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Korea Real Estate Review

  • : 한국부동산연구원
  • : 사회과학분야  >  경제학
  • : KCI등재
  • :
  • : 연속간행물
  • : 계간
  • : 2092-5395
  • :
  • : 감정평가논집(~2008)→부동산연구(2009~)

수록정보
29권4호(2019) |수록논문 수 : 5
간행물 제목
29권4호(2019년) 수록논문
권호별 수록 논문
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KCI등재

1고연령가구의 주거입지에서 세대 간의 시간 및 금전이전이 지리적 근접성에 미치는 영향과 성별효과

저자 : 정보선 ( Jung Bo Seon ) , 이상엽 ( Lee Sang Youb )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 4호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 7-24 (18 pages)

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본 연구는 고연령 부모가구의 특성, 자녀가구의 특성, 세대 간의 이전 특성이 고연령가구의 주거입지에서 나타나는 세대 간의 지리적 근접성에 미치는 영향과 성별효과를 분석하였다. 분석을 위해 고령화연구패널 2008년부터 2016년까지의 자료를 이용하여 만 55세 이상의 고연령가구를 대상으로 분석하였다. 세대 간의 거주근접성의 행태는 한 세대의 신체적·경제적 제약에 따라 다른 세대의 지원에 대한 필요가 증가하는 경우에 나타났다. 시간이전은 대면접촉을 통해 구현되므로 양방향으로 노부모 돌봄과 손자녀 돌봄은 세대 간의 거주근접성에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 자녀에서 부모로의 금전이전은 교환이나 이타주의 동기에 의해 세대 간의 거주근접성의 행태를 발견할 수 있으나, 부모에서 자녀로의 금전이전은 거주근접성과 상관없이 이타주의 동기에 의해 이전되는 것으로 추측된다. 성별효과의 경우 남성가구주와 달리, 여성가구주는 주거안정성이 열악할수록, 자녀가 딸일수록, 자녀로부터 금전을 수령할수록 세대 간의 지리적 근접성에서 차별성을 보였다. 종합해보면, 고연령가구의 세대 간 거주근접성의 행태는 생애주기상 필요에 따른 고연령가구의 주거이동 행태와 유사한 것으로 보인다.


This study examines the effects of the characteristics of parent household and child household, as well as intergenerational transfer on geographical proximity, and gender effect. The behavior of residential mobility in older households is compared according to the data from the KLoSA (2008 to 2016). Research findings indicate that the behavior of geographical proximity between generations appears when the need for support increases due to physical and economic constraints of old age. Intergenerational transfer of time affects the geographical proximity between generations in both directions via face-to-face contact. The transfer of money from children to parents affects the geographical proximity. In the case of gender effect, the female household shows a difference in the geographical proximity regarding housing stability, gender of the child, and transfer of money from the children. Therefore, the behavior of residential proximity between the generations of older households is similar to the behavior of residential migration of the older households according to life cycle needs.

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2부동산투자 스타일인자의 상대적 중요도에 관한 연구

저자 : 민성훈 ( Min Seong Hun )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 4호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 25-41 (17 pages)

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본 연구는 부동산투자 전문가를 대상으로 한 인식조사를 통해 국내 부동산시장에서 투자의 스타일을 결정하는 인자들의 상대적 중요도를 탐색한다. 인식조사는 크게 두 단계로 시행되는데, 먼저 이원비교 설문에 의한 AHP를 통해 선행연구에서 유의하게 밝혀진 스타일인자들의 상대적 중요도를 측정한 후, 스타일투자 전문가를 패널로 한 FGI를 통해 그 결과를 심도 있게 해석한다. 조사결과는 다음과 같다. 국내 전문가들은 스타일인자로서 입지, 임대율, 소득비중 세 가지를 가장 중요하게 인식하고 있다. 이는 용도, LTV 및 개발비중도 핵심적인 스타일인자로 취급하는 해외 사례와 다소 다른 결과인데, 이에 대해서는 오피스에 집중된 투자행태, 투자전략과 관계없이 50~60% 수준의 LTV를 허용하는 대출관행, 개발사업을 포함한 포트폴리오 투자의 부재 등 국내 기관투자의 특성에서 원인을 찾을 수 있다. 다만 향후에는 기관투자자의 투자섹터 확대, 레버리지나 개발사업에 대한 노출을 활용하는 스타일투자의 확대 등에 의해 용도, LTV 및 개발비중의 중요도가 높아질 것으로 예상된다.


