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  • : 한국부동산분석학회
  • : 사회과학분야  >  경제학
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  • : 1229-4403
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수록정보
26권4호(2020) |수록논문 수 : 9
간행물 제목
26권4호(2020년) 수록논문
권호별 수록 논문
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1Section Office 가격결정요인에 관한 연구

저자 : 소성규 ( So Soungkue ) , 김형근 ( Kim Hyungkeun ) , 신종칠 ( Shin Jongchil )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 4호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 7-23 (17 pages)

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섹션오피스는 분할된 오피스 공간이라는 의미로서 오피스 빌딩 공간을 다양한 규모로 분할해 분양한 오피스공간 상품을 의미한다. 경제와 기업의 트렌드가 변화함에 따라 1인 창조기업, 스타트업, 벤쳐기업 등의 다양한 기업 형태가 나타나며 업무용 부동산시장에서도 전통적인 오피스시장에서는 충족할 수 없는 업무용 부동산시장이 성장하게 되었다. 이에 따라 오피스시장에서는 섹션오피스라는 업무용 부동산상품이 출현하여 하나의 세분시장을 형성하게 되었다.
본 연구는 오피스시장에서 하나의 세분시장을 형성하고 있는 섹션오피스 시장에 대한 학술적인 이해를 높이고자 섹션오피스의 거래가격 형성요인에 대해 연구를 진행하였다. 구체적으로 본 연구에서는 서울시의 2,096개 섹션오피스 거래사례를 분석표본으로 하여 헤도닉 모형을 사용하여 섹션오피스의 거래가격에 영향을 미치는 여러 요인들이 영향을 살펴보았다. 본 연구를 통해 나타난 주요 연구결과를 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 본 연구는 섹션오피스가 소재하는 지역이 오피스권역 여부나 업무용도의 발달정도에 따라 섹션오피스의 거래가격은 유의적인 차이가 있다는 것을 보여주고 있다. 둘째, 본 연구의 실증연구는 섹션오피스의 거래가격은 대로접면여부, 지하철역과의 거리, 버스정류장과의 거리, 공원과의 거리 등이 포함된 입지특성에 유의적으로 영향을 받는다는 것을 보여주고 있다. 셋째. 본 연구는 섹션오피스의 거래가격은 섹션오피스 건물의 물리적 특성, 건축적 특성, 설비특성, 공간특성에 유의적으로 영향을 받는다는 것을 보여주고 있다. 구체적으로 섹션오피스 건물의 연면적, 경과년수 등의 물리적 특성과 섹션오피스의 단위면적당 엘리베이터 댓수 등의 설비특성이 섹션오피스의 거래가격에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 일반적인 특성 이외에 섹션오피스 건물의 코어 형태, 1개층의 면적 등과 같은 건축적 특성과 섹션오피스 건물의 업무용도비율, 공용회의실여부 등의 공간적 특성도 섹션오피스의 거래가격에 유의적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 마지막으로 분할된 오피스공간으로써의 고유한 특성을 가진 섹션오피스의 경우 호실면적, 소재층, 전면폭 길이, 창문여부, 엘리베이터와의 거리 등의 호실특성들이 거래가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.


Section office is defined as a partitioned office space unit in office building, which is individually owned by firm or individual. It is a kind of office space for independent businessman, start-up, small-sized firms and so on. This study explores influencing factors on the transaction price of section office. This study classified influencing factors into regional, locational, building, unit, and time characteristics. For empirical research, we analyze 2,096 transaction cases of section office between 2010 and 2017 by using hedonic price model. The main empirical results are as follows.
First, this study confirms regional characteristics such as office node and the number of office worker in the vicinity of building, have significant impacts on transaction price. Second, this study shows the location characteristics such as accessibility to road, subway station, bus stop and park and so on, have significant effects on transaction price. Third, building characteristics affect significantly transaction price. The physical characteristics such as total floor area and age, architectural characteristics such as core type and individual floor area, spatial characteristics such as the proportion of office use in the building and offering of common meeting room for tenants, have its own effect on transaction price. Finally, this study finds unit characteristics have significant influence on transaction price. Because each section office is partitioned space unit, unit characteristics such as unit size, floor level, the length of unit frontage, the distance to elevator, and whether it has window, have significant impact on transaction price.

