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1성남시 재개발사업의 갈등 해소방안

저자 : 문덕배 ( Duck Bae Moon ) , 윤동건 ( Dong Gun Yoon ) , 이은미 ( Eun Mi Lee )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 13권 2호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 79-96 (18 pages)

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재개발사업에는 복잡다양한 이해관계들이 얽혀있고, 사업이 어떻게 추진되는냐에 따라 각각의 참여주체들에게 다른 결과를 가져올 수 있기 때문이다. 이에 따라 본 연구에서는 관련 문헌 및 사례분석을통해 주택재개발사업 계획단계부터 사업완료 단계까지 사업 각 단계별로 발생하는 갈등을 각 주체별로분석하고, 성남시 당해 사업지의 지역주민들을 대상으로 한 개발사례를 분석하여 주택재개발 사업상 발생하는 갈등해소방안을 도출하여 보았다. 이에 대한 연구 결과는 다음과 같다. 사업시행자와 공공간의 갈등을 해소하기 위한 제언으로는 재개발 추진방식을 전면 철거방식과 더불어점진적인 사업방식도 검토할 필요가 있다. 사업방식에 있어서도 재개발 사업방식을 주거 환경 복지사업으로 전환을 모색하여야 한다. 중앙행정기관에서는 중앙행정기관간, 중앙-지방자치단체간, 지방자치단체간, 지방자치단체-공공기관간 등의 갈등 조정에 대한 법령을 제정하여야 한다. 재개발 지역 지방자치단체에서는 권리자, 세입자, 사업시행자, 시공사 등의 갈등을 효율적으로 조정할수 있도록 갈등조정 기구를 검토하여야 한다. 재개발 계획단계에서 주민 공청회, 조합원에 대한 사전 설명회와 주민 의견수렴 등 재개발 방식을 비롯한 분양방식, 정산방식, 사업비 등의 사전 공개가 이루어 져야할 것이다. 그리고 본 연구의 한계점은 다음과 같다. 첫째는 사례연구라는 연구방법상의 한계점이다. 본 연구는 성남시 재개발 사업을 중심으로 하여 연구를 수행하였다. 따라서 연구결과를 재개발사업에 일반화하여 적용하기에는 한계가 있다. 둘째는 자료 구득상의 한계이다. 성남시 재개발 문제가 아직도 성남시와 LH공사간의 미해결된 문제인관계로 사전 협의내용, 건설원가, 사업성분석, 면담내용 등 사업시행자와 공공기관과의 구체적인 자료획득에 어려움이 있었다. 셋째는 재개발 갈등과 갈등의 사후관리 프로세스로서 심리적인 치료, 부패와의 관계, 전면 철거방식이 아닌 대안적인 재개발 방식, 공공기관의 갈등관리 방식 등에 대해서는 차후 더욱 깊은 연구가 있어야할 것이다.


It is because a redevelopment project involves interests complexly entangled with one another and how the project proceeds may bring different results to those participating in it. Therefore, this study conducted literature review and case analysis to draw solutions for the conflicts generated from a housing redevelopment project by analyzing the conflicts generated in each of the project steps by each of the subjects involved in it from planning to completion steps and analyzing a redevelopment case with residents living in the site of the project in Seongnam City. With the process, the researcher has gained the following results: As a suggestion to resolve conflicts between the developer and the public sector, it is needed to examine the methods of promoting redevelopment, both entire demolition and gradual development. About the types of projects, too, it is necessary to find ways to convert the redevelopment project into the residential environment and welfare improvement project. Central administrative agencies will have to enact laws and ordinances for conflict resolution between central administrative agencies, central-local autonomous entities, local autonomous entities, and local autonomous entities-public institutions. Local autonomous entities engaged in the redevelopment project should inspect their conflict resolution organizations so as to resolve conflicts among rightful persons, tenants, developers, and constructors efficiently. At the planning steps of redevelopment, they will have to provide the residents with open hearings or briefing sessions about the union members in advance, collect opinions from the residents, and also open related matters such as the procedure of the redevelopment, lotting-out, adjustment, and project cost previously. The limitations of this paper are as shown below: First, it has a limitation for case study employed as its study method. The study was performed mainly around the redevelopment project in Seongnam City. Thus, it is hard to generalize the results and apply them to other redevelopment projects. Second, it also has a limitation regarding collecting data. In fact, Seongnam City’s redevelopment issue is still going on between Seongnam City and LH, so it was difficult to collect detailed data dealing with the developer and public institutions such as what had been previously agreed between them, construction cost, business value analysis, and the interviews. Third, as a post-management process for redevelopment-related conflicts, follow-up research will have to be conducted more profoundly regarding not just psychotherapy, relations among corruptions, and the method of entire demolition but alternative redevelopment and also public institutions’ conflict management afterwards.

