. As for the amenity characteristics, the ceiling height, southern orientation, and floors have significant impact on whether an apartment is contracted. Regarding other characteristics, an analysis of a representative unit type revealed a positive effect on the contract status. Also, the larger the complex and the farther the distance between the nearest buildings in the complex is, the higher the saleability. This study also confirms that the real estate market and location characteristics influence an apartments prospects of being contracted.

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3오피스 투자수익률과 투자심리의 관계에 대한 연구

저자 : 최봉근 ( Choi Bong Geun ) , 진창하 ( Jin Chang Ha )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 47-61 (15 pages)

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본 연구는 오피스 투자수익률과 투자심리의 관계를 확인하는 연구를 진행하였다. 한국은행의 소비자심리지수(CSI)를 투자심리의 대리변수로 이용하였으며, 투자수익률과 투자심리의 관계를 확인하기 위해 심리변화를 야기하는 거시경제적 동인을 파악하는 사전적 분석을 진행하였다. 또한, 합리적인 경제요인에 근거하지 않은 비합리적 심리(irrational)의 영향을 확인하기 위해 심리분해방법을 수행하였다. 심리분해를 통해 변수로 설정한 합리적 심리(rational)와 비합리적 심리(irrational)가 투자수익률과 어떠한 관계에 있는지 확인하기 위해 벡터자기회귀모형(VAR)을 통해 상호적인 관계를 검증하였으며, 각 심리가 투자수익률에 영향을 미치는 경로를 파악하기 위해 소득수익률(IR), 자본수익률(CR)에 대한 추가적인 분석을 진행하였다. 분석결과, 환율을 제외한 본 연구의 모든 거시경제변수가 심리변화를 일으키는 동인으로 밝혀졌다. VAR모형 분석결과, 비합리적 심리가 투자수익률에 미치는 영향은 유의성이 낮은 것으로 나타났으며 합리적 심리는 투자수익률과 소득수익률에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.


In this study, we examines the relationship between office total return and investor sentiment. Utilizing the Bank of Korea's Consumer Sentiment Index (CSI) as proxy for investor sentiment, we analyzes the relationship between total return and investor sentiment. We control macro economic variables, such as risk free rate, exchange rate, KOSPI, and default risk premium, to isolate the fundamental economic effect, rational sentiment and idiosyncratic effect, and irrational sentiment. Using the VAR (Vector Auto Regressive) model, we investigate the lead and lag relationship among our key variables; sentiment variables and return proxy; income return and capital return, as well as total return. As a result, we find a significant coefficient on macro economic variables, such as employment rate, KOSPI, risk free rate, default risk premium, and inflation rate. Furthermore, irrational sentiment does not affect total return, while rational sentiment affects total return and income return.

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4분양 · 임대 혼합 아파트단지 세대별 주거환경만족 결정요인 차이 연구

저자 : 안용진 ( Ahn Yong Jin )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 63-75 (13 pages)

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공공임대주택 거주민의 주거환경 만족에 대한 연구는 다수 발표된 바 있으나, 사회적 혼합단지분양-임대세대 거주민의 주거환경 만족에 영향을 미치는 요인 간 차이를 규명한 연구는 상대적으로 적다. 본 연구는 분양-임대세대 물리적 배치유형과 주거환경 만족도 사이의 연관성을 실증적으로 분석함으로써 사회적 혼합 주거단지 거주민의 삶의 질 개선을 위한 정책 시사점을 제시하는데 목적이 있다. 사회적 혼합단지 거주민 567명(분양: 284명, 임대: 283명)을 대상으로 한 설문조사에 근거하여 요인분석과 순위형 로짓분석을 수행한 결과, 물리적 배치유형과 단지특성은 주거환경 만족도에 통계적으로 유의한 (+) 영향을 보였다. 특히 주거환경 만족도 영향 요인은 분양-임대세대에 따라 차이가 있음을 확인하였는데, 구체적으로 단지내 인접형 임대세대에 거주할 경우 주거환경 만족도에 통계적으로 유의한 (-) 영향을 보인 반면, 동일 유형 분양세대의 경우에는 통계적 유의성을 확인할 수 없었다. 따라서 단지내 혼합, 주동내 혼합 배치방식은 사회적 혼합단지의 주거성능 지표로서 주거환경 만족도를 높이는데 다른 배치 유형보다 유리할 것으로 예측된다.


