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1미분양 아파트 마케팅 전략과 마케팅 요소의 중요도 분석

저자 : 유지수 , 이재우

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2018권 0호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 139-153 (15 pages)

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우리나라의 선분양 제도 아래 미분양 발생은 불가피하며 미분양 아파트에 대한 다양한 마케팅 전략과 수법이 적용되고 있음에도 체계적인 검토와 마케팅전략의 중요 요소 등에 대한 연구 분석은 미흡하다. 이에 본 연구에서는 사례 조사, 전문가 FGI 등을 통해 미분양 아파트 마케팅 구성요소와 전략들을 도출, 체계화하고 실무 전문가가 인식하는 구성요소들의 상대 중요도를 분석하여 지방도시 미분양 아파트 문제 예방과 해소를 위한 전략적 시사점을 도출 하고자 한다.


Occurrence of unsold apartments is inevitable under the pre-ordering system in Korea. Despite the various marketing strategies and methods applied to unsold apartments, many have not been effective. This is due to the insufficient amount of research available to determine the underlying reasons behind unsold houses. This study will reason out and systematize the marketing components and strategies used for unsold apartments through case studies as well as expert’s FGI. Important components recognized from a practical person will also be analyzed in order determine the strategic implications for preventing and solving the unsold houses problem.

2아파트시장의 전매거래량에 관한 연구

저자 : 송선주 ( Song Seonju ) , 신종칠 ( Shin Jong Chil )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산분석학회 학술발표논문집 2017권 0호 발행 연도 : 2017 페이지 : pp. 173-190 (18 pages)

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본 연구는 2006년 1월부터 2016년 12월까지의 서울시 및 6대 광역시의 아파트 전매량(분양권·입주권) 패널데이터를 토대로 주택시장이 전매량에 영향을 미치는 요인에 대해 분석하였다. 자료는 국토교통부 실거래가 공개정보시스템을 통해 지역별 전매량 자료를 수집하여 패널데이터를 구축하였다. 변수군은 거시·부동산시장특성, 정책특성, 수요·공급특성으로 구분하여 전매량에 미치는 요인을 살펴보았다. 수요 연구결과는 첫째, 거시특성으로 금리가 낮을소루고 전매량은 증가하는 것으로 나타났다. 둘째, 가격지수상승률이 높을수록, 아파트매매량이 많을 수록 전매량은 증가하는 것으로 분석되었다. 셋째, 정책특성으로 전매제한기간이 길어질수록, 투기과열지구로 지정된 경우에 전매량은 감소하는 것으로 나타났으며, 분양가상한제가 적용되면 향후 기대가격상승으로 인해 전매량은 증가하는 것으로 나타났다. 수요·공급특서에서는 인구유입이 증가할수록, 분양물량이 많을수록 전매량은 증가하고, 미분양물량이 많아지면 대체효과로 인해 전매량은 감소하는 것으로 분석되었다.

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3주택수요정책이 신규아파트 미분양률에 미친 효과 연구

저자 : 권혁신 ( Hyuck Shin Kwon ) , 방두완 ( Doo Won Bang )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 22권 2호 발행 연도 : 2016 페이지 : pp. 5-16 (12 pages)

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While the Korean government has implemented various housing policies to achieve the goal of a stable real estate market, not sufficient assessment was made on policy measures. In particular, not many studies assessed the impact of the housing policies on new apartments as it is difficult to access sales rate data. This paper examines the effects of housing demand-side policies implemented to stabilize the housing market following the 2008 global financial crisis on new apartment sales by analyzing new apartment unsold rates, and draws policy implications. We analyze at various housing policies which may have some effects on unsold rates of new apartment, and find that eased regulations on LTV cap, resale of purchase right, and transfer tax have had not sufficient effect on unsold rates of new apartments. When all policy events are combined, their explanatory power is a mere 2.2%. However, when individual policy event was analyzed for its impact on unsold rates, the relaxed regulation on purchase right resale has shown the biggest impact with the explanatory power of 83.5%.

