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1사업 단계별 복합 실물옵션을 이용한 주택재개발사업의 가치평가

저자 : 진연화 ( Jin Yeon-hwa ) , 유정석 ( Yu Jung-suk )

발행기관 : 한국지역개발학회 간행물 : 한국지역개발학회지 29권 1호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 51-78 (28 pages)

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This study evaluates the business value by applying real options that complement the shortcomings of existing methods of Net Present Value (NPV) as a feasibility evaluation of housing redevelopment. The real option is the application of techniques of financial investment options and reflects the variability of step-by-step business risks under the uncertainties of the future. Therefore, the real option is suitable for analyzing housing redevelopment project that it takes a long period of time. The housing redevelopment projects can proceed in the next steps, depending on whether or not the project is carried out by project stages. Therefore, a sequential option to abandon is applied to Bermuda compound option for calculating the valuation of the housing redevelopment projects. The sequential compound option evaluates the business value by separating of primary, secondary and tertiary analysis. As a result, because the exercise price of the put option price is lower than the underlying asset from the 1st analysis to the 3rd analysis, it is reasonable to proceed with the project to the option expiry time than the exercise of the deferral option.

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2성남시 재개발사업의 갈등 해소방안

저자 : 문덕배 ( Duck Bae Moon ) , 윤동건 ( Dong Gun Yoon ) , 이은미 ( Eun Mi Lee )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 13권 2호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 79-96 (18 pages)

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재개발사업에는 복잡다양한 이해관계들이 얽혀있고, 사업이 어떻게 추진되는냐에 따라 각각의 참여주체들에게 다른 결과를 가져올 수 있기 때문이다. 이에 따라 본 연구에서는 관련 문헌 및 사례분석을통해 주택재개발사업 계획단계부터 사업완료 단계까지 사업 각 단계별로 발생하는 갈등을 각 주체별로분석하고, 성남시 당해 사업지의 지역주민들을 대상으로 한 개발사례를 분석하여 주택재개발 사업상 발생하는 갈등해소방안을 도출하여 보았다. 이에 대한 연구 결과는 다음과 같다. 사업시행자와 공공간의 갈등을 해소하기 위한 제언으로는 재개발 추진방식을 전면 철거방식과 더불어점진적인 사업방식도 검토할 필요가 있다. 사업방식에 있어서도 재개발 사업방식을 주거 환경 복지사업으로 전환을 모색하여야 한다. 중앙행정기관에서는 중앙행정기관간, 중앙-지방자치단체간, 지방자치단체간, 지방자치단체-공공기관간 등의 갈등 조정에 대한 법령을 제정하여야 한다. 재개발 지역 지방자치단체에서는 권리자, 세입자, 사업시행자, 시공사 등의 갈등을 효율적으로 조정할수 있도록 갈등조정 기구를 검토하여야 한다. 재개발 계획단계에서 주민 공청회, 조합원에 대한 사전 설명회와 주민 의견수렴 등 재개발 방식을 비롯한 분양방식, 정산방식, 사업비 등의 사전 공개가 이루어 져야할 것이다. 그리고 본 연구의 한계점은 다음과 같다. 첫째는 사례연구라는 연구방법상의 한계점이다. 본 연구는 성남시 재개발 사업을 중심으로 하여 연구를 수행하였다. 따라서 연구결과를 재개발사업에 일반화하여 적용하기에는 한계가 있다. 둘째는 자료 구득상의 한계이다. 성남시 재개발 문제가 아직도 성남시와 LH공사간의 미해결된 문제인관계로 사전 협의내용, 건설원가, 사업성분석, 면담내용 등 사업시행자와 공공기관과의 구체적인 자료획득에 어려움이 있었다. 셋째는 재개발 갈등과 갈등의 사후관리 프로세스로서 심리적인 치료, 부패와의 관계, 전면 철거방식이 아닌 대안적인 재개발 방식, 공공기관의 갈등관리 방식 등에 대해서는 차후 더욱 깊은 연구가 있어야할 것이다.