There is a large volume of literature that shed light on the factors affecting resident satisfaction with public for-rent apartment housings whereas little is known about the subjective evaluation of the residential environment in mixed-tenure housings. This study aims to suggest policy strategies for the improvement of the quality of life of the residents of mixed-tenure apartment housings by identifying the differences in the factors associated with their satisfaction with such housings. Using factor analysis of the data obtained from the survey questionnaire targeting 567 residents (284 persons in private sale units; 283 persons in public rental units), four explanatory variables reflecting the site characteristics subjectively evaluated by the residents are identified. The results of the use of the ordered logit model reveal that both the physical layout types and the site characteristics are positively associated with the resident satisfaction at a statistically significant level. Notably, however, the influences of the explanatory variables in two stratified models by tenure type are different. While the “adjacency” type is negatively related to the resident satisfaction in a public rental model, such impact is positive but not statistically significant in a private sale model. The study findings suggest that “site mixture” and “building mixture” can more effectively improve the resident satisfaction in mixed-tenure apartment housings.

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5AHP를 이용한 베트남 토지보상 분쟁원인 분석

저자 : 김정선 ( Kim Jung Sun ) , 박상봉 ( Park Sang Bong ) , 만쿠앙후이 ( Man Quang Huy ) , 레프엉투이 ( Le Phuong Thuy ) , 쩐번뚜언 ( Tran Van Tuan )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 77-91 (15 pages)

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본 연구는 베트남 토지보상 분쟁원인과 그 상대적 중요도를 분석하고 시사점을 검토하고자 진행되었다. 분석을 위해 행정분야, 정책분야, 실무분야 전문가를 대상으로 다차원의사결정 모형인 AHP분석을 실시하였다. 연구결과 첫째 1차 수준 요소 중 보상전문성의 상대적 중요도(0.443)가 가장 높은 것으로 나타났으며, 보상참여도가 가장 낮게 나타났다. 이는 보상분쟁의 원인으로 보상적정성 만을 주장한 선행연구와 차이를 보이는 부분이다. 둘째, 2차 수준 요소를 기준으로 토지보상 분쟁원인의 상대적 중요도를 분석한 결과 권리보호 방안(0.281), 보상액 과소(0.397), 보상세부규정 여부(0.448), 회수절차 참여방법(0.261)의 상대적 중요도가 높은 것으로 분석되었다. 셋째, 2차 수준 요소를 종합하여 분석한 결과 보상세부규정 여부(0.198) 요인의 상대적 중요도가 가장 높게 나타났다. 보상세부규정과 보상방법에 대한 제도적 마련을 위해 한국의 토지보상제도의 절차와 기법을 도입한다면 베트남 토지보상 분쟁의 문제를 해결하는데 길잡이가 될 수 있을 것으로 기대된다. 향후 피회수자를 대상으로 토지보상 분쟁원인을 조사하여 전문가그룹과 비교하는 등 추가적인 연구가 필요할 것이다.


This study is conducted to analyze the causes of the land compensation disputes in Vietnam as well as their relative importance, and to review the relevant suggestions. For the analysis (AHP analysis), a multidimensional decision-making model is applied to specialists in the administration, policy, and practice fields. For the results of the study, in the first primary-level element analysis, compensation expertise appears to have the highest relative importance (0.443), and compensation participation, the lowest. This is inconsistent with the result of the preceding study that compensation inappropriateness is the only cause of land compensation disputes. Second, in the analysis of the relative importance of the causes of land compensation disputes based on the secondary-level elements, the relative importance of the rights protection plan (0.281), a small compensation (0.397), the presence of detailed compensation provisions (0.448), and the recovery procedure participation method (0.261) appear high. Third, in the comprehensive analysis of the secondary-level elements, the relative importance of the presence of detailed compensation provisions (0.198) appears the highest. It is expected that if the procedure/technique of the land compensation system of South Korea is introduced in Vietnam for the institutional establishment of detailed compensation provisions and compensation methods therein, it can serve as a guideline for solving the problem of land compensation disputes in Vietnam. It seems that further studies are required to investigate the causes of land compensation disputes involving those who do not receive compensation for their land, and to compare the results of such studies with the views of expert groups.

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6지역별 장기주택수요의 예측과 비교 : Mankiew-Weil 모형에 기반하여

저자 : 홍정의 ( Hong Jeng Ei ) , 최한재 ( Choi Han Jae ) , 송민재 ( Song Min Jae ) , 홍시온 ( Hong Si On )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 93-103 (11 pages)

