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Korea Real Estate Review

  • : 한국부동산연구원
  • : 사회과학분야  >  경제학
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  • : 2092-5395
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  • : 감정평가논집(~2008) → 부동산연구(2009~)

수록정보
수록범위 : 1권0호(1991)~30권2호(2020) |수록논문 수 : 604
부동산연구
30권2호(2020년 06월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

1임대인의 무차익거래를 고려한 전월세전환율의 구조적 모형

저자 : 안세륭 ( Ahn Se Ryoong ) , 최영상 ( Choi Young Sang ) , 민병철 ( Min Byung Chul )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 30권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 7-19 (13 pages)

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우리나라는 전세-보증부월세-월세의 다층적인 임대차 계약 형태가 존재하므로 임대차시장을 분석하기 위해 전월세전환율에 대한 이해가 필수적이다. 본 연구에서는 전월세전환율이 전세보증금 손실위험과 월세 체납 위험 등을 반영하는 구조적인 모형에 대한 이론적 연구를 수행한다. 본 연구의 전월세전환율모형은 레버리지 효과 등으로 전세-월세 시장간 다층적 균형 상태를 제시했던 선행 연구의 이론적 틀에 이러한 위험을 반영한 간결하고 명시적인 식을 도출하여 전월세전환율의 이해를 제고할 수 있을 것으로 기대된다. 모형 분석 결과 전월세전환율은 전세가율이 증가할수록, 월세 리스크 프리미엄이 증가할수록, 전세보증금 손실위험에 대한 임대인의 풋옵션 가치가 증가할수록, 시장이자율이 상승할수록 증가하는 것으로 나타났다.


In this work, we study how the risk of jeonse deposit losses and the late payments of the monthly rents affect the jeonse-monthly rent conversion rate. Understanding jeonse-monthly rent conversion rates is critical in analyzing the South Korean rental housing market due to the multi-layered contract types of jeonse-monthly rent with security deposit-monthly rent present in the market. Our model of jeonse-monthly rent conversion rate contributes to the literature on balance between the jeonse and monthly rent markets by explicitly modeling such risks and combining it with the previous theoretical framework. The results show that the conversion rate increases along with the jeonse-price ratio, and that the value of the lessors' put option increases along with the market interest rate.

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2강원도 인구이동의 결정요인 분석 : 지역간 인구이동을 중심으로

저자 : 김주영 ( Kim Ju Young )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 30권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 21-32 (12 pages)

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인구의 감소추세와 고령화 추이는 지역 차원의 인구이동과 결정요인 분석의 중요성을 높이고 있다. 강원도는 2008년 이후 인구의 순전입 패턴을 보이고 있으며 청년층은 수도권으로 유출되는 반면 중장년층과 노년층은 지역으로 유입되는 특성을 보이고 있다. 지역간 인구이동 결정모형에 대한 분석결과 전체 인구의 순전입에 영향을 주는 요인으로는 인구밀도, 소득수준 그리고 주거비용과 병상수로 인구밀도와 주거비용은 낮을수록 순전입을 촉진하는 반면 소득수준이 높고 병상수로 평가한 의료환경이 우수한 지역으로 인구를 유입시키는 것으로 나타났다. 그리고 세대에 관계없이 지역의 개인소득 수준과 주거비용은 인구의 순이동을 결정하는 가장 중요한 요인으로 분석되었다. 연령대별 순전입인구에 대한 결정요인 분석에서는 다소 예상과 다르게 인구밀도가 고령자 계층의 전입에 영향을 주는 요인이 되지 못했다. 강원도에 대한 인구이동 결정요인 분석 결과는 지역소득의 창출요인으로서 보다 기업 친화적인 환경을 조성하고 인구유입을 위한 안정적인 기반시설 확보가 필요할 것으로 판단되었다.