It is because a redevelopment project involves interests complexly entangled with one another and how the project proceeds may bring different results to those participating in it. Therefore, this study conducted literature review and case analysis to draw solutions for the conflicts generated from a housing redevelopment project by analyzing the conflicts generated in each of the project steps by each of the subjects involved in it from planning to completion steps and analyzing a redevelopment case with residents living in the site of the project in Seongnam City. With the process, the researcher has gained the following results: As a suggestion to resolve conflicts between the developer and the public sector, it is needed to examine the methods of promoting redevelopment, both entire demolition and gradual development. About the types of projects, too, it is necessary to find ways to convert the redevelopment project into the residential environment and welfare improvement project. Central administrative agencies will have to enact laws and ordinances for conflict resolution between central administrative agencies, central-local autonomous entities, local autonomous entities, and local autonomous entities-public institutions. Local autonomous entities engaged in the redevelopment project should inspect their conflict resolution organizations so as to resolve conflicts among rightful persons, tenants, developers, and constructors efficiently. At the planning steps of redevelopment, they will have to provide the residents with open hearings or briefing sessions about the union members in advance, collect opinions from the residents, and also open related matters such as the procedure of the redevelopment, lotting-out, adjustment, and project cost previously. The limitations of this paper are as shown below: First, it has a limitation for case study employed as its study method. The study was performed mainly around the redevelopment project in Seongnam City. Thus, it is hard to generalize the results and apply them to other redevelopment projects. Second, it also has a limitation regarding collecting data. In fact, Seongnam City’s redevelopment issue is still going on between Seongnam City and LH, so it was difficult to collect detailed data dealing with the developer and public institutions such as what had been previously agreed between them, construction cost, business value analysis, and the interviews. Third, as a post-management process for redevelopment-related conflicts, follow-up research will have to be conducted more profoundly regarding not just psychotherapy, relations among corruptions, and the method of entire demolition but alternative redevelopment and also public institutions’ conflict management afterwards.

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3재개발,재건축 관련 취득세와 재산세의 과세상 문제점과 개선방안에 관한 연구

저자 : 정지선 ( Ji Sun Chung )

발행기관 : 한국세무학회 간행물 : 세무학연구 28권 1호 발행 연도 : 2011 페이지 : pp. 239-270 (32 pages)

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일반적으로 재개발사업이란 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 의미하고, 재건축사업이란 정비기반시설은 양호하지만 노후 또는 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업을 말한다. 이러한 재개발 또는 재건축과 관련해서는 조세법상 여러 가지 문제가 발생하는데, 본 논문은 재개발 및 재건축 관련 조세법상 여러 가지 문제점 중에서 취득세와 재산세 관련 문제점을 지적하고 그에 대한 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 재개발 및 재건축 관련 취득세와 재산세의 문제점과 그러한 문제점에 대한 개선방안을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 정비사업조합은 법인으로 하도록 규정하고 있는데, 현행법의 해석상 영리법인으로 보아야 할 것이다. 둘째, 주택 재개발사업에 있어서는 조합원이 조합에 현물출자하는 경우와 조합이 신축한 주택을 분양하는 경우 모두 당해 조합에게 취득세 납세의무가 없다고 보아야 할 것이다. 셋째, 주택 재건축사업에 있어서 조합원이 조합에 현물출자하는 경우 그 조합에게 취득세 납세의 무가 없다고 보아야 하며, 조합이 신축한 주택을 분양하는 경우에도 조합원에게 분양하는 것과 조합원 이외의 자에게 분양하는 것을 구분하지 않고 취득세 납세의무가 없다고 보아야 할 것이다. 넷째, 주택 건설업자가 분양용으로 취득한 주택의 경우 당해 주택건설업자는 취득세 납세의무를 부담하지 않고, 분양자가 분양 받을 때 취득세 납세의무를 부담하는 것으로 보아야 할 것이다. 다섯째, 재개발·재건축의 경우 재산세 과세대상의 변경으로 인하여 급격한 세부담의 증가가 발생하므로, 이에 대한 합리적인 개선이 이루어져야 한다. 또한, 주택재개발 등의 경우 체비지 또는 보류지에 대한 재산세 납세의무 규정에 대한 합리적인 개선이 이루어져야 한다. 본 연구를 통하여 재개발 또는 재건축 관련 취득세와 재산세의 과세에 있어서 보다 합리적인 개선이 이루어지길 기대한다. 다만, 본 연구에서는 지면 관계상 재개발 또는 재건축 관련 양도소득세와 법인세 및 부가가치세 등 국세 관련 연구는 수행하지 못하였다.


