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부동산분석학회 학술발표논문집 update

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2017권1호(2017) |수록논문 수 : 27
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2017권1호(2017년) 수록논문
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1문재인 정부의 부동산 정책과 시장 변화

저자 : 허윤경

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2017권 1호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 3-17 (15 pages)

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2도시재생뉴딜사업의 성공적 추진을 위한 부동산산업의 역할과 과제

저자 : 이재우

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2017권 1호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 19-35 (17 pages)

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3주택도시기금과 도시재생전략

저자 : 홍석민

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2017권 1호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 39-60 (22 pages)

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4공적기금 대체투자 확대의 주요 이슈

저자 : 남재우

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2017권 1호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 61-76 (16 pages)

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5외생화 및 내생화가 산업연관분석에 미치는 효과: 주거용 건물 건설업을 대상으로

저자 : 송준혁

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2017권 1호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 79-110 (32 pages)

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본 연구에서는 산업연관분석을 이용한 경제적 파급효과를 측정하는 데 있어 외생화 및 내생화 기법이 미치는 영향을 분석해 보고자 한다. 생산 활동의 궁극적인 목적인 소비, 투자, 수출 등의 최종 수요 항목이 아닌 특정 산업의 수요 증가의 경제적 파급효과를 분석하는 과정에서 외생화를 적용할 경우에는 투입계수행렬에 변형을 가함으로써 해당 산업의 지출 증가에 따른 순수한 경제적 파급효과를 구할 수 있는 반면 외생화를 적용하지 않을 경우 해당 산업의 지출 증가가 다시 자신에 대한 중간 수요 증가로 이어져 경제적 파급효과가 제대로 계상되지 못할 우려가 존재한다. 본고에서는 부동산 산업 중 일반 국민에게 미치는 영향이 큰 주거용 건물 건설업을 대상으로 최종 수요에 대한 여러 형태의 내생화와 함께 외생화 적용 여부에 따른 경제적 파급효과의 차이를 살펴보았다. 분석 결과 외생화를 적용하지 않은 경우가 적용한 경우에 비해 경제적 파급효과가 모든 경우에서 높게 나타났으며 그 차이 역시 적지 않음을 확인하였다. 이러한 결과는 산업연관모형을 이용한 경제적 파급효과를 분석하고자 할 경우 모형의 선정에 보다 주의를 기울일 필요가 있음을 시사한다.


The paper studies the effects of endogenous and exogenous methods in the input-output analysis on measuring the economic spillover effects. In order to analyze the economic spillover effect of the increase in the demand of a specific industry rather than the final demand such as consumption, investment, and export, which is the ultimate objective of production activity, we need to transform the original input-output coefficient matrix to obtain a net economic spillover effect due to an increase in expenditure. On the other hand, if the exogenous method is not applied, there is a concern that the spending increase of the industry will lead to an increase in the intermediate demand for itself, and the economic spillover effect will not be properly accounted for. The purpose of this study is to investigate the differences in the economic spillover effects of exogenous methods along with various forms of endogenous final demands to an increase in residential building construction expenditure. Based on the analysis, we find that the economic spillover effects when exogenous method is not applied are higher in all cases than those when exogenous method is applied, and the differences are also far from negligible. This result suggests that it is necessary to pay more attention to the model selection when analyzing the economic spillover effect using the input-output model.

6불황 주택시장에서 신용 공급과 부동산 투자의 확장-미국의 서브프라임 모기지 확장을 중심으로

저자 : 이후빈

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2017권 1호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 111-131 (21 pages)