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4주거가치에 기반한 라이프스타일 유형별 주거선호 연 -주택 구입 예정자를 중심으로-

저자 : 구혜경 ( Hye Gyoung Koo ) , 조희경 ( Hee Kyoung Cho )

발행기관 : 한국소비자학회 간행물 : 소비자학연구 26권 2호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 37-64 (28 pages)

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소비자의 관점에서 아파트는 자산 가치와 사용가치 모두를 제공하는 가장 비싼 내구재이자 상품과 서비스의 총체이다. 최근 수도권의 구매수요 감소, 미분양의 증가 등 아파트 시장의 침체가 지속되고 있다. 따라서 미래의 주택시장은 현행 획일적인 공급의 틀에서 벗어나 소비자들의 주거가치에 기반을 둔 다양한 라이프스타일 유형별 니즈를 반영한 상품개발을 통해 공급의 다변화가 필요한 시점이다. 이는 침체된 시장의 활성화를 위한 정부의 정책적 접근 외에 주택업계의 적극적인 노력이 모색되어야 하는 영역이다. 보다 구체적인 주거선호를 파악하기 위해 향후 5년 이내 아파트 구매의향이 있는 소비자를 대상으로 구매상황을 가정함으로써 구체적인 주거선호를 확인할 필요가 있으며, 이러한 선호와 요구가 소비자의 유형별로 어떻게 다른지를 파악하는 것은 매우 중요하다. 특히 아파트는 개인과 가족의 삶의 터전이므로 아파트 특성뿐 아니라 가족의 여가활동, 인테리어, 웰니스에 대한 태도, 주거가치 등 라이프스타일을 종합적으로 고려하여 소비자의 유형을 구분하고, 유형별 요구에 부합하는 아파트 공급이 이루어져야 할 것이다. 이에 본 연구에서는 ‘주거가치에 기반한 라이프스타일’ 척도를 개발하고 확인적 요인분석으로 통하여 척도를 검증하였으며, 5년 이내 아파트를 구입할 계획이 있는 서울시 아파트 거주자 1,700명을 대상으로 주거가치 기반의 라이프스타일을 유형화하였다. 그 결과 실속ㆍ합리형, 보편적 중산층, 품질ㆍ안전 지향형, 고급ㆍ쾌적 지향형의 4개 유형이 도출되었다. 라이프스타일 유형별 주거선호를 파악하기 위해, 미래의 아파트 구매상황을 가정할 때 선호하는 아파트 형태와 구매 시 중요하게 고려할 주거특성을 분석하였다. 전체적인 미래 주거선호를 보면, 채소재배가 가능한 전원형 아파트를 가장 선호했으며 스포츠/레저시설 있는 아파트, 수도권 외곽 세컨드 하우스에 대한 요구가 높았다. 구매 시 가장 선호하는 주거특성은 입지특성이고 다음이 브랜드특성, 내부특성, 단지특성의 순이었다. 연구결과, 주거가치에 기반한 라이프스타일 유형에 따라 선호하는 아파트의 형태와 주거특성에 있어 유의한 차이를 보였다. 실속ㆍ합리형은 미래 아파트 유형별 선호도가 낮았고, 보편적 중산층은 세컨드아파트, 스포츠/레져, 보안시설 적용 아파트를 선호했으나 전반적으로 두드러지는 특징이 나타나지는 않았다. 품질ㆍ안전형은 레저/스포츠시설, 세컨드하우스를 선호했고, 고급ㆍ쾌적 지향형의 경우는 채소재배가 가능한 전원형 아파트, 세컨드하우스, 스포츠ㆍ레저시설 아파트, 단 독형 아파트 등에 대한 선호가 높아 여유로운 삶을 즐기고자 하는 성향이 뚜렷하게 확인되었다. 아파트는 다양한 삶의 요소를 반영하여 설계되고 공급되어야 할 필요가 있다. 그러한 측면에서 본 연구는 주택업체들에게 중요한 함의를 제공할 수 있으며 소비자의 관점에서 주거가치에 기반한 라이프스타일 지표를 개발하고 실증적으로 검증함으로써 생활자로서의 소비자를 연구하는데 다양한 개념의 융합을 통해 소비자의 이해를 높일 수 있다는데 의의가 있다.