In general, the redevelopment project means the business to be executed to provide better residential circumstances in the area condensed with old and poor buildings with the neighboring inferior infrastructure and the reconstruction project is the business for improving the residential circumstances in the area concentrated with old or poor buildings with fair infrastructure. Many of those issues relating to such redevelopment and reconstruction occur in terms of tax laws, which shall be explained specially for acquisition and property taxes as follows: First, maintenance business union is prescribed as a corporation, which shall be interpreted a profit corporation under the current laws. Second, in both cases of any in-kind investment into the union by union members and the sales of buildings by such union upon executing the redevelopment project, the appropriate union members have no obligations or duties to pay any acquisition tax. Third, in case of the in-kind investment into the union by union members, such union members shall not be required to make any payment of acquisition tax and in case of the sales of newly constructed buildings by such union upon executing the reconstruction, the appropriate union members don`t have to pay any acquisition tax with regard to whether or not the sales is made for union or non-union members. Fourth, when construction company comes to acquire and hold the title, ownership and rights to the buildings for sales, it is considered that such company has no obligation to pay such acquisition tax and the next transferee shall be liable for paying that acquisition tax. Fifth, the scope of taxation caused by redevelopment or reconstruction project makes abrupt increase in the amount of tax payable, so the rational measures of improvement for this should be taken. In addition, the provisions for the payment obligation of property tax on an area of land secured by the authorities in recompense of development outlay or the land area reserved for the related purposes should be revised in a more reasonable way. This research is expected to bring the betterment of the acquisition and property taxes relating to redevelopment and reconstruction.

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4부산시 도심재개발의 활성화 방안: 연계프로그램 적용을 중심으로

저자 : 박정관

발행기관 : 한국지방정부학회 간행물 : 지방정부연구 7권 2호 발행 연도 : 2003 페이지 : pp. 89-112 (24 pages)

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부산시는 도심의 쇠퇴화가 심각함에도 불구하고 도심재개발사업은 매우 부진하고 과 장기 지연 등의 문제점을 나타내고 있다. 따라서 이 연구는 부산시 도심재개발의 활성화를 위한 새로운 방안으로 연계프로그램(linkage program)의 적용 가능성을 분석하고 그 시사점을 제시하고자 한다. 이를 위해 이 연구는 먼저 도심재개발을 위한 연계프로그램의 이론적 배경으로 도심재개발의 활성화와 관련된 선행연구, 연계프로그램의 개념과 도입배경, 외국의 연계프로그램의 적용 사례 및 시사점을 고찰하였다. 다음은 부산시의 도심재개발사업의 추진 실태와 계획을 파악하고, 부산시 도심재개발을 위한 연계프로그램의 적용가능성을 2개 사례지역, 즉 광복동구역, 국제시장구역을 대상으로 분석하였다. 분석 결과에 의하면 사례구역은 복합용도개발과 함께 연계프로그램을 적용할 경우 도심재개발사업으로 경제성이 있을 뿐만 아니라 도심의 재생 내지 활성화가 충분히 가능한 것으로 나타나고 있다. 부산시 도심재개발사업의 활성화를 위해서는 도시재개발방식의 전환과 효율적 추진체제의 구축, 도심의 복합용도 개발과 연계프로그램의 적극적 활용, 도심재개발 재원의 확보와 기금의 운영 개선, 도시재개발 계획 및 정책의 재고 등이 요청된다.