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2재개발사업 시행에 미치는 영향요인 분석 - 생존분석의 모수분포를 가정한 분석모델을 중심으로 -

저자 : 이건원 ( Gunwon Lee ) , 민병학 ( Byunghak Min ) , 김세용 ( Seiyong Kim )

발행기관 : 국토지리학회(구 한국지리교육학회) 간행물 : 국토지리학회지 52권 1호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 1-10 (10 pages)

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본 연구는 주택재개발사업의 기간에 영향을 미치는 요인들을 도출하는 것을 목적으로 한다. 본 연구에서는 주택재 개발사업을 촉진하는 요소로 알려진 사업지역 변수 외에 거시경제변수들을 중심으로 접근했다. 이를 위한 연구의 시간적범위는 2003년부터 현재 적용 중인 ‘도시 및 주거환경정비법’의 적용기간으로 한정하였다. 이 시기를 중심으로 서울시 내에서 주택재개발사업이 추진된 60개의 사업지역을 대상으로 하였다. 본 연구에서는 재개발사업 기간에 대한 연구들에 다수 사용되어 온 OLS와 기간과 같은 비정상 자료를 분석하는데 널리 사용되어온 생존분석을 이용하여 두 방법을 비교·분석하였다. 분석결과, 재개발사업의 기간을 분석함에 있어서 생존분석이 보다 우수한 분석방법이라는 점과 그 분석모델들 중 Weibull 분포를 가정한 분석이 적합한 모델임을 도출할 수 있었다. 또한 한국의 주택시장의 변화와 관련 법제도의 변화로 인해서 재개발사업의 사업성과 관련이 깊은 요소들이 재개발사업의 기간에 보다 영향을 미치는 것을 밝혀낼 수 있었다.


This study aims to identify the factors that affect the period required to complete housing redevelopment projects. The study adopted an approach focused on macroeconomic variables in addition to project area variables that are known to facilitate housing redevelopment projects. The analysis period was limited to the timeframe covered by the Act on Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents, which has been in effect since 2003. Focusing on this period, data was collected on 60 target areas in Seoul where housing redevelopment projects were implemented, using investigative factors known to affect housing redevelopment projects. This study compared and analyzed two methods: OLS, which has been used in multiple studies on durations of redevelopment projects; and survival analysis, which has widely been used in analyzing atypical data such as durations. The results of the analysis revealed that survival analysis was more effective at analyzing the duration of redevelopment projects, and that among such methods, it was more appropriate to use analysis assuming Weibull distribution. In addition, it was found that changes in the Korean housing market and the relevant legal system led to greater influence being exerted on the duration of redevelopment projects by factors with close correlations to the profitability of redevelopment projects.