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본 연구는 Mankiw-Weil 수정모형을 이용해 인구구조 변화에 따른 주요 시·도별 장기주택수요를 추정하고 비교분석하였다. 연령별 주택수요 계수는 연령대가 증가함에 따라 지속적으로 증가하는 것으로 나타났다. 본문의 결과는 인구구조 변화가 지역별로 상이함에 따라 장기주택수요에도 차이가 생긴다는 것을 보여준다. 예를 들면, 세종, 제주, 충청권의 경우 장기적으로 주택수요 증가율이 높아질 것으로 기대되는 반면, 서울, 부산, 대구, 울산, 광주 등의 경우 다른 지역들에 비해 주택수요 증가율이 빠르게 둔화되어 주택수요가 감소세로 접어드는 시점이 더 빠른 것으로 나타났다. 본 연구를 통해 지역별 인구구조 변화의 차이가 지역별 주택수요의 차이에도 유의미한 영향을 주는 것을 알 수 있었으며 향후 지역별 주택수요의 차이를 나타낼 수 있는 변수들을 추가한다면 보다 유의미한 결과를 얻을 수 있을 것이다.


This study estimates the long-term changes in the regional housing demands caused by the changes in the population structure, and compared the estimation results. Based on the household finance and welfare survey and the population projection of Statistics Korea, the modified M-W model is examined. The results show an increase in housing demand with an increase in age. The long-term housing demand forecast shows that the housing demand l continues to increase by 2045. It is expected that the housing demand increases steadily in the meantime due to the high growth rate of the housing demand in the Sejong, Jeju, and Chungcheong provinces. The growth rate of the housing demand in Seoul, Busan, Daegu, Ulsan, and Gwangju, however, slows down faster than in the other regions, leading to a decline in housing demand. The study shows that the differences in population structure changes by region are significant.

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7교통 입지요인이 아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 환승역세권을 중심으로

저자 : 김용래 ( Kim Yong Rae ) , 백성준 ( Baek Sung Joon )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 3호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 105-123 (19 pages)

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본 연구는 서울시내 환승역세권 500m 이내 아파트를 대상으로 가격에 영향을 미치는 입지요인에 대한 분석으로 교통 환승요인에 중점을 두었다. 연구결과는 첫째, 일반 아파트는 주상복합 아파트보다 가격의 경쟁력에 있어서 16.5%의 우의를 보이고 있었다. 둘째, 환승 요인 중 전철역 출입구수, 환승전철 노선 수, 환승센터는 아파트 가격에 긍정적으로 나타났으나, 환승버스 정차 횟수나 환승주차장은 부정적으로 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 아파트 구조적 요인인 중 경과연수는 음(-)의 영향을, 경과연수의 제곱과 주차공간은 양(+)의 영향을 그리고 난방 방식에 있어서는 지역난방, 중앙난방, 개별난방 순으로 영향을 미치고 있었다. 넷째, 접근성 요인에 있어서는 전철역과 거리가 가까울수록 아파트 가격에 긍정적이나 도로 접근성을 나타내는 아파트 단지 도로명은 유의하지 않았다. 다섯째, 입지특성 중학교, 공원, 그리고 한강의 접근성은 아파트 가격에 긍정적으로 작용하고 있었다. 여섯째, 아파트 단지를 행정구역상 서울시 5대 생활권으로 구분하여 살펴본 결과, 영향력 크기순은 강남3구가 있는 동남권, 도심권, 서북권, 서남권, 동북권 순으로 나타났다. 이와 같은 연구는 도시철도 수혜확대와 강남과 강북 간 생활권 불균형 해소를 위한 정책이 필요하다는 시사점을 주고 있다.


This study analyzes the location factors affecting the prices of apartments within 500m of the transit station area in Seoul, with focus on the transportation transfer factors. The results of the study are as follows. First, in terms of price competitiveness, the prices of the residence-only apartments are 16.5% higher than those of the mixed residential-commercial apartments. Second, the number of subway gates, the number of transfer lines, and the transfer centers have positive effects on the apartment price, but the number of transfer bus stops and the presence of a parking lot in the transit areas have negative effects on it. Third, among the apartment structural factors, the number of elapsed years has a negative effect on the apartment price, the square of the elapsed years and the presence of parking spaces have positive effects, and the heating method has a positive effect (district heating, central heating, and individual heating, in the descending order). Fourth, for the accessibility factors, the closer to the subway station an apartment is, the higher its price, but the apartment road name indicating the road accessibility does not show a significant effect on the apartment price. Fifth, among the location characteristics, the accessibility to schools, parks, and Han River shows a positive effect. Sixth, as a result of the examination of apartment complexes by dividing them into the five living zones in Seoul, the influence sizes are found to be as follows (in descending order): the southeast area (including the three districts in Gangnam), downtown, northwest, southwest, and northeast. It is thus suggested that a policy be formulated and implemented to expand the benefits of urban railways and to solve the living zone imbalance between Gangnam and Gangbuk.

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1연안해역에서 석유오염물질의 세균학적 분해에 관한 연구

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