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5재개발이 지역사회에 미치는 인식 및 만족도 -서울특별시 마포구 용강동을 중심으로-

저자 : 윤선화 ( Seon Hwa Youn ) , 한혜근 ( Hye Geun Han )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 13권 1호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 57-70 (14 pages)

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본 연구에서는 재개발사업에 대한 주민인식과 만족도를 실증적으로 조사 분석하여 마포구의 효율적성장관리 계획과 개발에 필요한 방향을 제시하여 지역발전을 위한 전기를 마련하고자 하였다. 이를 위해마포대로 일대 용강 제2, 3구역 재개발 인근지역을 대상으로 재개발사업에 관한 특성을 고찰하고, 요인을 도출하여, 요인분석과 신뢰도분석 및 기술통계, 만족도의 영향력을 파악하기 위한 회귀분석, 요인이 참여의향에 미치는 영향력을 알아보기 위한 로지스틱 회귀분석 그리고 FGI 면접을 실시하였다. 분석결과, 학력, 확장성, 쾌적성, 경제성이 재개발의 만족도에 의미 있는 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 재개발사업 참여의향에 미치는 영향력에서는 연령, 쾌적성, 확장성, 경제성이 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 면접결과 재개발사업으로 인하여 자산 가치는 증가하고, 교육여건은 개선된 반면, 복지시설의 부족, 재래시장의 부재와 상권의 발달로 인한 늦은 귀가시의 안전대책은 보완해야할 부분으로 나타났다.


This study intends to provide a guideline for the area redevelopment of the Mapo District by suggesting the effective development management plan and the direction. The research is based on the (quantitative) analysis (on the changes in the level of awareness and satisfaction) of the population in Mapo district focused on the surrounding area of Mapodaero. For this purpose, several research techniques were employed. These include the technical statistics to evaluate the importance of the factor, regression analysis to analyze the impact of the satisfaction level, and personal contacts were made to supplement the logistics regression analysis, and questionnaire survey intended to analyze the influence on the participation willingness resulting from the possible changes in the local area. The study indicates that the extendability factor is the most influential among all other factors. Also, the factors of cleanliness, economics. All factors including cleanliness, extendability, accessibility, economics, are proven to be statistically valid. Face to face questionnaire survey tells that asset value has increased and educational circumstances have improved after the area redevelopment. However, few things were pointed out to be supplemented and corrected. These include the lack of welfare facilities, collapse of traditional market, and security measures in case of late homecoming due to the develop -ment of commercial facilities.

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6대구의 기성시가지 재개발방식이 아파트 분양가격에 미치는 효과

저자 : 전경구 ( Kyung Ku Chun ) , 박금준 ( Keum Joon Park )

발행기관 : 한국지역개발학회 간행물 : 한국지역개발학회지 20권 1호 발행 연도 : 2008 페이지 : pp. 19-38 (20 pages)

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7재개발,재건축사업의 사업비 예측에 관한 연구

저자 : 이진규 ( Jin Kyu Lee )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 24권 2호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 47-58 (12 pages)

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건설 프로젝트의 초기단계에서 예측된 사업비는 발주자의 의사결정에 큰 영향을 미치며, 프로젝트의 성공에 있어 중요한 요소로 작용한다. 그러나 국내 재개발.재건축사업의 경우, 사업비 예측은 실적자료를 활용한 단위 면적당 단가 방식에 머물러 있으며, 몇몇의 공공발주기관을 제외하고는 체계적인 사업비 산정 시스템을 구축하고 있지 않기 때문에 사업 초기단계에서 적정한 사업비를 예측할 수 없는 어려움이 따른다. 따라서 본 연구에서는 재개발·재건축사업에서 합리적이고정확하게 사업비를 예측할 수 있도록 재개발·재건축사업의 사업비에 영향을 미치는 요인을 파악하였고, 50개의 사업비자료를 수집하여 회귀분석을 실시하였다. 또한 이를 이용하여 회귀식에 의한 사업비 예측모델을 구축하였다. 본 연구에서 개발된 모델은 사업비를 추정하고 사업비의 범위를 제시할 수 있으며, 예측된 결과의 적절성을 판단하여 제시할 수 있다. 이러한 결과는 사업초기단계에서 객관적인 정보로 이용될 수 있기 때문에 재개발·재건축사업 발주자의 예산관련 의사결정에 효과적으로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.