Population growth and decline have been major topics in the social science field, such as urban and regional planning and housing policy. The purpose of this study was to determine the direction and magnitude of population movement and the factors that would have a deciding role in population movement between regions. According to the existing population theories, the push-and-pull factor between regions and the threshold model can be used for estimating population movement. In this study, the net financial benefit model was adopted to find out the determinants between Gangwon Province and other areas. The results of the empirical study are as follows. First, most of the variables were effective in household migration, especially population density, income level, housing cost, and medical institutions. Second, contrary to the expectations, urban density was not a meaningful factor in selecting migration areas for the old generations. The empirical results showed that Gangwon Province needs to set up a more business-friendly environment, and to control the housing cost.

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3재건축기대에 따른 건축연령효과의 동태적 변화

저자 : 김예지 ( Kim Yea Ji ) , 이창무 ( Lee Chang Moo ) , 국윤권 ( Kook Yoon Kwon )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 30권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 33-42 (10 pages)

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일반적으로 아파트는 시간이 흐를수록 노후화로 인해 가격이 하락하는 경향이 나타난다. 그러나 여전히 수요가 높은 서울의 강남지역과 같은 경우 일정시간이 지나면 재건축에 대한 기대로 인해 다시 가격이 상승하는 현상이 발생한다. 이와 관련하여 본 연구는 건축연령이 증가할수록 아파트 가격은 하락하다가 재건축 기대효과에 의해 몇 년을 기점으로 반등하는지를 시계열적으로 최저가격 도달 기간을 파악하고자 한다.
이를 위해 한강이남 11개구를 대상으로 주택, 입지, 재건축 관련 특성변수와 아파트 가격의 상관관계를 분석하였다. 추정결과는 예상대로 준공 후 건축연령이 증가하면서 아파트 가격은 점차 하락하다가 다시 상승한다는 것을 검증하였다. 주택이 오래될수록, 즉 건축연령이 오래된 주택일수록, 주거서비스의 질은 낮아지고 가격도 그에 따라 감소되어야하지만 재건축시점이 가까워짐에 따라 재건축 이후 취득될 수 있는 주택 취득에 대한 불확실성이 감소함으로 가격은 오히려 상승함을 알 수 있다.
또한 재건축 기준 연한이 30년으로 완화되었음에도 불구하고 시장에선 변곡점이 빨라지지 않고 있었다. 그 이유는 현 서울시 주택시장의 정비사업 해제, 분양가상한제, 정비사업 규제 등으로 인해 정비사업의 추진 가능성이 낮아지고 있는 현상을 반영하고 있다고 판단된다.


In general, apartment prices tend to fall over time due to aging. In the case of Gangnam, Seoul, however, where the demand is still high, the prices rise again after a certain period of time due to the reconstruction expectations. In this regard, this study aims to determine the time period for reaching the lowest apartment price in a time series, whether apartment prices fall as the age after construction completion increases and rebound from a few years due to the expected effect of reconstruction. Towards this end, 11 districts south of Han River were analyzed for the correlations among housing, location, and reconstruction-related characteristics and apartment prices. As expected, the estimation results confirmed that the apartment prices gradually fell and then rose again as the age after construction completion increased. The older the house is, the older the building age, the lower the quality of the housing service, and the lower the price becomes accordingly, but as the reconstruction time nears, the uncertainty about the acquisition of the house, which can be acquired after reconstruction, can be reduced, indicating that the price becomes higher. In addition, the inflection point was not accelerating in the market even though the standard period required before reconstruction was changed to 30 years. It is believed that the reason for this is that the current housing market in Seoul is being lifted, and as such, the sales ceiling and regulations on the maintenance business are reducing the possibility that the reconstruction project will be carried out.

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4건설 공제조직의 바람직한 보증심사체계 탐색 연구

저자 : 김정주 ( Kim Jeong Ju )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 30권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 43-56 (14 pages)