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3부산시 도심재개발의 활성화 방안: 연계프로그램 적용을 중심으로

저자 : 박정관

발행기관 : 한국지방정부학회 간행물 : 지방정부연구 7권 2호 발행 연도 : 2003 페이지 : pp. 89-112 (24 pages)

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부산시는 도심의 쇠퇴화가 심각함에도 불구하고 도심재개발사업은 매우 부진하고 과 장기 지연 등의 문제점을 나타내고 있다. 따라서 이 연구는 부산시 도심재개발의 활성화를 위한 새로운 방안으로 연계프로그램(linkage program)의 적용 가능성을 분석하고 그 시사점을 제시하고자 한다. 이를 위해 이 연구는 먼저 도심재개발을 위한 연계프로그램의 이론적 배경으로 도심재개발의 활성화와 관련된 선행연구, 연계프로그램의 개념과 도입배경, 외국의 연계프로그램의 적용 사례 및 시사점을 고찰하였다. 다음은 부산시의 도심재개발사업의 추진 실태와 계획을 파악하고, 부산시 도심재개발을 위한 연계프로그램의 적용가능성을 2개 사례지역, 즉 광복동구역, 국제시장구역을 대상으로 분석하였다. 분석 결과에 의하면 사례구역은 복합용도개발과 함께 연계프로그램을 적용할 경우 도심재개발사업으로 경제성이 있을 뿐만 아니라 도심의 재생 내지 활성화가 충분히 가능한 것으로 나타나고 있다. 부산시 도심재개발사업의 활성화를 위해서는 도시재개발방식의 전환과 효율적 추진체제의 구축, 도심의 복합용도 개발과 연계프로그램의 적극적 활용, 도심재개발 재원의 확보와 기금의 운영 개선, 도시재개발 계획 및 정책의 재고 등이 요청된다.

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4재개발이 지역사회에 미치는 인식 및 만족도 -서울특별시 마포구 용강동을 중심으로-

저자 : 윤선화 ( Seon Hwa Youn ) , 한혜근 ( Hye Geun Han )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 13권 1호 발행 연도 : 2014 페이지 : pp. 57-70 (14 pages)

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본 연구에서는 재개발사업에 대한 주민인식과 만족도를 실증적으로 조사 분석하여 마포구의 효율적성장관리 계획과 개발에 필요한 방향을 제시하여 지역발전을 위한 전기를 마련하고자 하였다. 이를 위해마포대로 일대 용강 제2, 3구역 재개발 인근지역을 대상으로 재개발사업에 관한 특성을 고찰하고, 요인을 도출하여, 요인분석과 신뢰도분석 및 기술통계, 만족도의 영향력을 파악하기 위한 회귀분석, 요인이 참여의향에 미치는 영향력을 알아보기 위한 로지스틱 회귀분석 그리고 FGI 면접을 실시하였다. 분석결과, 학력, 확장성, 쾌적성, 경제성이 재개발의 만족도에 의미 있는 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 재개발사업 참여의향에 미치는 영향력에서는 연령, 쾌적성, 확장성, 경제성이 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 면접결과 재개발사업으로 인하여 자산 가치는 증가하고, 교육여건은 개선된 반면, 복지시설의 부족, 재래시장의 부재와 상권의 발달로 인한 늦은 귀가시의 안전대책은 보완해야할 부분으로 나타났다.


This study intends to provide a guideline for the area redevelopment of the Mapo District by suggesting the effective development management plan and the direction. The research is based on the (quantitative) analysis (on the changes in the level of awareness and satisfaction) of the population in Mapo district focused on the surrounding area of Mapodaero. For this purpose, several research techniques were employed. These include the technical statistics to evaluate the importance of the factor, regression analysis to analyze the impact of the satisfaction level, and personal contacts were made to supplement the logistics regression analysis, and questionnaire survey intended to analyze the influence on the participation willingness resulting from the possible changes in the local area. The study indicates that the extendability factor is the most influential among all other factors. Also, the factors of cleanliness, economics. All factors including cleanliness, extendability, accessibility, economics, are proven to be statistically valid. Face to face questionnaire survey tells that asset value has increased and educational circumstances have improved after the area redevelopment. However, few things were pointed out to be supplemented and corrected. These include the lack of welfare facilities, collapse of traditional market, and security measures in case of late homecoming due to the develop -ment of commercial facilities.