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본 논문은 저소득 기성시가지에서의 새로운 공간적 동학을 행위의 측면에서 포착하기 위해서 불황 주택시장에서 서브프라임 부동산 투자를 분석한다. 2000년대 초중반 신용공급의 확장으로 부동산 투자, 특히 서브프라임 모기지를 활용한 부동산 투자가 증가했다. 그리고 불황 주택시장에서 부동산 투자는 대부분 서브프라임 부동산 투자이었는데, 이 서브프라임 부동산 투자는 저소득 기성시가지에 집중되었다. 이와 같은 서브프라임 부동산 투자의 공간적 집중으로 저소득 기성시가지의 전체 구매 거래에서 부동산 투자가 차지하는 비율이 동일 시장 내 다른 지역들보다 월등히 높았다. 저소득 기성시가지에서 부동산 투자 중심의 거래구성은 주택가격을 상승시켜서 서브프라임 모기지의 발행을 증가시킬 수 있다. 실제로 서브프라임 부동산 투자가 집중하는 곳에 서브프라임 모기지도 집중했다. 서브프라임 부동산 투자와 서브프라임 모기지는 높은 상관관계를 보였다. 이와 같은 분석은 <신용공급 - 부동산 투자 - 주택가격 - 신용공급>의 연쇄구조를 기초요인의 향상이 거의 발생하지 않은 불황 주택 시장으로 확장했다는 측면에서 의의가 있다.


This paper investigates subprime real estate investment in depressed housing market in order to capture new spatial dynamics in low-income built-up areas. The expansion of credit supply in early and mid 2000s has led to an increase in real estate investment, particularly in real estate investment using subprime mortgages. In depressed housing markets, real estate investments were mostly subprime real estate investments, and this subprime real estate investments were concentrated in low-income built-up areas. The spatial concentration of subprime real estate investment had made the real estate investment account for a significantly higher percentage of total purchase transactions of low-income built-up areas than other areas in the same market. The real estate investment-oriented transaction composition of low-income built-up areas may cause local housing price rise, and the escalation of housing prices would trigger subprime mortgage expansion in the areas. Indeed, subprime mortgages have clustered on where subprime real estate investments concentrated. Subprime real estate investments and subprime mortgage showed a high correlation. This analysis is significant in that the chain structure of < credit supply - real estate investment -housing price - credit supply > is expanded to the depressed housing market where fundamental factors hardly improve.

7리츠 공모상장 결정요인의 특성 분석에 관한 연구 - 재무적 요인, 고유특성 및 기업지배구조를 중심으로 -

저자 : 박병태 , 진창하

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2017권 1호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 133-166 (34 pages)

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본 연구의 목적은 리츠 상장과 비상장의 결정에 어떠한 요인이 영향을 미쳤는지를 파악하고자 함에 있다. 이를 위해 공모상장 기준의 법제적인 문헌분석 및 재무적인 정량분석과 함께 리츠의 고유특성에 속하는 투자요인, 외부요인, 지배구조에 대한 변수를 설정하여 선형확률모형 (LPM)에 의한 실증분석을 시도하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 국내 리츠의 상장과 비상장의 결정요인을 선별하기 위해 상장할 수 있었으나 상장선택을 하지 않은 사례의 분석결과, 2016년 12월말 현재 청산리츠 92개와 운용중인 리츠 169개, 전체 261개 리츠 중, 상장이 가능한 리츠는 88개(33.7%)로 나타났다. 그러나 실제 상장된 리츠는 19개에 불과하여 나머지 69개는 거래소 상장규정 강화 등의 이유로 비상장을 선택한 결과를 나타냈다. 둘째, 재무적인 요인의 정량분석에서는 비상 장리츠에 비해 상장리츠의 재무지표가 월등히 양호한 것으로 나타나 상장된 대부분의 리츠가 재무상태가 우수한 것으로 분석되었다. 셋째, 투자요인, 외부요인, 지배구조의 실증분석 결과에서는 변수로 설정한 27개 항목 중, 16개 항목에서 통계적으로 유의한 결과를 보였다. 설정된 세 가지 귀무가설이 모두 기각됨으로 인해 재무요인, 투자요인, 외부요인, 지배구조의 각 요인별 고유변수는 상장결정에 영향을 끼친 것으로 분석되었다.