This study investigates the relative importance of real estate investment style factors through the perception survey of the experts. The survey consists of two stages, an AHP according to the pairwise comparisons of factors that are in the previous literature and an FGI on the result of the AHP. The result is as follows. Korean experts regard location, occupancy, and proportion of the income yield to the total return as the three most important style factors. This is quite different from foreign practice, which regards use of property, LTV and proportion of the development projects in the total investment as the main style factors. Experts point out the investment behavior focusing on the office sector, the practice in the commercial mortgage market, which allows 50~60% LTV regardless of investment strategy, and the absence of the portfolio investment, which includes development projects as the reasons of the outcome. However, the importance of the three minor factors seems to increase due to the expansion of investment sectors and the trend of style investment using various LTV and aiming development projects.

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3전월세 유형별 거래량 결정요인 분석

저자 : 이다영 ( Lee Da Young ) , 이상경 ( Lee Sang Kyeong )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 4호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 43-54 (12 pages)

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이 연구에서는 서울시 행정동별 전월세 유형(월세, 준월세, 준전세, 전세)별 1만세대당 거래량에 OLS회귀모형과 공간래그모형(SLM), 공간오차모형(SEM)을 적용하여 인구, 주택, 경제, 사회, 지역특성의 영향을 분석하였다. 공간자기상관을 고려하는 모형인 SEM의 적합도가 가장 높게 나타나 이를 중심으로 해석하면 다음과 같다. 첫째, 월세 시장과 준월세 시장은 유사한 구조를 갖는 시장이다. 월세와 준월세의 경우 1인세대수가 많을수록 외국인비율이 높을수록 거래량이 증가하는 반면 노인인구비율이 높을수록, 주택수가 많을수록, 종사자비율이 높을수록 거래량이 감소한다. 둘째, 준전세와 전세 시장은 유사한 구조를 갖는 시장이다. 준전세와 전세의 경우 1인세대수와 사업체수가 많고 노인인구비율이 높은 지역에서 거래량이 감소하며, 아파트비율이 높은 지역에서는 거래량이 증가한다. 또한, 아파트매매가와 지역더미 변수가 유의하게 나타나 부유한 지역일수록 준전세와 전세 거래량이 많다는 것을 알 수 있다. 셋째, 준월세와 준전세는 월세를 지불한다는 점에서 공통점을 갖지만 거래량 결정요인을 통해 차별화된 시장임을 알 수 있다. 준월세와 준전세 거래량 모두 노인인구비율과 사업체수에 의해 부의 영향을 받으며 아파트비율에 의해 정의 영향을 받는다. 그러나, 준월세는 1인세대수가 많을수록 거래량이 많은 반면 준전세는 오히려 거래량이 감소한다. 또한, 준월세 거래량은 아파트매매가에 영향을 받지 않지만 준전세 거래량은 정의 영향을 받는다. 이 같은 결과는 월세와 준월세는 월세를 고리로, 준전세와 전세는 전세를 고리로 형성된 시장이라는 것을 알려준다. 이 연구의 의의는 전월세 유형별 거래량 결정요인 분석을 통해 전월세 시장의 구조적 특성을 인식할 수 있었다는 점에 있다.


The aim of this study is to identify the determinants of transaction volume according to housing rent type using spatial regression models. Housing rent is classified into four types: monthly rent, semi-monthly rent, semi-chonsei and chonsei. The area targeted is Seoul city and data collected for analysis are built up in terms of an administrative unit, dong. The spatial error model turns out to be the best spatial regression model. The result of the analysis is as follows. Monthly rent and semi-monthly rent have similar determinants: the number of single households and foreigner ratio have positive effects but the elderly population ratio, number of housing and employee ratio have negative effects. Chonsei and semi-chonsei have similar determinants: apartment ratio and housing price have positive effects but the number of single households, the elderly population ratio and the number of business have negative effects. In both semi-monthly rent and semi-chonsei, renters pay monthly rent but they have different characteristics. The number of single households has opposite effects. The transaction volume of semi-chonsei in all other regions is significantly lower than in the Southeast region but that of semi-monthly rent is only significant lower in the Southwest region. Consequently, semi-monthly rent is similar to monthly rent, while semi-chonsei is similar to chonsei. This study is meaningful in that it identifies the structural characteristics of housing rent markets by analyzing the determinants of transaction volume according to housing rent type.