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5특집 : 강제퇴거와 재개발 ; 재개발사업에서 상가임차인에 대한 권리금을 포함한 영업손실 보상

저자 : 김재완 ( Jae Wan Kim )

발행기관 : 민주주의법학연구회 간행물 : 민주법학 46권 0호 발행 연도 : 2011 페이지 : pp. 87-122 (36 pages)

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모든 사람은 주거 안정성을 가지고 강제퇴거, 괴롭힘, 기타 위협으로부터 법적 보호를 보장받아야만 한다. 이에 따라 우리나라에서 시행되는 재개발사업에서의 강제퇴거로 인한 문제에 대해서도 관련 법률들의 정비와 개선이 시급한 과제로 대두된다. 이와 관련하여 필자는 생업을 영위하던 거주민들이 생계활동을 지속할 수 있도록, 퇴거 이전에 충분한 보상을 받게 하는 것에 중점을 두고 논의를 하였다. 특히 현실적으로 영업손실 보상에 있어서 가장 첨예하게 대립하고 있는 문제는 상가임차인의 권리금을 인정할 것인가이다. 거래 현실에서는 권리금이라는 명목으로 적지 않은 금액이 수수되고 있다. 하지만 정면으로 이를 다루거나 보호하는 법 규정은 없다. 이처럼 권리금이 반영되지 않는 비현실적인 보상은 또 다른 용산참사를 불러올 수 있는 소지를 안고 있다. 때문에 필자는 권리금을 포함한 영업손실 보상의 근거를 마련하기 위해 관련법들을 검토해 보았다. 그리고 그 주된 목적은 음성적인 권리금을 법적으로 제도화하여 상가임차인에 대한 현실적인 보상을 재개발사업에서의 퇴거요건으로서 마련하고, 이를 통해 개발의 미명하에 인권이 유린되는 것을 방지하는 데에 두었다. 하지만, 본 논문이 권리금이라는 재산권의 보상에 대한 조명에만 그치고 있는 점은 한계이다. 즉, 보상에만 국한된 논의는 자칫 보다 더 중요한 주거인권의 논의의 본질을 희석시키는 면으로도 작용할 수 있다는 우려가 있다. 때문에 보상 문제를 다룸에 있어서도 그것이 주거인권을 확장시키는 하나의 축으로 작동할 수 있도록 해야 한다는 점을 염두에 두어야만 할 것이다.


It goes without saying that the right of residence should be guaranteed for everyone to be protected from deportation, bullying and/or other threats. Residents will suffer legal disadvantages especially when they are subject to deportation caused by redevelopment projects. That is why relevant laws, acts and other legal devices should be improved to guard the powerless and underprivileged. Specifically, this study focuses on legal procedures by which those residents renting shops or stores can be compensated for deportation so that they can gain subsistence. In regard to business indemnification, one important question is raised on whether premium should be regarded as a legal right for commercial tenants. Even though substantial amounts of money are charged and offered in the name of premium in the real world of transaction, there have been no regulations for compensations that cover this explicitly. Unrealistic indemnification that does not reflect premium is likely to bring about another Yong-san tragedy. For this reason, this study reviewed relevant laws and acts to investigate legal bases for indemnification including premium. It is regrettable that this study is limited to premium as compensation for property rights, because the bigger picture of the right of residence could be diluted or overlooked.

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6옛 마을에서 새 마을로-대구시의 한 도시재개발지역의 문화사-

저자 : 이창언 ( Chang Un Lee )

발행기관 : 영남대학교 인문과학연구소 간행물 : 인문연구 65권 0호 발행 연도 : 2012 페이지 : pp. 335-364 (30 pages)