At the initial stage of a construction project, estimated project cost is very important as it significantly influences the owner``s decision making. Accurate cost estimating, in the initial stage of the redevelopment and reconstruction project, serves as a critical factor because initial decision making effects the final cost of the project. However in the cases of the redevelopment and reconstruction project, excluding a few of the public owners, there is a problem in properly estimating project cost due to the lack of project cost estimating system. Therefore, in this study, the redevelopment and reconstruction project at a reasonable and estimated project cost, the redevelopment and reconstruction project so that you can influence project cost and the cost of the material factors, 50 are gathered and entered into the regression analysis. The cost of the project was to build predictive models using the regression formula. The model developed in this study can estimate project cost, present the range of project cost, and judge the appropriateness of the estimated cost. The results can be used as an objective basis in the initial stage, therefore can be effectively used by the customer for budget related decisions.

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8주택재개발사업 참여자의 PF에 대한 상호지향성 실증분석

저자 : 오석건 ( Seok Keon Oh ) , 김갑열 ( Gab Youl Kim ) , 방경식 ( Kyung Sik Bang )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 17권 1호 발행 연도 : 2007 페이지 : pp. 87-113 (27 pages)

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주택재개발사업에서 프로젝트 파이낸싱은 유용한 자금조달방식으로 활용될 수 있다. 이것이 적용되기까지는 법적 측면, 제도적 측면, 관행적 측면, 사업주체 사이의 인식차이 측면 등에서 아직 많은 난관이 놓여 있다. 이에 본 연구는 사업주체를 비롯한 정비업체, 금융기관 등 사업참여자가 생각하는 프로젝트 파이낸싱에 대한 인식과 프로젝트 파이낸싱의 도입을 저해하는 요인이 무엇인가에 대한 인식차이를 확인하는 것이 주택재개발 사업에서 프로젝트 파이낸싱이 도입과 활성화에 첫 걸음이 된다는 판단 하에, 상호지향성 모델에 입각해 이들간의 인식차이를 분석하였다. 