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1참여정부 부동산정책이 현재에 주는 시사점

저자 : 김천구

발행기관 : 현대경제연구원 간행물 : 한국경제주평 752권 0호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 1-16 (16 pages)

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■ 개요 국내 부동산 시장은 지역 간 가격상승 차별화가 나타나며 일부 지역에 과열 조짐이 보이고 있다. 정부는 시장안정화를 위한 부동산정책을 예고하고 있다. 과거 집권기간 동안 부동산시장 가격 불안정이 장기화된 경우는 참여정부 시기이다. 주요 정책 기조에서 현재 정부가 참여정부와 유사점을 가진다는 점에서 참여정부 시절 펼쳐진 부동산정책을 현재 시점에서 검토해 볼 필요가 있다. 본 연구에서는 과거 참여정부 시절 부동산경기 흐름과 당시 부동산 안정화 대책을 살펴보았다. 당시 정부 정책이 부동산 가격 안정에 실패한 원인을 분석해보고 지금 시점에서 우리에게 시사하는 바가 무엇인지 찾아보았다. ■ 참여정부 시기 부동산가격 추이 (거시경제 여건) 부동산 수요를 나타내는 국내 가계의 소득수준은 빠르게 높아졌다. 참여정부 당시 국내경기는 글로벌 경기 호황의 영향으로 외환위기 충격에서 벗어나 안정적인 성장세를 기록하였다. 안정적인 경제성장과 원화 강세 등의 영향으로 1인당 국민소득이 빠르게 증가하며 2006년에 처음으로 2만 달러를 넘어섰다. 국내소비자물가상승률은 낮은 수준을 유지하며 가계의 실질소득 증대에 도움이 되었다. 가계의 대출여력은 저금리 기조가 이어지며 늘어났다. 금리는 2003년부터 2005년 중반까지 서서히 낮아졌다. 2005년 후반이 지나서야 금리는 서서히 높아졌다. 국내의 저금리 정책 영향으로 시중 유동성이 풍부해졌다. 광의의 시중유동성을 나타내는 국내 M2 증가율은 2003년 초 13%를 상회하였다. 2004년에 시중유동성이 감소하는 듯 보였으나 2005년 이후 다시 증가 속도가 가팔라졌다. (부동산가격 추이) 참여정부 기간 동안 부동산가격은 지속적으로 불안하였다. 참여정부가 출범하기 이전부터 상승세를 보이던 부동산 가격은 집권초기인 2003년에 높은 상승률을 기록하였다. 2004년 들어서 하락세를 보이던 부동산 가격은 2005년부터 불안해지더니 2006년 11.6%, 2007년 3.1% 상승하였다. 지역별로는 수도권과 지방간 가격 차별화 현상이 심화되었다. 수도권 지역의 주택매매가격 상승률은 2003년초 10%를 넘어섰으며 2005년 하반기부터 다시 증가 속도가 가팔라졌다. 수도권 중 서울 지역의 가격 상승률이 높았으며 특히 강남권 지역의 부동산 가격이 큰 폭의 상승을 기록했다. 반면 지방의 부동산 가격은 참여정부 시기 대체로 낮은 상승률을 기록했다. ■ 참여정부 당시 주요 부동산 대책과 한계 (주요 부동산 대책) 부동산대책은 시장의 과열을 막기 위한 투기억제 대책과 침체된 시장을 회복시키기 위한 부동산 경기활성화 대책으로 구분된다. 부동산 시장의 과열을 억제하는 투기억제 대책은 수요측 대책과 공급측 대책이 있다. 참여정부 당시에는 부동산가격의 과도한 상승을 막기 위한 투기억제 대책이 주를 이루었다. 