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2중개대상물에 따른 보수요율 만족도 및 지불의사액 추정 -공장, 토지, 상가, 사무용 오피스텔을 중심으로-

저자 : 김기령 ( Kim Ki-ryeong ) , 임병준 ( Rhim Byeong-jun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 4호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 25-39 (15 pages)

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본 연구는 부동산중개 시장을 부동산 유형별 중개대상물(공장, 토지, 상가, 사무용 오피스텔)을 기준으로 세분화하여 부동산중개 서비스에 대한 가치를 측정함으로써 부동산중개에 대한 시사점을 제공하기 위해 작성되었다. 연구를 위해, 개업공인중개사를 대상으로 한 구조화된 인터뷰 방식을 이용하여 부동산시장 내에 존재하는 세부시장을 조사하였고, 조건부가치평가법(CVM)의 한 방식인 이중양분선택형질문법(DBDCQ)을 이용하여 데이터를 수집하였다. 수집된 데이터를 토대로 프로빗회귀분석과 최대우도함수를 이용하여 지불의사액(WTP)를 추정하였으며, 법정 중개보수 근접률을 도출하였다.
분석결과, 중개서비스 공급자 측면에서 보면, 공장, 토지, 상가, 사무용 오피스텔 순서로 차별화된 전문성이 중개시장별로 요구된다는 것이 조사되었다. 소비자 측면에서 보면, 공장, 토지, 상가, 사무용 오피스텔 순서로 법정중개보수 근접률이 다르게 나타났다. 즉, 인터뷰방식을 이용한 조사결과에서 보여지는 각 유형별 중개시장에서 중개업자에게 요구되는 전문성의 순서와 조건부가치평가법을 이용한 분석결과에서 나타난 소비자 지불의사액 크기 순서가 일치하였다. 이는 서비스 공급자인 중개업자와 서비스 소비자들 사이에 유형별 중개대상물에 갖는 기대치가 같다는 것을 의미한다. 이러한 세부적인 특성의 차이로 인해서 보이지 않는 차별화된 가격이 소비자들의 지불의사액(WTP)로 나타난다.


In this study, a real estate brokerage market was segmented into sub-markets by the types of real estate products (i.e., factory, land, commercial spaces, and officetel for offices). Based on the segmented sub-market, this study estimated the value of the real estate brokerage services so that the result may contribute to the market with appropriate implications. For the study, a structured interview was employed to confirm the existence of sub-markets by real estate products. For the data collection, the contingent valuation method with double bounded dichotomous choice question was utilized.
As a statistical method, probit regression analysis model with maximum likelihood function was utilized to estimate the consumers' willingness to pay. The estimated willingness to pay was used to calculate the market price-to-willingness rate, which is the ratio between the official real estate broker fees and the willingness to pay. As a result, from the perspective of real estate brokers, it is found that the sub-market of factory requires the highest level of professional knowledge followed by the sub-markets of land, commercial spaces, and officetel. From the service consumers' side, the sub-market of factory shows the highest similarity between the market price and the WTP followed by the sub-market of land, commercial spaces, and officetels in order of similarity. This finding implies that service providers (i.e. real estate brokers) and consumers have similar level of expectation from the real estate brokerage market. Because of this difference across products, the invisible prices differentiated by the product types incurs the heterogeneous level of willingness-to-pay from the consumers.

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3주택연금 가입자의 소그룹별 생존분석에 관한 연구 : Kaplan-Meier 생존율과 Cox 비례위험모형을 중심으로

저자 : 김윤수 ( Kim Yoon-su ) , 이용만 ( Lee Young-man )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 4호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 41-69 (29 pages)