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본 연구는 건설 공제조직의 바람직한 보증심사체계를 탐색하기 위해 수행되었다. 그 동안 부동산 개발사업에서의 리스크 요인을 분석한 연구는 비교적 다수 이루어졌으나, 이러한 리스크 요인과 관련해 건설금융시장에서 제도권 금융기관의 역할을 보완하는 공제조직의 금융 역량에 대한 연구는 부족하였다. 본 연구에서는 이러한 관점에서 건설 관련 공제조직의 보증심사 역량을 제고하기 위한 새로운 심사체계를 모색해 보고자 하였다.
본 논문에서는 선행연구와 실무자 면담 등을 토대로 새로운 심사지표를 발굴한 뒤 이를 보증심사에 활용할 수 있도록 하기 위한 가중치 산정을 위해 계층화분석기법(AHP)을 사용하였다. 산출된 가중치를 이용해 실제로 과거 보증실행건에 대한 재평가를 실시, 새롭게 계산된 점수와 기존 보증심사체계하에서 산출된 점수를 비교함으로써 새로운 심사체계의 효율성을 평가하였다.
본 연구를 통해 피보증기업과 건설사업에 대한 보다 다양한 정성·정량적 심사지표 개발과 과학적 방법의 적용이 이루어질 경우 건설 분야 공제조직에서 보증심사의 적실성을 높일 수 있고, 더 나아가 제도권 금융시장에서 금융소외현상을 경험하고 있는 건설기업들에 대한 금융포용성 역시 높일 수 있음을 확인할 수 있다.


The purpose of this study is to explore a desirable guarantee examination system for mutual benefit organizations in the construction business sector by developing new examination items and evaluating their relevance. With the market volatility and the policy environment expanding, the role of mutual benefit organizations in the South Korean construction industry to supplement the financial market and system needs to be emphasized. Guarantee is an important form of finance service provided by mutual benefit organizations, and this study explores the desirable form of examination system for them.
AHP (analytical hierarchical process) was used to derive weights for the newly constructed examination items through survey data collected from the skilled inspectors in a mutual benefit organization. The calculated weights were applied to 500 companies to which guarantee issuances had already been made. Two examination points from the current and new examination systems were compared and evaluated by misclassification ratio. In this study, the new examination system was found to be more effective in discriminating between guarantees with a high default probability and guarantees without.
This study confirms the possibility of enhancing the examination system in mutual benefit organizations by developing new examination items and applying a more scientific evaluation method to them.

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5단위세대 평면특성이 소형오피스텔 가격에 미치는 영향

저자 : 장호관 ( Jang Ho Kwan ) , 이재원 ( Lee Jae Won ) , 이상엽 ( Lee Sang Youb )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 30권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 57-67 (11 pages)

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본 연구는 단위세대의 평면특성이 소형오피스텔 가격에 미치는 영향을 분석하기 위하여 서울시 강남3구의 최근 8년간 준공된 오피스텔의 평면특성과 가격간의 관계를 분석하였다. 분석결과 소형오피스텔의 대표적 평면유형인 원룸형 평면 여부는 가격에 미치는 영향이 유의하지 않은 것으로 나타났으며, 소형오피스텔 공급의 대부분을 차지하는 장방형의 평면형태는 가격에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 샤워공간이 따로 분리되어있는 화장실을 보유한 평면은 가격에 부(-)의 영향을 나타냈으며, 복층 및 테라스가 있는 평면의 경우 더 높은 가격을 형성하는 것으로 나타났다. 본 연구는 대부분 사례분석에 그친 공간구성에 관한 기존 연구들과 달리 평면특성이 가격에 미치는 영향을 분석했다는 것에 의의가 있다. 본 연구 결과를 통하여 향후 여러 평면 설계 및 가격 책정과 구매자의 의사결정에 시사점을 제공할 수 있는 것에 목적을 가진다.


This study analyzed the relationship between the floor plan characteristics and the prices of officetels to determine the effect of the floor plan of small officetels on their prices. The study was based on 1,826 officetels completed in the last 8 years in three main districts (Gangnam, Seocho, and Songpa) in Seoul. The results of the study revealed that the one-room type, the typical floor plan of small officetels, did not have a significant impact on the price, but the long-range type, the floor plan of most small officetels, had a negative effect on the price. Additionally, the floor plan types with a separate shower room showed negative effects on the price, but those with a double-decker and a terrace showed a positive effect. This study is significant in that it analyzed the effect of the floor plan characteristics on the prices of small officetels, unlike the previous studies on the spatial composition, which mostly ended up with just case analyses. Finally, the research findings are expected to provide meaningful implications for the future floor plans and pricing of small officetels, and to assist prospective buyers in their decision-making regarding purchase.

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