부동산시장이 과열되었다고 판단한 참여정부는 집권기간 중 2004년을 제외하고 매년 부동산 과열 억제 대책을 펼쳤다. 참여정부 1년차인 2003년에 종합부동산세 도입, LTV규제 강화 등을 포함한 10.29 주택시장안정종합대책이 발표된다. 10.29대책 이후 부동산 가격은 일시적인 안정세를 보였다. 부동산 가격이 안정되자 카드사태 영향으로 침체된 경기를 부동산을 통해 부양할 필요성이 제기되었다. 따라서 2004년 7월 모기지론 확대 등을 포함한 건설경기 연착륙 방안이 발표되었다. 2005년 초부터 주택가격이 다시 불안해지자 정부는 2005년 8.31대책과 2006년 3.30대책을 발표한다. 하지만 2006년 하반기 부동산 가격이 급등하자 공급확대, 공급제도 개선, 주거복지 강화를 위한 2006년 11.15대책, 2007년 1.11대책을 발표한다. 부동산 가격은 2007년 하반기부터 서서히 안정되기 시작한다. (참여정부 부동산정책 한계) 참여정부 당시 다양한 투기억제 대책에도 불구하고 부동산가격 불안이 이어졌다. 그 원인으로는 첫째, 수급예측의 실패로 공급 대비 수요 과잉이 상당기간 지속되었으며 초기 정책이 수요억제에 집중되었다. 외환위기 이후 부동산경기가 급랭하며 주택 공급이 부족해졌다. 반면 국내 경제가 호조를 보이며 주택에 대한 수요가 증가하였다. 늘어나는 주택 수요에 대응하기 위해 주택 공급을 늘려야 하지만 택지 확보에서 주택공급까지는 상당한 시차가 존재하여 수급 불균형이 장기화 되었다. 특히 초기 부동산대책은 공급확대 보다는 수요억제에 집중된 측면이 있었다. 둘째, 시중의 자본 유동성이 풍부하였고 대체투자 수단이 부족하여 투기억제 대책에도 불구하고 자금이 부동산 시장으로 지속적으로 유입되었다. 당시 저금리 기조가 장기화되며 가계의 대출 여력이 늘어났다. 반면 대체투자 수단 부족으로 각종 규제에도 불구하고 시중 자금이 부동산 시장으로 쏠렸다. 셋째, 지역 균형발전과 부동산가격 안정화 정책 등 상충되는 목표가 추진되었다. 국토균형 발전을 위한 지역균형 발전 사업이 추진되며 지방의 주택공급은 늘어났으나 지방 부동산 수요는 규제 강화로 줄어 지방 미분양 주택이 늘어났다. 수도권 지역은 용지부족과 규제 강화로 인해 공급이 감소하여 수도권 지역과 지방 간 부동산 가격 양극화가 발생하였다. 넷째, 부동산 경기의 예측 실패로 지속적이고 일관성 있는 정책이 추진되지 못하였다. 2003년 10.29대책 이후 주택가격이 약세를 보이자 정부는 건설경기의 급격한 하락을 방지하기 위한 건설경기 연착륙 방안을 발표하였다. 경기회복 및 규제완화에 대한 기대감, 향후 공급부족에 대한 불안감, 판교신도시 분양 등 호재등과 겹치며 2005년 이후 부동산 가격이 다시 급등하게 된다. ■ 시사점 향후 부동산시장의 불확실성을 낮추고 가격 안정을 유도할 필요가 있다. 과거 참여정부 시기 각종 대책에도 불구하고 부동산가격 안정에 실패한 사례를 거울삼아 첫째, 기본적으로 수요·공급 안정에 바탕을 둔 부동산정책기조를 유지해야 한다. 둘째, 시중의 유동성이 생산적인 실물부문으로 유입될 수 있도록 노력해야 한다. 셋째, 정부 내 부동산 시장의 호·불황 판단과 대응 정책 수립 시 일관성과 세심한 주의가 필요하다. 넷째, 정부 정책의 실현가능성 확보 및 정책의 시장 선도 기능 강화 등을 통해 시장 내 신뢰성을 확보해야 한다.