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주택연금의 중도해지는 보증을 공급하는 한국주택금융공사나 주택연금에 가입한 가입자 측면에서 모두 위험요소가 있기 때문에 이에 대한 연구가 중요하다고 할 수 있다. 본 연구의 목적은 대출의 경과기간까지 감안하였을 때 어떤 유형의 소그룹이 중도해지 위험이 높은 그룹인지를 가입시점에서 확보할 수 있는 자료로 분석해보는 것이다.
본 연구에서는 주택연금 가입자를 유형별로 분류하여 생존분석을 실행하였는데 그 결과를 요약하면 다음과 같다. Kaplan-Meier 생존분석과 Cox 비례위험분석 결과 독신여부 변수에서는 '부부'<'독신녀'<'독신남'의 순서로 위험률이 높아 가설과 일치했다. 주택유형 변수에서는 거래하기가 용이한 '아파트'가 가장 위험률이 높을 것이라는 가설과 다르게 '단독주택'의 위험률이 가장 높았으며, '아파트'와 '다세대연립기타'는 통계적으로 유의미한 순서를 정할 수 없었다. 연령 변수에서는 가설과 일치하게 '80세이상'<'70세이상~80세미만'<'70세미만' 순으로 젊을수록 위험률이 높았다. 가입 시 주택가격 변수에서는 '2억원미만'이 가장 위험률이 높았던 반면 특이하게도 '4억원이상~9억원미만'이 '2억원이상~4억원미만'보다 위험률이 높았다. 지급방식 변수에서는 가설과 같이 '대출상환방식'의 위험률이 가장 낮았으나, '종신방식'과 '확정방식'은 위험률이 거의 비슷한 수준으로 나타났다. 직계 존속동거여부 변수는 통계적으로 의미 있는 변수가 아님이 밝혀졌다.
이상의 결과를 바탕으로 주택연금 가입자를 소그룹으로 세분하여 추가적인 생존분석을 하여 보았는데 KM 생존율 분석 결과 단독주택을 소유하고 있는 70세미만 소그룹이 경과기간이 10년이 지나면 생존율이 약 20% 수준으로 급락하여 소그룹 중 가장 생존율이 낮은 그룹으로 나타났다. Cox 비례위험모형 분석 결과 독신여부 변수 중 '독신남'과 '부부' 그룹에서, 주택유형 변수 중 '다세대연립기타'와 '단독주택' 그룹에서, 그리고 연령 변수 중 '80세이상 그룹'에서 가입 시 주택가격 '2억원이상~4억원미만'이 '4억원이상~9억원미만'보다 위험률이 높게 나와 '4억원이상~9억원미만'이 '2억원이상~4억원미만'보다 위험률이 높게 나타나는 전체 결과와는 다른 결과가 나오는 그룹임을 확인하였다.
본 연구를 통해 가질 수 있는 시사점은 위험률이 가장 높은 소그룹이 '단독주택을 보유한 70세미만' 가입자라는 것을 발견하였기 때문에 이러한 소그룹에 속하는 가입자의 손실을 미리 예방할 수 있다는 점이다. 또한 본 연구의 결과는 향후 주택연금의 중도해지모형을 구축하여 가입시점의 자료로 미래의 중도해지율을 예측하는데도 도움을 줄 수 있을 것이다.


The purpose of this study is to identify which small groups have high possibility of early termination with the data we can gather at the origination date. The results of a study on the survival analysis of Korean Home Pension(KHP) by Kaplan-Meier survival ratio model and Cox proportional hazard model are as follows. First, in marital status, the hazard ratio of single male is the highest, and then single female, and the lowest is couple. Second, in house type, the hazard ratio of detached house is the highest. The hazard ratios of apartment and multi-family house have no difference in statistical significances. Third, in ages, the youngest group has the highest hazard ratio, and the oldest group has the lowest hazard ratio. Fourth, in house prices, the cheapest group has the highest hazard ratio, and then the most expensive group follows the cheapest group. The middle priced group has the lowest hazard ratio. Fifth, in product type, product for mortgage redemption has the lowest hazard ratio. Tenure payment option and Term payment option have similar hazard ratios. Sixth, the status of living together with children or parents is not a significant variable for early termination.
Among small groups, 'under seventies with detached house' group has the lowest survival ratio. If ten years passes after origination, the survival ratio of the group drops to around 20%. Based on Cox proportional hazard ratio, single male, couple, multi-family house, detached house, and over eighties group have a different result with the entire group. The middle priced house has a higher hazard ratio than the most expensive house.
The implication of this study is that KHFC can try to prevent the loss of 'under seventies with detached house' group by counseling them more strictly because the group has the highest possibility of early termination. Also, this study can help to estimate the early termination ratio of KHP.

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4부동산 산업에서 4차 산업혁명 관련 기술의 수용 의도에 관한 연구 - 감정평가사 집단의 혁신성향을 중심으로

저자 : 고현림 ( Ko Hyunrim ) , 신종칠 ( Shin Jongchil )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 4호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 71-91 (21 pages)

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본 연구는 부동산 산업에서 4차 산업혁명 관련 기술에 대한 조직 내 구성원들의 수용 의도를 분석하기 위한 연구이다. 특히 본연구에서는 4차 산업혁명 관련 기술을 도입할 때 조직 내 구성원들이 가지는 소비자 혁신성의 조절효과를 분석하고, 소비자 혁신성이 높은 집단의 특성을 검토해 보고자 한다. 본 연구에서는 2020년 2월 10일부터 2월 18일까지 감정평가사들을 대상으로 모바일 설문조사를 실시하였으며, 설문에 참여한 200명의 응답자료를 이용하여 분석하였다. 본 연구에서는 통합기술수용이론의 독립변수들이 수용 의도에 미치는 영향과 소비자 혁신성의 조절효과를 구조방정식 모형을 이용하여 분석하였다.
분석결과, 성과 기대, 사회적 영향은 수용 의도에 유의한 긍정적 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 노력 기대는 비유의적으로 나타났다. 소비자 혁신성은 유의한 조절효과가 있는 것으로 나타났으며, 소비자 혁신성이 높은 집단에서는 성과 기대가 수용 의도에 미치는 영향이 더욱 크게 나타났다. 그러나 소비자 혁신성이 낮은 집단에서는 사회적 영향이 수용 의도에 미치는 영향이 제약모형보다 강화되었다. 소비자 혁신성이 높은 집단의 특성을 분석해보면, 대체로 남자이면서, 연령과 경력이 낮고, 다양한 정보시스템 기술의 이용도가 높은 사람들이 많았다. 이러한 분석결과는 4차 산업혁명 관련 기술을 성공적으로 도입하기 위해서는 개인의 혁신성을 고려한 차별화된 수용 강화전략이 필요하며, 혁신성이 높은 집단을 판별하여 수용 의도를 증대시킬 필요가 있음을 보여준다.


