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Korea Real Estate Review

  • : 한국부동산연구원
  • : 사회과학분야  >  경제학
  • : KCI등재
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  • : 연속간행물
  • : 계간
  • : 2092-5395
  • :
  • : 감정평가논집(~2008)→부동산연구(2009~)

수록정보
29권1호(2019) |수록논문 수 : 5
간행물 제목
29권1호(2019년) 수록논문
권호별 수록 논문
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KCI등재

1잔여지 감가보상에 관한 판례분석

저자 : 서경규 ( Seo Kyung Kyu )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 7-24 (18 pages)

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잔여지의 감가보상은 간접보상의 대표적 유형이지만 그동안 관련법규의 미비로 활발하게 시행되지 못했다. 본 논문은 법원의 판례를 분석하여 잔여지 감가보상의 현황을 파악하고 제도개선 및 감정평가 실무의 시사점을 도출하는 것이 목적이다.
연구결과 도출한 시사점은 다음과 같다. 먼저, 제도개선에 관한 시사점으로 ① 재결단계에서부터 잔여지 매수청구를 원하더라도 잔여지 감가보상을 예비적으로 청구할 것, ② 잔여지 소유자의 권리구제강화를 위해 사업시행자에게 공사완료일 통지를 의무화할 것, ③ 「공익사업법」에 대해 보상에 관한 일반법으로서의 기능을 강화할 것, ④ 감가보상의 범위에 관해 구체적인 입법으로 보완할 것, ⑤사업시행이익과의 상계 필요 등을 도출하였다. 다음으로 감정평가실무에 관한 시사점으로 ① 잔여지감가보상의 감정평가시 형상과 면적의 변화를 분석할 것, ② 일단지 판정에 유의할 것, ③ 사업손실의 판정을 위해 공사관련 도면을 확인할 것, ④ 광평수 토지가 잔여지인 경우 일부 면적에 대한 감가여부를 검토할 것 등을 도출하였다.


The depreciated compensation of the remaining land is a typical indirect compensation, but it has not been actively implemented due to the absence of relevant regulations. The purpose of this study is to analyze court cases on the compensation, to grasp the current situation of the depreciated compensation of the remaining land, and to derive system improvements and implications for appraisal practice.
The results of the study are as follows. Regarding the improvement of the system, it is necessary to: ① claim the depreciated compensation of the remaining land preliminarily, even if there is a demand or request for the purchase of the remaining land from the adjudication stage; ② notify the project operator of the construction completion date to strengthen the relief of right of the owner; ③ strengthen the function of the Public Works Act as a general law on compensation; ④ supplement the Public Works Act with specific legislation on the scope of a depreciated compensation; and ⑤ offset the profits from the project. Regarding the analysis of the appraisal practice, it is necessary to: ① analyze the changes in the shape and area when appraising the depreciated compensation of the remaining land; ② be careful in judging a group of lands; ③ check the drawings related to a construction project to determine the business loss; and ④ examine the land parcels to determine if some of them are depreciated when the remaining land is larger than the land parcels.

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2녹색건축 인증여부가 오피스 건물 임대료 및 공실률에 미치는 영향에 관한 연구

저자 : 정성훈 ( Jeong Seong Hoon ) , 진창하 ( Jin Chang Ha )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 25-37 (13 pages)

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본 연구는 녹색건축으로의 건축주 또는 투자자들의 유인을 끌어낼 정보를 제공하고자 녹색건축인증(G-SEED) 취득이 오피스 자산의 투자수익률을 결정짓는 주요요인인 임대료와 공실률에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 분석을 위해 본 연구에서는 서울시 소재 오피스 507개동의 2017년 12월의 임대차 조사 횡단면 자료를 사용하였다. 본 연구는 임대료 모형 설정 시 공실률을 설명변수로 포함시켰고, 공실률 모형 설정 시 임대료를 설명변수로 포함시켰으며, 두 변수의 내생성을 적절히 통제해주기 위해 도구변수를 활용한 2SLS 추정법을 적용하였다. 분석결과, 녹색건축 인증여부는 임대료에 유의한 영향을 미치지 않지만 공실률에는 유의한 음의 영향을 미치는 것으로 나타났으며 그 크기는 약 0.080이다. 이는 유지관리비 절감에 따른 사용자 비용 감소분이 임대료에는 영향을 미치지 않지만, 인증 오피스에 임차한 기업의 사업성 증진 효과가 임대시장에서 수요자들의 상대적 선호를 발생시켜 자연스레 공실 감소로 이어지고 있는 것으로 추정된다. 본 연구의 정책적인 제언은 녹색건축으로의 건축주 또는 투자자들의 유인을 위해서는 인증 참여에 따른 제도적인 인센티브를 제공하는 것 또한 중요하지만, 친환경 자재 사용, 친환경 공법 적용, 신재생에너지 설비 설치 등에 따른 추가적인 공사비를 충분히 초과할 수 있는 화폐적 이득과 관련된 실증적 증거를 제시하는 것이 가장 중요하다는 것이다.