그 결과 프로젝트 파이낸싱 도입의 신뢰도와 필요성에 대한 의견은 i)추진위원회 승인 이전단계의 경우와 ii)추진 위원회 승인부터 조합설립 인가 이전단계에는 금융기관은 조합과 정비사업체에 비해 프로젝트 파이낸싱에 대한 신뢰도가 낮았고, 도입 필요성에 대해서도 낮게 인식하는 것으로 분석되었다. 참여자간의 이러한 객관적 인식은 상호 정확하게 추정되고 있는 것으로 파악되었다. iii)그러나 조합설립인가부터 조합청산단계에는 금융기관의 프로젝트 파이 낸싱에 대한 신뢰도와 필요성은 전반적으로 높아졌다. 또, 사업참여자간의 이러한 객관적 인식에 대한 상호 추정은 정확하게 인지된 것으로 파악되었다. 조합설립 이후 조합해산 단계에는 사업 참여자간에 인식차이가 나타나지 않았으며, 사업찹여자간에 상대방의 인식을 정확히 인지하고 있는 것으로 분석되었다. 다음으로 주택재개발 사업에서 프로젝트 파이낸싱 활성화 저해요인에 대한 상호지향성 분석결과에서는``음성적 자금지원``, ``금융기관 대출회피``, ``정부의 관심부족``, ``도시정비기금 활용부족`` 등 4개 항목의 경우 사업주체 사이에 인식차이가 있지만, ``사업주체 법적 지위``, ``금융기관대출 법적제한``, ``사업의 불확실성``의 경우 사업주체간 인식이 일치하는 것으로 파악되었다. 나아가 주관적 일치도 분석에서 프로젝트 파이낸싱 활성화 저해요인에 대해 각 사업주체는 상대방이 부분적으로는 자신과 다른 인식을 갖고 있고 부분적으로는 자신과 동일한 인식을 갖고 있을 것으로 추정했으며, 이러한 주관적 일치도 추정은 대부분 정확한 것으로 나타났다. 이러한 연구결과는 다음과 같은 함의를 제공한다. 먼저, 주택재개발사업에서 프로젝트 파이낸싱에 대한 신뢰도와 필요성에서 사업참여자간의 인식차이가 나타나지 않은 단계는 조합설립 인가부터 조합 청산 단계이다. 추진위원회승인 이전단계, 추진위원회 승인부터 조합설립 인가 이전단계의 경우는 금융기관의 신뢰도와 필요성이 낮다. 이러한 결과는 주택재개발 사업에서 프로젝트 파이낸싱이 활성화 되기 위해서는 사업참여자 사이의 인식차이 문제보다 사업 관련 법적, 제도적 개선을 마련하는 것이 시급한 과제라는 점을 시사한다. 다시 말해 주택개발사업 초기단계에서 제기되는 법적, 제도적 한계의 해결방안이 마련될 경우 금융기관의 프로젝트 파이낸싱에 대한 신뢰도와 필요성을 높여 자연스럽게 프로젝트 파이낸싱이 주요 자금조달방안으로 활용될 수 있다는 판단이다. 다음으로 프로젝트 파이낸싱 활성화의 저해요인에서 조합은 ``사업주체의 법적 지위``, ``금융기관의 대출회피``, ``정부의 관심부족``, ``도시정비기금 활용부족``을 중요한 요인으로 인식하고 있으며, 금융기관은 ``음성적 자금지원``, ``사업 불확실성``을 중요한 요인으로 인식하고 있고, 정비사업체는 ``사업주체의 법적지위``, ``정부의 관심 부족``, ``도시정비기금 활용부족``을 중요한 요인으로 인식하고 있었다. 이러한 결과는 프로젝트 파이낸싱 활성화를 위해 두 가지 방향으로 대안이 제시되어야 한다는 점을 시사한다. 하나는 조합의 법적 지위를 안정화 시키고, 조합의 법적 지위 불안정성으로 인해 나타나는 음성적 자금지원 관행을 제거하는 것이다. 다른 하나는 금융기관과 정부가 주택재개발사업에서 프로젝트 파이낸싱 도입과 활성화를 위해 다양한 금융상품을 개발하고 도시정비기금 활용을 활성화하는 방안을 마련하는 것이다. 연구결과에서 제시된 바와 같이 프로젝트 파이낸싱 활성화 저해요인에 대해 각 사업참여자는 자신의 생각과 상대방의 인식을 대부분 정확하게 인지하고 있다. 때문에 앞서 언급된 두 가지 방향에서 구첵적인 대안이 제시된다면 주택재개발사업에서 프로젝트 파이낸싱은 유용한 자금조달방식으로 활용될 가능성이 크다고 판단된다.