Apartment house is the totality of the most expensive durable product and service that provides both asset values and usage values. Recently, the apartment house market is depressed because of decrease in purchase demand and increasing in unsold apartment houses. Accordingly, it is time for future housing market to diversify its supply by developing products reflected consumers’ needs for various lifestyle types based upon their housing values beyond the current uniform frame of supply. This is a realm for housing companies in the market, they have to be concerned consumers’ need to apartment house and their lifestyle related with housing to get over housing market depress. To find out more specific housing preferences, it is necessary to check specific housing preferences by assuming purchase situations targeting consumers wanting to purchase an apartment house within coming 5 years, and it is important to know how these preferences and requests differ by consumer types. Especially, since an apartment house is the base for an individual and family life, lifestyles such as family pastime activities, interior, attitude towards wellness, housing values and etc along with its features should be comprehensively considered to classify consumer types and supply them with apartment houses meeting the needs for each type. In such a background, this study developed housing value-based lifestyle criteria, verified themthrough confirmatory factor analysis, and categorized housing value-based lifestyles targeting 1,700 apartment house residents in Seoul who intend to purchase an apartment house within 5 years. As a result, four types of economicalㆍreasonable, general mid-class, ‘quality and safetyoriented’ and luxuryㆍcomfort were drawn out. Preferred apartment house types and housing features to consider at time to purchase on the condition of future apartment purchase were analyzed to find out housing preferences by lifestyle type. With regard to an overall future housing preference, farming house type where growing vegetables is possible were the most preferred, followed by those with sportsㆍleisure facilities, and second houses at the outskirts of the capital area. Housing features the most preferred at time of purchase are locations followed by brands, interior, and apartment complex. Result of this study showed significant difference in preferred apartment house types and housing features according to housing value-based lifestyle types. ‘Economical and reasonable type’ had low preference in future apartment types, ‘General mid-class type’ preferred second apartments or those with sports, leisure and safety facilities but not with conspicious features. ‘Quality and safety-oriented type’ preferred those with leisure/sports facilities or second houses, and ‘Luxury and comfort type’ preferred farming type apartment houses where they can grow vegetables, second houses, those with sports/leisure facilities, independent apartments, clearly showing their trend to enjoy leisurely life. Apartments should be designed, and supplied with various life factors reflected in them. In this light, the this study can provide housing companies with important implications and has its meaning in that it can enhance understanding of consumers as livers by developing and empirically verifying housing value-based lifestyle indices from consumer``s perspective.

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5중소형 분양아파트 거주자의 가구적 특성과 선호도 영향요인 - 대구광역시를 중심으로 -

저자 : 이성근 ( Lee Seong-keun ) , 김덕현 ( Kim Dyuk-hyun ) , 안성조 ( Ahn Sung-jo )

발행기관 : 한국자치행정학회 간행물 : 한국자치행정학보 29권 1호 발행 연도 : 2015 페이지 : pp. 395-411 (17 pages)

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본 연구의 목적은 대구광역시를 사례로 중소형 분양아파트 거주자의 가구적 특성과 선호도 영향요인을 분석하는 것이다. 이를 위해 우선 관련이론 및 선행연구의 고찰을 통해 중소형 분양아파트의 개념과 선호도의 관계를 살펴보았고 실증분석을 통해 중소형 분양아파트 선호도와 영향요인을 분석하였다. 그리고 연구대상은 분양 후 2년 이내의 대구시내에 소재한 아파트이고, 입주주민을 대상으로 선호도를 측정 및 평가하였다. 한편 중소형 분양아파트 선호도를 평가하기 위해 2013년 1월 7일에서 3월 8일까지 직접대면을 통한 설문조사를 진행하였다. 총 300부를 배부하였고 이 중 유효조사부수는 289부이다. 조사된 설문지는 SPSS 19.0을 이용하여 빈도분석, paired t-test, 다중회귀분석을 수행하였다. 본 연구의 주요결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 중소형 분양아파트의 선호도에서 사회적 요인은 주변 환경조건의 만족도(3.63)가 가장 높게 나타났고 사회적 성공의 암시(2.64)가 가장 낮게 나타났다. 기능적 요인은 실외공간구조의 편리성(3.29)이 가장 높게 나타났고 환경적 요인은 교통의 편리성(3.70)이 가장 높게 나타났다. 상황적 요인은 타인의 추천(3.39)이 높게 나타났다. 그리고 경제적 요인은 적정한 세대수(3.35)가 높게 나타난 반면 합리적 관리비(2.87)는 가장 낮게 나타났다. 이미지 요인은 브랜드 이미지(3.33)가 건설사 이미지(3.21)에 비해 높게 나타났다. 마지막으로 경기 요인은 구매시의 금융조건(3.12)이 높게 나타났다. 둘째, 다중회귀분석을 이용한 중소형 분양아파트 선호도의 영향요인 분석결과에 의하면 상황적 요인이 선호도에 가장 큰 영향력을 미치는 것으로 나타났고 그 다음으로 기능적요인, 사회적 요인의 순으로 나타났다. 반면 환경적 요인, 경제적 요인, 이미지 요인, 경기요인은 통계적으로 유의미하지 않은 것으로 나타났다.