The purpose of this study is to examine how the green-building certification system (G-SEED, Green Standard for Energy and Environmental Design) affects the rent level and vacancy rate, which are the main determinants of the investment return of office assets. Using the office market information for December 2017, the 2-SLS (stage least square) model is adopted as a methodology for overcoming the endogenous issue on the office rent and vacancy determinant model. The results show that the green-building certification system has a significant impact on the vacancy rate but is insignificant to the rent level. The magnitude of the estimate of the vacancy rate based on the green-building certification system is approximately -0.08, with a significant p-value. It can be assumed that the green-building certification system does not affect the rent level but clearly affects the occupancy level. This indicates that the said system provides operational efficiency to individual firms in the office market but is not reflected on the rent level. It is confirmed that the green-building certification system does affect the office market through the vacancy level, which implies that firms prefer to locate at a green building over the long term, in accordance with social responsibility, as a marketing strategy. Thus, it is important to provide a set of incentives to attract potential tenants and developers so as to offset the additional cost at the initial construction stage of a building's life cycle.

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3지역 및 아파트 규모별 가격상승률 차이에 따른 주택연금 가입자 수 변화 연구

저자 : 여대환 ( Yeo Dae Hwan ) , 백성준 ( Baek Sung Joon )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 39-48 (10 pages)

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본 연구는 주택연금 월지급금 산정요인 중 하나인 주택가격 상승률에 따른 지역 및 주택규모별 가입자 변화를 분석함으로써, 단일모형으로 공급하고 있는 주택연금 상품에 대한 손실 가능성 최소화를 위한 정책적 제언을 하고자 한다. 이를 위해 주택연금 가입자의 대부분을 차지하고, 가격 상승률 자료에 대한 범위가 획일화되어 있는 수도권 및 5대광역시 아파트 가입자를 대상으로 아파트 규모별 및 지역별 가격상승률 차이에 따른 가입자 변화를 분석하였고, 다음과 같은 결과를 발견하였다. 분석결과 첫째 지역별 아파트 가격상승률 요인 중 경기, 대구, 울산, 광주에서 1% 유의수준에서 유의하게 나타났다. 둘째 지역 요인에 대해 통제 후 아파트의 규모 요인에 대한 고정효과 모형을 분석한 결과 전용 85㎡초과에서 10% 유의수준에서 통계적으로 유의하게 나타났다.
기존 선행연구들은 횡단면 분석이 주를 이루었으나, 본 연구는 지역 및 아파트 규모별 가격상승률 차이에 따른 주택연금 가입자 변화에 차이에 대해 패널분석으로 검증하였다는 점에서 차별성을 가진다.


Suggested herein is a policy proposal for minimizing the possibility of loss from reverse mortgage, supplied as a single model. In this study, the changes in the number of people availing of reverse mortgage according to the difference in price increase by region and house size, one of the factors for the calculation of the monthly payment for reverse mortgage, are analyzed. For this purpose, the changes in the number of people who rent apartments in the metropolitan area and in the five metropolitan cities where the scope of the price increase rate data is standardized according to the apartment size and the difference in the price increase rate are analyzed, and the following results are obtained.
First, in Gyeonggi, Daegu, Ulsan, and Gwangju, the significance level for the differences in the apartment price increase rate factors by region is 1%. Second, the fixed-effect model for the apartment size as controlled for the regional factors is statistically significant, with a 10% significance level in excess of 85㎡.
In the previous studies, cross-sectional analysis is mainly used, but in this study, panel analysis is used to examine the differences in the changes in the number of housing pension subscribers according to the difference in the price increase rate by region and apartment size.

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4주거복지정책이 임대 거주자의 주거만족도에 미치는 영향

저자 : 김대환 ( Kim Dae Hwan ) , 김춘득 ( Kim Choon Deuk )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 49-62 (14 pages)