Project Financing can be used as a useful finance supply method in housing redevelopment project. But, in korea, there are many legal and institutional handicap in adopting Project Financing in housing redevelopment project. Thus the purpose of this study is to identify the perceptual difference among stakeholder on Project Financing in housing redevelopment project by using co-orientation model. Because identification of perceptual difference among stakeholder can be the first step for vitalizing Project Financing in housing redevelopment project. And co-orientation model can show the perceptual difference among stakeholder(housing redevelopment association, financial agency, redevelopment management company) in comparing stakeholder`s own perception with another stakeholder`s perception in adopting Project Financing for housing redevelopment project. To accomplish this purpose, survey method is used for gathering data. According to the research results, stakeholder(housing redevelopment association, financial agency, redevelopment management company) perceived another`s perception exactly. So, if a legal and institutional improvement is prepared in the early stage of housing redevelopment project, financial agency can have a trust and need in project finance. And analysis result of stakeholder`s perception about impediment factors show that government and finance agency have to prepare for vitalization plan like development of financial product and fund of urban maintenance to project financing in housing redevelopment project.

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9재개발, 재건축사업 과정에서의 세입자 보상실무 개선방안

저자 : 성중탁 ( Joong Tak Sung )

발행기관 : 이화여자대학교 법학연구소 간행물 : 법학논집 18권 3호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 113-148 (36 pages)

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도시정비법 제정 이후 주택재건축, 재개발사업 등 도시정비사업은 공공사업의 성격을 보다 강하게 지니게 되었다. 그러나 재개발, 재건축을 둘러싸고 여러 사회 문제가 지속적으로 발생하고 있고, 그 문제를 해결하기 위해 정부와 서울시 등 지자체는 도시정비법을 일부 개정하여 소위 공공관리제를 도입하였지만 재정 부족문제 및 공공 지원이 가장 필요한 부분인 세입자 보상이나 철거 등에 공의 역할이 개입되지 못하면서 정비사업의 주도권과 관련된 사항에만 공공의 권한을 불필요하게 확대하였다는 비판이 제기되었다. 즉, 정작 중요한 세입자 보상 문제에서의 공공의 역할이 강조되지 않은 것이다. 더 이상 도시정비사업 과정에서 철거와 그 보상을 두고 사회적 갈등이 재발하지 않도록 하기 위해서는 정비사업 과정에서 공공관리를 강화하는 한편 보다 실질적이고 현실적인 보상이 이루어지도록 입법적으로 해결할 필요성이 있다. 이를 위해 이 글은 각종 도시정비사업을 시행하는 과정에 있어서 상가세입자와 주거임차인 등 세입자들에게 어떠한 보상을 어느 정도로 해주어야 헌법상 정당보상 원칙에 근접하는 것인지에 관한 문제를 다루고 있다. 우선 현행 보상제도와 정당한 보상의 문제를 개관하고, 구체적으로 상가세입자의 권리금보상, 영업보상, 이주대책 등을 아우르는 각종 보상제도 및 그 보상기준을 제시해 보고자 노력하였다. 지금까지 우리나라에서 재개발, 재건축 과정은 조합과 시공사 측의 이익을 위해 속도전에만 치우쳐 그 과정에서 건물주와 토지소유자에 대한 보상문제는 일부 논의의 진전이 있었으나 세입자에 대한 보상은 뒷전이었던 것이 사실이다. 헌법상 평등원칙은 도시정비사업과정에서 소유자와 세입자에 대해서도 동일하게 적용되어야 하는 가치이다. 즉 도시정비사업의 보상 체계상 지금까지 소외되어 온 세입자에 대한 보호가 보다 체계적으로 입법화될 필요성이 있는 것이다.


「The Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」 is applied to both and as a result of it, such difficulties are addressed partially. However, there still exists some ambiguity under this new law. The element of public interest in the housing reconstruction has been emphasized. Also the housing reconstruction which has been considered as the private law plays some role in city rebuilding and the housing reconstruction issue has been dragged into public law area. Likewise, such phenomenon causes inevitable conflicts between tenant’s private individual right and public interest. In the end, all these phenomenon create a problem which would inflict enormous damages to the union members and his tenants. The purpose of this study lies in preventing legal conflicts likely to happen while exercising the right during the reconstruction process and in bringing success to the reconstruction project by analyzing the disputes in real lives related to the conditions, procedures, price calculations and so on while exercising the right, and then suggesting a realistic improvement(legislation) measures especially for the tenants rights within improvement of urban system. This paper is aimed at suggesting an appropriate framework to address overall legal issues on sale request during housing reconstruction process, examine alternatives out of current sale request system to balance the interest between contractors and dissenting people and find a reasonable resolution of disputes. This study is intended to examine how predetermined business losses would be compensated within commercial areas which are subject to public reconstruction projects, and to identify whether any breach against property right could be justifiably indemnified according to the constitutional regulations.

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10재개발,재건축 조합의 부가가치세 매입세액공제제도의 개선방안

저자 : 박승식 ( Seung Sick Park ) , 황명철 ( Myung Cheol Hwang )

발행기관 : 한국세무학회 간행물 : 세무와 회계저널 12권 2호 발행 연도 : 2011 페이지 : pp. 491-522 (32 pages)