The study aims to analyze influence factors affecting customer preference on new medium-small apartment housings for sales with case studies of Daegu Metropolitan city. For this, firstly, through reviewing the relevant theories and previous case studies, the concept of new medium-small apartment housings for sales and its relationship with customer preference were examined, and through positive analysis, customer preference of new medium-small apartment housings for sales and its influence factors were analyzed. The research subjects were apartment housings in Daegu urban area in less than 2 years after sales. The customer preference was measured on the residents of these apartments and then evaluated. In order to evaluate customer preference on new medium-small apartment housings for sales, direct face-to-face questionnaire survey was conducted from Jan. 7 to Mar. 8 in 2013. The collected questionnaires were analyzed with frequency analysis, paired t-test and multiple regression analysis by SPSS 19.0. Main results of this study are summarized as follows. First, for social factors in customer preferences of new medium-small apartment housings for sales, satisfaction for adjacent environmental conditions(3.63) was highest while hint of social success(2.64) was lowest. For functional factors, convenience of outdoor space structure(3.29) was highest, and for environmental factors, convenience of transportation(3.70) was highest. For situational factors, recommendation of others(3.39) was high. And for economic factors, proper quantity of housings(3.5) was high while reasonable management fee(2.87) was lowest. For image factors, brand image(3.33) was higher than company image. Lastly, market factors, financial conditions at the time of purchase(3.12) was high. Second, according to the analysis results of influence factors of customer preference of medium-small apartment housings for sales through multiple regression analysis, situational factors had the largest influence on customer preference and then functional and social factors followed, respectively. However, environmental, economic, image and market factors were not statistically significant.

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본고는 아파트 분양광고에 포함된 기반시설사업이 무산된 경우, 수분양자들에게 어떤 구제수단이 허용될 것인지에 관해 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다24327 판결을 비판적으로 검토하는 것을 내용으로 한다. 대상판결 사안에서는 무산된 기반시설사업의 종류도 다양하고 원고들이 주장한 법리도 다양했지만, 결과적으로 법원은 제3연륙교 개발사업이 무산된 것을 이유로 분양가의 5%의 손해배상을 인정하는데 그쳤다. 대법원은, 사기취소 주장에 대해서는 선전 광고에 다소의 과장이 수반되었다고 하더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것이라면 이를 기망행위라고 할 수 없다는 이유로, 착오취소 주장에 대해서는 원고들의 착오는 동기의 착오에 불과한데 이 사건 개발사업이 이 사건 아파트에 입주할 무렵 모두 실현될 것이 아파트 분양계약의 내용으로 되었다거나 분양계약 내용의 중요부분에 해당한다고 볼 수 없다는 이유로 취소를 부정했다. 개발사업들 모두 사업계획 초기에 있었고 향후 상황의 변화에 따라 취소·변경 또는 지연될 가능성이 있었으며 피고들에게 이 점이 고지되었다는 것을 이유로 사정변경을 이유로 한 계약해제 주장도 배척했다. 다만 무산된 개발사업 중 하나인 제3연륙교에 대해서는 국토해양부의 반대 등의 상황을 고려했을 때 오인가능성 있는 광고라는 이유로 표시광고법상의 허위·과장광고 규정 위반을 인정했다. 그리고 이 위반에 대한 손해배상으로, 재산적 손해액은 산정하는 것이 사실상 불가능하다는 이유로 배척하고, 대신 재산적 손해를 위자료 액수의 산정에 참작하겠다고 하면서 결과적으로 분양대금의 5%를 손해배상액으로 인정했다. 본고에서는 우선 계약 자체의 취소나 해제가 인정될 가능성이 있는지 대상 판결을 비판적으로 검토하기로 한다. 필자의 견해로는 광고가 다소의 과장을 수반했더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 허용되는 광고라고 하는 판시에는 문제가 있다. 오히려 본 사건에서 사기취소가 인정되지 않는 이유는 기망의 고의를 인정하기 어려운 데서 찾아야 할 것이다. 또한 법원이 당사자의 주장을 간과하긴 했으나, 수분양자들이 광고에 의해 착오에 빠지게 되었다면 유발된 착오에 해당하므로 개발사업이 아파트 분양계약의 내용으로 되었는지에 상관없이 착오취소가 인정될 가능성이 있다는 것 또한 검토되어야 한다. 마지막으로 법원이 재산적 손해액은 산정하는 것이 사실상 불가능하다는 이유로 재산적 손해배상 대신 위자료배상을 인정했으나, 이는 다른 재판례와도 합치하지 않는 이론 구성이라는 점을 지적하며 논문을 마무리하기로 한다.