This study is on the acceptance intentions of members in the organization for the technologies related to the 4th industrial revolution in the real estate industry. In particular, this study aims to analyze the moderating effects of their consumer innovativeness when introducing the technologies related to the 4th Industrial Revolution, and to examine the characteristics of groups with high consumer innovativeness. For this study, we conducted a mobile survey of appraisers nationwide from February 10 to 18, 2020 and we analyzed the response data for 200 people who participated in the survey. Using the Structural Equation Model, this study analyzes the influence of the independent variables of UTAUT(Unified Theory of Acceptance and Use of Technology) on acceptance intention.
As a result, this study shows that performance expectancy and social influence have significant positive effects on the acceptance intention. On the other hand, the effort expectancy is not that significant. The consumer innovativeness can play a key role in the moderating effects. In groups with higher consumer innovativeness, the impact of performance expectancy on acceptance is even greater. However, in groups with lower consumer innovativeness, the social influence on the acceptance intention is high compared to the constraint model. Analyzing the characteristics of the group with higher consumer innovativeness, they are generally younger males with short career using various information technology system a lot. This results show that in order to successfully introduce technologies related to the 4th Industrial Revolution, we need to focus on developing a differentiated acceptance reinforcement strategy in consideration of consumer innovativeness.

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5자율주행 자동차의 상용화가 상업 공간구조에 미치는 영향

저자 : 서현승 ( Seo Hyun-seong ) , 김민준 ( Kim Min-jun ) , 정창무 ( Jung Chang-mu ) , 김현정 ( Kim Hyunjung )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 4호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 93-110 (18 pages)

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본 논문은 자율주행 자동차 상용화와에 따른 전국 상업 공간 구조에 미치는 영향에 대해 연구하고자 한다. 자율주행 자동차의 출현은 도시에 극적인 변화를 가져올 것으로 예상된다. 그러나 최근의 연구는 국토 공간구조의 가능한 변화 추정이 아닌, 주로 차량 기술에 초점을 맞추고 있다. 이러한 배경에서 본 연구는 일련의 시나리오를 개발하고, 자율주행 자동차로 인한 편익 발생 모델을 구축하고, 자율주행 자동차 사용으로 인한 소득 증가로 인해 국토 공간구조의 변화를 분석하는 것을 목표로 한다. 문헌 검토를 기반으로 네 가지 시나리오를 설정하였으며, 시나리오 별 자율주행 자동차의 상용화 정도를 예측하기 위해 주요 요소의 계수를 포함한다. 각 시나리오 별 편익 계산한 것을 바탕으로 상권의 소득 및 직원 증가에 따른 전국 상업 공간 구조의 변화를 제시한다. 본 논문의 시뮬레이션 결과 자율주행 자동차가 초기 단계에서는 특정 지역에만 분포되어 있기 때문에 상업 연면적 증가량의 지역적 격차가 증가하는 것을 보여준다. 하지만 자율주행 자동차 보급률이 증가함에 따라 전국적으로 상권의 매출, 고용자 수 증가로 교외 지역도 발달하여 지역 불균형 개발이 감소한다. 장기적으로 시간이 지남에 따라 지역적 격차가 줄어들고 국토의 균형적 개발이 가능할 것으로 예상된다.


This paper aims to investigate the relationship between commercialization of autonomous vehicles and its influence on commercial spatial structures nationwide. The emergence of autonomous vehicles is expected to bring about dramatic changes in our cities. However, recent studies mainly focus on the technology of vehicles, not the estimation of possible changes. For this reason, our study aims to develop a set of scenarios, build forecasting model for benefits of autonomous cars, and analyze the changes in territory due to the increased income from using autonomous vehicles. Four different scenarios have been identified based on literature review, containing different coefficients of the main elements for forecasting future commercialization of autonomous vehicles. From the benefits we concluded in each scenarios, which were calculated through main elements, we propose the change in commercial spatial structures nationwide due to the increased income and employee. Our simulation results show that in the early stage, regional gap increases since autonomous vehicles are only distributed in specific area. However, as autonomous vehicles' dissemination rate increases, suburban area also develop due to increasement in revenue and number of employee, leading to reducement in territory unbalanced development. Regional gap decreases as time passes and territory balanced development increases in the long run.