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4사회적 약자 범죄 및 5대 범죄가 주택가격 형성에 미치는 영향에 관한 연구 : 부산광역시 사례

저자 : 정명시 ( Jeong Myung Si ) , 추준석 ( Chu Joon Suk )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 4호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 55-67 (13 pages)

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본 논문은 부산시의 아파트를 대상으로 하여 사회적 약자 대상의 범죄를 포함한 다양한 유형의 범죄와 범죄환경 개선 등이 아파트 가격 형성에 미치는 영향을 분석한 최초의 연구이다. 종속변수로는 구·군별 2017년 1월 한 달간 거래신고 된 아파트 실거래가격 1,906건을 활용하였고, 설명변수 중 범죄특성 변수로는 총 범죄율, 5대 범죄율, 사회적 약자 대상 범죄율, 외국인 범죄를 활용하였고, 이외에 외국인 수, 외국인 밀집지역, 탈북민 수, CCTV 설치대수, 환경개선 등의 변수를 사용하였다. 과거의 범죄가 현재의 아파트 매매가격에 영향을 미칠 것이라는 가정 하에 2014년부터 2016년까지 3년간의 범죄와 관련된 통계를 헤도닉 가격 모형을 이용하여 분석하였다. 5대 강력범죄, 사회적 약자 범죄인 학교폭력·성폭력·가정폭력, 외국인 범죄, 외국인 수, 탈북민 수, 그리고 CCTV 설치 수변수들은 모두 올바른 부호를 가지고 통계적으로 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히, 학교폭력이 해당지역 아파트 가격에 부정적인 영향을 뚜렷하게 미치는 것으로 나타났는데, 이는 주거지 선택에 있어서 학부모들이 학교폭력에 대해 보다 민감한 반응을 보이고 있다고 해석된다.


This study is the first to analyze the effects of various types of crime, including social abuse crimes and improvement of crime environment on the apartment prices in Busan. The dependent variable is the real transaction price of the apartments, which include the transactions in January 2017. A total of 1,906 cases are analyzed by gu·gun. As for the independent variables, the variables of crime characteristics include the total crime rate, five major violent crimes, social abuse crime, and crime by foreigners. The variables of other characteristics include the number of foreigners, concentration area of foreigners, North Korean defectors, number of CCTV, and environmental improvement. Under the assumption that the past crimes have an effect on the current apartment price, the study obtain various pieces of statistics in regard to the crimes during three years (2014~2016). The analysis use the hedonic price model. Five major violent crimes, social abuse crimes (e.g., sexual, domestic, and school violence), crime by foreigners, number of foreigners, North Korean defectors, and number of CCTV have the right sign with statistical significance. In particular, school violence has a significant negative impact on the apartment price of the areas of concern because the parents have sensitive reactions to school violence.

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5생존분석 개념을 이용한 입주예정물량 추정 방법론 연구

저자 : 지규현 ( Ji Kyu Hyun ) , 곽하영 ( Kwak Ha Young ) , 이창무 ( Lee Chang Moo ) , 한제선 ( Han Je Sun )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 4호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 69-83 (15 pages)

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주택가격의 변화는 수요와 공급에 의해 결정되나, 주택수요에 비해 주택공급은 상대적으로 비탄력적어서 주택가격의 변동성이 발생한다. 주택가격 변동성 증가는 사업자의 주택투자 시기를 지연시켜 시장에 원활한 주택공급을 저해하는 요인이 되어, 주택가격 급등의 원인이 되기도 한다. 이러한 부동산시장 불확실성의 주요 원인 중에 하나는 주택공급에 대한 정보의 불확실성이다. 부동산 가격 안정과 미래의 불확실성을 줄이기 위해서는 주택공급에 대한 정보를 시장에 확인시켜 주는 것이 필요하다. 현재 공동주택 입주예정 물량의 경우 민간 부동산 정보회사에서 정보를 제공하고는 있지만 공공에서 발표되고 있는 공식통계는 부재한 상황이다. 이에 본 연구는 국토교통부가 생산관리하고 있는 주택공급시스템(HIS)의 원시자료를 이용하여 공동주택의 개발에서 준공까지의 과정에 대한 추적을 통해 중장기 입주물량 추정을 시도하였다. 본 연구가 제안한 공동주택 입주예정물량 통계는 주택공급통계의 불확실성을 줄여 공급주체가 주택 공급량을 조절하도록 함으로써, 주택시장 불확실성을 줄이는데 기여할 것이다.


Although supply and demand determine the changes in housing prices, housing supply is relatively inelastic relative to the housing demand, which results in the volatility of the housing prices. The increase in the housing price volatility is a factor that impedes the smooth supply of housing to the market through the delay in the timing of the housing developers' investment, which may also cause the housing price to soar. One of the main reasons for this uncertainty in the real estate market is the uncertainty of information about housing supply. In order to stabilize the real estate prices and reduce uncertainty in the future, it is necessary to confirm the information on housing supply to the market.
Private real estate information company provides information about the specific amount of moving into the apartment; however, there is no official statistics by the public. Threfore, this study attempts to estimate the long-term residential volume from the approval to the completion of the apartment via the raw data of the Housing Supply System (HIS), which the Ministry of Land, Infrastructure, and Transport manages and produces. As a result of the decrease in the uncertainty of the housing supply statistics, the statistics on the volume of apartment reduces the housing market uncertainty. This allows the housing suppliers to have control on the housing supply.

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