One of the controversial issues in the area of the advertisement and vitiated consent is the one of real estate development plans included in the advertisement for apartments pre-sale which are postponed or suspended in the end. Does postponement or suspension of the plan entail avoidance of the pre-sale contract or payment of damages? The jurisprudence shows a tendency to deny avoidance of the contract and to allow only damage claims. In this article I analyse one of the recent case dealing with this issue and examine the legitimacy of the pre-buyers` claim. The judgement of the Supreme Court of Korea denied the claim of avoidance of the pre-sale contracts on the ground that a little bit exaggerated or false advertisement is allowed in the light of good faith and the practice of business. Additionally, the judgement was based on that a misrepresentation is fraudulent only if it is made intentionally. But the judgement didn`t consider that apart from the lack of intention at the time of the advertisement the pre-sellers could be liable for non-disclosure of information that the development plans had been already suspended at the time of conclusion of the pre-sale contract and non-disclosure of this information could be fraudulent. Even if the pre-sellers violated the duty of disclosure of information by negligent or even without negligence, the pre-buyers should have been able to claim at least that their mistake has been caused by their pre-sellers and also is avoidable. As a result, the Supreme Court granted not the avoidance of the contract but only the damage claim. It is to be noted that the damages granted is not compensation for material damage but for non-material damage (damage for pain and suffering). After comparing this case with other similar cases the conclusion is drawn that the Supreme Court would opt for damages for pain and suffering just because it wanted to award the plaintiffs the lump sum damages of 5% of the pre-sale price. In view of other judgements in which the lump sum compensation for material damage was granted it is legitimate to infer that the Court had no special interest on the construction of damage-doctrine. Rather the Court seems to be attracted by the non-material compensation because it allowed the Court to limit the compensation to a relatively small sum.

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7아파트 단지 조경요소별 입주민의 가치인지도 대비 공사비 측정의 상대적 적정성 분석 - 공공기관 시행 수도권 분양아파트를 중심으로 -

저자 : 박상진 ( Park Sang-jin ) , 조세환 ( Cho Se-hwan )

발행기관 : 한국조경학회 간행물 : 한국조경학회지 44권 6호 발행 연도 : 2016 페이지 : pp. 177-187 (11 pages)

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본 연구는 공기업에서 측정하는 공공주택단지 조경공사 비용이 `수요자의 요구에 부응하여 투입되고 있는가?`라는 의문에서 출발하였다. 주민들이 조경요소에 대해 인식하고 있는 가치도에 부응하여 조경공사비가 적정한 비율로 투입되고 있는지 여부를 분석해봄으로써 향후 아파트단지 조경공사비 측정의 효율성을 높이기 위한 기초자료 제시를 목적으로 수행되었다. 본 연구는 관련 이론 고찰과 함께 `J공사`에서 2004년에서 2012년까지 9년간 시행한 수도권 분양 아파트단지7곳 입주자들을 대상으로 한 설문조사 분석을 통해 수행하였다. 특히 가치인지도 비교 분석에서는 조경요소의 계층을 구분하여 계층별 비율에 근거, 실제 투입된 공사비를 기준으로 비교분석하는 방법을 사용하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 입주민들의 아파트 조경에 대한 관심도는 높았고, 조경에 대한 가치도 역시 높게 두고 있었으나, 현실적인 만족도는 상대적으로 낮은 것으로 나타났다. 둘째, 조경요소에 대한 입주민들의 가치도는 `시설물` 요소보다 `식재` 요소에 더 높은 가치를 부여하고 있는 것으로 나타났다. 셋째, 입주민들이 조경요소들에 대해 인지하고 있는 가치도와 공사비투입금액을 상호 비교한 결과, 조경요소에 따라 1.25에서 52배까지 가치도와 실제 투입 공사비와의 비율이 차이가 있는 것으로 나타났다. 넷째, 이상의 결과는 가치도와 투입공사비와의 상대적 비율에서 차이가 난다는 것은 공사비 측정 과정에서 입주민의 수요에 부응하지 못하고 있다는 것과 동시에 공사비 투입의 효용성이 낮다는 것을 보여주고 있었다. 따라서 효율적인 아파트 조경공사비 측정을 위해서는 지금까지 해 오던 조경공사비 비율을 그대로 적용하는 관행적인 방식의 틀을 벗어나, 각각의 조경요소들에 대한 입주민들이 느끼는 가치 등 수요자 기반의 미시적 차원에서 조경공사비투입계획을 수립하고 집행하여야 할 것으로 나타났다.