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2가계부채에 대한 거시경제변수와 부동산정책의 영향 : LTV, DTI정부정책을 중심으로

저자 : 김영갑 ( Youngkap Kim ) , 최성관 ( Sunggoan Choi )

발행기관 : 한국경제통상학회(구 한국경상학회,한국국민경제학회) 간행물 : 경제연구 36권 2호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 75-103 (29 pages)

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본 연구는 거시경제변수와 부동산정책이 가계부채에 미치는 영향을 오차수정모형과 벡터오차수정모형(VECM)을 활용하여 분석하였다. 분석 자료는 2003년 10월부터 2017년 12월까지 총171개의 월별자료를 활용하였다. 연구결과는, 공적분 검정에서 가계예금(HS)과 가계대출금리(HIR), 소비자물가지수(CPI)는 가계부채(HD)와 음(-)의 장기균형으로 실업률(UR), 주가지수(KOSPI), 주택매매가격지수(HTPI)는 양(+)의 균형관계를 가지고 있음을 확인하였다. 부동산정책을 더미변수(Dummy Variable)로 한 오차수정모형으로 부터 가계부채(HD)가 유의한 수준까지 영향을 미친 것으로 분석되었다. 특히 2013년 주택시장 정상화 종합대책과 2014년 7월 24일 부동산 및 경제 활성화 정책인 LTV, DTI을 완화하여 시행한 정책들은 부동산시장에서 주택매매가격지수에 양(+)의 영향을 미쳐 가계부채(HD)가 증가한 것으로 분석되었다. 예측오차 분산분해 결과, 가계예금(HS)과 가계대출금리(HIR)는 예측기간이 길어질수록 그 크기는 점점 커지고 실업률(UR)과 주가지수(KOSPI)는 다른 변수에 비해 작고, 주택매매가격지수(HTPI)와 주가지수(KOSPI), 소비자물가지수(CPI)의 영향력은 점점 커지는 것으로 분석되었다.


This paper analyzes the influences of the macroeconomic variables and real estate policies. On household debt to analyze the effects, We incorporate real estate polices into an Error Correction Model and VECM. From the empirical findings, Household debt is co-integrated with HS, HIR, UR, CPI, HTPI and KOSPI. Which means they have stable long run relationships. From error correction model using the dummy variables of governmental real estate policies and macroeconomic variables. The policies to mitigate LTV, DTI increased house prices. From VECM, impulse-response analysis and forecast error variance decomposition showed to increased impact of UR, CPI, HIR, HTPI and KOSPI on household debt by time difference longer.

3경제민주화와 부동산 정책

저자 : 변창흠

발행기관 : 대한지방행정공제회 간행물 : 도시문제 48권 530호 발행 연도 : 2013 페이지 : pp. 25-29 (5 pages)

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4거시경제가 부동산펀드 설정규모에 미치는 영향

저자 : 박종민 ( Jong Min Park ) , 전상경 ( Sang Gyung Jeon )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 22권 1호 발행 연도 : 2012 페이지 : pp. 79-107 (29 pages)

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본 연구에서 자산운용사회사들이 부동산펀드를 설정 여부 의사결정에 영향을 미칠 수 있는 거시경제요인에 대해서 실증 분석하였다. 거시경제지표들과 부동산펀드 설정규모 사이의 인과성 분석은 시계열 자료를 근거로 수행되었는데 통계처리 데이터는 매월말 데이터를 전월대비 변동률로 변환하여 사용하였다. 거시경제지표 기준시점과 부동산펀드 설정시점과의 -3시차 모형이 통계적으로 가장 유의하였으며, 분석결과에 의하면 유형별 부동산펀드 설정규모에 영향을 미치는 주요 거시경제변수는 금리와 교역수지로 나타났다. 금리는 매우 유의하게 음(-)의 인과관계를 보이며 영향을 미치는 것으로 나타나고, 교역수지 역 시 매우 유의하나, 국내와 해외공모합계에서는 음(-), 해외 합계에서는 양(+)의 인과관계를 보였다.


It has been estimated that some macro-economic factors may influence Asset Operation Companies to decide whether to establish new funds investing on real estate or not. The objectives of this thesis are to find out what factors are relevant to establishing new funds through the empirical analysis using the ratio data of economical indices and practical fund amounts at current month over those at previous month. Regression analysis using the model of -3 month timelag has made it clear that interest factor among macro-economic indices has negative influence on the amount of real estate funds. The factor of international trading payment balance with foreign countries is statistically more significant and the coefficient is generally negative, however, the coefficient of this factor for the total amount of public subscription for foreign investment is positive.