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정부의 주거복지정책은 양적 측면에서 꾸준히 증가해 왔으나 이를 질적인 측면에서 평가한 연구는 부족한 실정이다. 본 연구는 한국복지패널의 2005∼2016년 자료를 활용하여 거주형태별, 주거복지수혜 여부별, 그리고 주거복지 정책별 주거만족도의 차이를 분석하였다. 분석 결과, 자가 거주자, 전세 거주자, 월세 거주자 순으로 주거만족도가 높게 나타났으며 점유형태와 무관하게 정부의 주거복지 수혜자들의 주거만족도가 크게 개선되었다. 특히 임대 거주자가 주거복지를 수혜할 경우 주거만족도 개선 정도가 가장 높았다.
주거복지 정책별 주거만족도의 개선 정도를 분석한 결과, 모든 정책이 주거만족도를 개선시켰는데, 특히 공공(국민)임대, 영구임대, 전세지원, 월세지원 및 기타 정책 순으로 주거만족도를 개선시키는 것으로 분석되었다. 그러므로 무주택자의 주거복지를 위해 장기간 거주할 수 있는 임대주택의 공급이 우선되어야 할 것이다. 다만, 임대주택처럼 거주 안정성이 높은 정책일수록 소요 재정도 클 것이므로 향후 주거복지 정책별 비용 대비 편익 분석이 요구된다.


The government's housing welfare policies have been increasing in quantity, but there is a dearth of qualitative research thereon. This study analyzes the difference in residential satisfaction by residence type, residence welfare benefit, and type of residence welfare, using the Korea Welfare Panel 2005-2016 data.
The empirical results of the study show that the residential satisfaction is high in the order of the people who live in their own house, who live in a leased house on a deposit basis, and who live in a leased house paid for monthly. Regardless of the type of housing, the satisfaction of the beneficiaries of the housing welfare policies has greatly improved. Especially, when residents living in a rented house receive housing welfare, the degree of improvement of their satisfaction is the greatest.
For the results of the analysis of the degree of improvement in residential satisfaction by type of housing welfare, all the policies improve the satisfaction of the residents. In particular, it is determined that the residential satisfaction is improved in the order of public leasing, permanent leasing, deposit support, and monthly payment support and other policies. Therefore, policies that provide stable residences in the long-term, such as public or permanent leases, should be given priority for the homeless people's housing welfare. The more the policy provides stable residences, however, the bigger the financing for it should be. Thus, cost-benefit analysis is required for each residential welfare policy.

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5베트남 토지제도와 토지평가의 실제

저자 : 김정선 ( Kim Jung Sun )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 29권 1호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 63-69 (7 pages)

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본 연구는 급증하는 부동산산업의 해외진출에 따라 투자자들의 관심이 높아지고 있는 베트남의 토지제도를 살펴보고 감정평가 시 적용례를 검토하여 실무적인 이해를 돕는데 목적이 있다. 베트남은 경제의 대부분을 개방하고 있으면서도 사회주의국가의 근간은 그대로 유지하고 있다. 베트남 헌법과 민법에 따르면 토지의 소유권은 국가와 국민 전체에게 있고, 개인에게는 일정 요건 하에서 사용권만을 부여하고 있다. 이러한 제한된 권리에도 불구하고 사용권은 시장 내에서 재산권으로서 실질적인 행사가 자유롭게 인정되고 있다. 토지관리 제도는 용도지역제 대신 토지구상과 계획 및 개별토지 개발계획 등 위주로 되어 있어 한국의 실정과 차이가 있다.
토지평가에 있어서는 토지평가시 기본지가를 직접 적용하는 경우는 없으며, 평가방식중 주방식인 거래사례비교법 적용시 개별특성 비교를 위해 간접적으로 활용된다는 점, 개별필지의 허가사항 등을 검토하여 행정적요인을 반드시 보정할 필요가 있다는 점, 지역요인을 비교할 때 해당지역의 로변과 지역별 도시계획도면을 검토해야 한다는 점 등에 유의해야 할 것이다.


This study aims to examine the land system of Vietnam, regarded as the most suitable investment place at present, in the situation where the interest is increasing due to the soaring overseas expansion of its real estate industry, and to improve the practical understanding of such system by examining examples of land appraisal. Vietnam is opening much of its economy, but it is also endeavoring to maintain its foundations as a socialist country. The Vietnam Constitution and Civil Law declare that all the lands in the country belong to or are owned by the state and all the Vietnamese people, and they only grant individuals the right to use a piece of land in Vietnam when they have satisfied certain requirements. This notwithstanding, it is widely recognized that such right of use of a piece of land in Vietnam is effectively exercised as a property right in the market. In addition, in terms of the land system, land is managed based on land design, planning, and individual land development plans instead of the zoning system, which is different from the actual situation in South Korea.
With regard to the issues related to land assessment, there has been no case of direct application of fundamental land prices to land valuation in Vietnam, and there is a need to pay attention to the fact that the fundamental land prices are indirectly being used for comparing individual properties. In addition, the administrative factors must be corrected by examining the use permission details of individual lots, and the regional urban planning drawings must be reviewed based on the roadsides of the relevant regions

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