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6대형할인점의 임대차기간과 자본환원율 관계에 관한 연구

저자 : 배상열 ( Bae Sang-yeoul ) , 이창무 ( Lee Chang-moo ) , 류강민 ( Ryu Kang-min )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 4호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 111-125 (15 pages)

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본 연구는 국내에서 거래된 대형할인점을 대상으로, 잔여임대차계약기간이 자본환원율이 미치는 영향에 대하여 실증분석을 시도한다. 대형할인점의 임대차계약은 단일임차인으로 전체공간을 임차하는 책임임대차계약, 관리의 책임과 비용을 전부 임차인이 부담하는 트리플넷 임대차계약, 장기임대차기간이라는 구조적 특성을 가진다. 분석을 진행하면서 고려하는 특성은 크게 시장경제적 특성, 거래특성, 건물특성, 입지특성, 브랜드특성, 시간특성이다. 이 중 본 연구에서 확인하고자 하는 잔여임대차계약기간은 한계효과를 고려하기 위하여 제곱항을 추가하여 분석을 진행하였다. 주요 결과로, 자본환원율과 잔여임대차계약기간은 반비례 관계를 가지게 된다. 이는 잔여임차 기간이 짧을수록 공실리스크가 증가하고 기대가격상승률의 하락폭이 커지기 때문에 자본환원율에 미치는 영향의 정도는 달라지게 된다. 본 연구는 상업용부동산 시장의 자본환원율의 연구가 오피스를 주로 이루었으나, 리테일 시장의 대형할인점을 대상으로 기존에 고려되지 않은 잔여임대차계약기간이라는 변수를 고려하여 분석을 시도한 점에서 기존 연구와의 차별성을 지닌다.


This study attempts an empirical analysis on the effect of the remaining lease contract period on the capitalization rate for large discount stores traded in Korea. The lease contract of large discount stores has the structural characteristics of the responsibility for renting the entire space as a single tenant, a triple net lease contract in which the tenant bears all the responsibilities and costs of management, and long-term lease period. The characteristics considered on the analysis are largely economic, transactional, building, locational, brand, and time characteristics. Among them, the remaining lease term to be checked in this study was analyzed by adding a square term to consider marginal effects. As a major result, the capitalization rate and the remaining lease term have an inverse relationship. This is because the shorter the remaining lease period, the greater the vacancy risk and the greater the decline in the expected price increase, so the degree of impact on the capital return rate varies. This study differs from the previous studies in that the study of the capitalization rate in the commercial real estate market mainly consisted of offices, but the analysis is attempted by considering the variable of the remaining lease contract period that was not previously considered for large discount stores in the retail market.

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7공공지원민간임대 연계형 정비사업의 활성화를 위한 용적률 인센티브에 관한 연구

저자 : 이창무 ( Lee Chang-moo ) , 송영선 ( Song Young-sun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 4호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 129-139 (11 pages)

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The redevelopment linked to the public support private rental housing, which has changed since New Stay in the past, is not actively progressing. This is because publicity has been strengthened compared to the past, but sufficient incentives are not provided. Therefore, this study attempted to analyze the level of incentives required to revitalize the business in terms of increasing the floor area ratio.
To this end, analysis parameters such as construction cost to real sale price ratio, rental housing sale price to real sale price ratio, rental housing supply ratio were set by referring to the cases of the ongoing redevelopment linked to the public support private rental housing. The minimum required incentive level and the change trend were analyzed by increasing the floor area ratio to keep the same profitability or alloted charges of shareholders between general redevelopment and the case of linking the public support system.
The change in the floor area ratio incentive level was more sensitive to the rental housing sale price to real sale price ratio compared to the rental housing supply ratio. Especially it was found that under the current system, the project is difficult to proceed outside of the Seoul.

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8지진 발생이 주택가격에 미치는 시·공간적 영향: 경주와 포항의 지진 사례

저자 : 신광문 ( Shin Gwangmun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 4호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 142-142 (1 pages)

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9밀레니얼 세대 청년층의 수도권 재집중화 요인에 관한 연구

저자 : 김현우 ( Kim Hyunwoo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 4호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 143-143 (1 pages)

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