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5산업연관분석을 활용한 중국 부동산 산업의 경제적 파급효과 분석

저자 : 이찬우 ( Chan Woo Lee ) , 김재준 ( Jae Joon Kim )

발행기관 : 한중사회과학학회 간행물 : 한중사회과학연구 36권 0호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 107-131 (25 pages)

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The real estate industry has played an important role in dramatic economic development in China. This study uses input-output analysis to investigate the economic impacts of real estate industry in chinese economy for the period 1996∼2011. Through the analysis, we can find some overall results. First, the real estate industry has relative high the forward linkage effect. so Chines authorities have enough attention to intervene in the macro economy. Second, the real estate industry has relative high the impacts of the production in the field of Financial Intermediation, Electrical and Optical Equipment and Other Business Activities. Third, the effects of the supply shortage in real estate industry on other sectors is Gradually decreasing. This study is based on General equilibrium theory and Leontief production theory, but can’t completely replace the other analysis method.

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6부동산 산업의 국민경제적 파급효과

저자 : 최차순 ( Cha Soon Choi )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 10권 1호 발행 연도 : 2011 페이지 : pp. 101-114 (14 pages)

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Real Estate Industry is realized that a field of the core industry which can be created economic growth, employ, and a higher value added. Such gravity of this, The role of Real Estate Industry enlarged day by day. In future, the importance of Real Estate Industry will be prospected to be raised continually. Therefore Real Estate Industry highly need to analyse a ripple effect on national economy through the input-output analysis. This paper uses Input-output table of year 2008 of Korea to examine the economic impacts of Real Estate Industry, The result shows that Real Estate Industry on national economy follow as: First, Real Estate Industry appears greatly to induce the employment-inducing effects and production-inducing effects on the part of other industries. Second, It is shown that the price fluctuation rate of Real Estate Industry have a major effect on the price level in other industry sectors. so. it is desirable that index of the price fluctuation rate of Real Estate Industry can be used to reference data to stabilizing the price level. Finally, While we access to analyze and interpret to Real Estate, could analyze the situation and role in the national industry as exogenous and then investing economic impacts of it. it is need to continuous invest and promote to Real Estate Industry to become a future growth engine for the country economy.

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7통화정책이 부동산가격 변동성에 미치는 영향에 관한 연구

저자 : 최영상 ( Young Sang Choi ) , 고성수 ( Sung Soo Kho )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 4호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 7-19 (13 pages)

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본 연구는 핵심적인 통화정책 관련 변수들과 모기지 규제 정책, 유동성 관련 변수들이 한국의 부동산 가격 변동성 동학에 미치는 영향에 대해 분석하였다. 이를 위해, 독립변수와 종속변수를 동학적 해석이 가능하도록 변동성 관련변수로 변환하였다. 1998년 1월부터 2013년 8월까지의 한국은행 및 기타 자료에 기초한 본 연구는 부동산 시장과 통화정책간의 잠재적인 관계를 설명해준다.실증분석 결과 팽창적 통화정책(기준금리 하락 및 통화량 공급 가속)과 모기지 규제정책의 부재는 차기의 주택가격변동률을 추가적으로 가속시키는 경향이 있는 것으로 나타났다. 그러나 긴축적 통화정책(기준금리 상승, 통화량 공급 감속)과 모기지 규제정책의 도입은 주택가격변동률을 추가적으로 감속시키는 경향이 있는 것으로 나타났다. 이를 통해, 본 연구는 통화정책의 주요요소들이 부동산 가격 변동률 변화의 중요한 원동력임을 밝혔다. 또한, 상승주식시장은 차기의 주택가격 변동률 가속과 관련이 있는 것을 확인하였다. 마지막으로 외부 단기성투기자금 유입은 주택가격 변동률과는 통계적으로 중요한 영향은 없는 것을 확인하였다.


This study focuses on the effect of key monetary policy variables and mortgage credit policy indicator, liquidity-related variables on the real estate price volatility dynamics in korea. For this purpose, the independent variables and the dependent variables were converted to a volatility-related variables. Based on monthly data from January 1998 to August 2013, it demonstrates underlying relation between the real estate market and monetary policy. Empirical result shows that both expansionary monetary policy (declining interest rates, faster money supply growth) and non-mortgage credit policy tends to accelerate the subsequent home price growth rate. however, restrictive monetary policy (rising interest rates, slower money supply growth) and the introduction of mortgage credit policy tends to decelerate the subsequent home price growth rate. Through the results, This study finds that monetary policy factors are the important driving forces behind the change of real estate price growth rate. Furthermore, a bullish stock market related to accelerate subsequent home price growth rate. Finally, hot money flow not have statistically significant effects on the home price growth rate.