The purpose of this study is to find out what has influenced the determinants of REITs listing and unlisted. To do this, we conducted an empirical analysis by using the Linear Probability Model(LPM) by establishing variables related to investment factors, external factors, and governance, which are inherent characteristics of REITs, along with legal and statistical analysis of financial statements and financial quantitative analysis. The results of the analysis are as follows. First, in the quantitative analysis of financial factors, the financial indicators of listed REITs were much better than those of unlisted REITs, indicating that most REITs with excellent financial status were listed. And among the 27 items of variables, 16 items were statistically significant in the results of empirical analysis of investment factors, external factors, and governance. As the three null hypotheses were rejected, it was analyzed that financial factors, investment factors, external factors, and dominant variables had influence on the listing decision.

8감정평가가격 기반 상업용부동산 매매가격지수 및 Cap. rate 지표 연구

저자 : 우남교 , 정문오 , 김동원

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2017권 1호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 167-185 (19 pages)

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최근 주택시장에서 상업용부동산으로 관심이 변화 및 증대되고 있으며, 건전한 부동산 투자시장 확립을 위한 질적 정보를 생산하여 실제 활용 될 수 있는 신규 정보 생산의 요구에 따라 임대동향조사 표본의 자산가치 평가가격을 기반으로 한 신규지표 산정방안을 제시하였다. 먼저 투자자들의 투자의사결정에서 중요 요소인 매매가격지수를 산정하였다. 하위시장 단위에서는 동일확률추출을 만족하는 표본을 활용함에 따라 칼리, 듀토, 제본스 지수를 적용하였고, 상위지역인 시도 및 전국 지수 작성에는 기준시점 모집단 정보를 활용하는 라스파이레스 산식을 적용하였다. 또한 부동산의 수익을 가치로 변화시키는 비율인 Cap. rate 지표는 감정평가 시 수익가격을 좌우하는 가장 중요한 요소이다. 이에 적정 Cap. rate 지표를 작성하여 투자자에게 정확한 시장정보를 제공 할 수 있는 기반을 마련하였다.


Recently, the trend has been changing and growing into the commercial real estate market from housing market. We propose a new index calculation method based on the asset value appraisal price of the sample in the commercial rent service trend in accordance with the demand for the production of new information which can be utilized by producing qualitative information for establishing a sound real estate investment market. Firstly, we calculated the sales price index, which is an important factor in investor's investment decisions. In the sub market unit, as we used the sample which satisfies equal probability sampling design, Dutot, Cali, and Jevons index was applied. We applied Laspeyres formula, which utilizes the information of population at the base point, designing the index of the city, the province, and the national, which are the superordinate regions. Also, Cap. rate index, the ratio converts the profit of the real estate into value, is the most important factor that determines the price derived by using the income approach in appraisal. Thus, we have established a basis for providing accurate market information to investors by designing proper Cap. rate index.

9공동주택에서 관리방식에 따른 관리비의 규모효과

저자 : 신창득 , 이용만

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2017권 1호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 189-202 (14 pages)

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본 연구에서는 공동주택의 규모에 따라 자기관리와 위탁관리 간에 관리비의 차이가 존재 하는지를 실증적으로 검정하고자 하였다. 이를 위해 데이터 마이닝 기법으로 공동주택관리정보시스템의 관리비 및 단지 정보를 채취하고, 이를 부동산 114의 자료로 보완하였다. 분석결과 단지규모가 클 때에는 자기관리가 위탁관리보다 유리하였으며, 단지규모가 작을 때에는 자기관리가 위탁관리보다 유리하다고 말할 수 없었다. 단지규모가 클 경우, 규모의 경제가 존재하기 때문에 자기관리를 하더라도 전문성을 확보할 수 있다. 그러나 단지규모가 작을 경우에는 규모의 경제를 발휘하기가 어려워 자기관리가 위탁관리보다 우월하다고 이야기하기 어렵다. 분석과정에서 부수적으로 분양단지냐 임대단지냐 여부에 따라 관리비의 차이가 존재할 수 있음을 확인하였고, 이는 주로 층별 구조에 따른 것으로 생각된다. 또 건축연령의 효과는 비선형적으로 영향을 미친다는 것도 확인하였다.