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도시재개발사업은 열악한 주거환경을 개선함으로써 지역민의 삶의 질의 향상을 지향해야 한다. 그러나 그간의 도시재개발사업은 지역민의 이해 관철이 아닌 개발주체의 이윤확보에 우선하였다. 그 결과 재개발지역의 공공서비스 시설의 미비에 따른 삶의 질의저하와 기존 지역민의 재정착 기회의 배제에 따른 사회관계 해체의 문제를 초래하였다. 대구시의 한 도시재개발지역은 이러한 문제를 재조명하고 학계에서 제시된 대안적 방식의 적합성을 점검하기에 좋은 사례지역이다. 재개발사업 시행된 지 20년이 경과한 시점에서 주거공간과 지역민 사회관계에서 나타난 변화를 통해 재개발사업의 공과를 점검할 수 있었다. 이를 바탕으로 이 연구에서는 사회적 공공성에 기초하여 공동이익을 구현하는 사회적 자본론의 논의와 사회적 취약층의 자활에 기여하는 여러 가지 실천적 논의로부터 대안적 방식의 실현 가능성을 살피고 있다.


Urban redevelopment project should be designed for improving residents` quality of life. But most preceding projects aimed at securing developer`s profit rather than achievement of residents` interest. As a result, the quality of life in redevelopment area deteriorate because of insufficient public service. Established social relationship among residents were disorganized because most poor residents could not have a chance to resettle after projects. We can both inspect these problems and evaluate the relevance of alternative ways through scrutinizing an urban redevelopment area in Daegu metropolitan city. Focusing on the spatial change and the change of social relationship among residents during the last two decades, we can discern merits and demerits of urban redevelopment project. Finally, social capital theory and ``community business`` discussion are applicable for groping desirable alternative urban redevelopment project.

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7도시재개발 사업의 개선방안에 관한 연구

저자 : 이춘기

발행기관 : 한국비교정부학회 간행물 : 한국비교정부학보 8권 1호 발행 연도 : 2004 페이지 : pp. 148-165 (18 pages)

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The reason why urban renewal operation in Korea is emphasized is, above all, uncertainty of future prediction which means the whole land planning based on that uncertain prediction will eventually be irrational. We need urban renewal operation as a correcting means of irrational land using. As local self-government is activated, the self-governing districts of each metropolis is framing new basic city-development program and try to increase building-density by changing the residential area to commercial town. If urban renewal is not operated smoothly in this situation, no plan would be materialized regardless of it``s propriety. In addition to this, if city condition is not considered correctly, urban renewal would not be operated actively, then finally, agricultural land or forest land would be used instead, which means more loss than benefit in economical viewpoint.

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8재개발사업 감정평가의 개발이익 반영여부에 관한 연구

저자 : 김윤식 ( Yoon Sik Kim )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 12권 1호 발행 연도 : 2006 페이지 : pp. 51-64 (14 pages)

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9젠트리피케이션 과정으로서 용산 재개발 지구의 근린 변화

저자 : 이선영 ( Seon Young Lee ) , 주경식 ( Kyung Sik Joo )

발행기관 : 한국도시지리학회 간행물 : 한국도시지리학회지 11권 3호 발행 연도 : 2008 페이지 : pp. 113-123 (11 pages)

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10국공유지 무상양도를 활용한 재개발사업의 공공지원 방안

저자 : 장재일 ( Jae Il Jang )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 18권 1호 발행 연도 : 2012 페이지 : pp. 93-106 (14 pages)

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The scope of the gratuitous public land conveyance in Urban and Living Environment Improvement Act is not clear, so there are many administrative litigation. And it is pointed out that the gratuitous conveyance system is unfair. Therefore, this study suggest that public sector use the gratuitous conveyance system as public financial support for redevelopment area and the scale of the support be determined by feasibility analysis. In other words, public land in redevelopment area should be gratuitously conveyed to a certain feasibility level, and remaining public land should be used as another means of supporting redevelopment project. To do that, the feasibility of redevelopment areas should be objectively measured and compared. So it is required to standardize construction costs and to equate arbitrary determination factors(Landowner`s Housing Price Rate, Other Factors of Value Determination Factors in Property Appraisal) respectively. Also in order to use the gratuitous conveyance system as public financial support, 1) we should change the law and use the public land in redevelopment area as means of comprehensive public support, and 2) we should appraise official land price more strictly from the time of determining a Renewal District.

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