This study started with the question, “Is the cost of landscape construction work in residential areas measured by public enterprises, `in response to the needs of consumers?`” The study analyzed whether the landscape construction expenditure is being introduced at an appropriate ratio according to the value the residents have regarding landscape elements. Following this, research was conducted for the purpose of providing basic data for improving the efficiency of formulating apartment landscape construction costs in the future. This research proceeded based on a questionnaire survey of residents of apartments, and the content of the questionnaire used frequency analysis and descriptive statistics research methods. To take a look at a comparative analysis of value recognition, in particular, a comparative analysis was performed based on the actual input cost based on the ratio of landscape elements by layer. Conclusions were found as follows: First, the degree of interest in the apartment landscape of the tenants was high, and the value of the landscape was high but realistic satisfaction appeared comparatively low. Second, the awareness of residents` values regarding landscape elements appeared to give “plantings” more value than “facilities”. Thirdly, as a result of a mutual comparison between the values recognized by the resident regarding landscape elements and the construction input fee, depending on the landscape elements, it appeared that there is a difference in the ratio of up to 52 times from 1.25. Fourth, the fact that there is a difference in the relative proportion of value recognition and inputting construction cost indicates that it is not possible to respond to the needs of tenants during the construction cost development process. It also shows that the utility of inputting construction costs is low. Therefore, a macro-level examination such as reflecting the existing inflation rate is necessary to develop the efficient landscape construction cost of apartment such as the awareness of the value of the residents regarding landscape elements, out of the customary construction cost formulation method based on the microscopic dimensions of the consumer side.

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본 연구는 부산지역 아파트 분양광고의 내용분석을 통하여 광고 표현 특성에 관하여 조사하였다. 부산지역에서 구독률 상위권의 신문을 대상으로, 아파트 분양광고의 광고소구 방식 및 헤드라인 유형을 분석하였다. 브랜드(전국기반 브랜드, 지역기반 브랜드)에 따라 광고소구 방식(이성적 소구, 감성적 소구)과 오토 클리프너(Kleppner Otto)가 제시한 네 가지 분류법 (뉴스형, 약속형, 호기심 자극형, 선택형)으로 헤드라인 유형을 분류하여 조사하였다. 연구결과, 대부분의 광고가 이성적 소구방식을 사용한 것으로 나타났다. 헤드라인 유형은 약속형과 선택형에 비해 뉴스형과 호기심 자극형의 이용이 높은 것으로 나타났다. 그 중에서도 뉴스형이 가장 많이 이용된 것으로 나타났다. 브랜드 간의 차이를 조사한 결과, 두 브랜드 모두에서 이성적 소구 방식의 사용이 현저히 높은 것으로 나타났다. 헤드라인 유형은 뉴스형과 호기심 자극형의 비중이 높은 것으로 조사되었다. 전국기반 브랜드에서는 뉴스형의 이용이 압도적으로 많았으나, 지역기반 브랜드에서는 이용 빈도수는 적으나 나머지 유형의 헤드라인들도 이용되었다. 이러한 결과는 광고 표현 전략의 차이가 브랜드 간에 존재하는 것으로 해석된다. 이와 같은 연구 결과들은 광고 실무자와 아파트 건설기업들에 유용한 실무적 시사점을 제공할 것으로 기대한다.