In this study, we try to test whether there is a difference in management cost between self-management and consignment-management according to the size of apartment complex. To accomplish this, the management cost and complex information of the Apartment Management Information System were collected by data mining technique and supplemented with data of the Real Estate 114. The result of the analysis is that self-management is more advantageous than consignment-management when the size was large, and self-management could not be said to be more advantageous than consignment-management when the scale was small. If the scale is large, there is economies of scale. So even if we manage ourself, we can secure management expertise. However, it is difficult to say that self-management is superior to consignment-management because it is difficult to show economies of scale when the scale is small. In the analysis process, it is confirmed that there may be a difference in management cost depending on whether the apartment complex is for the owner apartment or the lease apartment. It is also confirmed that the effect of the age of construction is nonlinearly influential.

10전월세전환 임대료부담지수 개발방안 연구

저자 : 이준용

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2017권 1호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 203-226 (24 pages)

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주택관련 통계는 주택 매매가격이나 전세가격, 월세가격 등 특정 물건가격 변화에 초점이 맞추어져 있어 임차인이나 임대인의 행태를 측정하는 통계가 발전되지 않았다. 본 연구는 최근 월세전환 확대에 따라 월세 전환 속도나 주거비부담 등을 측정하는 통계가 부족함을 인지하고 이를 측정하는 지수를 고안하고 시범 생산하고자 하였다. 2회 이상 확정일자 신고가 된 아파트들을 추출하여 전세에서 월세로 전환이 빠르게 일어나는 지역과 전환에 따라 추가적인 부담이 큰 지역을 분석하였다. 월세로의 전환 속도가 빠른 지역은 수도권과 함께 부산, 대구 등 일부 광역시 등으로 나타났다. 또한 신고자료 쌍(pair)의 자료를 통해 전월세전환 임대료부담지수를 월별 전국/수도권/비수도권으로 구분하여 시범 생산하였다. 전국 및 수도권 지역의 월별 전월세전환 임대료부담지수가 통계적으로 신뢰성이 양호한 상태이며, 추세의 안정성도 확보되었다. 지수가 안정적으로 생산된 2013년부터는 추세가 전반적으로 상향하는 모습으로 보이며 2014년 1.3배, 2015년에는 1.4배, 2016년 하반기에는 1.5배를 초과하는 등 전월세전환에 따른 임차비용 부담은 증가하고 있는 것으로 나타났다. 전월세전환 임대료부담지수 생산으로 월세로의 전환에 따른 추가적인 임차비용 부담의 변화를 지속적으로 모니터링 할 수 있으며, 임차인이 실제 느끼는 부담수준을 측정할 수 있다. 지수를 생산한 결과 아직까지는 추가적인 부담이 크지 않는 수준(약 1.5배)이라 판단되지만, 지속 상승하게 된다면 임차인이 느끼는 실제 부담은 상당할 것이므로 현재 상황에서는 월세 전환의 속도를 늦추는 대안 마련이 필요할 것으로 보인다.


Index on housing are focused on changes in specific housing type and price, such as housing sale price, rent price, and there has been no attempt for measuring the behavior of tenants or landlords. We tried to develop an index to measure convesion rate of housing cost burden according to the increase of the rent conversion. We use Extracted apartments data with more than two confirmed dates and analyzed for areas where rent type of housing convert from jeonse to monthly rent. The area where the conversion reate to the rent is fast are metropolitan and some metropolitan cities such as Busan and Daegu. In 2013, when RCB(Rental cost burden index), the trend is generally upward with rising by 1.3 times in 2014, 1.4 times in 2015, and 1.5times in the end of 2016. It is possible to continuously monitor the change of the additional rental cost burden due to the conversiong to monthly rent and to measure the burden level of the tenant. Although the tenant's burden from th conversion of monthly rent is not large (about 1.5 times), the actual burden felt by the tenant will be significant. It seems necessary to create a system that slow down the conversion rate of the monthly rent

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