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8상태공간모형을 활용한 부동산실거래가격지수 추정에 관한 연구: 거래빈도가 낮은 지역을 중심으로

저자 : 박헌수 ( Heon Soo Park ) , 유은영 ( Eun Young Yoo )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 20권 1호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 5-17 (13 pages)

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This paper estimates the transaction-based real estate price indices for thin markets that have few transactions by using a state space model. The thinness of the market does have a marked effect on the precision of the price index estimate. Since the volitility of the price indices for thin markets estimated by the hedonic price model or repeated- sales model tends to be high, the precision of them is question of our interest. In this paper, we suggest an alternative approach to make stable price indices even when the number of transactions are small or even does not exist. We have developed the transaction-based price indices for the apartment of Gangnam-Gu and Jongno-Gu, Seoul, by using state space models which are estimated by the Kalman filtering and EM(Expectation and Maximization) algorithm. In order to consider the thin markets, we divide housing market by its size: small-sized and medium and large sized apartment. We find that our suggested apartment price indices have lower volatility and much more accurate than the traditional repeated sales indices.

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9부동산가격의 변동요인에 관한 연구 -토지가격과 주택가격을 중심으로-

저자 : 박철 ( Chul Park )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 12권 2호 발행 연도 : 2002 페이지 : pp. 69-90 (22 pages)

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10부동산공시가격 현실화에 따른 가계 세부담 변화 분석

저자 : 박준 ( Joon Park ) , 김재환 ( Jae Hwan Kim ) , 배유진 ( Yu Jin Bae )

발행기관 : 한국부동산연구원 간행물 : 부동산연구 25권 3호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 27-39 (13 pages)

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부동산 공시가격이 시장가치 수준으로 현실화될 경우 공정시장가액비율이 일정하다면 실거래가 대비 공시가격의 비율인 실거래가반영률의 상승으로 부동산보유세의 과세표준과 세액이 영향을 받을 것으로 예상된다. 이 연구의 목적은 가계의 현재 부동산보유세 세부담 수준을 파악하고, 부동산 공시가격이 시장가치 수준으로 현실화될 경우 예측되는 부동산보유세액 변화를 분석하여 향후 공정시장가액비율 및 세율 조정에 참고할 수 있는 기초연구를 수행하는 것이다. 특히 이 연구에서는 실거래가반영률이 현재의 65% 수준에서 향후 80~100%로 변화할 경우에 따른 부동산 보유세액 및 실효세율 변화 시뮬레이션을 가계 층위별과 자산규모별 등으로 나누어 상세히 분석했다. 실거래가반영률이 향후 80~100% 수준으로 상승할 경우 가구평균 재산세액 규모는 연 54만 원에서 연 68~88만 원으로 약 27~64% 증가하고 가구 평균 종합부동산세액은 신규 납부가구 포함할 경우 연 170만 원에서 연 189~203만 원 수준으로 약 11~19% 증가하는 것으로 나타났다. 재산세와 종합부동산세를 포함한 부동산보유세의 자산가액 대비 실효세율은 기존 0.18% 수준에서 향후 0.23~0.31% 수준으로 증가하는 것으로 분석되었다.


The Publicly Noticed Value of Real Estate Price (PNV) is below actual sales price in Korea. The ratio of PNV to actual sales price is around 65% with some variance by region and type of property. An upward adjustment of the ratio of PNV to actual sales price would lead to an upturn of tax base and amount of property tax since the PNV is used for calculating the tax base. The purpose of this study is to figure out the current level of property tax load of households and estimate the changes of property tax from the change of PNV, which can be a base for fine tuning of policies on tax and PNV system. If the ratio of PNV to actual sales price increase to 80~100% from the current level of around 65%, it is estimated that household’s average Property Tax would increase by 27~64% and household’s average Gross Real Estate Tax would increase by 11~19%. Effective rate of property tax including Property Tax and Gross Real Estate Tax is estimated to increase to 0.23~0.31% from the current level of 0.18%

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