This study set out to investigate the methods of the design expression characteristics by analyzing the content of apartment sales advertisements in the Busan area. For that purpose, the investigator chose a newspaper whose subscription rate was high in the Busan area and analyzed the advertising appeal methods and headline types of apartment sales ads by categorizing the ads by the advertising appeal methods(rational and emotional appeal) according to brands(nationwide and local brands) and the four classification methods(news-, promise-, curiosity stimulation-, and selection-type headlines) by Otto Kleppner. The findings show that most of the ads employed the rational appeal method and that the utilization rates of news- and curiosity stimulation-type headlines were higher than those of promise- and selection-type ones. The news-type headlines were used most among them. The study examined differences between the two brands and found that both brands used the rational appeal method considerably more than others and recorded a higher percentage of news- and curiosity stimulation-type headlines. The utilization rate of news-type headlines was overwhelmingly high among the nationwide brands, whereas in local brands the remaining types of headlines were used but in a lower frequency. Those findings reflect that differences among brands exists due to the differences in advertising expression strategies. Those findings are expected to provide useful practical implications to advertising practitioners and apartment construction companies.

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9아파트 분양마케팅 활동과 초기계약률에 관한 연구

저자 : 백민석 ( Min Seok Baik ) , 신종칠 ( Jong Chil Shin )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 17권 3호 발행 연도 : 2011 페이지 : pp. 25-43 (19 pages)

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Condominiums (also known as apartment in Korea) are considered as the most typical residential type recently. It had been quite easy to find consumers for newly constructed condominiums when the supply was much less than the demand. However, as the housing supply has gradually been increasing, the conditions of residential housing market were changed to look for potential consumers. Consequently, more systematic and scientific sales marketing activities are required for successful condominium sales at the changed market environments. Therefore, the effective sales marketing activities are indispensable to meet the goal of successful condominium sales. Despite of the importance of sales marketing activities, there is little research on the effect of sales marketing activities on condominium sales. The previous research mainly focuses on the influence of condominium characteristics and environment characteristics on subscription rate which is a kind of purchase intention. To find out the impact of sales marketing activities on sales performance, this study examines how the condominium characteristics, environment characteristics, sales marketing characteristics are influencing initial sales rate. This study uses initial sales rate as dependent variable because it shows consumer`s real purchase behavior for condominium. To do empirical research, this study collects actual data of initial sales rate and sales marketing activities for condominium sales. This study finds out that characteristics of condominium to be sold, characteristics of environment in condominiums sales and characteristics of sales marketing have influence on initial sales rate. This study confirms that condominium characteristics and environment characteristics are important for successful condominium sales. This study shows that sales marketing activities such as newspaper advertising, event marketing and other marketing activities, have a significant impact on initial sales rate. This study suggests sales marketing activities play an important role in successful condominium sales, and also contributes in laying the foundations for empirical study on condominium sales marketing.

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10아파트 분양권의 전매 프리미엄 영향 요인에 관한 연구 - 부동산정책특성과 분양계약 특성을 중심으로 -

저자 : 송선주 ( Song Seonju ) , 신종칠 ( Shin Jongchil )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 24권 2호 발행 연도 : 2018 페이지 : pp. 21-34 (14 pages)

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Under the ownership pre-sale system in the Korean apartment market, developers can sell ownership of apartment units as soon as they start to construct an apartment complex. In Korean apartment, people call this kind of ownership as Bun-Yang-Kwon. Because there is a time difference between ownership purchase and apartment completion under the ownership pre-sale system, apartment owners can transfer their pre-completion ownerships to third parties during the construction period, which is called as Bun-Yang-Kwon Geon-Mae. This research analyzes resales premium (Bun-Yang-Kwon Geon-Mae premium) between ownership purchase and Geon-Mae by using nationwide 4,734 apartment units in 192 complexes supplied from 2003 to 2016. Specifically, this study analyzes influences of macro environment, real estate policy, sales condition, location, apartment complex and unit characteristics on resales premium between ownership purchase and Geon-Mae by using multiple regression models. The empirical analysis finds the macro environment, real estate policy and sales condition characteristics have significant effects on the Geon-Mae premium. Also, this study confirms the product characteristics such as location, apartment complex, and unit characteristics influence on the Geon-Mae premium.

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