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최근의 재건축·재개발과 관련하여 부가가치세법상의 과세대상 및 매입세액공제에 대해서 다양한 주장이 제기되고 있는 상황에서 그 문제점과 개선방안을 살펴보았다· 건설과정에서 발생하는 조합원들의 매입세액 문제를 상가조합은 주택조합과는 달리 취급할 필요가 있다· 본 연구는 문헌연구를 중심으로 현행 규정의 문제점을 살펴보고 그 주요 개선방안으로 다음과 같은 방법을 제안한다· 첫째, 부가가치세법 시행규칙 재8조를 시행령으로 격상시킨다· 즉, 조합이 시공사로부터 세금계산서를 조합명의로 받고 조합이 시공사로부터 받은 세금계산서상의 금액 범위 내에서 조합원에게 세금계산서를 교부하여 조합원들 각자가 사업자등록을 하고 매입세액공제 받을 수 있게 하는데, 현재의 시행규칙의 내용을 조합원들이 실질적으로 공제를 받을 수 있도록 최소한 시행령으로 격상 시키고 조합과 조합원들이 이행하기에 어려운 부분들을 좀 더 쉽게 적용할 수 있도록 개정한다· 둘째, 조세특례제한법 제104조의 7 제3항 규정인 “조합이 조합원에게 공급하는 건축물은 재화의 공급으로 보지 않는다·”는 내용을 주택조합의 경우로 제한한다· 즉, 상가조합이 조합원들에게 공급하는 건축물의 공급은 제외하여 재화의 공급으로 보도록 하여 일반재화의 공급처럼 부가가치세 협력의무를 부여하여 조합원들이 건설매입세액을 공제받을 수 있도록 한다· 셋째, 조합과 조합원을 동일체로 보아 시공사로부터 조합이 매입세액공제를 받고, 조합은 조합원에게 세금계산서를 발행(매출세액 발생시키지 않음)하지 않고 조합원은 조합이 대신하여 매입세액 공제를 받은 것으로 보고 조합원으로써 분양받은 건축물에 관한 매입세액은 이미 공제받을 것으로 보고 조합원은 당해 건축물을 사업용 자산으로 활용하여 매출세액을 발생시키면 된다· 이상의 어느 방법을 채택하여 시행을 하든지 과세당국이나 조합원의 입장에서는 동일한 경제적 효과가 있을 것이다· 납세자 즉 조합원의 재산권을 심각하게 침해하지 않는 방향으로 조합원들이 실제로 부담한 건설매입세액을 공제(환급)받을 수 있도록 법령 개정이나 예규판례로서 명확한 입장을 취해야 할 것이다· 본 연구에서 개선점으로 제안한 위의 사항이 반영된다면 부가가치세 이론에 보다 충실한 규정이 될 것이며, 재개발·재건축을 지원하는 효과가 있을 것으로 판단한다·


Most residential houses of large cities in Korea are constructed as wide range residential areas due to a lack of residential land· And most apartments are being reconstructed and redeveloped to improve residential environment from a city-planning perspective· However, the regulations and interpretations related to accounting and tax laws on maintenance projects are not clear yet· This study aimed to review conflicting opinions and the interpretation and judgment cases of the taxation office based on major national taxation of the commercial reconstruction and redevelopment maintenance project union, to extract problems and find solutions· First, this study suggest that Enforcement Regulations No· 8 of Value Added Tax Act need to be amended to an Enforcement Ordinance· Commercial reconstruction and redevelopment projects are actually co-projects of union members, and the union is just a subjective taxation unit to calculate income· Second, there is a need for clear interpretation and make difference between the house reconstruction union and commercial reconstruction union· I suggest that the special tax treatment control law, section 104, para· 7, No· 3 clause is applied for only housing development union, except commercial reconstruction union· The housing reconstruction and redevelopment union has members of the end consumer, but commercial reconstruction union doing a man of enterprise· Third, Being the union and union members one, the union is delivered tax invoice from contsructions company and has a deduction of input tax, but does not deliveries union members· It is regarded of union members` deducting input tax· The union member receives a residence that is taxable in the year and trades goods or services as a man of enterprise in the future and has a payment of sales tax, and should pay for taxes for a reasonable and non-deficient tax law· By adopting more than one way to enforce among the above suggestions, the position of tax authorities or the union and union members will have the same economic effect· In order to deduct or refund of input tax for non-violation on property rights of taxpayers(union members), it is suggested to revise the VAT and take a clear view as precedent·

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